Рубеж 2010

Осенью начались официальные продажи в самом масштабном проекте комплексного освоения территории (КОТ) «Академический» в Екатеринбурге. Квартиры реализуются в трех домах, к февралю госприемку должны пройти еще три. По заявлениям пресс-службы «Реновы-Строй­Груп» (инвестор проекта), еще до открытия офиса более сотни человек заявили о своем желании купить квартиры в первых построенных домах. На 25 сентября было обработано 150 заявок. Однако из источников внутри компании нам известно: продажи вялые, на 30% ниже самого пессимистичного уровня.

Тем не менее «Академический» - практически единственный реализуемый проект на Урале: с ним связаны все новые планы (например, продажа в 2010 году до 2 тыс. квартир министерству обороны). Главная причина, по которой проект не заморожен, - мощная господдержка.

Никакого оптимизма

Проекты комплексного освоения территории с площадью жилой застройки более 1 млн кв. метров - апогей развития рынка недвижимости. На фоне дикого роста цен крупнейшие застройщики по всей России заявили 22 подобных проекта. Некоторые должны были стать новыми городами-спутниками областных центров с населением до 200 тыс. человек. Инвесторов слабо интересовало, кто будет жить в таких городах. Например, в миллионном Челябинске крупных проектов заявили столько, что в новые районы можно было бы переселить полгорода. В Екатеринбурге, если собрать все когда-либо появлявшиеся заявки, то в жилье, построенном в рамках КОТ, поместилось бы полмиллиона горожан.

Кризис развернул направление мысли застройщиков на 180 градусов. По состоянию мегапроектов можно понять, в каком состоянии находится рынок жилья в целом. В Екатеринбурге из четырех возможных воплощается один - «Академический».

Разрекламированная «Зеленая долина» (3,8 млн кв. метров жилья) между Екатеринбургом и Березовским приказала долго жить. Застройщик «Академ-Град» пытается справиться с банкротством. По словам мэра Березовского Вячеслава Брозовского, на ближайшие два года о строительстве малоэтажных домов и таунхаусов можно забыть. Инициатором еще одного проекта под Екатеринбургом выступило правительство Ямала: оно собиралось возвести район на 2 млн кв. метров жилья. Теперь об этих планах ничего не известно. Наконец, непонятны сроки реализации проекта «ВИЗ - Правобережный» (1,43 млн кв. метров жилья). Он до сих пор остается одним из приоритетных в генплане Екатеринбурга, однако его строительство откладывается на неопределенное время. Несколько домов сданы, возведение большей части остановлено.

В Челябинске проект «Солнечная долина» (инициатор «Ренова-СтройГруп»), по заявлениям администрации и инвестора, будет начат в 2010 году. До конца 2009-го должна быть подготовлена вся проектная документация. Однако первый вице-губернатор области Владимир Дятлов не исключает, что сроки реализации перенесут. Мертворожденным оказался проект малоэтажной застройки «Белый хутор»: в его перспективы и до кризиса верилось с трудом. Не до конца ясным остается будущее «Города-Сада»: строительство так и не началось.

Пермь перспективами реализации мегапроектов тоже не блещет. Застройка территории аэропорта Бахаревка (инвестор - ГК «ПИК») приостановлена.

Таблица Проекты КОТ на Урале

Участь комплексных проектов постигла и менее масштабные стройки. Например, по словам председателя правления «Астон Групп» (Екатеринбург) Вячеслава Трапезникова, в Екатеринбурге за 2009 год в секторе жилищного строительства не начат ни один проект: «Абсолютное большинство компаний выкрутили руки банкам и достраивают объекты, готовность которых превышала 70% и более. Остальное заморожено». Даже более-менее устойчивые в недавнем прошлом компании Екатеринбурга испытывают серьезные трудности. Например, «Наш дом» уволил осенью около сотни сотрудников: нет ни работы, ни денег.

В Тюмени ситуация аналогична. По данным президента НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Олега Касьянова, сейчас в городе остановлены работы на восьми десятках объектов. За 2009 год не получено ни одного нового разрешения на строительство.

В Перми дела обстоят чуть лучше. Правда, в основном за счет крупного застройщика - ОАО «Камская долина» (KG Group, Пермь). Аналитик KD Group Борис Николаев:

- По перспективным жилым домам в крупных проектах компания в связи с сократившимся спросом отказалась от идеи параллельного возведения объектов. Дома будут строиться последовательно: по окончании реализации квартир в домах высокой готовности компания приступит к строительству нового жилого дома и т.д. Механизм уже работает, в этом году компания по такому принципу начала строительство девяти зданий в различных районах.

Еще два крупных района «Ива-1» (инвестор - «Девелопмент-Юг») и «Ива-2» («ПИК»)заморожены. В первом все остается только на бумаге, во втором построено несколько домов.

