Привет кладбищам и коррупции
На прошлой неделе депутаты Заксобрания Челябинской области приняли обращение в федеральное правительство и Госдуму. Они предлагают внести изменения в Земельный кодекс РФ: по мнению народных избранников, земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) должна предоставляться гражданам без аукционов. Можно даже не спрашивать, зачем депутаты собираются отменить аукционы по ИЖС. Их популистский ответ очевиден: чтобы позволить жителям строить доступное жилье. Они еще расскажут, что стоимость земли составляет порой около 30% стоимости возведения дома. Некоторые эксперты вообще предлагают отменить аукционы в пределах муниципалитета: мол, торги только усложняют процедуру получения участков.
Да, система аукционов (особенно по муниципальной земле) себя дискредитировала. Чиновники заламывают цены настолько, что строительство порой просто нерентабельно (пример: в Екатеринбурге в начале 2008 года участок в 2,1 га ушел с молотка за 278 млн рублей, что стало самой высокой ценой за всю историю аукционов на Урале). Запредельная начальная стоимость приводит к тому, что от 15 до 40% аукционов в разных городах Урала признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявок (на отдельных аукционах не распродаются до 80% участков). Кроме этого, по Земельному кодексу, все полученные деньги должны уходить на развитие инфраструктуры участка. Однако этого нет практически повсеместно.
Возможно, торги не всегда эффективны. Но их механизм хотя бы прозрачен. Поэтому рискну заявить: отмена аукционов приведет к крайне негативным последствиям.
Вспомните: массовое распределение участков мы уже проходили. К чему оно привело? К образованию «строительных кладбищ». Девелоперы хватали площадки без инфраструктуры, начинали строить, потом считали деньги — и замораживали проекты. Та же ситуация с ИЖС. Мало мы видели заброшенных участков и недостроенных домов?
Если же компания заплатит за участок, пусть даже большие деньги, то где-то в голове у ее руководителя щелкнет: инвестиции надо отбивать. Следовательно — строить. С ИЖС аналогично: если человек покупает участок, значит, он уже поставил себе цель — возвести на нем дом. Если же ему вручили землю бесплатно, то он никакими обязательствами в принципе не обременен: хочет — строит, хочет — так любуется. Это как с бесплатной прессой. Из изданий, что кидают в ящик, люди обычно сворачивают кульки для семечек или устилают ими клетку для попугаев. А в купленный за деньги какой-нибудь Cosmopolitan завернуть рыбу совесть не позволит.
Есть и еще один минус — поважнее. Живем мы в России. А значит, любое распределение, а тем более за закрытыми дверями, — прямая дорога к коррупции.
Сегодня для некоторых отменить земельные аукционы под ИЖС выгодно: cтройматериалы в связи с кризисом резко подешевели, услуги подрядчиков тоже. А если еще и землю получить бесплатно (или за небольшую мзду) — такую дачу себе можно отгрохать… Примерно та же ситуация с многоэтажным строительством. В случае отмены аукционов все участки уйдут десятку-двум крупнейших застройщиков региона, близких к властям. И никакая ФАС не пикнет.
Многие эксперты уповают на замену аукционов конкурсами: кто предложит меньшую конечную цену жилья, тот и получит участок. Но эта процедура тоже сомнительна. Застройщик, приближенный к власти, всегда может пообещать хоть по себестоимости продавать квартиры. Но потом у него вдруг появятся непредвиденные расходы на строительство инфраструктуры, подорожают стройматериалы, изменится конъюнктура рынка... В общем, стоимость квартир вырастет. А кому подотчетны строители? Тому же муниципалитету, который только разведет руками.
Психологи правильно замечают: россияне — народ маниакально-депрессивный. Если что-то выходит не так, то лучше все взять и разом отменить. Путь эволюции как-то обходит наши умы стороной. Для нас прогресс — революция. Пусть станет еще хуже, потом будем думать, как справиться со сложившейся ситуацией.
Между тем решение проблемы земельных аукционов должно лежать именно в эволюционной, а не революционной плоскости.
Идея аукционов крайне позитивна. Она предлагает единственный прозрачный, рыночный механизм распределения участков. Другое дело, что законодатели как всегда «недокрутили», вымостив благими намерениями дорогу сами знаете куда. Механизм аукционов надо не отменять, а доделывать.
Например, ввести четкий контроль за действиями муниципальной власти. Для начала — строго наблюдать за ценообразованием. Всем очевидно: 2 га земли за 300 млн рублей — мягко говоря, перебор. Но почему этот участок стоил таких денег, никто не интересуется. Надо четко отслеживать, чтобы начальная цена участка была равна стоимости обеспечения его инфраструктурой. Любая наценка сверху — произвол.
Кроме этого, нужно заставить местные администрации раскрывать всю информацию по участкам. Сегодня застройщики жалуются, что во многих случаях просто не знают, какой участок они получают, какую инженерную инфраструктуру там надо дополнительно построить. В результате инвестор не может рассчитать свои расходы.
В конце концов, если уж так хочется реализовать идею доступности жилья — проводите аукционы по ИЖС (даже по многоэтажке) между жилищными товариществами, исключив из участия в них застройщиков. По сути, у товариществ нет таких средств, как у коммерческих структур, никто не будет сильно взвинчивать цены, и это ощутимо снизит конечную стоимость земли.
Внести изменения в процедуру аукционов — несложно. Главное — желание. Но прошло уже почти три года с момента введения торгов, и пока у властей оно не появилось. Очевидно, они ждут особых указаний президента. Тогда желание как по заказу появится и в течение указанного срока реализуется. А пока кликать очередную революцию.