Птица стройка
Рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации. Он медленно, но упорно растет. В краткосрочной перспективе его развитие зависит от политики государства и состояния макроэкономики. АЦ «Эксперт-Урал» подвел итоги развития рынка жилой недвижимости Урала в 2011 году. Для характеристики этого периода больше всего подходит слово «тревога». Инвесторы, застройщики, банки ждали второй волны кризиса, особенно во втором полугодии. При этом спрос на жилую недвижимость, а вместе с ним и цены неуклонно росли (в конце года в среднем по крупным городам на 2 - 2,5% в месяц).
Государство практически отказалось от «примитивных» мер поддержки отрасли (скупка квартир для военных, ветеранов и прочих категорий граждан) и переключилось на более эффективные и долгосрочные инструменты частно-государственной поддержки.
Почти 2008-й
В 2011 году рынку недвижимости Урало-Западносибирского региона удалось преодолеть последствия кризиса. По сравнению с 2010 годом все субъекты показали прирост по объемам ввода. Фактор позитивный: рынок, пусть медленно, но начал расти.
До показателей рекордного по вводу жилья 2008-го дотянули лишь три субъекта - Свердловская (плюс 6,5% - 2011/2008), Тюменская области (плюс 11,8%) и Удмуртия (3,5%, подробнее см. график 1). Две последние территории демонстрируют завидную кризисоустойчивость. Даже в самом провальном 2009-м они упали всего на 5,5% и на 6% соответственно относительно 2008-го.
По-прежнему печально выглядит Челябинская область: в 2011-м здесь сдано 1,32 млн кв. метров жилья, что на 34,6% меньше, чем в 2008-м.
Лидер по вводу жилья - Башкирия (2,1 млн кв. метров в 2011 году, 0,52 кв. метра на душу населения), далее по абсолютному показателю идет Свердловская область (1,82 млн кв. метров), а по подушевому - Югра (0,45 кв. метра на одного человека)
Башкирия - абсолютный лидер и в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС): в республике его введено 1,55 млн кв. метров. Ближайший конкурент, Свердловская область, проигрывает вдвое (705 тыс. кв. метров).
ИЖС, судя по статистике, находится в еще большей стагнации, нежели многоэтажка. В среднем по всем десяти регионам объем ввода прирос на 6,6% (объем ввода недвижимости в целом - на 11%).
Показатели 2008-го по ИЖС сумели превысить тоже только три региона - Свердловская, Тюменская и Оренбургская области.
С кризисным провалом хуже всего справляются Челябинская, Курганская области и Пермский край (подробнее см. график 2).
Доля ИЖС в объеме строящегося жилья максимальная в Башкирия - 73,3%: показатель, близкий к европейскому. Прирост доли ИЖС в 2011-м относительно 2010-го наблюдается в Свердловской и Оренбургской областях. Остальные регионы Урала демонстрируют преобладание многоквартирного строительства над индивидуальным.
Важный статпоказатель - объемы стройки в денежном выражении (график 3). Показатели 2008-го превысили Пермский край и Югра, вплотную приблизилась Башкирия. В целом он менялся сообразно росту объема ввода жилья (естественно, с определенной долей условности, поскольку вид деятельности «строительство» не ограничивается только возведением жилья).
Лидер по данному показателю - Югра (211,5 млрд рублей), что ожидаемо. Во-первых, строительство на северах ощутимо дороже, во-вторых, такой цифрой ХМАО обязан спецстрою (обустройство месторождений, строительство и ремонт нефтегазопроводов).
По той же причине в лидерах по деньгам ЯНАО (152,2 млрд рублей), далее идут менее зависимые от спецстроев Свердловская область и Башкирия (106,3 и 99,5 млрд рублей соответственно).
