Бум отменяется

Кризис на рынке недвижимости достиг пика. Вернуть спрос может снижение себестоимости строительства, развитие ипотечного кредитования и грамотное планирование будущих проектов.

Федеральные девелоперы массово заявляют об отказе от проектов. Хроника одного месяца: президент Mirax Group Сергей Полонский сообщил, что его компания в ближайший год обещает не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, «Система-Галс» намерена распродать четверть девелоперского портфеля, «Интеко» планирует ревизию проектов.

Не отстают и уральские компании. Директор по маркетингу УК «ЛСР Урал» (Екатеринбург) Руслан Музафаров рассказал нам, что компания намерена довести до конца все начатые объекты, но планы реализации тех, что еще на бумаге, скорее всего, будут пересмотрены. Заместитель генерального директора одного из крупнейших застройщиков Свердловской области «Наш дом» Андрей Озорнин констатирует: «У нас есть определенное количество площадок, готовых к строительству, их мы пока не осваиваем в связи с отсутствием возможности финансирования строительных работ». Кроме того, очевидным фактом стало то, что «Ренова-СтройГруп» при реализации крупнейшего на Урале проекта комплексного освоения территории «Академический» не укладывается в заявленные сроки. До конца этого года компания планировала ввести 80 тыс. кв. метров, однако по состоянию стройки видно — ни один дом в этом году сдан не будет. Аналитики, ориентируясь на теперешние темпы освоения площадки, говорят, что первые объекты появятся в лучшем случае к концу следующего года.

Еще один показательный пример стагнации рынка жилья являет Пермский край. В начале сентября компания «Стройпанелькомплект» (ввод до 150 тыс. кв. метров жилья в год) объявила о снижении темпов строительства с начала 2008 года на 30%. Другой региональный застройщик — Пермский завод силикатных панелей — приостановил строительство сразу двух домов, 10- и 16-этажного.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости оптимизма также не вызывает. Несколько примеров из Екатеринбурга: владелец ТРЦ «Антей» Андрей Гавриловский, чтобы финансировать возведение 47-этажного офисного центра, в начале лета выставил на продажу помещение ночного клуба Parkking. Компании «Астон» пришлось продать почти достроенный офисный центр «Нахимов-Плаза». Бывший собственник бизнес-центра «Демидов» компания «Клаас-строй» вынуждена приостановить строительство здания из-за долга перед подрядчиком в 190 млн рублей.

О состоянии рынка недвижимости можно судить и по сфере производства стройматериалов. Крупнейший производитель ЖБИ Среднего Урала «Бетфор» способен выпускать на 60% больше продукции, чем сейчас. По данным исполнительного директора Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрия Чумерина, цементные предприятия недозагружены на 33%, при том что раньше они заявляли о 100-процентном использовании мощностей. Производители цемента впервые за пять лет скинули цену на продукцию. 

По словам генерального директора компании «Атлас Строй» (Екатеринбург) Сергея Минкина, ситуация на рынке стройматериалов может еще усугубиться: «Ему грозит кризис неплатежей. Производители столкнутся с этим уже в начале 2009 года, из-за чего выпуск продукции упадет».

Признаки кризиса на рынке недвижимости налицо. Конечно, крупные компании убеждают: о стагнации речи быть не может. Директор по маркетингу и продажам компании «Партнер-Инвест» (Тюмень) Андрей Панасюк: «В 2007-м мы ввели в эксплуатацию порядка 40 тыс. кв. метров жилья, в 2008-м планируем построить 65,2 тысячи. План по выручке за первое полугодие выполнен на 145%, прирост относительно аналогичного периода прошлого — 258%. Выполнение плана по выручке за два месяца третьего квартала составило 109%».

«ЛСР Урал», «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург), «Монолит-Инвест» (Челябинск), «ЮграИнвестСтройПроект» (Ханты-Мансийск) также отчитываются о положительной динамике выручки и ничего критического в нынешней ситуации не усматривают. Однако представители этих компаний тут же оговариваются: падение спроса очевидно. Причем в первую очередь страдают мелкие и средние застройщики. «Э-У» опросил около десятка экспертов, и оказалось, что крупные девелоперы возводят не более 40% всех объектов. Следовательно, под угрозой оказываются 60% проектов.  

