Площадная игра
Снижение потребительского спроса, высокая долговая нагрузка и удорожание кредитных ресурсов вынуждают ритейлеров оптимизировать издержки. Наиболее очевидная статья расходов, попадающая под сокращение, — арендные платежи. Девелоперы пойдут на уступки.
В середине ноября Ассоциация предприятий индустрии моды (включает крупнейшие непродовольственные торговые сети) направила девелоперам открытое письмо, в котором предлагает на время кризиса перейти от фиксированных арендных платежей к оплате торговых площадей исходя из оборота с продаж арендатора. Ритейлеры также настаивают на отмене предоплаты, то есть возможности вносить арендные платежи после получения услуги, и намерены отказаться от участия в финансировании маркетинговых акций торговых центров.Единичные случаи переросли в обычную практику. Переговоры о снижении стоимости аренды одного квадратного метра торговой недвижимости в работающих и тем более планируемых к вводу объектах активно ведут и федеральные, и региональные ритейлеры всех сегментов потребительского рынка без исключения.
Почему актуально
В отличие от уральской промышленности заметных изменений в темпах роста розничной торговли, равно как и в динамике реальных располагаемых доходов населения (см. индикаторы макроэкономики, «Э-У» № 46 от 24.11.08), в третьем квартале не произошло. Оборот розничной торговли на Урале за девять месяцев 2008 года составил 1688 млрд рублей. Прирост в первом полугодии — 20,8%, в третьем квартале — 17,8%. Среднероссийские показатели — 15,2% и 14,4% соответственно. Прирост реальных доходов населения в регионе за девять месяцев — около 12%.Влияние кризиса ощутимо лишь в некоторых сегментах потребительского рынка. К примеру, по данным Ассоциации предприятий индустрии моды, продажи магазинов одежды, обуви и аксессуаров в третьем квартале снизились в среднем на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Противоположную ситуацию описывает директор по связям с общественностью сети «Техносила» Надежда Сенюк:
— В середине октября — ноябре, когда экономическую ситуацию в стране начали активно обсуждать, покупатели, наоборот, шли к нам с деньгами. Рассуждения, вероятно, таковы: в условиях неопределенности и отсутствия прогнозов о том, что будет дальше с денежной массой, лучше вложить сбережения в товары, нежели деньги сгорят. Как поведет себя покупатель в декабре и январе следующего года, спрогнозировать крайне сложно. Скорее всего, в этом году прогнозные темпы роста рынка будут выдержаны.
Продовольственные ритейлеры ситуацию подтверждают.
— В этом году мы планировали 60-процентный прирост оборота по сети, — говорит вице-президент отделения «Мегамарт» Дикси-Групп Валерий Бубнов. — Так и идем. Корректировки по 2008 году не произошло.
Показательны будут итоги ноября и декабря: для многих сегментов потребительского рынка это месяцы самых высоких продаж. Что будет к концу 2009 года, какие приросты ожидаются, — станет ясно к марту.
Тем не менее многие сети уже сейчас закладывают снижение темпов роста в полтора-два раза. Причина — падение платежеспособного спроса. О снижении заработных плат, сокращении персонала и продолжительности рабочего дня, увеличении количества неоплачиваемых отпусков заявили практически все крупнейшие промышленные предприятия региона (см. «Снова замерло все до рассвета», «Э-У» № 43 от 03.11.08). Кроме того, значительно уменьшился объем потребительского кредитования и доля товаров, проданных в кредит. Особенно это отразится на торговых объектах сетей во вторых городах с одним-двумя градообразующими предприятиями. Очевидно, что сильнее пострадает непродовольственный ритейл. В продовольственном ритейле не обойдется без сокращения величины среднего чека, спрос сместится в средний и низкий ценовые сегменты.
В таких условиях для некоторых сетей величина арендной ставки уже сейчас становится критичной — либо снижение, либо закрытие. Договоров, где ставка аренды не фиксирована, а зависит от оборота компании, в уральских городах не более 2 — 3% от общего количества. Все ритейлеры этим озабочены, многие сети начали переговоры по пересмотру условий аренды на следующий год.