Ценовая истина
- Текущие темпы вывода новых объектов не позволяют в полной мере удовлетворить существующий на рынке спрос со стороны потребителей, - уверен коммерческий директор компании «Нова-Строй» (Екатеринбург) Руслан Музафаров. - Ощущается недостаток как проектов и их качественного разнообразия, так и свободного предложения в уже строящихся домах. Пока повышенный спрос на жилье позволяет застройщикам стабильно финансировать текущие объекты, развивать сети и закладывать новые перспективные проекты, что приведет к увеличению предложения в 2013 году.Повысившийся спрос спровоцировал рост цен. Динамика в 2011 году возрастала с каждым месяцем. За последний квартал она в среднем по крупным городам составила 10 - 12%. Директор компании Research&Decisions (Пермь) Регина Давлетшина: «В 2008 - 2010 годах рынок недвижимости оставался рынком покупателя. Активизация спроса с осени 2011 года, сокращение предложения как на рынке новостроек, так и рынке вторичного жилья, придает уверенности продавцам».
На докризисный уровень по ценам вышли практически все крупнейшие города Урала. В прогнозах на 2012-й участники рынка сходятся. Руслан Музафаров считает, что резкого колебания цен не предвидится: «При условии дальнейшего положительного развития экономической ситуации в стране и регионе вероятен плавный рост на протяжении всего 2012-го, не превышающий 6 - 8% и на первичном, и на вторичном рынке».
По мнению сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости компании «Бизнес-Аудит» (Тюмень) Виктории Полтораниной, в 2012 году на рынке первички не стоит ожидать роста цен, как в 2011-м (по Тюмени стоимость кв. метра выросла в среднем на 18%). Наиболее вероятный показатель прироста - 8 - 12%. Прогноз по вторичке - плюс 10 - 14% в 2012 году.
Наевшаяся ипотека
Одним из главных факторов роста спроса на недвижимость стала ипотека. Динамика объема выданных ипотечных кредитов по-прежнему была воодушевляющей. Конечно, нет уже сверхъестественных 140 - 200% прироста, как было, например, по итогам трех кварталов 2010-го, но 57 - 133% - тоже неплохой интервал. В целом по Уралу в 2011 году прирост объема ипотеки составил порядка 76% к 2010-му (146,8 млрд рублей). Тройку областей-лидеров по приросту составили Башкирия (132,6%), Свердловская (102,8%) и Курганская области (76,7%). А по объему выданных кредитов впереди Тюменская (54,4 млрд рублей), Свердловская (24,2 млрд рублей) и Челябинская (18,9 млрд рублей) области.Прирост по количеству выданных кредитов по Уралу в целом в 2011-м к 2010-му составил около 70% (121,1 против 71,2 тыс. штук). Максимальный показатель продемонстрировала Башкирия - (140%), минимальный - Тюменская область (44%).
Суммы выдаваемых кредитов в большинстве регионов лежат обычно в диапазоне 893 - 1768 тыс. рублей, в среднем цифра колеблется вокруг миллиона. Это означает, что люди по-прежнему берут ипотеку на улучшение жилищных условий: продают старое жилье и добавляют на новое.
Средневзвешенная ставка с прошлого года упала на 0,3 - 2,6 п.п. в зависимости от области. Единственным исключением
стала Удмуртия: здесь ставка повысилась с 9,8 до 10,5% (более подробные цифры см. в таблице «Показатели ипотечного кредитования на Урале»).
- Несомненно, банки с помощью привлекательных ипотечных программ оказывали большое влияние на спрос в течение 2010 - 2011 годов, - считает директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» (Пермь) Евгений Железнов. - Ставки по кредитам в этот период падали с высоких кризисных 15 - 17% до рекордных для нашей страны 8 - 11%. Но слухи о грядущей второй волне кризиса заставили покупателей задуматься о приобретении жилья в строящихся домах, а банки - повышать ставки по ипотечному кредитованию.
Действительно, в ближайшие год-два рынок ипотеки вряд ли продолжит движение в сторону снижения ставок и ослабления требований к заемщику.
