Для кого строим

Было плохо. Стало хуже

- Проекты анонсировались один за другим все прошлые годы, но работа велась от силы на десятке площадок, - поясняет на примере Перми руководитель экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова.

- Рынок загородной недвижимости города абсолютно не развит. Можно говорить о единичных удачных проектах. Остальные поселки находятся либо в начальной стадии строительства, либо очень малы (20 - 30 домов). Рынок организованной недвижимости крайне слабо структурирован. Основная сегментация не качественная, а ценовая. У многих проектов отсутствует какая-либо маркетинговая концепция, что приводит их к провалу на рынке. К примеру, поселки на земельных участках с плохой транспортной доступностью и плохими видовыми характеристиками пытаются позиционировать как достаточно дорогие.

Кризис ситуацию усугубил. С октября прошлого года рынок загородной недвижимости (как и строительная отрасль в целом) замер. Многие девелоперы, работающие в областных центрах, вынуждены были отложить проекты в стадии разработки и заняться завершением строек, по которым имелись обязательства перед дольщиками. Так, в Тюмени, по словам главного специалиста местной компании «БрОК» Валентины Трошиной, пересмотрены планы масштабной малоэтажной застройки: из 22 районов, запланированных в генплане развития города, работа ведется только в одном.

В Перми ситуация аналогичная. Исполнительный директор компании «Перспектива - Загородная недвижимость» (Пермь) Надежда Шеломенцева:

- Я бы, конечно, поостереглась констатировать полную заморозку строительства загородной недвижимости. Вполне возможно, что проекты приостановлены на зиму. Тем не менее в краевом центре практически невозможно найти поселок, где продолжались бы строительные работы. Наша компания также пока приостановила возведение малоэтажного поселка в связи с текущей экономической ситуацией. Проект сейчас находится в стадии разработки.

Падение спроса на недвижимость при росте предложения вынудило девелоперов снижать цены. По словам Валентины Трошиной, коррекция стоимости переоцененных объектов в большей степени коснулась жилья эконом-класса, в меньшей - бизнес- и премиум-сегмента. Управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин добавляет: «Строители загородной недвижимости, в отличие от городских застройщиков, не афишируют снижение цен, однако скидки рассчитываются в индивидуальном порядке и на практике могут достигать 20, а то и 30%».

Брать готовы

Между тем загородное жилье может стать первым сегментом, который выберется из кризиса. Надежда Шеломенцева:
- Мы ожидаем, что подъем индивидуального строительства произойдет уже весной этого года. Прогнозировать рост можно исходя из того, что люди будут строить преимущественно для себя с целью сбережения средств. Простимулирует процессы также снижение стоимости стройматериалов. Спрос на недвижимость есть. Мы фиксируем много звонков, регулярно организуем показы объектов. Однако до этапа заключения сделки доходит совсем малое количество клиентов. Многие покупатели ждут дальнейшего понижения цен.

Оптимизм разделяет и руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Парк» (Екатеринбург) Светлана Браун:
- Анализируя сегодняшнюю ситуацию, мы можем заявить, что рынок загородной недвижимости начинает выходить из комы, ставшей результатом «новых экономических условий». Шоковое состояние закономерно сменяется активностью и покупатели возвращаются к тем планам, которые хотели осуществить. В том числе и планам сменить городское жилье на загородное. Из-за снижения цен на стройматериалы и землю сейчас создались весьма неплохие условия для приобретения частного загородного жилья.

Еще один довод в пользу загородного жилья приводит председатель ассоциации лесозаготовителей и деревообработчиков Тюменской области Евгений Марков:
- Буду рассуждать с точки зрения рядового потребителя. Что для меня выгоднее и безопаснее - купить загородный дом или квартиру? Я наслышан о кризисе, знаю, что застройщики испытывают трудности, поэтому я боюсь вкладываться в многоэтажку. Я не знаю, сколько денег собрано на строительство дома, сколько требуется на достройку и будет ли возведено здание вообще. Объем рисков очень велик. Скорее, деньги, снятые с банковского счета, я потрачу на то, что сам контролирую. А сегодня это именно загородная недвижимость.

Добавьте адекватности

Отложенный спрос на загородное жилье есть:
- Отсутствие ипотеки и выжидательная позиция потребителя, безусловно, снизили спрос. Однако его величина по-прежнему выше предложения, - считает Павел Сотуленко. - Причина малого числа фактических сделок - сохраняющееся отсутствие объектов, реально удовлетворяющих требованиям потребителей. Простой пример: людям нужны дома до 200 кв. метров, а таких практически не строят. Требуются дома высокой степени готовности, а их всего 2,5% от всего объема предложения.

С Павлом Сотуленко согласен директор по экономике и финансам холдинга «Партнер» (Тюмень) Артем Божедомов:
- Все, что у нас строится в области, - не элит-, но и не эконом-сегмент. Это дома площадью больше 200 кв. метров и стоимостью выше 5 млн рублей, что не каждый может себе позволить. Прибавим к этому то, что городская квартира не несет в себе больших эксплуатационных расходов: квартплата, электроэнергия и все. А загородный дом требует серьезного обслуживания. Все, что будет работать сегодня, - это эконом-сегмент, который позволит людям удовлетворить потребности в жилье без залезания в долги.

