Сними крышу

Фото: Андрей Порубов

Лизинг в России в принципе используется недостаточно активно (его доля в ВВП составляет около 1%, а в инвестициях в основные средства не превышает 5,7%), при этом недвижимость — самый «заброшенный» его сегмент. Между тем развитие лизинга недвижимости помогло бы решить основную проблему практически любого бизнеса — нехватку помещений. Особенно полезна финансовая аренда может быть малому и среднему предпринимательству. Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, например в Екатеринбурге, колеблется, по данным Уральской палаты недвижимости, от 1450 до 1650 долларов. Значит, стоимость наиболее востребованных помещений (около 100 — 150 кв. метров) составляет около 200 тыс. долларов. Чтобы купить, у некрупного бизнеса нет денег, а кредит получить проблематично: не всегда есть залоги.

Игра в поддавки

В чем преимущества лизинга коммерческой недвижимости? Во-первых, он подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег. Во-вторых, лизинговая сделка не отражается на балансе предприятия, поэтому не ухудшает финансовые показатели. Втретьих, применяется механизм ускоренной амортизации, значит, экономим на налогах.

Обычно предпринимателя интересуют объекты со сроком амортизации до 30 лет. По федеральному закону о финансовой аренде, при использовании лизинговой схемы процесс амортизации ускоряется втрое. Если сделку заключить на 10 лет, к ее завершению предприниматель становится обладателем полностью амортизированной недвижимости с нулевой балансовой стоимостью. Правда, пока условия банковских кредитов не позволяют заключать такие сделки (максимум — пять лет), поэтому срок выплат меньше срока полной амортизации здания. Но если объект присмотрен на вторичном рынке, решить эту проблему можно, считает ведущий специалист каменск-уральской компании «Риэл-лизинг» Андрей Артемов: «Необходимо найти документы, подтверждающие износ здания. Таким образом, срок оставшегося использования сокращается. При отсутствии таких документов здание ставится на баланс как новое».

Безусловный плюс лизинга — снижение налога на прибыль. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

Споры среди экспертов вызывает налог на имущество, приобретенное в лизинг. Российское законодательство предлагает выбор: лизинговое имущество может учитывать как лизингодатель, так и лизингополучатель. Имущество, находящееся на балансе лизингополучателя, учитывается в качестве основных средств и налогом облагается. Если недвижимость отягощает баланс лизинговой компании, то, согласно разъяснительному письму Минфина РФ, она не считается основными средствами. Платить ли тогда налог на имущество? К единому мнению до сих пор не пришли не только лизинговые компании, но и налоговые инстанции, отмечает директор ЗАО Лизинговая компания «Гран» (Екатеринбург) Сергей Федоров. По словам управляющего партнера юридической фирмы «Ардашев и партнеры» Владимира Ардашева, платить налог надо в любом случае: «Недвижимость не может находиться в подвешенном состоянии». По его мнению, разъяснения Минфина смахивают на заигрывание с бизнесом. Чем он с успехом и пользуется, подтверждает директор аудиторской группы «Капитал» Татьяна Басманова: «Многие лизинговые компании обращались к нам с просьбой помочь вернуть из бюджета уплаченный за последние несколько лет налог на имущество и получали эти деньги».

По подсчетам специалистов, сумма, выплаченная предпринимателем по лизинговому договору, будет примерно на 20% меньше, чем сумма, потраченная на покупку такого же здания, только за счет экономии на налогах (на прибыль и имущество) и ускоренной амортизации.

Идеальный на первый взгляд финансовый инструмент имеет, однако, свои издержки. Первое — в структуру лизинговых платежей включается гонорар за работу лизинговой компании (около 12% в год). Второе — до окончания выплат имущество является собственностью лизинговой компании, следовательно, если у предпринимателя возникают проблемы с выплатами, он не может претендовать на выкуп предмета лизинга.

Темная лошадка

Региональный рынок лизинга коммерческой недвижимости находится в зачаточном состоянии. «Этот бизнес на Урале измеряется пока не миллионами, а тысячами долларов, и чрезвычайно важная для экономики ниша практически свободна», — говорит председатель Экономического комитета по программам развития Уральского региона Сергей Воздвиженский.

В чем причина? Во-первых, бизнессообщество пока плохо информировано о возможностях финансового инструмента. «В целом понятие “лизинг” хорошо знакомо предпринимателям, но о возможностях и проблемах лизинга коммерческой недвижимости бизнесмены знают мало», — считает Сергей Федоров. Во-вторых, на рынке коммерческой недвижимости часто просто не найти необходимого предпринимателю помещения. Как отмечает начальник коммерческого управления общества «Малышева-73» Виктория Халина, объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно. Втретьих, существует проблема инвестиций, банки не спешат выдавать долгосрочные кредиты (см. «В сжатые сроки»). Вчетвертых, длительный процесс оформления сделки с недвижимостью. Для сравнения: лизинг оборудования или автотранспорта можно оформить за деньдва, а для недвижимости понадобится несколько месяцев. Нужно проверить полномочия продавца, произвести при необходимости оценку недвижимости, собрать техническую информацию по зданию и земельному участку (см. «Специфика заземления»). «На каждом из этапов могут возникнуть непредвиденные проблемы, — говорит заместитель генерального директора компании “Риэл-лизинг” Алексей Захаров. — Сейчас рынок формируется, банки присматриваются к возможностям этого инструмента и лизинговым компаниям-первопроходцам».

Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения изза несовершенства законодательства. Многие вопросы никак не урегулированы нормативно, все решают практика и опыт лизинговых компаний. Лизинг предполагает заключение и госрегистрацию минимум двух договоров: лизинга и купли-продажи. Первым должен заключаться договор лизинга, по которому предприниматель передает лизинговой компании полномочия приобретения для него объекта недвижимости. Этот договор должен быть зарегистрирован в региональном управлении Федеральной регистрационной службы. Но в договоре лизинга должен быть указан приобретаемый объект, а он может перейти в собственность лизинговой компании только после заключения договора купли-продажи с продавцом. Круг замыкается. Игроки рынка выходят из ситуации следующим образом: готовят пакеты документов для двух договоров и подают их в регистрационную палату одновременно. «На выходе мы имеем зарегистрированное право собственности и существующее обременение в виде лизинга», — рассказывает Сергей Федоров. Заключение регистрирующего органа выдается через 28 дней и обходится предпринимателю в 15 тыс. рублей (по 7,5 тысячи за договор). Получается, что с момента подписания лизингового договора до момента регистрации сделка не имеет юридического веса и держится исключительно на доверии участников друг к другу (см. «Надуманная проблема») «Разночтение в законодательстве тормозит развитие лизинга, необходимо ликвидировать все спорные моменты на федеральном уровне», — подводит итог Алексей Захаров.

Прогнозы оптимистичны

Все эти проблемы долгое время не позволяли раскрыть экономический потенциал лизинга недвижимости. По словам Владимира Ардашева, рынок начал активно формироваться только в прошлом году: «В 2002 — 2004 годах такие сделки были уникальны и редки. Теперь их стало на порядок больше. Снижение цены на кредитные ресурсы, в том числе благодаря снижению ставки рефинансирования с 16 до 13%, капитализация банков и лизинговых компаний, общая стабилизация экономики дали новый импульс рынку».

Перспективы рынка огромны, считает Алексей Захаров: «Если не произойдет кардинальных изменений в действующем законодательстве и темпы роста цен на коммерческую недвижимость смогут укладываться в 10 — 15% в год, он будет ежегодно расти на 50 — 100%». Пока динамика перекрывает даже такие оптимистические прогнозы: если в первом полугодии 2004 года сделки с недвижимостью, по данным АЦ «ЭкспертУрал», составляли 0,03% от общего портфеля лизинговых сделок уральских компаний, то к концу 2005-го их было уже 4%. «Уже сейчас спрос на данную услугу значительно превышает предложение», — резюмирует Сергей Федоров.

Дополнительные материалы:

Надуманная проблема

Какие пробелы необходимо заполнить в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы дать импульс к развитию лизинга недвижимости, объясняет управляющий партнер юридической фирмы «Ардашев и партнеры» Владимир Ардашев.

Владимир Ардашев

— Согласно законодательству, лизинг представляет собой цепочку сделок: сначала заключается договор лизинга, потом договор

купли-продажи предмета лизинга. По Гражданскому кодексу РФ, договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Однако зарегистрировать договор лизинга до перехода к лизингодателю прав собственности на недвижимость (до регистрации договора купли-продажи) невозможно. Отсюда и проистекает главная дилемма: какой договор регистрировать в первую очередь? Поскольку закон о финансовой аренде четко указывает, что договор лизинга должен заключаться первым, он считается заключенным даже при отсутствии государственной регистрации. На практике сначала происходит госрегистрация договора купли-продажи и только после этого регистрируется договор лизинга. При правильном оформлении документов обычно процесс регистрации занимает не больше месяца.

Собственно судебной практики для успешной деятельности лизинговых компаний достаточно, но в нашей стране часто возникают проволочки изза некомпетентности чиновников, подходящих к лизингу формально. Следовательно, нужны изменения в законодательстве, которые урегулируют эту ситуацию. Я убежден, что благодаря росту популярности лизинга недвижимости в 2006 году появятся законодательные инициативы. Кроме того, необходимы поправки в закон о госрегистрации, которые позволили бы лизингополучателю решать вопросы регистрации договоров, оформления страховки (именно эта идея заложена в законе о финансовой аренде). Сейчас это вправе делать только лизинговая компания. Но она лишь финансовый посредник. Больше всего заинтересован в скорейшем оформлении сделки лизингополучатель. Поэтому вполне справедливо, если именно он будет это делать.

Подготовила Вера Морозова

В сжатые сроки

Одна из сложностей лизинговых сделок с недвижимостью — малый срок кредитов, выдаваемых банками. О том, почему банкам невыгодно предоставлять длительные кредиты, рассказывает начальник отдела лизинга ОАО «Уралвнешторгбанк» Игорь Овечкин

Игорь Овечкин

— Зачастую объектом лизинга становятся относительно новые постройки, имеющие большой срок полезного использования — 15 — 30 лет. Это выгодно не только лизингополучателю, но и банку: длительный срок делает объект недвижимости ликвидным. Следовательно, в случае расторжения лизинговой сделки, лизинговая компания или банкзалогодержатель может продать здание без убытков для себя. Но даже при ускоренном коэффициенте 3 срок амортизации нового здания составит 5 — 10 лет. Отвлекать ресурсы на такой длительный срок банки не решаются по ряду причин.

Во-первых, у лизинговых компаний пока недостаточно опыта: рынок лизинговых сделок начал формироваться только десять лет назад, его игроки еще просто не готовы к таким длительным срокам сделок. Банки не готовы тоже: привлекая ресурсы на короткий срок, а выдавая на длинный, они жертвуют ликвидностью. Во-вторых, следует учитывать пробелы в законодательстве, которые создают проблемы для лизинговых компаний и банков. Втретьих, настораживает пример развития лизингового рынка за рубежом. В ряде стран не существует налоговых и амортизационных преимуществ лизинга. Маловероятно, что в России в дальнейшем льготы могут отменить, но такой вариант возможен. В таком случае лизинговые сделки потеряют большую часть привлекательности.