День закрытых дверей

Фото - Андрей Порубов

На рынке офисной недвижимости региона — острый дефицит площадей. Испытано на себе: в марте 2005 года в журнале «Эксперт-Урал» поняли, что серьезно выросли — в офисе катастрофически перестало хватать места. Начался поиск. Требования к новому помещению были просты: больше квадратных метров, адекватная администрация здания и, естественно, цена. Но подходящий вариант искали год. И это типичная ситуация.

Негде работать

Офисный фонд пяти крупнейших городов Уральского региона (Екатеринбурга, Перми, Челябинска, Тюмени, Уфы) составляет, по нашим оценкам, порядка 6 млн кв. метров. Большая часть — первые этажи жилых зданий, переведенных в нежилые (это наиболее ликвидные объекты офисной недвижимости), или помещения в бывших и действующих научноисследовательских институтах и промышленных предприятиях. Специализированных бизнесцентров не так много, их активное строительство началось около двух лет назад. За прошлый год введено как минимум восемь крупных офисных зданий общей площадью около 110 тыс. кв. метров (см.  таблицу 1).

Свободных площадей крайне мало. В среднем по Уралу доля предлагаемых в аренду или на продажу помещений в бизнесцентрах не превышает 20 — 30% совокупного объема. Управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин описывает ситуацию в Челябинске: «Практически все действующие бизнесцентры заполнены на 98 — 100%. До этого уровня не дотягивают лишь объекты, расположенные в отдаленных районах, а также те, где площади временно высвободились изза смены арендаторов». Сложно найти качественное помещение и в Тюмени. По словам ведущего аналитика департамента маркетинга компании СТК (Москва) Кристины Брескиной, «большинство бизнесцентров Тюмени — это здания, построенные для собственных нужд крупнейшими тюменскими корпорациями. Все они высокого качества, расположены на главных артериях города, однако снять в них офис невозможно». В Перми ведущий аналитик экспертноаналитического центра «ЭРКапитал» Анна Князева оценивает объем предложения в 5 — 7% всех офисных помещений в городе, и по большей части они представлены низкокачественными объектами.

Величина дефицита только в Екатеринбурге составляет, по данным девелоперской компании «Корин», 980 — 1100 тыс. кв. метров, причем около 35 — 40% арендаторов недовольны качеством офисов. Дефицит будет только увеличиваться: за 2005 год в Екатеринбурге сдано в эксплуатацию 60 тыс. кв. метров, планы ввода офисных центров на 2006 год — всего 63,5 тыс. кв. метров. А потребность в офисных площадях увеличивается почти на 90 тыс. кв. метров ежегодно.  

Дефицит подогревают и инорегиональные компании. Одной из самых активных групп покупателей и арендаторов на рынке офисной недвижимости стали банки, развивающие региональную филиальную сеть. «Рынок Екатеринбурга в этом году начали осваивать несколько кредитных учреждений: Тюменьэнергобанк, Агропромкредит и другие. В целом за прошлый год на него вышло около 90 зарубежных компаний всех сегментов, и сейчас их число составляет 150», — рассказывает заместитель генерального директора по коммерции девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. Подтверждая тенденцию, аналитик ассоциации «АЛКО» Наиля Сахапова отмечает: только за последние месяцы в Тюмени начали работать семь иногородних банков, в основном московских.

В результате темпы роста цен и арендных ставок на офисные помещения — 28% и 21% соответственно — даже опережают динамику торговой недвижимости: 23% и 13% (см. индикаторы). Это привлекает внимание инвесторов к строительству офисных объектов.

