Управляемые компании

Иллюстрация: Андрей Колдашев

С

В ведомство, а также в комитеты по защите прав потребителей, все чаще поступают жалобы собственников квартир: они говорят, что ни на каких собраниях не были. Во­вторых, замглавы Екатеринбурга Константин Крынин рассказал на пресс­конференции, что некоторыми УК может заинтересоваться прокуратура — за срыв начала отопительного сезона: изза хронических неплатежей поставщики энергоресурсов отказываются подавать тепло в дома, обслуживаемые этими УК. Втретьих, в Челябинске городское управление ЖКХ обнародовало рейтинг надежности городских управляющих компаний: здесь уверены, что рейтинг поможет тем 30% граждан, которые еще не выбрали способ управления домом. Вчетвертых, в Перми созданная муниципалитетом ассоциация УК вот­вот подпишет соглашение с мэрией, которое разграничит полномочия и обязанности сторон.

Эти сообщения отражают разные стороны деятельности УК: проверки ФАС, рейтинг и соглашение — процесс выбора потребителем; прокуратура — финансовую состоятельность. Нагромождение событий в сфере, где годами на фоне вялотекущей реформы не происходило ничего, свидетельствует: государство пытается контролировать работу компаний, к которым не должно иметь никакого отношения.

Для нас ничего не изменится

Напомним, по Жилищному кодексу выбор УК означает, что собственники квартир берут на себя ответственность за содержание и обслуживание не только личных квадратных метров, но и всего дома. Власть от этой дорогостоящей обязанности освобождается.

Жильцы, проникнувшись ответственностью за жилье, заказывают и оплачивают необходимые услуги, требуют отчеты с предприятий ЖКХ, их оказывающих. Понятия «эффективность», «доступность» и «качество» становятся реалиями отрасли. Но трюизм «хотели как лучше, получилось как всегда» в ЖКХ уместен априори, и случай с выбором формы управления многоквартирным домом — не исключение. Стабильно растущие расходы на оплату коммунальных услуг и стабильно же падающее их качество так напугали жильцов, что ни о каком «выборе» они знать не хотят. Люди уверены: таким образом на них просто перевешивают заботу о морально устаревшей коммуналке.

По статистике, и на Урале, и по всей России, треть собраний жильцов, созванных для выбора способа управления домом, заканчивается безрезультатно. (Хорошо, если в многоэтажке находятся активисты, с участием которых создаются товарищества собственников жилья — ТСЖ. Но домов, где выбрана эта форма управления, по УрФО не более 10%.) Предельные сроки, отпущенные для выбора способа управления жильем, изза низкой, практически нулевой самостоятельности жильцов федеральное правительство уже несколько раз переносило: 1 марта 2006 года, затем 1 января 2007го, теперь — 1 января 2008 года. По Свердловской области в апреле 2006го определилось с выбором лишь 10% жильцов, через год — 20%. А к сентябрю таковых вдруг стало 70%, в том числе 60% с гаком — именно на собраниях. Мысль о подтасовке напрашивается сама собой.

Инертность жильцов компании могли бы преодолеть самостоятельно: большой разъяснительной работой, выходом в «народ», втолковыванием пользы выбора того или иного метода. Но, вопервых, это довольно дорого, вовторых, продвижение себя как поставщика услуг совершенно непривычно для УК. Сейчас большинство игроков на рынке — бывшие муниципальные унитарные предприятия. Практически в одночасье, подчиняясь реформе местного самоуправления, они стали АО, где 100% принадлежат муниципалитету. Качество бизнеспроцессов, которые выстраивают такие компании, не соответствует рыночным реалиям (см., например, «Тоже ЖЭКи, только в профиль», «Э-У» № 15 от 23.04.06.). Они просто не понимают, как и почему они должны продвигать свои услуги: в течение многих лет можно было не напрягаться — сбыт гарантирован, клиентам никуда не деться, в сметы, которые предоставляются в администрации города, убытки заложены. Денег все равно дадут, не сейчас, так потом: отрасль­то социально значимая.

Понятно, что жильцы не хотят выбирать конторы, о качестве обслуживания которых они знают не понаслышке. Тогда на помощь приходят две вещи: лазейки, оставленные в законодательстве, и административный ресурс.

Широко закрытые глаза

Главная уловка, которая в принципе позволяет демонстрировать очень приличные цифры остановившихся на способе выбора жильем через УК, — заочное собрание жильцов. УК рассылает письма с готовой формой для голосования. Жильцы ее заполняют, как правило, не читая. Затем УК собирает эти письма, оформляет проведение собрания — и готово: в доме выбрана форма управления. Так что удивление свердловских антимонопольщиков понятно.

А представляем, какое поле работы может обнаружиться у их коллег, например, в Удмуртии: в Ижевске жители 1209 из 1446 домов доверились УК «Городское жилищное управление». То есть 83% собственников квартир выбрали всего одну компанию. Разумеется, большинство собраний прошло заочно.

Административный ресурс тоже используется на полную катушку. Во­первых, жильцы все равно обращаются в администрацию города, где им могут «рекомендовать» или «не рекомендовать» ту или иную УК. (Вспомните помянутый нами в начале челябинский рейтинг добросовестности.) Ясно, что будут рекомендовать те компании, которые давно известны администрации, то есть акционированные МУПы: они, с точки зрения муниципальных властей, надежнее, так как имеют опыт работы на рынке, пусть и не очень успешный.