Таким образом, очевидно: застройщикам и государству (в условиях отсутствия у девелоперов собственных средств и кредитных ресурсов без него никуда) нужно развивать эконом-сегмент. По словам Павла Сотуленко, рынок загородного жилья мог бы пойти вверх, если бы появились завершенные объекты с концепцией «дом по цене квартиры»: например, 150 кв. метров по 30 тыс. за метр. Одна проблема - как этот самый эконом-сегмент создать.

Самострой или самострел?

Казалось бы, самый что ни на есть дешевый вариант - позволить людям строить самим. Государству надо только обеспечить их коммуникациями и землей. И то последнее не всегда необходимо: стоимость метра на дачном участке, например, в Тюмени начинается с 10 тыс. рублей, а сруб 6 х 6 стоит 300 тыс. рублей. Внутрь завести тепло - можно жить. Даже на отделку тратиться не надо.

Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко добавляет:
- Я бы предложил увеличить перечень оснований для бесплатной передачи в собственность гражданам земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Это продиктовано целями улучшения социального положения населения. Если человек нуждается в улучшении жилищных условий, он имеет право один раз в жизни получить земельный участок для индивидуального строительства. При этом нужны программы льготного кредитования под залог таких земельных участков.

Однако, по мнению Валентины Трошиной, самострой - вопрос очень спорный. На фоне снижения доходов ввязываться в дорогостоящее и длительное строительство жилья - затея неперспективная: «Возведение отдельного дома - все равно предприятие крайне затратное. Даже если государство в ближайшее время начнет выделять людям участки с проведенными коммуникациями, то скорее всего строительство смогут позволить себе только обеспеченные слои населения, у которых и так есть жилье. У всех остальных в условиях отсутствия ипотеки и снижения достатка такой возможности нет», - считает Валентина Трошина.

Дмитрий Золин добавляет, что скорее всего усилия государства сегодня будут направлены в первую очередь на поддержание строительства жилых домов в городской черте, особенно по проектам, продажи в которых уже велись и уже есть участники долевого строительства. Поэтому проведение коммуникаций и выделение земли за городом - задача, стоящая для властей далеко не на первом месте. «Рассматривать самострой как серьезный фактор развития рынка я бы не стал, так как в этой сфере слишком многое зависит от усилий органов власти в части решения земельного вопроса и подведения коммуникаций. Вряд ли это произойдет в обозримой перспективе», - подытоживает Павел Сотуленко. Кроме того, очевидно, что, например, в пределах 30 км от административного центра власти не позволят создавать поселок самостроев: слишком высока стоимость земли и опасность, что здания останутся наполовину возведенными. К тому же самострои - это фактически неуправляемое хозяйство.

Организованно сдавайтесь

Выход в организованном строительстве? Абстрагируясь от кризиса, наиболее эффективное решение для создания дешевого малоэтажного жилья - его массовое возведение. По словам Ирины Трубиновой, речь может идти даже о строительстве целого населенного пункта на несколько тысяч домов. Тогда эффект массовости сработает, позволит удешевить строительство и снизить рыночную цену с одной стороны и обеспечить рентабельность строительства - с другой.

Но такое строительство возможно опять-таки только при поддержке государства. Ни один инвестор сегодня на подобные вложения не решится. А власти пока заняты другим.

Что в таком случае делать девелоперам? Завершить начатые проекты, чтобы не потерять уже вложенные деньги. Теоретически дефицит предложения дает шанс реализовать такие объекты в небольшом объеме и при качественном маркетинге. По словам Светланы Браун, ситуацию может спасти верное позиционирование и модификация реализуемого продукта под изменившиеся вследствие падения покупательной возможности требования:
- К примеру, можно скорректировать ценовую политику и расширить линейки продуктов до набора «земля - земля с сетями без подряда на строительство частного дома или таунхауса - земля с сетями и подрядом - готовый дом с подведенными коммуникациями». Так потребитель сможет строить свою загородную недвижимость постепенно, по мере сил. При таком подходе малоэтажка способна стать вариантом улучшения жилищных условий во время кризиса.

Некоторые эксперты видят выход для девелоперов в достройке проектов на основе быстровозводимых дешевых технологий. Правда, для этого придется изменить концепцию строящегося объекта.

Первый квартал - то время, когда девелоперам нужно, наконец, задуматься о грамотном прогнозировании рынка, изучать потребности покупателей и строить то, что востребовано, продумывать концепции поселков, а не только рисовать красивые архитектурные виды. Павел Сотуленко: «Создателям новых объектов необходимо мониторить рынок и при появлении первых признаков роста начать разработку проекта, с тем чтобы к моменту активизации рынка предложить объекты высокой степени готовности».

В итоге инвесторы, которые выйдут на рынок на подъеме, смогут получить серьезную доходность. Но - при соблюдении пяти условий. Первое - наличие инвестиционных ресурсов, необходимых для доведения объекта до высокой стадии готовности перед продажей. Второе - ставка на эконом-сегмент и новые форматы (коттеджи и таунхаусы до 150 кв. метров, дачи). Третье - снижение издержек за счет эффекта масштаба и использования технологий скоростного домостроения. Четвертый - качественный маркетинг: прежде всего точный просчет формата строительства на основании глубокого понимания спроса. Пятый - умение создавать или привлекать операторов инфраструктурных объектов (прежде всего рекреационных), которые будут центром притяжения для нового загородного комплекса и даже направления.

Конечно, можно забыть обо всем этом и уповать на поддержку государства. Однако ожидать ее в ближайшие несколько лет в сегменте загородного жилья вряд ли стоит.