Предпосылки для инвесторов

Традиционно наиболее доходным сегментом на рынке коммерческих сооружений была торговая недвижимость. Вероятно, вскоре тенденции сменятся. «Диверсифицируя бизнес, застройщики и другие крупные уральские компании анонсируют планы строительства офисных центров. Темпы роста цен на торговую недвижимость снизились. Стоимость квадратного метра офисной площади порой сопоставима с ценами на торговую недвижимость», — отмечает председатель совета директоров «Корин» (Екатеринбург) Андрей Бриль. Дмитрий Золин добавляет: «Доходность инвестиций в сегмент офисной недвижимости в Уральском регионе держится на уровне 17 — 22% годовых. Он приносит меньшую доходность, чем складской или торговый, поэтому вложения в него дольше окупаются. Но меньше и риски. В итоге западные фонды, выходящие на рынок коммерческой недвижимости России, предпочитают вкладывать в этот сегмент». По оценкам компании «Олипс», в Екатеринбурге доходность инвестиций в офисную недвижимость приближается к 25%. Но в ряде городов привлекательность сегмента не столь очевидна. «В Тюмени уровень доходности офисной недвижимости 15 — 20%, она остается “в тени” более доходных объектов (торговых центров и жилья), интерес инвесторов и девелоперов пока незначителен», — считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» Валентина Трошина. Та же ситуация в Уфе. «Развитие офисной недвижимости пока отстает: строительство офисов станет популярным, когда на рынок начнут активно выходить компании сферы услуг, как это сейчас происходит, например, с торговыми сетями», — прогнозирует руководитель информационно-аналитического отдела ЕИСН «Азимут» (Уфа) Ильнур Харисов.

Таким образом, при текущих и прогнозируемых темпах строительства и роста потребности в офисной недвижимости эксперты ожидают, что дефицит на уральском рынке продержится еще как минимум пять — семь лет. Однако этап первичного насыщения, когда потребитель становится более избирательным, уже не за горами. «Тогда проявится значительная дифференциация продажных цен и арендных ставок между разными объектами. Стоимость качественных площадей продолжит расти, прочие потеряют в цене. Начнется реструктуризация, переток арендаторов: в одни центры выстроится очередь, другие будут пустовать», — прогнозирует Андрей Бриль. По словам Анны Князевой, при усилении конкуренции неоправданно завышенные арендные ставки в старых административных зданиях упадут на 25 — 30%. Кроме того, могут измениться присвоенные объектам классы, считает Дмитрий Золин: «По мере строитель-ства новых более качественных офисных центров классов А и В существующим офисным центрам может быть присвоен более низкий класс».

Рынок ждет волна редевелопмента. Посмотрим, с какими проблемами могут столкнуться при усилении конкуренции действующие офисные центры и на что необходимо обратить внимание при строительстве новых.

Грабли в ассортименте

Самая распространенная ошибка — некачественная концепция объекта или ее отсутствие. «Есть примеры объектов, ставшие классическими, где все сделано неправильно, но люди получили доход. Многие попрежнему считают, что могут воткнуть палку в землю и из нее вырастет дерево с деньгами. Однако это время подходит к концу», — констатирует Андрей Бриль. В некоторых случаях застройщики определяли назначение объекта (торговое или офисное здание) уже в процессе его строительства.

О качественной проработке концепции объекта при таком подходе и речи не шло. Валентина Трошина вспоминает случаи, когда самые неудачные объекты, в которых процент вакантных площадей составлял в среднем 30 — 40%, в спешке перепрофилировались под торговые центры.

Многие офисные центры организованы как многофункциональные. Основная цель включения в проект торговых помещений — сокращение срока окупаемости, что не всегда оправдано. Торговые и бизнесцентры — объекты, ориентированные на разные категории арендаторов, формирующие зачастую противоположные потоки. «Такие форматы могут быть востребованы. Но нужно принимать во внимание, что каждая часть такого комплекса ориентирована на свою целевую аудиторию, соответственно, инструменты продвижения будут разными. Это увеличит расходы. Успех деятельности зависит от продуманности концепции развития. К сожалению, на рынке вновь запущенных объектов уже сейчас существуют негативные примеры», — рассказывает Евгений Мельников.  

Аналитики единодушны: наиболее перспективно строительство «чистых» бизнесцентров с развитой инфраструктурой. «Офисный центр — не просто набор комнат, в которых люди сидят за столами и работают. Это определенный набор функционально разных помещений, которые на первый взгляд к офисной недвижимости отношения не имеют. Обязательны пункты питания для сотрудников, конференц-зал, магазины с необходимыми мелочами, возможно, фитнесцентр и прочее», — уверяет Андрей Бриль.

