Без многого мало

В середине марта в Тюмени открылась третья очередь крупнейшего торгово-развлекательного центра «Премьер». Его общая площадь — 40 тыс. кв. метров. В строительство нового комплекса инвестировано порядка 7 млн долларов. Запуск подобного объекта — далеко не последний проект года. Прогнозируемый прирост торговых площадей крупного формата в пяти самых больших городах Урала (Екатеринбурге, Уфе, Перми, Челябинске, Тюмени) — как минимум 41% за ближайшие два года (более 1,3 млн кв. метров). И этого все равно недостаточно. Сегмент торговых площадей — один из наиболее открытых и динамичных на рынке коммерческой недвижимости.

Аналитический центр «Эксперт-Регион» открывает серию публикаций о коммерческой недвижимости в рамках проектов «Недвижимость Большого Урала» и «Региональная интеграция». В течение года планируется рассмотреть сегменты торговой, офисной и складской недвижимости с точки зрения компании-потребителя, начинающей бизнес в одном из региональных городов.

Потребности

Факторы, влияющие на развитие рынка торговой недвижимости, — рост доходов населения и оборотов розничной торговли, расширение сетевого ритейла. Совокупный розничный товарооборот пяти уральских городов в 2005 году вырос на 23% и составил порядка 450 млрд рублей, темпы превышают общероссийские на 11%. Большая потенциальная емкость потребительского рынка Урала привлекает в регион столичные и инорегиональные сетевые компании. В каждом городе представлено порядка 50 брендов. Наиболее активны продовольственные сетевики, продавцы бытовой техники и электроники, салоны сотовой связи. Имена на слуху: Пятерочка, Магнит, Мир, М. Видео, Эльдорадо, Техносила, DIXIS, Цифроград, Евросеть, Связной, Мобилес Мобиле. О планах выхода в регион заявил ряд крупных игроков международного и федерального масштаба: Перекресток, IKEA, Рамстор, Auchan и другие.

Усиливается внутрирегиональная интеграция: местные сетевики расширяют бизнес, выходя в другие уральские города. Несколько ярких примеров: екатеринбургские компании Норд, Кардинал, Кировский, Купец, Монетка, Мегамарт, Симфония широко представлены в Челябинске, Тюмени, Уфе, Кургане и областных городах; пермская сеть Семья строит гипермаркет в Уфе.

Первоочередная потребность расширяющегося сетевого бизнеса — поиск подходящих торговых площадей. Высокий спрос на качественную торговую недвижимость превышает предложение в несколько раз, чем увеличивает инвестиционную привлекательность рынка, придает ему импульс к развитию, гонит вверх цены.

Совокупный объем площадей торговых помещений пяти крупнейших городов Урала на начало года составил 3,2 млн кв. метров, что на 14% выше, чем в прошлом. Цены при этом выросли от 20 — 25% до 50%. Средняя обеспеченность населения торговыми площадями — 644 кв. метра на тысячу жителей. Для сравнения: общемировой уровень — 500 кв. метров. Однако от нормы развитых стран — 1 тыс. кв. метров — Урал существенно отстает.

По полочкам

Доля киосков (павильонов) и рынков как низкокачественных объектов в структуре торговых помещений городов стабильно снижается. По итогам 2005 года их уже 20% (по количеству — более тысячи киосков и около 25 рынков в каждом городе). Предметом купли-продажи и аренды здесь служат торговые помещения (и прилавки) площадью от 2 до 20 кв. метров. Администрации всех уральских городов намерены в ближайшие годы сократить до минимума количество объектов и упорядочить мелкорозничную торговлю. Сетевых операторов, открывающих бизнес в городе, такие площади практически не интересуют.

На территориях бывших продовольственных и вещевых рынков разрабатываются или уже реализуются новые проекты. К примеру, по данным комитета по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени, за год на строительство и реконструкцию рынков освоено 260 млн рублей собственных средств предприятий, сумма капитальных вложений в Уфе — 150 млн рублей. Крупные комплексы строятся на тюменских рынках Центральном, Солнечном, Сибиряке (см. таблицу «Планируемый ввод торговых центров в 2006 — 2007 годах»). «Необходимо отметить, что месторасположение некоторых рынков весьма привлекательно и выгодно с точки зрения организации на этих земельных участках более современных и высокодоходных объектов коммерческой недвижимости», — подтверждает директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Отдельно стоящие здания площадью 1 — 4 тыс. кв. метров занимают всего около 8% в общем объеме торговых площадей города. Строительство инициируют, как правило, сами компании, выходящие на рынок. Получить земельный участок в центре при этом практически невозможно. Объекты предназначены для собственных нужд, а площади, предлагаемые на рынке купли-продажи или аренды, минимальны.

Основную долю в структуре торговых розничных площадей городов Урала занимают встроенные помещения — в среднем 47%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Первые этажи зданий, расположенных на центральных улицах, практически полностью оккупированы непродовольственными магазинами одежды, обуви и парфюмерии, в основном класса люкс: Benetton, Sisley, SELA, Naf-Naf, Mango, Baltman, ALBA, ECCO, Mexx, Betty Barklay, L’Etoile, Yves Rocher. По данным аналитиков LCMC, арендные ставки здесь традиционно в полтора-два раза выше, чем в среднем по городу. Именно в центре стремятся заявить о себе входящие на рынок города компании. На окраинах подобный формат осваивают продовольственные дискаунтеры, магазины «у дома».

