Паника смерти подобна
На рынке коммерческой недвижимости сегодня — не кризис, а смена бизнес-модели. Чтобы минимизировать потери, девелоперам полезно отказаться от сомнительных проектов и приступить к диверсификации бизнеса.
Паника, страх и неопределенность — так в личной беседе описал ситуацию на уральском рынке коммерческой недвижимости один из знакомых директоров девелоперской компании. Возразить трудно. В одном Екатеринбурге региональные инвесторы уже приостановили реализацию десяти проектов. Многие компании пересматривают концепции объектов (например, в бизнес-центрах чаще избавляются от офисной составляющей в пользу гостиничной, от торговых площадей — в пользу многофункциональных комплексов). Некоторые просто не знают, что делать. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании «Интеко» Бориса Балкарова, если американские и европейские девелоперы имеют какой-то опыт преодоления кризисов и наработанные антикризисные стратегии, то у российских (тем более региональных), как правило, таких нет.
Федеральные и международные компании тоже с недоверием смотрят на «нестоличные» рынки. Президент компании Storm Properties Майкл Бертон признался, что его компания приостановила реализацию четырех проектов в регионах. Председатель совета директоров и владелец федерального холдинга RBI Эдуард Тиктинский в конце сентября заявил, что компания отказывается от выхода на рынки Уфы, Екатеринбурга, Тюмени из-за их недостаточной привлекательности.
— Неопределенность пугает, — комментирует президент федерального девелопера DVI Holding Вячеслав Каминский. — Например, мы имеем стабильные устоявшиеся взаимоотношения со Сбербанком, благодаря чему продолжаем реализацию начатых проектов (у нас два объекта на стадии активного строительства) и намерены их закончить в срок. Однако ряд проектов на стадии предевелопмента мы заморозили. Не потому, что не хотим ими заниматься, а потому что не можем прогнозировать, на каком этапе тот же Сбербанк изменит процедуру финансирования и рефинансирования этих проектов, а может, откажется от кредитования вообще.
Управляющий директор CB Richard Ellis в России Даррел Стэнафорд резюмирует: «Мы сейчас находимся на переходном периоде развития рынка. По сути, ничего реального на нем не происходит на протяжении уже двух месяцев. Люди пытаются сориентироваться и не принимают серьезных решений. Пока сложно определить общую тенденцию дальнейшего развития российской экономики: покажет она в следующем году прирост в 5%, в 2% или не покажет его вообще. Не ясно, каковы будут цены на нефть. Думаю, ситуация неопределенности продлится не меньше полугода».
Очевидна и паника на рынке. Ее в основном создают СМИ: они то и дело (зачастую безосновательно) сообщают о сворачивании проектов. Например некоторые издания уже похоронили крупнейший на Урале проект в сегменте коммерческой недвижимости «Екатеринбург-Сити» (стоимость 120 млрд рублей, инвестор — УГМК).
Что происходит…
Между тем ответ на вопрос, действительно ли все так страшно, не очевиден. Определенно можно констатировать одно: негативные процессы начались.
Управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев:
— За последнее время у нас фактически остановились сделки по аренде помещений, инициируемые компаниями, предоставляющими финансовые услуги. По нашим подсчетам, ситуация будет усугубляться. И в четвертом квартале у нас в целом существенно упадут объемы и количество закрытых сделок. Теперь даже депозиты по сделкам на последней стадии заключения не являются гарантией их закрытия. Мы уже не аплодируем сделке даже в тот момент, когда происходит обмен депозитами. Ее факт признается теперь только после полной оплаты.
О резком ухудшении ситуации на рынке говорит и ведущий специалист службы стратегического развития компании «Партнер-Инвест» Дмитрий Колтунов (Тюмень):
— Девелоперы стараются не афишировать приостановку строительства. Но по факту большинство масштабных инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости заморожено. Мы регулярно проводим мониторинг рынка и в последнее время заметили интересный момент: раньше анонсировалось большое количество новых проектов (отели Домина, Мариотт, всевозможные торговые центры и так далее), но никаких работ не велось. Теперь даже анонсов не выходит. Функция развития для многих компаний перестала быть приоритетной.
Кроме этого, по словам генерального директора ИФК «Еврогрин» Евгения Костарева, сегодня банкам дана четкая команда — стройку не кредитовать. А объекты коммерческой недвижимости строятся в основном именно на банковские кредиты, иногда их доля в проекте превышает 70%. Теперь у девелоперов этот источник финансирования пропал, заместить его нечем. Если в сфере жилой недвижимости строительство можно хоть как-то профинансировать за счет покупателей квартир, то арендаторы в последние два года не идут на заключение договоров до того, пока проект не выйдет на завершающую стадию строительства. Получается, что кризис случился. Однако многие представители строительного сообщества думают иначе.