Реакция рынка
Небольшие ценовые корректировки на рынке торговой недвижимости уже видны. По состоянию на начало ноября средняя цена аренды торговой недвижимости в уральских городах составила 1,3 тыс. рублей за квадратный метр, прирост по сравнению с августом — 2,5%. Падение наблюдалось только в Тюмени — примерно на 8% (см. индикаторы рынка коммерческой недвижимости, «Э-У» № 44 от 10.11.08). Однако уже в середине ноября наметилась тенденция на снижение, которая к сегодняшнему моменту только укрепилась. Так, за последний месяц в городах Урала арендные ставки упали в среднем на 8 — 10%. Пример приводит руководитель экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:
— По результатам последнего мониторинга рынка аренды Перми видно, что ставка аренды торговых площадей ведет себя крайне неустойчиво, за последние три месяца отмечены колебания в ту или иную сторону. Общий тренд, видимо, сложится уже по итогам следующего месяца и скорее всего будет направлен на понижение. Уступки, несомненно, будут. В данной ситуации арендодателям лучше заполнить площади арендаторами, чем видеть их пустующими и не приносящими доход.
В новых торговых центрах вопрос выплаты кредитов собственниками под конец года будет очень острым, а в первом квартале следующего года нужно отчислять налог на имущество. Все это создает хорошую почву для коррекции арендных ставок.
— В Екатеринбурге практически по всем объектам, даже с выгодным местоположением, девелоперы уже идут на уступки, — добавляет руководитель направления коммерческой недвижимости «Альфа-Урал» Иван Бойко. — Никто не хочет остаться без арендаторов, тем более когда рынок переживает спад и найти новых крайне сложно.
— В условиях кризиса заявления операторов о необходимости снизить ставки аренды или в качестве оплаты использовать обеспечительный платеж арендатора воспринимаются вполне нормально. Тем более после того, как об этом заговорил весь рынок ритейла: у девелоперов просто не остается другой возможности, как только пойти на уступки, — комментирует управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. — В большей степени это касается торговых центров: собственник всегда готов обсуждать проблемы, ведь экономика проекта складывается не из одного надежного оператора, а из правильно подобранного для данного торгового центра пула арендаторов. Что касается вхождения в новый проект, то арендатор может договориться о выплате не фиксированной арендной платы, а процентов с оборота. Такая система широко распространена на зарубежном рынке, вполне логична и направлена на снижение рисков и минимизацию расходов ритейлеров.
Тем более что предпосылки и возможности для снижения есть. «До недавнего времени рынок коммерческой недвижимости был рынком девелоперов, они диктовали свои условия, — подтверждает Надежда Сенюк. — Из-за дефицита торговых площадей в отдельно взятых регионах и городах ставки были завышены, особенно в населенных пунктах с численностью жителей 300 — 500 тысяч. Когда в городе всего один-два торговых центра, девелоперы чувствуют себя практически монополистами. К примеру, если в среднем по России арендная ставка на рынке бытовой техники и электроники составляет 300 — 400 долларов за квадратный метр, то стоимость недвижимости в таких городах доходила до 700 — 750 долларов». Как отмечают эксперты, некоторые площади в Москве сейчас продаются по ценам в три-четыре раза ниже рыночных и при этом без убытка. Значит, рентабельность позволяет.
Однако по некоторым объектам арендные ставки не только не сократятся, но даже вырастут. Многие ритейлеры приступили к поиску более выгодных вариантов.
— В каждом случае все будет решаться индивидуально, — говорит Валерий Бубнов. — Снижение арендной ставки можно ожидать только по тем объектам, где это обоснованно: к примеру, местоположение не очень удачное, трафик невысокий. В наших наиболее успешных торговых центрах в Екатеринбурге и Тюмени, напротив, количество обращений и заявок от арендаторов на торговые площади даже увеличивается.
— Вводят в эксплуатацию торговых площадей сейчас крайне мало (см. также «Бум отменяется», «Э-У» № 38 от 29.09.08. — Ред.), поэтому на хороших точках с нужным для арендаторов покупательским трафиком цены вряд ли серьезно скорректируются, — соглашается Ирина Трубинова.
При сохранении и укреплении сформировавшихся тенденций ожидается, что до конца года арендные ставки на Урале упадут в среднем на 20 — 25%.