Директор брокерской компании «Магазин ипотеки» (входит в ГК ЦН «Северная казна») Екатерина Мяло:
- Уральский рынок ипотеки в 2012 году наверняка претерпит некоторые изменения. Так, ряд банков уже заявил об уменьшении суммы выдаваемого кредита. К примеру, человек, который в прошлом году мог рассчитывать на ипотечный заем в размере 3 млн рублей, в этом получит 1,5 миллиона. Сложнее будет получить ипотечный кредит индивидуальным предпринимателям, поскольку малый бизнес сегодня считается крайне рискованным.
Начальник отдела ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Наталья Брусницына отмечает, что в текущем году банки будут с осторожностью относиться к потенциальным заемщикам, которые заняты в рискованных сферах деятельности. К таковым она отнесла в том числе и строительную.
На наш взгляд, это исключительно положительное явление: ипотечные ограничения способны настроить на рынке недвижимости баланс, оградить его от надувания нового пузыря в условиях дефицита предложения.
Относительно перспектив роста ставок по ипотеке в Уральском регионе банкиры и брокеры сходятся во мнении, что она не будет меняться в течение 2012 года при условии сохранения существующей экономической ситуации и составит в среднем 13 - 13,5% годовых.
Таблица. Показатели ипотечного кредитования на Урале
Дом по цене квартиры?
2011 год охарактеризовался пересмотром роли государства в развитии рынка недвижимости. Власти, наконец, отказались от «примитивных» мер поддержки отрасли - массового выкупа квартир для военных, ветеранов, сирот и прочих категорий граждан. Теперь в приоритете государственно-частное партнерство или госпрограммы по строительству жилья.Особенно это заметно на примере загородного малоэтажного строительства. Башкирию в расчет не берем, там подобные проекты уже давно и успешно развиваются. Теперь в «клуб» вступила Свердловская область. Власти финансируют строительство малоэтажки (частные дома, таунхаусы, многоквартирные дома до трех этажей) через Корпорацию развития Среднего Урала (КРСУ). Пока достоверно известны планы по застройке в границах Екатеринбурга. КРСУ намерена возвести 800 тыс. кв. метров малоэтажки в районе Истокский. Старт проекту уже дан: почти закончено возведение первой очереди пилотного поселка Южный (в целом рассчитан на 70 тыс. кв. метров жилья, дома не более 120 кв. метров, цена 35 - 37 тыс. рублей за квадрат).
Помимо прямых инвестиций КРСУ берет на себя согласования, привлечение финансирования под строительство инфраструктуры ко всему участку Истокского (по проекту там должно быть возведено 3,8 млн кв. метров жилья, участок поделен между 12 арендаторами), переговоры с сетевиками. Госструктуре сделать это гораздо проще. На данный момент КРСУ прорабатывает возможность освоения еще нескольких участков в Свердловской области.
Перспективы такого строительства - вопрос дискуссионный. Единственный вариант, при котором городские жители поедут за его пределы, - хорошая инфраструктура. Хотя Руслан Музафаров оптимистичен: «Такая застройка совмещает проживание на природе с городской инфраструктурой, а выгодная по сравнению с коттеджными поселками "экономика по сетям" сделает этот сегмент динамично развивающимся в 2013 - 2015 годах».
Вторая сфера интересов государства - малогабаритные квартиры в многоэтажных домах: первый системный проект в данной области реализуют власти Челябинской области (подробнее см. «Адепты малых форм», «Э-У» № 40 от 10.10.11).
Медленно, но верно
Сегодня рынок недвижимости похож на каток-асфальтоукладчик: движется вперед медленно, но очень упорно.
Стоимость недвижимости и земли постепенно растет, земельные аукционы вновь стали пользоваться популярностью (на некоторых из них конечная цена отличается от стартовой в восемь-десять раз).
Ожидать резкого «вброса» недвижимости неоткуда, провала 2009-го тоже не предвидится. На наш взгляд, каких-либо серьезных проблем (помимо вечного плача о дорогой земле, сетях и согласованиях) у крупных застройщиков нет.
Изменился и характер инвестиционных ожиданий. Это связано с осознанием того, что сверхприбыли от реализации девелоперских проектов закончились.
Текущий этап развития рынка можно охарактеризовать как стадию стабилизации, которая как минимум продлится до конца 2012 года.