… и как это трактовать
Председатель совета директоров «Корин-Холдинга» (Екатеринбург) Андрей Бриль уверен, что кризис пока только в головах:
— Какие у кризиса приметы? Банкротство и уход с рынка многих игроков, резкое падение спроса, соответственно резкое снижение цены на площади, массовая заморозка проектов и истерия.
Пока мы имеем дело только с последней — психологической — составляющей. Настоящий кризис нас ждет весной следующего года. Как назвать то, что сейчас происходит? Смена бизнес-модели. Что было раньше? Приходила в банк пара деятелей с целью взять кредит на строительство. В банке им отвечали: давайте бизнес-план. Те показывали. Там было написано примерно следующее: мы придем, воткнем палку в землю, ляжем спать, а на утро у нас вырастет денежное дерево. Банки говорили: отлично.
И давали кредит. Сейчас по объективным причинам кредитовать подобных заемщиков перестали. Наша проблема в том, что большое количество девелоперов на волне роста прошлых лет наконструировали множество откровенно плохих проектов. А теперь их отказываются кредитовать. Вот все и плачут, отказываются от их реализации. Рынок просто очищается от заведомо невыгодных проектов. И это оправдано.
Мнение Андрея Бриля разделяет вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Банкиров пугает неопределенность на рынке, они очень осторожно выдают кредиты. Финансирование получат только качественные, продуманные проекты. А таких сегодня очень мало».
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев также утверждает, что кризис впереди: «Я не согласен с распространенным в последнее время мнением, что рынок коммерческой недвижимости страны замер. С начала текущего года мы в своей компании закрыли уже порядка 80 тыс. кв. метров площадей. Хотя применительно к офисам необходимо заметить: ряд компаний отложил идею переезда в более престижные помещения до лучших времен, так что здесь мы можем говорить лишь о 60% запланированных нами на текущий год проектов. Недополученные 40% — это именно сорванные сделки».
Очевидно: большая часть решений о сворачивании проектов вызвана психологическими мотивами. «Все плохо, надо все заморозить», уверены многие девелоперы. Однако такая политика может сыграть с ними злую шутку.
Два лагеря
Во всех красках психологическое состояние девелоперов открылось на круглом столе, проведенном в конце октября
профессиональным изданием о коммерческой недвижимости Commercial Real Estate.
Многие из присутствовавших застройщиков заявили: надо замораживать объекты. «Это относится к проектам на любой стадии реализации, включая предевелопмент, — выразил консолидированную позицию Вячеслав Каминский. — Сегодня рискованнее всего строить большие объекты. Существует опасность просто не найти арендаторов».
Однако консультанты рынка недвижимости уверены в обратном. «Мы считаем, что нужно начинать новые проекты, находящиеся на стадии предевелопмента, так как на это требуется не такой большой объем затрат, нежели на само строительство. Если начать эти проекты сегодня, то через два-три года после окончания кризиса такие компании выиграют», — отметила президент GVA Sawyer Вера Сецкая.
Ее поддержал руководитель ИК Rutley Russia Property Asset Management Камерон Сойер. Его компания в начале ноября закрыла сделку по приобретению земельного участка, это самая большая инвестиция за 17 лет:
— К моменту выхода проекта на активную стадию реализации через три года многие выжидающие сейчас компании поймут, что опоздали. Мы считаем, что именно сейчас самое время инвестировать. Тем, кто отложит предевелопмент, будет сложно. После выхода из кризиса они окажутся в проигрыше.
Консультанты уверены — избавляться от всех проектов не стоит. Нужно провести их аудит, выбрать наиболее выгодные и приступить к реализации на свои средства. Этого же мнения придерживается генеральный директор федерального девелопера «Овентал» (имеет несколько объектов в Тюмени) Александра Славянская: «Если вы уверены в том, что объект будет приносить вам стабильно высокую прибыль, то вряд ли стоит от него отказываться. Избавьте свой портфель от сомнительных проектов. Сейчас не время реализовывать рискованные проекты».
Еще одна антикризисная мера, которой могут воспользоваться девелоперы, — диверсификация бизнеса. Это не означает, что застройщики, возводящие объекты торговой недвижимости, должны срочно развивать офисное или складское направления. Сегодня всем компаниям (не обязательно строительного сектора) необходимо развивать наименее рискованные бизнесы. Для девелоперов коммерческой недвижимости — это профессиональное управление объектами (подробнее см. «Не время рисковать»).
Еще один выход — реконцепция объектов коммерческой недвижимости. Она требует меньших денег, чем строительство в чистом поле: не надо тратиться на покупку земли, проведение коммуникаций, да и откаты при согласовании гораздо меньше. А эффект может быть несравнимо больший, чем при новом строительстве. Эти меры могут помочь девелоперам пережить период нестабильности.
