Тренд, он же — горизонталь

За последний год и властные структуры, и общественные организации уделили жилищному строительству внимания больше, чем за все предыдущие 15 лет «рыночной» истории России. На практике это вылилось в два глобальных мероприятия. Первое — принятие так называемого «жилищного пакета»: двух кодексов, жилищного и градостроительного, и пары десятков законов и поправок (см. «Двадцать семь шагов к рынку», «Э-У» 29 — 30 от 16.08.04 и «Неприступное жилье», «Э-У» 9 от 07.03.05). Второе — создание национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (см. «Новая национальная утопия», «Э-У» 17 от 09.05.05).

В сентябре 2005 года развитие жилищного строительства включено в число национальных проектов. Создание рынка доступного жилья неоднократно и с каждым разом все громче объявлялось государственным приоритетом. Результаты невиданных по масштабу нововведений разочаровывают.

Большинство положительных новшеств, заданных федеральным законодательством, забуксовало на местном уровне. Так, обещанные земельные аукционы не стартовали, сокращение числа согласовательных инстанций и самих согласований (а значит, административной ренты) осталось только на бумаге. Некоторые позитивные изменения произошли. Например, сокращены транзакционные издержки: отменен НДС со сделок с недвижимостью и сбор в 1,5% за нотариальное удостоверение договора куплипродажи квартиры. Но положительные последствия полностью перекрыты негативными. Главный отрицательный фактор — наметившийся дефицит финансирования строительства. Закон «О долевом участии», защищая частных инвесторов, ввел драконовские правила привлечения денежных средств для застройщиков и солидарную ответственность банков и строителей перед дольщиками. Итог — отказ от долевых схем и отток финансов (см. «На круги своя», «Э-У» 45 от 28.11.05). Суммарный эффект от всех нововведений — нулевой.

В национальном проекте «Доступное и комфортное жилье» содержится два основных контрольных параметра: удвоение объемов строительства к 2010 году до 80 млн кв. метров в год (то есть обеспечение ежегодного прироста объемов предложения в 20%) и удержание роста цен на жилье в пределах 12% в год. Итоги работы строительной отрасли на территории Большого Урала показывают: сегодня мы так же далеки от того, чтобы жилье стало доступным, как и год назад. По нашему прогнозу, темпы роста объемов ввода по семи регионам в среднем за год составят 11,2% (в областных центрах — 8,9%), что вдвое меньше необходимого. Средний подъем цен, напротив, почти вдвое больше — 21% (25,7% на первичном и 16,2% — на вторичном рынке). Прогноз развития рынков в большинстве регионов на дватри года вперед скорее пессимистичный. Разрыв между реальными и контрольными показателями будет только нарастать. Вопрос создания рынка доступного жилья в России можно считать закрытым.

Привет нацпроекту от статистики

При одинаковых тенденциях ситуация по регионам Урала разнится. За 9 месяцев 2005 года в Башкирии и Удмуртии ввод жилой площади составил 8 и 24% соответственно к аналогичному периоду прошлого года. Прирост в Уфе и Ижевске — 15%. Стоимость квадратного метра жилья в этих городах поднялась в пределах инфляции: 12,5% в первом против 10,2%.

В Оренбурге и Тюмени ситуация хуже. За три квартала текущего года здесь наблюдается падение объемов строительства: в Оренбурге — на 1,7%, в Тюмени — на 14,7%. Следствие — наибольший рост цен на жилье. В среднем за год в Тюмени новые квартиры подорожают, по нашим прогнозам, на 45,6%, в Оренбурге — на 35,1%. Цены на вторичном рынке жилья в этих городах увеличатся примерно на 20%.

Самая неблагоприятная ситуация на рынке жилой недвижимости сложилась в Челябинске. За 9 месяцев 2005 года темпы строительства здесь упали на 22,5% (в Челябинской области в целом — на 22%). Общие для всех регионов проблемы отрасли усилил политический фактор. Не секрет, что в крупных городах строители сильно зависимы от городских администраций, и первую скрипку играют те, кому удалось наладить с властью «дружеские отношения». После смены мэра и его команды в Челябинске начался передел строительного рынка. Практически все крупные игроки под предлогом отказа от «политики уплотнений» лишились площадок. Новые разрешения не выдаются. Участники рынка вынуждены сокращать мощности или осваивать второстепенные города, в частности соседний Магнитогорск, где образовалась свободная ниша изза развала местного крупного застройщика — треста « Магнитострой». «Я сегодня должен уволить 200 человек, потому что им негде работать. Возможно, когда ситуация разрешится и мы наберем прежние обороты, я буду снова приглашать людей», — говорит генеральный директор челябинской компании «Наука, техника и маркетинг в строительстве» Геннадий Аржевитин.