Во­вторых, власть сама может приводить за ручку УК на собрания жильцов (очные, конечно): в Екатеринбурге, например, такая практика повсеместна. Таким образом, власть демонстрирует жильцам: она готова взять на себя ответственность «в случае чего». Опять же ясно, кого и почему рекомендуют чиновники. В итоге жилфонд городов поделен буквально несколькими компаниями. В том же рейтинге по Челябинску их участвовало лишь 16. Сейчас практически невозможно говорить о том, что у этих контор есть конкуренты. Новое жилье обслуживают УК, созданные компаниямизастройщиками. А в буквальном смысле «частных управляющих компаний», существующих только благодаря профессиональному, конкурентоспособному уровню управления, на рынке практически нет.

Те, что работают, не попадают в рейтинги, зато попадают в сводки прокуратуры. Именно против них направлен пафос заявлений «Выбирайте компанию с большим опытом работы». Читай — бывший ЖЭК: у кого другого опыт возьмется, если самому понятию УК в России не более трех лет. 

Втретьих, административный ресурс просто помогает получить новые объемы работ. Если жильцы дома не определятся с выбором до конца этого года, то в середине будущего администрация города должна будет провести конкурс, на котором право обслуживать этот дом приобретет какаялибо УК. Величина лота — не менее 100 тыс. кв. метров. Это в основном ветхий жилой фонд: там проблема выбора способа управления острее всего. Судя по активизации власти, в преддверии этих конкурсов она намерена оставить на рынке тех, у кого к этому времени уже будет сформирована большая масса обслуживаемого жилфонда.

Перед бурей

Но почему на рынок не пускают бывшие ЖЭКи? Чтобы найти ответ на этот вопрос, давайте вспомним, что в июле создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Он и стал косвенной причиной пристального внимания к УК. Через эту некоммерческую структуру в регионы пойдут средства на капитальный ремонт домов и переселение людей из ветхого и аварийного жилья. До 2012 года через Фонд из бюджета страны муниципальным бюджетам передадут 240 млрд рублей: 60% — на ремонты, 40% — на переселение. Кроме того, уже в этом году на те же цели будут пополам распределены 10 млрд рублей. Деньги, сопоставимые с бюджетом субъектов федерации, пойдут только тем домам, где будет выбран способ управления. Подавать заявки в муниципалитет будут ТСЖ или УК. 

Как пояснили в неофициальном разговоре представители одного из контролирующих органов: «Деньги пойдут государственные, так что нам дана команда оставить на рынке только надежные компании». Вопрос: что понимать под критериями надежности? Такие компании лояльны, кроме того, они великолепно встроены в коррупционную цепочку откатов, завышения смет и прочих приемчиков, с помощью которых легко попилить деньги, что пойдут на капремонт домов. Таким образом, то, что мы видим сейчас, — лишь своеобразная расчистка рынка. Причем для тех, кто, грамотно манипулируя сложными коммунальными бюджетами, будет набивать себе карман нам в убыток.

Увы, это реальность: примерно через год наши дома будут обслуживать не управляющие, а управляемые компании. Выход видится в одном: граждане должны понять — власть больше не несет ответственности за ЖКХ. Приватизированная квартира — это только наша квартира, она — часть нашего же дома. И мы теперь за них в ответе. Никто не заинтересован давать нам информацию о происходящем в ЖКХ. Мы сами должны найти ее, проанализировать и выбрать оптимальный вариант. Мы должны диктовать местной власти условия, а не наоборот.

Дополнительные материалы:

Жилкомбесхоз

До 1 января 2008 года собственники квартир в многоквартирных домах должны выбрать способ управления домом. Жилищный кодекс прописывает три формы

Непосредственное управление. Каждый собственник обязан сам заключить договор как с поставщиками коммунальных услуг, так и с подрядчиками — на содержание и ремонт жилья. Для решения и крупных, и мелких вопросов (например, покрасить окна в подъезде или починить прохудившуюся крышу) необходимо постановление общего собрания жильцов. На собрании должны присутствовать представители от всех квартир дома, иначе оно считается нелегитимным. Этот способ годится для управления только небольшими домами.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Закон предусматривает два варианта:

— ТСЖ само управляет многоквартирным домом и заключает договоры с поставщиками и подрядчиками в ЖКХ (энергетиками, водоканалом, стройконторами и т.д.). Самостоятельное функционирование ТСЖ сложно: жильцам предстоит оформить права долевой собственности на общее имущество, зарегистрировать ТСЖ в органах власти, упорядочить земельные отношения с собственниками квартир и соседних домов. Создание и нормальное функционирование ТСЖ зависит от активности и финансовой, юридической грамотности жильцов дома.

— ТСЖ нанимает управляющую компанию (УК), чтобы она вела дела от его имени. Эксперты считают этот вариант наилучшим, так как в больших компаниях есть экономический смысл содержать штат обслуживающего персонала (дворники, сантехники и т.п.) и специалистов (юристов, бухгалтеров и пр.).

Наем управляющей компании (УК) без образования ТСЖ. Каждый собственник в многоквартирном доме должен непосредственно заключить договор с УК. В реализации этого способа все зависит от того, какая именно УК работает.