Переоценка ценностей

Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2016 года

Рынок оценочных услуг не вышел из кризиса. Сказываются как общее снижение спроса, так и внутренние проблемы отрасли. Государство продолжает курс на подъем порога входа в профессию и повышение контроля за качеством услуг

Аналитический центр «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. В исследовании по итогам 2016 года приняло участие 25 компаний. Мы отдаем себе отчет в том, что наша выборка не дает полной картины по всему рынку, но, как правило, раскрыть показатели решаются крупные и активные игроки. Костяк рейтинга составляют 13 компаний, которые ежегодно принимают участие в последних пяти волнах исследования. В разные годы на «чертову дюжину» приходилось от 52 до 61% совокупной выручки от оценочных услуг участников рейтинга.

Недвижимая выручка

По результатам обработки анкет номинальная суммарная выручка участников рейтинга в 2016 году выросла чуть менее чем на 1% в сравнении с 2015 годом и составила 518,5 млн рублей. С поправкой на инфляцию (по данным Росстата, 5,38%) фиксируем падение на 4,4%.

С отрицательной динамикой год закончили десять компаний-участниц. Второй год по объему лидирует компания «РАСТАМ», на которую приходится 12,1% совокупной выручки участников, на второй позиции «Эксперт-Оценка» (11,8%), замыкает тройку группа компаний «Априори» (11,1%). Лидером по приросту стала компания «Гарус» — плюс 124% к уровню 2015 года.

Оценка недвижимого имущества, несмотря на 4-процентное снижение объема совокупной выручки от этой услуги, сохраняет первенство в отраслевой структуре выручки — 56,4%. На втором месте — практика оценки бизнеса и ценных бумаг (15,5%), за ней с небольшим отставанием следует оценка оборудования и транспортных средств (15%).

Наиболее динамичным сегментом стала оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности — плюс 77,8% по итогам 2016 года, что не помогло ей занять значимое место в структуре совокупной выручки.

Высокий спрос на оценку недвижимости по-прежнему обеспечивает кадастр: компании, принявшие участие в рейтинге, оказали услуг по оценке кадастровой стоимости недвижимости и ее оспариванию на 55,6 млн рублей, что на 26,8% больше, чем годом ранее. Доля этого вида услуг в суммарной выручке отрасли выросла с 8,5% в 2015 году до 10,7% в 2016 году, в сегменте оценки недвижимости — с 14,4 до 19% соответственно.

Увеличилось число предпринимателей и граждан, которые увидели прямую зависимость размера налогов, связанных с недвижимостью, c кадастровой стоимостью, а поскольку закон позволяет привести эту стоимость к справедливому значению, многие хотят воспользоваться этой возможностью и обращаются к услугам оценщиков, объясняет директор ГК «Априори» Сергей Козлов.

Интересная деталь. По нашим расчетам, количество подготовленных отчетов по оспариванию кадастровой оценки увеличилось почти на 40% к уровню 2015 года, но средняя цена отчета снизилась на 9%. Эти цифры указывают на наличие давней проблемы отрасли — демпинга.

Обычно высокий спрос на услуги оценщиков в сегменте недвижимости обеспечивает ипотека. Чем быстрее темпы кредитования жилья, тем больше работы по оценке залогов и выше доходы оценщиков. Однако на этот раз закономерность не прослеживается. Весь прошлый год ипотека демонстрировала рост. По данным Банка России, в 2016 году банки Урало-Западносибирского региона выдали почти 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 260 млрд рублей, что на 25% выше уровня 2015 года. Однако выручка оценочных компаний от этого вида услуг снизилась на 26,2% к уровню 2015 года.

— Крупнейшие банки все чаще проводят оценку залогов своими силами, с помощью внутренних специалистов, — объясняет генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин.

И опять мы видим уши демпинга: число отчетов выросло на 5,3%, а средняя цена отчета упала на 30%.

В разрезе целей проведения оценки наиболее востребованными остаются услуги, связанные с оценкой текущей деятельности компаний: кредитованием, страхованием и арендой. На них приходится 34,6% совокупной выручки участников рейтинга. На второй позиции услуги, связанные с реализацией сделок купли-продажи активов, — 30,4%, спрос за год вырос на 21,7%. В 2,3 раза увеличилась выручка от оценочных услуг, нацеленных на реорганизацию и реструктуризацию бизнеса, — доля этого вида услуг почти достигла 5% в структуре совокупной выручки. Замыкает список, как и прежде, приватизация (1% выручки) — за год объем выручки снизился на 18,6%.

Новый органон

Итак, элементы недобросовестной конкуренции, несмотря на усилия саморегулируемых организаций, устранить не удается. Профильные ведомства недовольны: некачественная работа оценщиков отражается на интересах государства. Реформа законодательства идет постоянно, последние изменения направлены на повышение порога входа в профессию и качества контроля. В июне прошлого года приняты изменения в закон «Об оценочной деятельности», из которых самые значимые — введение обязательного квалификационного экзамена для всех оценщиков и отмена обязательной экспертизы СРО отчетов об оценке. Большинство норм закона вступает в силу 1 июля 2017 года.