Провал и без того недостаточного предложения не замедлил сказаться на ценах. Увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Челябинска уже в этом году составит 29,3%, цены на вторичном рынке вырастут минимум на 26%. «Новые проекты сейчас никто не начинает. Пока это незаметно, но в 2007 году, я думаю, рынок ощутит еще больший дефицит предложения нового жилья. Безусловно, это приведет к всплеску цен», — считает Геннадий Аржевитин.

Приятные исключения

На фоне прочих более оптимистичной выглядит ситуация в Екатеринбурге. За три квартала текущего года объемы строительства здесь выросли на 25,1% по сравнению с тем же периодом 2004 года (по Свердловской области — на 17,2%). Примерно такой же была динамика ввода в 2004 году по отношению к 2003му. Относительно высокие темпы строительства в течение двух лет несколько сбавили ценовые обороты. Если в прошлом году стоимость квадратного метра жилья с учетом первичного и вторичного рынков возросла на 28,8%, то в этом году, по прогнозам Уральской палаты недвижимости, она увеличится на 15,3%. Средний метр в конце года будет стоить 28,5 тыс. рублей.

Особенно успешным в этом году было развитие рынка в Перми и Пермской области: рост объемов ввода жилья за 9 месяцев 2005 года — 55% и 45% соответственно. Таким образом, регион начал выбираться из жилищного кризиса: в 2005 году объемы ввода жилья в Перми впервые превысят показатель 2001 года и составят около 380 тыс. кв. метров в Перми и 670 — в целом по области.

Добиться резкого увеличения объемов строительства удалось за счет жилищной программы, инициированной губернатором: привлечения в регион крупных московских застройщиков и принятия (на деле!) концепции комплексной застройки города. Пожалуй, главное нововведение региональной администрации — подведение коммуникаций к стройплощадкам за счет бюджетных средств. В результате застройщики получили снижение затрат на 15 — 25% от сметной стоимости проектов.

В регионе создан благоприятный инвестиционный климат. Если темпы ввода не упадут, план увеличения ежегодного ввода жилья до 750 тыс. кв. метров по области, поставленный пермскими чиновниками на 2007 год, будет перевыполнен уже в 2006м.

Пока более чем существенный рост предложения жилья в Перми никак не сказался на ценах. Даже наоборот: метр на первичном и вторичном рынках вырос на 31,6 и 11,6% соответственно. В результате, по данным АН «Перспектива» (Пермь), средняя цена квадратного метра в Перми с учетом первичного и вторичного рынков уже в октябре превысила отметку в 28 тыс. рублей (для сравнения: в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра в октябре — 25,5 тыс. рублей). Причина в изначально огромном даже по сравнению с другими регионами дефиците жилья и невысоких абсолютных объемах строительства. Если в 2004 году в среднем по Уралу ежегодно строилось 0,41 кв. метра на человека, то в Перми всего 0,24 кв. метра. Это самый низкий показатель среди всех уральских регионов, хотя по уровню доходов населения Пермь занимает третье место. Дисбаланс спроса и предложения пока не позволяет ценам притормозить. Но это эффект временный. Если власти Прикамья не ослабят усилий и темпы объемов строительства будут столь же высокими, в 2007 — 2008 годах цены стабилизируются.

Неприятные прогнозы

Пермь, пожалуй, единственный регион, где «доступное жилье» может стать не только популярным словосочетанием в правительственных программах и спичах чиновников. В остальных предпосылок к положительным изменениям нет. Более того — вероятно ухудшение ситуации. В целом по Большому Уралу темпы ввода жилья будут падать, а динамика подъема цен — нарастать. Помимо само собой разумеющихся роста доходов населения и увеличивающейся потребности в жилье, на развитие жилищных рынков в ближайшие годы повлияет изменение системы финансирования строительства.