Еще одна проблема упирается в вопросы собственности. Дефицит современных офисных площадей на вторичном рынке заставляет многих предпринимателей искать помещения на рынке строящихся объектов. Кроме того, компании стремятся получить офис в собственность, чтобы знать, что могут распоряжаться объектом. Особенность тюменского рынка: около 90% сделок — купляпродажа, остальное — аренда. В других городах купляпродажа занимает меньшую долю (в среднем около половины сделок), но эксперты отмечают ту же тенденцию. Стремление инвесторов первой волны (строивших центры с 2003 года) быстрее отбить деньги привело к тому, что площади в офисных зданиях распродавались мелкой нарезкой. «Некоторые приобретаются частными инвесторами, которые впоследствии выводят еще более мелкие куски на рынок аренды», — добавляет руководитель аналитического отдела РИЦ УПН Михаил Хорьков. Это не совсем отвечает стратегическим интересам инвесторов. Им сложно управлять объектами, где множество собственников и каждый тащит одеяло на себя. Выход — отказ от долевого строительства и переход на работу с банками по схеме проектного финансирования (см. «Разделяя риски») или выход на рынок публичных заимствований.  
Негативно сказывается на рынке и нехватка профессиональных управляющих компаний. Спрос на их услуги велик по нескольким причинам. Евгений Мельников: «Очень долго в Екатеринбурге существовала значительная доля офисных центров, не популярных не изза износа здания и даже не изза ошибок при проектировке, а вследствие некомпетентной работы людей, управляющих недвижимостью». В то же время, по словам Ильнура Харисова, работа на объекте профессиональной управляющей компании может повысить стоимость аренды и соответственно доходность на 5 — 10%.

Проблемой для действующих и строящихся бизнесцентров становится их транспортная доступность. Более половины всех объектов размещены в центре городов. Выгодное местоположение оборачивается серьезным минусом, отпугивающим потенциальных арендаторов: транспортная инфраструктура не справляется с потоками, проезд к объектам затруднен, а возле офисного здания не хватает парковочных мест. Перспективно формирование новых деловых зон. «Тенденции децентрализации офисного рынка уже наблюдаются в Москве, несмотря на то, что у столичного рынка в отличие от регионального есть определенная альтернатива загруженным транспортным магистралям — разветвленная сеть метро», — рассказывает Михаил Хорьков.

Подведем итог. Дефицит офисных площадей сохраняется, но потребитель с ростом предложения становится все более избирателен. Рынок, подойдя к этапу первоначального насыщения, начнет отсекать неудачные проекты. В одни офисные центры хлынет поток арендаторов, другие начнут их терять. Рецепт успешного проекта прост: продуманная концепция объекта (его формат и целевая аудитория), хорошая транспортная доступность и профессиональное управление. Вновь построенные объекты при условии обхода всех перечисленных «граблей» будут иметь объективные конкурентные преимущества.

Дополнительные материалы:

Разделяя риски

При каких условиях банк принимает решение войти в проект, рассказывает заместитель председателя правления Райффайзенбанка Павел Гурин

Павел Гурин

— Обычно банки рассматривают проекты офисных зданий только классов А и В. Как минимум на 30% площадей должны быть заключены предварительные арендные договоры. Привлекательность финансирования строительства объекта офисной недвижимости определяется величиной денежных потоков, формируемых из арендных платежей. Чтобы лимитировать риски, банкам необходимо оценить арендаторов, проанализировать факторы, влияющие на их привлечение и заполняемость объекта.

Следующий момент, на который в банках обращают внимание: выполнение инвестиционных условий. В 95% случаев в процессе строительства бывает превышена смета. Важно, кто несет эти издержки: сам девелопер или это закладывается в бюджет проекта. Последнее нежелательно с точки зрения банка. Наличие профессиональной управляющей компании, зарекомендовавшей себя на рынке, приветствуется, а при финансировании гостиничных проектов, где рыночные риски значительно выше, оно обязательно.

Окончательная структура финансирования, условия и обеспечение индивидуальны, вырабатываются конкретно под проект и зависят от перечисленных параметров.

Таблица 1. Существующие офисные центры

Таблица 2. Планируемый ввод офисных центров и существующие офисные центры