Средняя по городу цена предложения квартир под торговые помещения составляет 50 — 60 тыс. рублей за кв. метр, месячная арендная ставка — 1000 — 1500 рублей. Темпы перевода помещений из жилого фонда в нежилой и их реконструкция в 2005 году начали снижаться по мере заполнения этой ниши. Дополнительные возможности открывает строительство жилых помещений с изначально приспособленными под коммерческую деятельность площадями первых этажей. Такие проекты предусмотрены практически во всех строящихся объектах.

Следующий по значимости сегмент предложения торговой недвижимости на уральском рынке — площади в торговых центрах (крупноформатных объектах от 4 тыс. кв. метров). Их доля в структуре торговых помещений города при этом не превышает 25% при оптимуме 33%.

Предложение всех торговых помещений в аренду составляет примерно 60%, на продажу выставляется 40% всего объема рынка.

Место под солнцем

Основной рост объемов предложения на рынке торговой недвижимости в сегменте как купли-продажи, так и аренды обеспечивает строительство новых торговых центров. К примеру, по итогам 2005 года это 26% из 34% прироста совокупных торговых площадей в Екатеринбурге, 8% — из 10% в Челябинске. Меньше (9% из 25%) соотношение в Тюмени, здесь идет активная застройка отдельно стоящих торговых помещений до 4 тыс. кв. метров. 

Только за счет строительства торговых центров в ближайшие два года будет введено 1,3 млн кв. метров. (Это по плану. Зачастую сроки строительства не соответствуют заявленным: до 25% запланированного ввода переходит на следующий период.) Впервые на Урале появятся центры площадью более 60 тыс. кв. метров. Растет популярность формата торгово-развлекательного комплекса. Значительная часть объектов располагалась в центральной части города. Теперь строительство постепенно оттягивается в отдельные районы, равномерно распределяя потребительские потоки.

Привлекательность площадей в торговых центрах для потенциальных потребителей оценивает ведущий аналитик экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» (Пермь) Анна Князева: «Плюсов у решения вести бизнес в торговом центре довольно много. Это развитая инфраструктура (включая сложный для создания при обычном магазине паркинг); устойчивый людской поток, обеспеченный профессиональным позиционированием объекта и рекламой; отсутствие административных проблем (вопросы с ремонтом, коммуникациями и обслуживанием помещений решаются централизованно). Именно в торговых центрах развернуть бизнес можно крайне быстро. Среди минусов — высокие арендные ставки (по сравнению со средними показателями того же района), конкуренция между отделами внутри центра». В результате помещения в торговых центрах наиболее востребованы и быстро раскупаются.

По словам директора Инвестцентра Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Ильи Бурлачко, около 60% предлагаемых в Челябинске торговых объектов не достигают 300 кв. метров, в то время как требуются большие площади, в половине случаев — свыше тысячи кв. метров. В крупных региональных проектах якорные арендаторы (иностранные и столичные сети) часто становятся соинвесторами. Заполняемость торговых центров в уральских городах составляет 95 — 100% (в Екатеринбурге — 87%), что свидетельствует о превышении спроса над предложением. Комментирует директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов: «Рынок не насыщен количественно, поэтому конкуренция между торговыми центрами за привлечение арендаторов слабая. Напротив, дефицит торговых помещений приводит к тому, что крупные арендаторы вынуждены бороться между собой за места в торговых центрах». Цены в лучших центрах достигают 140 тыс. рублей за кв. метр. Арендные ставки в среднем составляют 3 — 4 тыс. рублей в месяц. Расценки на менее удачные объекты с точки зрения расположения, инфраструктуры и прочих факторов: купить — 50 — 80 тыс. рублей за метр; арендовать — 1000 — 1500 рублей в месяц.

Некачественное предложение

Однако есть примеры, когда почти треть площадей торгового центра пустует. Основная проблема рынка — дефицит качественных площадей.

Помещение в торговом центре отнюдь не всегда автоматически приравнивается к качественному: отсутствие опытных проектировщиков и профессиональных управляющих приводит к слабой проработке концепции объекта, неграмотному подбору арендаторов, неверно выбранному формату. Все это в итоге снижает привлекательность площадей для потенциальных покупателей. Всего треть торговых площадей на Урале можно отнести к качественной недвижимости (максимум, 45%, — в Екатеринбурге, минимум, 24%, — в Уфе).