Дороже, еще дороже

В чем причины стагнации? Первая — удорожание ипотеки. Если раньше, например, в Югре участникам программы регионального ипотечного агентства запрещалось поднимать ставку выше 10,75%, то теперь планка составляет 12,5%. В регионе в целом эффективная ставка по ипотеке поднялась в среднем до 15 — 16% с 11,5 — 12% в 2007 году.

Вторая причина — ужесточение условий кредитования застройщиков. Как рассказывают руководители компаний, банки требуют все больше документальных свидетельств надежности. По словам Сергея Минкина, кредитные учреждения испытывают неопределенность в прогнозе развития рынка недвижимости, поэтому стали подходить к кредитованию строителей осторожнее: «Они нашли другие сферы для выдачи кредитов, а для строителей требования ужесточены».
Представители банков заявляют: такое поведение логично. В условиях, когда дешевых денег на рынке нет, они вынуждены тщательно проверять заемщиков и повышать стоимость кредитов (в 2006 — 2007 годах ставка составляла 10,5 — 11%, теперь — 14 — 16%).

Взаимоотношения банков и застройщиков описывает представитель одного из крупнейших банков в регионе:
— В строительстве долго действовал эффект широко шагающего бизнесмена. Застройщики планировали реализацию сразу множества проектов, а финансовые службы стройкомпаний были не настолько сильны, чтобы качественно просчитать их эффективность. И инвестиционные расчеты, как правило, заканчивались на уровне «мне кажется, что проект будет эффективен». В результате многие объекты не окупались. Автоматически возник вопрос рефинансирования инвестпрограмм. Банки столкнулись с необходимостью пролонгации кредитов, что сильно на них давит. В какой-то момент этот кредитный навес стал просто запредельным и для отдельно взятого бизнеса, и для экономики в целом. Поэтому условия необходимо было ужесточать.

Политику кредитных учреждений поддерживает и Андрей Панасюк: «Многие строители, хватаясь за голову, гнобят банкиров за предвзятое отношение к их объектам. А банкиру ничего не остается делать, как рассматривать беспристрастно бизнес-модель и оценивать ее с точки зрения результата. А здесь у большинства застройщиков большой пробел».

Больше всего от ужесточения условий кредитования пострадали компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью: для них банковские средства — главный источник финансирования. Именно в этом сегменте компании чаще отказываются от возведения объектов. Показательный пример: в Свердловской области список объектов, которые планировалось построить к ШОС, сократился со 140 (лето 2007 года) до 50 (май 2008 года).

Третья причина — повышение себестоимости строительства. За 2007 год в два раза выросла стоимость бетона и цемента, на 30% — кирпича, за первое полугодие 2008 года в два раза поднялась цена металла, цемент за восемь месяцев подорожал на 80%. Правда, сейчас наметилась тенденция к снижению стоимости стройматериалов, но значительного спада ожидать вряд ли стоит. Кроме того, на 20% в год растет цена монтажных работ.
Еще одна статья расходов застройщика — плата за прокладку коммуникаций и подключение к ним. Порой все это повышает стоимость объекта на 30%.

Наконец, строительные компании вынуждены тратиться на покупку земли. Пока эта статья расходов в полной мере не дала о себе знать. Крупнейшие девелоперы региона до сих пор используют земли, которые им бесплатно или за символическую плату предоставили до момента введения процедуры аукционов. Однако такие участки подходят к концу. По словам застройщиков, стоимость, например, жилья эконом-класса, вводимого с 2009 года, увеличится минимум на 10%: такова доля расходов на участок в себестоимости строительства.

Все это привело к ощутимому снижению спроса на недвижимость и отсутствию у многих застройщиков средств финансирования проектов.

Сливайся, кто может

Строители сходятся в одном — грядет консолидация рынка. Мелкие и средние компании не выдержат стагнации и начнут продаваться крупным застройщикам, у которых есть средства для завершения начатых проектов. Замораживание некоторых объектов мелких и средних застройщиков, по мнению Руслана Музафарова, неизбежно.
Стагнация вычистит строительный рынок. С него исчезнут случайные игроки, появившиеся на фоне бурного роста 2006 года.