Реализация проектов КОТ с помощью механизма государственно-частного партнерства

В два русла

Существует два сценария развития рынка недвижимости в 2010 году. Первый - однозначно пессимистичный. Вячеслав Трапезников: «Особых надежд на то, что в 2010-м масштабы ввода жилья вернутся или хотя бы сохранятся на уровне нынешнего года, нет. В докризисные месяцы объем выполняемых нами строительно-монтажных работ составлял 150 млн рублей, теперь - 25 миллионов».

Строительным компаниям банально не хватает одного - денег. Застройщикам с большим трудом удается выбить деньги из банков (например, тот же «ПИК» недавно договорился о реструктуризации 14-миллиардного долга со Сбербанком и выделении кредита еще на 12 млрд рублей). Однако большая часть этих средств идет не на строительство, а на погашение долгов и сохранение целостности бизнеса. Председатель совета директоров «Корин-холдинга» Андрей Бриль не так давно заявил: «Надо всем девелоперам выстроиться свиньей, идти к властям и просить длинных и дешевых денег, иначе разговоры о развитии рынка просто бессмысленны». Очередь из просящих и так не иссякает, однако ставки остаются на прежнем уровне.

Так будет до тех пор, пока не оживет спрос. А предпосылок для его существенного роста в 2010 году пока не видно: ипотека не заработала, зарплаты не повысились, население вкладывать сбережения в квартиры не спешит. Сейчас лучше положить 2 млн рублей под 15 - 17% годовых в банк, чем инвестировать в недвижимость с непонятными перспективами возврата.

Второй сценарий - сдержанно оптимистичный. Например, тюменские риэлторы все-таки ждут весны на рынке. В четвертом квартале ряд местных застройщиков начал повышать цены на жилую недвижимость. По словам вице-президента НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Сергея Сухарева, это говорит о подъеме спроса. «Сегодня тюменские застройщики уже не имеют в арсенале качественных однокомнатных квартир. Следовательно, в этом сегменте рынка формируется дефицит. Более того, в Москве и Петербурге инвесторы сейчас активно скупают однокомнатные квартиры эконом-класса. Именно с них и начнется рост», - заявил Сергей Сухарев. Рост цен по цепочке перейдет и в другие сегменты жилой недвижимости, не минуя вторичку, наименее подверженную колебаниям.

Новый виток роста может начаться уже с весны 2010 года. По словам директора АН «Этажи» (Тюмень) Ильдара Хусаимова, этому будут способствовать следующие факторы: рост ипотеки, дефицит жилья, повышенный спрос со стороны государства, общая инфляция в стране, наличие отложенного спроса.

Чтоб не умер

Пока оба сценария имеют практически одинаковые шансы. Строители могут надеяться на лучшее, но готовиться надо к худшему. Тогда вопрос: с помощью чего можно пережить тяжелые времена?

Не будем разбирать вариант масштабного стимулирования ипотеки: его вероятность в 2010 году близка к нулю. Причина - потребительское поведение населения. Даже если банки снизят ставку до 11% (что тоже крайне маловероятно) и уберут заградительные барьеры (обеспечение кредита, первоначальный взнос и т.д.), люди все равно не ринутся за ипотекой. По словам начальника отдела организации кредитования физических лиц управления кредитования Уральского банка Сбербанка России Инессы Бабий, население оценивает возможность кредитных обязательств по двум факторам: сохранению места работы и уровня зарплаты. «Прогноз по обоим для многих потребителей в этом году пессимистичен. Поэтому совокупный спрос на банковские кредитные продукты упал у нас в 2,5 раза. Наибольшее снижение пришлось на ипотеку: количество сделок с участием кредитных средств банка снизилось в десять раз». Выйти из такого пике за год вряд ли удастся.

Также не будем говорить о возможности снижения ставки по кредитам для застройщиков. Сегодня они «по большой дружбе» выбивают себе ресурсы под 20% годовых. И улучшения ситуации в будущие полгода не ожидают.

Наконец, не станем выдвигать эфемерные варианты привлечения в отрасль инвесторов. По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева, сейчас их в стройке не осталось, есть только обычные покупатели. Причина - рынок жилья спасал только его бурный рост. По исследованиям РГР, с 2004 по 2009 год доходность новостроек оказалась больше доходности на вторичном рынке всего на 13%. «13% за пять лет, и это при всех рисках вложений в первичку, - замечает Константин Апрелев. - Раньше вложения в недвижимость оправдывались хотя бы бурным ростом цен, теперь они и вовсе стали бессмысленными».

Реальных вариантов спасения остается два. Первый - помощь государства. Власти уже ее оказывают: это и гарантии по кредитам, и покупка квартир через фонд ЖКХ и Минобороны, и строительство инфраструктуры. Все свои возможности государство продемонстрировало на «Академическом». Дорожная и коммунальная инфраструктура в районе построена на условиях софинансирования, госзаказ, например, от Минобороны отошел «Академическому» (формально все было на условиях конкурса), договоры по льготной ипотеке со Сбербанком, ВТБ и Газпромбанком заключены, гарантии по кредитам от областного и федерального правительства получены.