Квалификационный экзамен устанавливается абсолютно для всех оценщиков. К сдаче допускается оценщик, имеющий высшее образование или прошедший профессиональную переподготовку по направлению (в оценочной деятельности будет выделено несколько направлений: оценка движимого имущества, недвижимого имущества, бизнеса и т.д.). Периодичность сдачи экзамена — раз в три года. Пока у оценщика нет квалификационного аттестата, он не может стать членом СРО, осуществлять оценочную деятельность и составлять отчеты об оценке. После сдачи экзамена работать можно только по направлениям, указанным в аттестате.

С одной стороны, подобная мера позволит очистить рынок от недобросовестных оценщиков и повысить престиж профессии. С другой — специалисты, практикующие оценку нескольких видов собственности, будут вынуждены либо сдавать экзамены по всем направлениям, либо сузить поле деятельности. Это может спровоцировать передел рынка оценочных услуг через вытеснение небольших компаний. Есть и технические недоработки. Например, в законе не указано, какой орган будет проводить экзамен, как и по каким направлениям будет проходить оценка квалификации.

Другая новация — решение отменить обязательную экспертизу СРО отчетов об оценке — воспринимается профессиональным сообществом еще более неоднозначно. В течение последних лет последовательно вводились изменения, направленные на усиление ответственности экспертов при проведении экспертиз отчетов об оценке. Некоторые участники исследования считают, что результатом отмены экспертизы может стать ухудшение качества отчетов. Следующее новшество — закон вводит ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки. Ранее за объективность данных отвечали оценщик и саморегулируемая организация, выполнявшая экспертизу.

Государственные органы вынуждены принимать подобные меры, так как институт саморегулирования не справляется с внутренними проблемами. Между тем реформа имущественных налогов подходит к самой сложной стадии — расчету по кадастровой стоимости налога на имущество, принадлежащего физическим лицам. Некачественная работа отдельных оценщиков грозит поднять большую социальную волну. Чтобы избежать негатива, государство решилось на радикальную меру — введение государственной монополии на кадастровую оценку. Предполагается, что заниматься кадастровой оценкой (пересчет стоимости имущества проводится раз в три-пять лет) и ее пересмотром будут только государственные бюджетные учреждения в регионах и муниципалитетах, и они же станут принимать жалобы на ошибки. После долгих дискуссий появился компромиссный вариант.

С 2017 года право выбрать, кто будет осуществлять государственную кадастровую оценку, представлено субъектам федерации. Они сами решат — отдать эту про­цедуру независимым оценщикам, выигравшим тендер, или создать бюджетное учреждение. Скорее всего, такие учреждения в полную силу заработают только в 2018 — 2019 годах.

В любом случае профессиональные оценщики теряют значительную часть направления, которое в последние годы было одним из драйверов отрасли.

Исполнительный директор ЗАО «ЭКО-Н» Алла Плесовских считает, что сегмент кадастровой оценки в переходный период до 2020 года для независимых оценщиков будет сокращаться. В связи с тем, что все больше регионов переходит на налогообложение с кадастровой стоимости объектов капитального строительства, сегмент оспаривания кадастровой стоимости для оценщиков сокращаться не будет, так как заказчиков, желающих снизить налогооблагаемую базу, будет больше.

Смотри в оба

В целом будущее рынка участники нашего исследования оценивают со сдержанным оптимизмом.

Председатель НП «Уральская ПГБ» Илья Симкин предлагает следить за внешними факторами. По его мнению, спрос на услуги оценщиков будет определяться улучшением ситуации в российской экономике, в частности такими факторами, как динамика изменения цен на недвижимость, масштабы кредитования, объемы сделок по продаже непрофильных активов государственными и частными корпорациями, количество слияний и поглощений.

Директор «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд в оценке внешних факторов позитивен. Он ожидает роста инвестиций производственных компаний, в особенности экспортно ориентированных.

— Инвестиции в основной капитал предприятий падали в 2014 — 2016 годах, возможно, образовалась отложенная потребность в обновлении средств производства. Кредитные учреждения и специальные институты развития (такие как ФРП) готовы будут для этих целей предоставлять заемное финансирование, которое потребует обеспечения залогом. На этом фоне, несмотря на тенденцию к автономизации банками оценки имущества (она проводится их структурными подразделениями), может вырасти количество оценок предметов залога.

Младший партнер АО «НЭО Центр» Арина Матвеева предлагает обратить внимание на внутренние процессы. По ее мнению, отрасль продолжит умеренный спад деловой активности, что можно объяснить давлением двух важных обстоятельств. Это, во-первых, рост профессионализма заказчиков оценочных услуг: крупные клиенты, прежде всего банки, продолжают развивать внутренние компетенции, что приводит к сокращению спроса на привлечение внешних оценщиков. Во-вторых, усиление влияния государства в части регулирования отдельных направлений, повышение обязательных требований к оценщику и усложнение требований к отчетам об оценке.

Арина Матвеева считает, что оценщикам пришло время обратить внимание на внутренние бизнес-процессы — оптимизировать операционную эффективность, работать над устранением потерь и внедрять ИT:

— Это позволит сократить временные затраты на стандартные операции и сфокусироваться на более интеллектуальных задачах, формирующих основную ценность для конечного пользователя услуг.