Укрупнение компаний приведет прежде всего к нормализации в сфере кредитования застройщиков. Руслан Музафаров: «Сегодня банки благосклонно относятся к крупным, надежным компаниям. У нас в принципе проблем с кредитами нет. Они есть у мелких застройщиков, чей бизнес далеко не прозрачен. Присоединение к большим холдингам позволит им реализовать заявленные проекты».

Но со стагнацией застройщики сами справиться не смогут. Для повышения спроса на квартиры необходимы усилия государства, направленные в первую очередь на снижение себестоимости строительства.
Генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев не раз заявлял, что землю для домов эконом-класса необходимо распределять на основе не аукциона, а конкурса, предметом которого будет конечная стоимость квадратного метра (участок должен переходить в пользование компании бесплатно). Таким образом, себестоимость строительства снизится на 10%.

Руслан Музафаров предлагает еще один путь: «Нужно отменить плату за подключение и подведение коммуникаций. Подготовкой участка обязано заниматься государство, а застройщик должен только возводить здание». По подсчетам девелоперов, сейчас в Екатеринбурге при наличии обоих условий можно было бы строить дома по
40 тыс. рублей за кв. метр (среднерыночная цена на данный момент — 70 тысяч).   

Государство уже сделало определенные шаги в сторону удешевления: летом был принят закон о Фонде содействия жилищному строительству (см. «Давайте приземлим» , «Э-У» № 27 от 07.07.08). Он будет заниматься изъятием неэффективно использующихся земель у госструктур и отдавать их под жилищное строительство. По закону, коммуникации на участках должны проводиться за счет государства. Правда, документ не отменил процедуру аукционов, что позволяет вложить стоимость организации инфраструктуры в цену земли. Важная точка приложения сил государства — ипотека. По словам руководителя кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Екатеринбурге (входит в группу Morgan Stanley) Станислава Дехтулинского, в начале 2008 года российское правительство вложило чуть больше 100 млрд долларов в иностранные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, аккумулированными в американских фондах Fannie Mae, Freddie Mac. «По результатам восьми месяцев 2008 года прибыль составила 1 млрд долларов, — констатирует Станислав Дехтулинский. — При этом за всю историю существования системы АИЖК (с 2002 года) из госбюджета на развитие ипотеки внутри страны направлено 3,7 млрд долларов». Увеличение объема финансирования отечественной ипотеки дало бы более ощутимую прибыль. Одновременно это способствовало бы созданию адекватного предложения по жилищному кредитованию. Пока правительство объявило о вложении в капитал АИЖК 60 млрд рублей. Сумма ощутимая (всего на 23 миллиарда меньше суммарных вложений за шесть предыдущих лет). Ее будет достаточно для запуска остановившегося механизма рефинансирования ипотеки. Однако для его развития нужны дальнейшие вливания. 

Еще один непреложный аспект нормализации ситуации — разумное планирование строительства. На фоне эйфории 2006 года многие мелкие и средние застройщики начали реализацию множества объектов, надеясь на быстрые продажи. Сейчас они пожинают плоды поспешных решений.

Грамотное планирование должно присутствовать и на уровне отдельных квартир. По словам заместителя директора отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Регины Лочмеле, уральские застройщики в домах эконом-класса должны сделать шаг в сторону уменьшения площади жилья и строительства квартир с отделкой.

Застройщики и банкиры официально заявляют — на исправление ситуации необходимо год-два. Однако в кулуарах признаются: выход из кризиса потребует минимум трех лет при условии, что государство начнет менять политику в ближайшее время.

Между тем через два-три года может возникнуть новый кризис. По словам Андрея Озорнина, нынешняя стагнация отразится на проектах в 2009 — 2010 годах. Тогда будет наблюдаться спад объемов строительства. Одновременно к этому моменту даст знать о себе отложенный спрос: население накопит средства для приобретения квартир, которые в цене почти не росли. Прибавим к этому кризис неплатежей в отрасли производства стройматериалов и соответственно уменьшение их выпуска. В итоге получим некое подобие ситуации 2006 года, когда дефицит на рынке недвижимости привел к двукратному увеличению стоимость квадратного метра. В дальнейшем это породит цепную реакцию, и рынок недвижимости так и будет развиваться — бешеными скачками.

Чтобы не допустить реализации такого сценария, неотложные меры необходимо принимать уже сейчас. Вряд ли в 2009 — 2010 годах сдержать цены удастся, однако развитие по такому пути можно будет прервать.    