Второй аспект госпомощи - наконец заработавший Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС, занимается отбором неэффективно используемых госземель и передачей их под жилую застройку). Заместитель генерального директора ФСРЖС Сергей Кузнецов в конце сентября отчитался о первых проведенных аукционах. Всего право на аренду земель продали в четырех регионах - Тюменской, Курской, Кировской областях и Чувашии. Аукцион на участок площадью 98 га в Тюмени выиграло неизвестное ООО «Инвестиции» (участники рынка связывают его с крупной строительной компанией МДС-групп). Начальная цена участка составила 5,8 млн рублей, а в ходе торгов выросла до 10,24 миллиона. По условиям аукциона на площадке в течение 12 лет должно быть построено 620 тыс. кв. метров жилья. Вырученные деньги Фонд намерен направить на строительство инженерной инфраструктуры участка. Также ФСРЖС будет способствовать снижению административных барьеров и налаживанию отношений с банками. Кроме того, на прошлой неделе были озвучены планы правительства, согласно которым Фонд будет передавать имеющиеся в его распоряжении земли жилищным кооперативам на безвозмездной основе.

Все эти меры, безусловно, могут помочь региональным застройщикам выжить. Но носят они точечный характер. Не будут же около 400 активных строительных компаний Свердловской области работать на один «Академический».

Второй вариант выживания для застройщиков - поиск новых схем получения и экономии денег. Первый аспект в этом плане - налаживание отношений с ри­элторами для привлечения средств населения. Олег Касьянов: «С 2006 года мы пытались договориться с застройщиками, но они практически всегда отказывались от наших услуг, говоря, что продадут все сами. В этом году мы заключили договоры с 16 крупнейшими застройщиками, получили полномочия продавать квартиры по их ценам. В конце месяца проводим сверку договоров, и девелопер выплачивает нам 2,5 - 3% комиссии. Результат - ежемесячные обороты строительных компаний выросли на 20 - 60% по сравнению с тем периодом, когда они пытались работать самостоятельно. Такого прироста удалось добиться из-за того, что квартиры продвигают и рекламируют не пять-десять риэлторов, а целое НП, в которое входит 50 или 200 компаний».

В свою очередь риэлторы в идеале должны давать застройщику гарантии на то, что сгенерируют для него определенный денежный поток (в Челябинске, например, есть единичные случаи, когда агентства берут на себя обязательства по продажам на сотни миллионов рублей).

Заместитель генерального директора «Камской долины» Алевтина Романова описывает еще один механизм:
- В августе мы собрали риэлторов, сказали, что цена на рынке достигла дна, и мы готовы отдавать квартиры по 30 тыс. рублей за метр, но при условии, что мы сразу получаем деньги и квартир в пакете будет не меньше десяти. За реализацию этого механизма взялся оператор «Территория», который сам договаривался с риэлторами. За месяц нам это принесло 100 млн рублей.

Второй аспект в плане зарабатывания денег - подстраивание под нужды потребителя. По словам председателя совета директоров группы предприятия «Компаньон» (Челябинск) Арсена Унаняна, это может быть увеличение срока рассрочки, уменьшение площадей квартир, улучшение качества строительства.

С точки зрения экономии средств на фоне остальных застройщиков выделяется «Камская долина». Компания внедрила инновационный механизм продажи коммунальной инфраструктуры (хотя она его разрабатывает уже пять лет, но в других регионах о нем даже и не думали). Как раз за счет него девелопер и снизил цену до 30 тыс. рублей. Упрощенно схема выглядит так: «Камская долина» строит сети, оформляет земельный участок под ними, регистрирует сети в регпалате, получает тарифы, и тогда монополист охотно их покупает (в 2009 году «Камской долине» удалось продать сети даже водоканалу, который раньше работать по такой схеме отказывался наотрез). По словам Алевтины Романовой, пока реализовывать этот механизм очень трудно (основная сложность - выделение земельного участка). Однако если раньше компания получала всего 30% от стоимости сетей (монополисты дороже покупать не соглашались), то в 2008 году эта цифра достигла 50%, а план 2009 года - 80%.

В конце концов, главное - пережить 2010 год. А дальше у экономики нет другого выхода, кроме как вновь начать расти. Наверняка тема строительства новых городов и крупных проектов строительства жилья зазвучит вновь, и с еще большей силой. Иного пути развития у современных мегаполисов нет хотя бы потому, что это самый логичный и экономически выгодный (учитывая объем закупок материалов, возможность экономить на строительстве инфраструктуры, господдержку и многие другие факторы) способ решения квартирного вопроса.