Поднимите мне веки

Рынок загородной недвижимости Урала хаотичен и несбалансирован. Необходимо привнести в сектор ответственность застройщика, доверие потребителя и госпартнерство.

В конце октября пресс-служба правительства Свердловской области распространила информацию о том, что вблизи поселка Горный щит на площадке 140 га появится новый жилой малоэтажный комплекс на 1,6 тыс. домов и таунхаусов эконом-класса, рассчитанный на 4 тыс. человек. Реализация проекта якобы возложена на компанию «Экодолье», одного из крупнейших застройщиков в сфере загородной недвижимости на Урале. Обозначены и другие подробности: прокладка инженерной инфраструктуры пойдет за счет средств регионального бюджета, за что «Экодолье» передаст области определенный объем жилья. 

Практически сразу после выхода пресс-релиза представители «Экодолья» поспешили опровергнуть информацию: участок на Среднем Урале — лишь один из рассматриваемых компанией вариантов. Есть несколько и в других регионах. Окончательное решение не принято.

Стремление властей бежать впереди паровоза понятно: рынок загородной недвижимости уже в течение нескольких лет (несмотря на громкие заявления чиновников разного уровня) никуда не движется, хороши любые инструменты его стимулирования.  

Напускной оптимизм

Многие уральские аналитики и представители застройщиков с середины 2011 года говорят о том, что спрос на загородную недвижимость растет. Однако статистика думает иначе.

За десять месяцев 2012 года в Урало-Западносибирском регионе введено 3,1 млн кв. метров индивидуального жилья (мы понимаем, что этот критерий не совсем корректен, однако Росстат не предлагает других инструментов для оценки рынка загородной недвижимости). Показатель откровенно плохой — на 2% меньше, чем в январе — октябре 2011 года, и на 21% меньше, чем в соответствующем периоде 2009-го (самый удачный год для сектора ИЖС).

От кризиса не может пока оправиться ни один регион. Наиболее позитивные результаты ожидаемо показывает Башкирия: минус 5% к январю — октябрю 2009-го. В аутсайдерах Челябинская область и ХМАО — минус 40% к десяти месяцам 2009-го. Остальные субъекты дают примерно одинаковые цифры: сокращение на 23,5 — 27%.

Лидер ввода, как и всегда, Башкирия: за десять месяцев 2012-го здесь построено 1,23 млн кв. метров индивидуального жилья (75,6% от всего объема введенного жилья, 0,3 кв. метра на душу населения). Ближайший конкурент, Свердловская область, отстает втрое: введено 396 тыс. кв. метров (43% от общего ввода, 0,09 кв. метров на душу населения). Последний эшелон — Удмуртия и Курганская область.

Руководитель Регионального информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Михаил Хорьков ситуацию описывает лаконично:

— Несмотря на то, что отдельные коттеджные проекты начали вновь выходить на рынок, их появление не в состоянии закрыть пробел в развитии этого сегмента, сформировавшийся в 2009 — 2011 годах. За последние два-три года объем строительства поселков существенно снизился, рынок потерял динамику развития и получил целый ряд проблемных объектов. К настоящему времени он остается хаотичным и не вполне сбалансированным.

Не хотят и не могут 

Низкие показатели ввода объяснить просто — нет спроса (в это понятие мы вкладываем желание, подкрепленное возможностью — деньгами). Оно понятно: загородный дом или таунхаус сегодня рассматривается потребителями только в качестве второго жилья. А денег у них нет и на первое. Председатель совета директоров строительного холдинга «КД Групп» (Пермь) Андрей Гладиков считает, что квартиры способны купить не более 30 — 40% потребителей. Оптимистичная оценка. По нашим данным, цена метра в крупных городах Урала (за исключением Тюмени, Ханты-Мансийска и Салехарда) на 70 — 90% выше дохода, в областных городах — на 45 — 60%. А средний процент по ипотеке ниже 10 — 11% опускаться не думает (в странах Западной Европы — 3,5 — 4%).

Из-за отсутствия денег спрос, а за ним и предложение еще в 2009-м сместились в сторону земель без подряда (самый дешевый тип загородной недвижимости), в том числе сельхозназначения. Прошло три года — диспозиция та же. Например, в Екатеринбурге в третьем квартале 2012-го на продажу было выставлено около 4,8 тыс. участков, что на 86% больше, чем за аналогичный период 2011-го. Земля, по данным РИЦ УПН, составила 86% предложений в сегменте загородной недвижимости.

Аналогичная ситуация в Перми. С начала 2011 года на рынке наблюдается возрастание общего числа поселков (по этому показателю можно фактически говорить о возврате на докризисный уровень), но большая часть проектов предусматривает распродажу земли.

— Сегодня рост числа предложений на рынке происходит фактически за счет увеличения числа земельных массивов, продаваемых под маркой организованных поселков, — констатирует ведущий аналитик аналитического центра «КД-консалтинг» (Пермь) Наталья Короткая. — Рынок постепенно превращается в рынок распродажи участков. Как правило, это земли сельхозназначения (под садоводство, дачное строительство). Уровень цен достаточно низкий, от 10 — 15 до 30 — 40 тыс. рублей за сотку. Реализация участков, конечно, не предусматривает наличия инженерной инфраструктуры (водоснабжения, водоотведения, газа, электричества). Многие застройщики под понятием «наличие коммуникаций» подразумевают подъездную дорогу к границе поселка. Для сравнения: цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями, составляет от 60 —100 тыс. рублей за сотку.