В подготовке материала участвовали Ольга Воробьева и Евгения Еремина 

Дополнительные материалы:

Без рыночного инстинкта

Евгений Болотин

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин считает, что снижение объемов ипотечного кредитования заставит строителей корректировать цены и строить больше объектов эконом-класса

— Евгений Геннадьевич, с начала сентября на рынке произошло массовое удорожание ипотечных программ. С чем это связано?

— В России нет длинных денег, источниками долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования до недавнего времени являлись заимствования за рубежом и средства федерального и региональных бюджетов, которые выделялись АИЖК и региональным операторам.

К сожалению, власть не сформировала никакого механизма, чтобы компенсировать исчезновение иностранных средств. Ситуацию усугубляет и то, что сегодня в российской экономике отсутствуют инструменты привлечения длинных денег. Основной источник для региональных банков — вклады. Средний срок депозитов — год-два. К тому же любой вкладчик может расторгнуть договор и отозвать деньги со счета. Единственный длинный источник — пенсионные средства. А у нас нет схем аккумулирования и эффективного использования этих ресурсов. Денег недостаточно, именно поэтому их стоимость растет.

— Правительство РФ приняло решение выделить 60 млрд рублей в капитал АИЖК, которые пойдут на рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов. Достаточно ли этого для возобновления роста ипотечного рынка?

— 60 млрд рублей из госбюджета на развитие ипотеки — значительная сумма. Такая поддержка притормозит процесс сворачивания ипотечного кредитования, но не отразится на стоимости ипотечных продуктов, они будут дорожать. Понятно, что для населения в этом процессе больше минусов, чем плюсов. Но дорогая ипотека позволит несколько оздоровить рынок строительства. Застройщики будут вынуждены пересмотреть ценовую политику и начнут возводить жилье эконом-класса. Проблема кроется в отсутствии рыночного инстинкта у игроков строительного рынка: они настроили дорогого жилья непонятно где. Пока застройщики не осознают, что строить надо много и дешево, кризис будет усугубляться.

Подготовила Ольга Воробьева

Здравая оценка

Банкиры признают: условия кредитования застройщиков ужесточились. Чтобы не потерять заемщиков, банкам необходимо

Алексей Павин

разрабатывать альтернативные и менее рискованные программы финансирования их деятельности, считает генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Алексей Павин.

— В сфере жилой недвижимости ужесточение проявилось в том, что банки требуют предварительный график продаж, подкрепленный реальными договорами с будущими собственниками. При этом строительные компании, работающие по схеме долевого финансирования, должны соблюдать определенные пропорции участия — собственного и дольщика.
Застройщику коммерческой недвижимости необходимо предоставить банку список арендаторов не менее чем на 70% площадей. Доля необходимого собственного участия выросла до 30% (в некоторых банках требуют 40 — 50%).

Новым обязательным условием со стороны банков к застройщикам становится привлечение последними уже зарекомендовавшего себя на рынке консультанта, который разрабатывает концепцию проекта. На рынке происходит также ужесточение требований к оценке объектов недвижимости и залогу. Если раньше коэффициент залогового покрытия был 130%, то сейчас — минимум 150%.

Но самое главное изменение — это рост ставок. Даже такие гиганты рынка, как Mirax Group, утверждают, что им поступают предложения по финансированию по ставке 20 — 25% годовых, что находится за гранью рентабельности. Кроме того, в банках есть негласный кредитный лимит — 100 млн рублей (в Екатеринбурге это себестоимость строительства 50 двухкомнатных квартир. — Ред.).

Банки предпочитают работать с крупными компаниями: у мелких высок риск превращения объекта в долгострой, что приведет к дефолту заемщика. Малым компаниям я бы советовал бороться за тех инвесторов, у которых есть возможность финансирования своей стройки, и выигрывать у них подряды на возведение объектов. Привлекать средства на собственное строительство, закупку техники малым предприятиям будет не по карману. Хотя банки идут навстречу данному сектору. Например, предлагают экспресс-кредит, чтобы взять спецтехнику и строительное оборудование в лизинг: для его получения необходим упрощенный пакет документов, минимальный аванс.

Подготовила Евгения Еремина