Кризис, как сформулировал Дмитрий Колтунов, имеет положительные стороны: произойдет санация рынка, застройщики научатся оптимизировать бизнес-процессы. Можно, конечно, кинуть лозунг: государство должно вкачивать деньги в банки, чтобы те начали кредитовать застройщиков. Но разумнее было бы требовать от него аудита финансируемых проектов. Да и деньги целесообразнее вкладывать не в банки, а в НИОКР, в инновационный бизнес. Такой подход приведет к прорыву в технологиях и снижению себестоимости строительства, что положительно отразится на рынке.
Ясно одно: поддаваться панике и замораживать до лучших времен все проекты — практика порочная. Кризис не вечен, и компаниям нужно выйти из него подготовленными. Когда банки смогут вновь кредитовать девелоперов (по оптимистичным прогнозам, это произойдет года через полтора, по пессимистичным — через три-пять), те, у кого на руках будут внятные, просчитанные проекты, получат фору в конкурентной борьбе.
| Партнер проекта: |
 |
Дополнительные материалы:
Не время рисковать
 |
| Александра Славянская |
В условиях кризиса игрокам на рынке коммерческой недвижимости нужно развивать наименее рискованные направления бизнеса, считает генеральный директор федерального девелопера «Овентал» Александра Славянская
— Ощущаете ли вы на своей компании влияние кризиса? Можно ли говорить о сворачивании кредитных программ, спаде спроса со стороны арендаторов?
— Кредитование девелоперов действительно прекращено. Сейчас мы вынуждены жить на собственные средства.
Спада спроса со стороны арендаторов мы пока не заметили. Разумеется, регионам в будущем будет очень сложно искать якорных арендаторов: в основном ими становились федеральные ритейлеры, которые сегодня пересматривают планы развития и приостановили региональную экспансию. Однако с заполнением галерей вряд ли возникнут проблемы.
— Какие антикризисные меры вы собираетесь предпринимать?
— Мы, как и все девелоперы, будем пересматривать список реализуемых проектов. Раньше, имея в наличии дешевые кредитные ресурсы, мы могли себе позволить высокорискованные проекты, теперь это невозможно.
Кроме того, собираемся развивать направление управления объектами коммерческой недвижимости. Это гораздо менее рискованный бизнес, нежели девелопмент. Мы уже два года занимаемся созданием управляющей компании (УК). Теперь хотим этот процесс активизировать.
Ни для кого не секрет, что сегодня большинство УК в России занимаются эксплуатацией зданий. На самом же деле, управление объектом недвижимости предполагает повышение его капитализации. Сюда входят и качественная техническая эксплуатация, и управление брендом, и создание новых услуг для арендаторов, формирование имиджа и так далее.
Изначально предполагалось, что УК будет в первую очередь управлять нашими объектами. Однако теперь в свете кризиса мы решили выделить ее в самостоятельный бизнес, который будет ориентироваться как на собственные, так и на чужие проекты.
— Какую долю в общей выручке предприятия будет занимать доход от управления объектами?
— Девелопмент — точно не менее 50%. В структуре управления, по нашим планам, 30% — наши собственные объекты, 70% — чужие.
— Каков рецепт успешного коммерческого объекта?
— Хорошее место, хорошая концепция, качественный инжиниринг и порядочный строитель, которых в России, к сожалению, немного.
— Именно такие параметры вы будете принимать во внимание при отборе объектов для аутсорсингового управления?
— Для нас важен еще один критерий — адекватные собственники. Их не так мало. Но и не много. Самая главная проблема — завышенные ожидания. Иногда мы приходим на объект и понимаем, что без дополнительных вложений проект на рынке существовать не может. Это неликвидный товар, арендаторы в него не пойдут. Собственники же достаточно часто этого не осознают, требуют высокой прибыли без дополнительных вливаний. Многие инвесторы думают, что их инвестиции в строительство уже сами по себе ценны. Это не так. Если проект получился плохим, то вливания в него ничего не стоят.
— А может, УК стоит входить на объект еще при его проектировании?
— Это действительно выход. Однако сегодня это — редкость, среди девелоперов коммерческой недвижимости так поступают единицы. Большинство задумывается об управлении объектом либо на завершающей стадии строительства либо вовсе после возведения. Надеюсь, во время кризиса эта ситуация изменится.
— По вашей оценке, как долго продлится кризис?
— Думаю, банки начнут кредитование уже через полгода. Что касается достижения экономических показателей 2006 — 2007 годов, мне кажется реальной перспектива пяти лет.
— На ваш взгляд, какова адекватная банковская ставка для девелоперов?
— Доходность по объектам коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 12 — 14% годовых. Крупные инвесторы, возводящие объекты от 100 млн долларов и выше, рассматривают доходность 10 — 11%. Соответственно адекватная ставка — 8 — 9% годовых. Однако, думаю, что таких процентов нам придется ждать достаточно долго.
Интервью взял Сергей Ермак