Стабильная качественная классификация торговой недвижимости до сих пор не сформирована. Определение класса относительно: лучшее предложение на рынке просто причисляют к высшему. Зачастую номинально заявленный А-класс в регионе по всем стандартным требованиям не дотягивает и до твердого столичного В. Дмитрий Золин: «Характерной чертой уральского рынка является позиционирование многих встроенных помещений как “торговый центр”, что не соотносится с рыночной действительностью и скорее является PR-ходом владельцев магазинов. Предложение качественных площадей в новых торгово-развлекательных комплексах повлияет на миграцию арендаторов, уровень заполняемости и арендных ставок: современные объекты, такие как Парк Хаус и Гермес-Плаза в Екатеринбурге, будут поддерживать максимальные арендные ставки и уровень заполняемости, тогда как старые проекты начнут терять позиции, закрываться или проходить реконцепт».

Ожидается, что с вводом в эксплуатацию новых центров некоторые районные объекты будут отнесены в разряд некачественного предложения. Не успеют качественные площади отстроиться, как их тут же разберут стоящие в очередь сетевики. Значит, о стабилизации цен говорить пока рано. С учетом темпов развития ритейла дефицит предложения торговой недвижимости сохранится. Оптимальный вариант выхода на рынок — соинвестирование строительства крупного торгового центра.

В подготовке материала принимала участие Евгения Савина

Дополнительные материалы:

Таблица 1. Розничный товарооборот

Таблица 2. Предприятия розничной торговли на начало 2006 г.

Таблица 3. Деловой индекс

Таблица 4. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Таблица 5. Планируемый ввод торговых центров в 2006-07 гг.

Городу нужны крупноформатные объекты

О тенденциях ритейла и рынка торговой недвижимости рассказывает начальник комитета по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени Анатолий Канов.

— Как один из наиболее привлекательных в Уральском регионе: при небольшой численности объем розничного товарооборота на душу населения составляет почти 91 тыс. рублей в год и сопоставим с городами-миллионниками. Сетевую торговлю представляют 55 компаний, распространены договоры франчайзинга.

— Какие требования вы предъявляете к инорегиональным компаниям, желающим вести бизнес в городе?

— Основных — три: регистрация предприятия в Тюмени; сотрудничество с крупными местными товаропроизводителями, зарекомендовавшими себя на рынке; работа в современном формате (самообслуживание с обязательным штрих-кодированием, современное оборудование, качественные торговые площади). Успешный пример — выход екатеринбургской сети «Монетка». Зарегистрированная в Тюмени компания за год открыла шесть дискаунтеров и один гипермаркет, в планах на 2006-й — семь-восемь объектов; часть местной продукции выведена на другие рынки, где работает сеть; постоянным и основным партнером в своем сегменте, к примеру, стала Боровская птицефабрика. Такие подходы позволяют влиять на местный рынок, заставляют шевелиться тюменских ритейлеров. Заметно активизировался перевод магазинов на самообслуживание: в течение года реконструкцию претерпели 30 объектов.

Другой пример: несмотря на присутствие сильнейших московских игроков рынка бытовой техники местные компании не сдают позиции — тюменские лидеры «БигМаг» и «Аверс» не уступают по уровню организации торговли и эффективности.

— Отвечает ли растущим требованиям развитие рынка торговой недвижимости?

— Темпы застройки мощные, ежегодно не менее 100 тыс. кв. метров общей площади. За 2005 год введено в эксплуатацию 149 новых объектов торговой площадью свыше 70 тыс. кв. метров, три четверти из них — крупный формат. Такие объекты — требование времени, за ними будущее. Сегодня люди стремятся купить все по максимуму в одном месте, получить скидку, быстро рассчитаться в кассе, а затем отдохнуть в кафе… Оценивается не товар, а в большей степени комплексная услуга. В ближайшие два года в Тюмени откроется до десятка торговых центров, площадь каждого от 20 тыс. кв. метров.

Свободных участков в центре города практически не осталось. Часть вновь вводимых объектов будет расположена в спальных микрорайонах с плотной жилой застройкой, подведенной инфраструктурой, вблизи удобных транспортных развязок. Некоторые — на месте существующих необустроенных рынков. Из перспективных незанятых земельных участков в центре остается старая база Облпотребсоюза площадью 5 — 6 га: городским генеральным планом она не предусмотрена. Полагаю, собственники ищут партнеров для разработки проекта хорошего торгового центра.

Подготовила Светлана Ханафиева

Источники информации

London Consulting & Management Company, «Бекар.Консалтинг». Пермь: Экспертно-аналитический центр КГ «ЭР-Капитал». Тюмень: «Лекс — системы управления». Екатеринбург: агентство недвижимости «Метрополия». Челябинск: Инвестцентр Южно-Уральской торгово-промышленной палаты. Уфа: Единая информационная служба по недвижимости «Азимут». Кроме того, использованы данные собственных исследований АЦ «Эксперт-Регион» и открытые источники.

Благодарим за предоставленные данные и поддержку проекта комитет по товарному рынку администрации города Екатеринбурга, комитет по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени, управление по развитию потребительского рынка администрации города Перми.

Уточнение

При подготовке рейтинга страховых компаний по итогам 2005 года («Эксперт-Урал», № 12 от 27.03.06) страховая группа УралСиб предоставила неточные данные.

С учетом корректировки УралСиб занимает седьмую позицию со страховой премией по добровольным видам страхования в 853,9 млн рублей.