Но проблема не только в деньгах. Принципиальный момент — отсутствие рынка загородной недвижимости как такового. На Урале крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не голую землю. Особенно это касается сегмента эконом-класса. Михаил Хорьков:

— Рынок поселков пока не состоялся как целостный сегмент рынка загородной недвижимости с большим числом участников и отдельной категорией покупателей. Большое число нереализованных деклараций, замороженных проектов дискредитировали саму идею нового формата жилья. И потребители ушли на рынок неорганизованной застройки. 

Наибольшая проблема — социальная инфраструктура. Девелоперы загородной недвижимости в своих рекламных проспектах обычно акцентируют внимание на том, что дом или таунхаус может стать альтернативой, тем более экологичной, городской квартире. Но только единицы проектов предусматривают строительство школы или детского сада, спортивно-оздоровительных или культурных учреждений (а на сельхозземлях их никто не обязан строить). Девелоперы обычно говорят: это задача муниципалитета, а город отвечает: вы зарабатываете на продаже домов, вот и тратьте их на инфраструктуру. Отсюда рождаются фундаментальные барьеры для развития рынка загородной недвижимости — неудобство и недоверие.

Именно поэтому в течение 2012 года цены на рынке загородной недвижимости стояли (а с учетом инфляции падали). По данным РИЦ УПН, стоимость кв. метра в коттедже приросла на 3%, на сблокированные дома — не увеличилась. В Перми с осени 2011 года в большинстве организованных коттеджных поселков цены также не изменились (в некоторых проектах они стабильны в течение двух лет), в единичных комплексах отмечено повышение стоимости на 7 — 10%. Аналогичная ситуация в Челябинске и Тюмени. Башкирию в расчет не берем: существенная часть поселков там возводится с господдержкой.

Обяжем, заставим

Государство прикладывает массу усилий для того, чтобы оживить рынок загородной недвижимости (мы об этом не раз писали, например см. «Поселок Государственный», «Э-У» № 21 от 28.05.12). И это правильно — без финансирования из бюджета части проекта (по крайней мере, инфраструктурной), без федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства и его земель, без АИЖК и их льготной ипотеки ничего не получится. На Урале есть несколько примеров реализованных и реализуемых проектов по модели государственно-частного партнерства.

Власти принялись и за чисто частные стройки. По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, сейчас парламентарии обсуждают сразу несколько инициатив, связанных с порядком обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой застраиваемых жилых микрорайонов. Среди них: обязать застройщиков делать это вне зависимости от назначения земель, на которых ведется застройка; наложить на компании так называемый «инфраструктурный сбор» (платится при приобретении участка под застройку или получении разрешения на строительство). Еще один вариант решения проблемы — законодательно закрепить схему «государство платит за инфраструктуру, застройщик за это снижает цену на жилье или раздает несколько объектов бесплатно».

Варианты ищут и сами застройщики. Один из наиболее показательных примеров — поселок «Финский залив» (расположен в 42 км от Екатеринбурга). Он возводится на рекреационных землях (раньше на них находилась база отдыха Уралхиммаша), не предназначенных для постоянного проживания, каждый дом финансируется по договору инвестирования и проходит по документам как корпус базы отдыха.  

По сути, «Финский залив» строится по примеру городских апартаментов (несколько подобных проектов сегодня реализуется в Екатеринбурге), которые возводятся на землях, не предназначенных для постоянного проживания, и юридически являются офисными зданиями или гостиницами. Покупатели без каких-либо проблем приобретают помещения в таких домах в собственность и живут там.

Преимущества такого подхода понятны. Первое и главное — наличие проведенной инженерной инфраструктуры. Сегодня вокруг крупных городов практически не осталось подготовленных для строительства участков. Проведение коммуникаций ложится на плечи застройщика (читай — потребителя), что иногда в два раза удорожает квадратный метр.

 Второе преимущество — относительно низкая цена участка (земли под ИЖС в два-три раза дороже рекреационных и в пять-десять раз дачных): это снижает стоимость конечного жилья для потребителя.

Риски тоже понятны: застройщик, возводящий поселки, например, на дачной земле, не обязан обеспечивать их социальными объектами и соблюдать принятые для жилых объектов санитарные нормы (рекреация — другое дело, на этих землях нормы самые жесткие, потому на них поселки эконом-класса возводить нецелесообразно). Еще один минус — в «корпусах базы отдыха» нельзя прописаться.

Вполне возможно, что «Финский залив» является предвестником новой тенденции (по крайней мере, в Свердловской области в частные руки в 2012 году перешло сразу несколько заброшенных баз отдыха и пионерлагерей). Хотя участники рынка оценивают перспективы таких проектов сдержанно. Заместитель директора компании «НКС-Девелопмент» Андрей Озорнин:

— У любой схемы и любого продукта, безусловно, есть перспективы. Это вопрос соотношения цены и качества. Если девелопер сможет предложить качественный продукт, отвечающий потребностям потенциальных покупателей, по приемлемой цене, то наверняка найдутся люди, готовые смириться с невозможностью прописаться в таком доме. 

Не взлетит

Никаких особых перемен на рынке загородной недвижимости аналитики и участники рынка не ждут.

— Мы не видим причин для существенных изменений в краткосрочной перспективе, — говорит Михаил Хорьков. — Отдельные признаки оживления рынка в 2012 году не имеют устойчивой базы для стабильного роста. На рынке нет предпосылок для долгосрочного перераспределения спроса в пользу загородного образа жизни. Инфраструктурные ограничения и проблема доверия к загородным проектам по-прежнему будут удерживать потенциальных покупателей в пределах муниципалитета.  

Перемен в ценовой политике или структуре предложения ожидать тоже не стоит. Наверняка в 2013 году большинство сделок будет происходить с землями без подряда. Единственную надежду дают проекты с участием государства: при грамотном менеджменте и маркетинге они могут заложить новый тренд.