Таблица. Характеристика облигационного займа и ЗПИФ

Федеральный закон 214 лишил застройщиков главного источника финансирования — средств дольщиков. Взамен им предлагается использовать банковские кредиты, ипотеку, привлекать средства через ЖСК и ПИФы. Эти инструменты сегодня подходят далеко не всем застройщикам (см. «Непростой вопрос» и «Хорош, но не для всех»). Чтобы они стали массовыми и дали стройке такой же объем средств, как долевка, необходимо минимум несколько лет. Поэтому сокращение объемов строительства в ближайшие годдва неизбежно. Части объектов элементарно не хватит финансирования. Те жилищные проекты, что состоятся, подорожают на 14 — 17% только за счет использования заемных средств вместо бесплатных денег дольщиков.

Не избежать и политических рисков. В случае смены местной власти локальные рынки ждут кризисы по сценарию челябинского. Самый сильный произойдет в Екатеринбурге в 2007 году (на это время назначены очередные выборы мэра и, возможно, к власти придет новый глава администрации с новой же командой). По единодушному признанию участников рынка, связи чиновников администрации и ведущих застройщиков, имеющие место во всех регионах Урала, в Екатеринбурге сильны особенно. Так что скорее всего 2007 год окажется самым неудачным для строительной отрасли на Среднем Урале после дефолтного 98го. Вероятно, объемы ввода жилья сократятся настолько, что успехи 2004 — 2005 годов сойдут на нет.

Если учесть, что прирост доходов населения опережает темпы строительства в среднем на 10%, а дефицит на рынке жилья продолжит расти, в ближайшие два года квартиры будут дорожать как в 2004 году — на 30 — 35%.

Дополнительные материалы:

В ногу с потребителем

Анализ поквартальной динамики стоимости квадратного метра вторичного жилья и доходов населения позволил сделать вывод: изменение средней цены практически повторяет изменение доходов населения за предыдущий квартал. Если доходы населения во втором квартале года выросли по сравнению с первым на 7,9%, а в третьем по сравнению со вторым — на 4,74%, то стоимость жилья на вторичном рынке в семи крупнейших городах Урала увеличилась на 7,25 и 4,8% в третьем и четвертом кварталах соответственно. Таким образом, основываясь на прогнозе министерства экономического развития и торговли РФ об увеличении доходов населения, можно утверждать: цены на вторичном рынке жилья Урала вырастут в 2006 году на 17%.

Хорош, но не для всех

Займы на фондовом рынке — эффективный способ обеспечения начальных этапов строительства, уверен финансовый директор ОАО «Камская долина» (Пермь) Владимир Пучнин

— Владимир Михайлович, какова структура финансирования строительства в вашей компании?

— Около 65% — средства дольщиков, 7% — собственные средства, порядка 8 — 10% — банковские кредиты. А 20% — это деньги, привлеченные с помощью облигационного займа. В мае и ноябре 2005 года наша дочерняя компания «Камская долина — Финанс» разместила два облигационных займа на общую сумму 300 млн долларов со сроком погашения в 2007 году. Мы — пока единственная региональная строительная компания России, которая вышла на фондовый рынок заимствований. В перспективе мы планируем довести долю средств, привлеченных по долговым обязательствам, до 40 — 50%.

— Может ли эта схема в полной мере заменить долевку?

— Ни в коем случае. Для этого есть несколько причин. Вопервых, необходимость диверсификации рисков компании. Вовторых, использование долевки выгодно застройщику: на стадии незавершенного строительства квартиры лучше продаются. Сейчас у всех застройщиков одна проблема: муниципальная власть не всегда успевает оформить разрешительную документацию к моменту начала реализации проекта. Следовательно, главная задача — найти средства на начальном этапе строительства. В этом смысле облигационный заем — наиболее эффективный инструмент, так как позволяет привлечь дешевые деньги.

— С какими сложностями столкнется строительная компанияэмитент?

— Вопервых, она должна быть публичной, что не совсем характерно для отрасли. Потенциальные инвесторы имеют право проверить деятельность компании по множеству параметров: от финансового состояния до выполнения сроков реализации проектов. Вовторых, сама процедура длительна: с момента заключения договора с андеррайтерами об организации облигационного займа до регистрации отчета о выпуске у нас прошло 10 месяцев. При первом размещении «Камская долина — Финанс» не имела собственной кредитной истории, что отпугивало инвесторов. Чтобы их заинтересовать, пришлось установить доходность по купону выше уровня кредитной ставки — 16,7%. Второе размещение проходило легче: бумаги зарекомендовали себя на рынке. В результате купон доходности по второму займу был ниже уровня кредитной ставки — 13,5%.