Не коммунизди коммунальное

Меньше недели до начала отопительного сезона. И все больше сомнений в том, что с наступлением холодов в квартирах станет тепло. Поставщики коммунальных ресурсов в один голос утверждают, что не могут гарантировать своевременную подачу тепла: долги им приближаются к миллиарду рублей. Между тем жители в большинстве своем без задержек платят управляющим компаниям за коммунальные услуги. Посмотрите хотя бы на пенсионеров, известных финансовой дисциплиной. Так где затерялись народные деньги?
Ответ стоит искать в мутном бизнесе жилищных управляющих компаний (УК). Их деятельность сегодня практически не регламентируется, а нерасторопность и юридическая безграмотность собственников жилья оставляют «управленцам» широкое поле для мошенничества. Навести порядок на этом рынке можно только созданием саморегулируемых организаций УК. А пока спасение замерзающих остается личным делом самих замерзающих.

Начальники очистки

Реформа ЖКХ до сих пор не принесла положительных результатов: 90% предприятий отрасли - потенциальные банкроты. Потребители не верят, что старую систему удастся поставить на новые рельсы.

- В основе реформы ЖКХ лежал постулат: не нужно вмешиваться во взаимоотношения собственника и организации, которая оказывает ему услуги, государство должно уйти из этой сферы, - напоминает председатель комиссии по вопросам перспектив городского развития Общественной палаты Екатеринбурга Сергей Черкасов. - Предполагалось, что частные управляющие компании, конкурируя друг с другом, смогут за короткое время обеспечить эффективное и качественное управление жилым фондом.

Но вышло иначе. Как отмечают участники рынка, сегодня товарищества собственников жилья (ТСЖ) успешно действуют только в новых домах, у жителей которых (в отличие от владельцев приватизированного жилья, бывших квартиросъемщиков) силен собственнический инстинкт. Либо там, где людям повезло найти честного, грамотного председателя. Между тем управление домом - процесс технически и юридически сложный. Очень важно, кто станет председателем ТСЖ. Сейчас его нередко выбирают из числа случайных людей, смутно представляющих, как руководить вверенным хозяйством. В лучшем случае это энтузиаст-пенсионер с техническим образованием, искренне болеющий за дело.

В итоге в каждом втором доме между жильцами и управляющими компаниями возникают конфликты. Пассивные при выборе УК собственники жилья теперь задаются вопросом, на что уходят деньги: они не видят результатов работы, жалуются на то, что в подъездах не проводят ремонт, вовремя не убирают дворы, не приводят в порядок детские площадки.

Так, нешуточная война развернулась в доме № 79 по улице Таганской в Екатеринбурге между собственниками жилья и управляющей компанией. Жителям новенького многоэтажного дома не понравилось, как УК «Хоум-сервис» обслуживает их жилье и прилегающую территорию. Их сильно раздражали грязные подъезды, неухоженный двор, отсутствие оборудованной парковки для автомобилей, переполненные мусорные баки. При этом счета за услуги УК, в том числе уборку территории, вывоз мусора и даже неизвестную охрану, они получали регулярно. Активисты дома решили взять управление в свои руки и расторгли договор с УК, но собственникам квартир даже по суду не удается расстаться с управляющей компанией.

Не греет

К проблемам повседневно-бытового характера добавились заботы посерьезнее - отрасль захлестнула волна неплатежей. Так, по словам главы Первоуральска Михаила Федорова, долги города перед поставщиками тепла и электричества (более 350 млн рублей) образовались в основном по причине того, что часть средств зависает на счетах управляющих компаний. В результате, отмечает директор «Свердловтеплосбыта» Сергей Ефимов, поставщики ресурсов оказываются в ситуации, когда просто не могут закупить топливо для станций ЗАО «КЭС» - не на что.

В администрациях городов считают, что жители должны настойчивее интересоваться тем, на какие цели тратятся их деньги, заплаченные за коммунальные услуги. Поводы для этого есть. Так, по результатам прокурорской проверки в селе Кунашак Челябинской области к ответственности привлечена управляющая компания «Кунашакжилкомхоз». Как сообщили в прокуратуре Южного Урала, шесть многоквартирных домов, находящихся в ее управлении, не были подготовлены к сезонной эксплуатации: не работала вентиляция, двери на чердаки остались открыты, крыши протекали, электропроводка была неисправна, а подвальные помещения затоплены фекалиями. Ремонт домов УК начала лишь после того, как в ее отношении было возбуждено административное дело.

Бывают и совсем вопиющие случаи, когда УК собирают с жильцов деньги за тепло и горячую воду, не имея даже договора с теплоснабжающей компанией на их поставку. Так произошло с жильцами новостройки на Уральской, 3 в Екатеринбурге: договор на поставку тепла был заключен между энергетиками и ТСЖ, а деньги за коммунальные услуги без всяких законных оснований собирало некое «Урал-Развитие».

За нецелевое использование денег, предназначенных на оплату услуг генерирующих и сетевых компаний, в отношении должностных лиц УК и ТСЖ уже возбуждаются уголовные дела. В Пермском крае в конце марта 2009 года возбуждено уголовное дело по факту неоплаты энергоресурсов управляющей компанией «Профи-Дом». Как показала проверка, в течение 2008 года должностные лица этого ООО получали деньги от населения, но не перечисляли их за поставленную тепловую энергию. Сумма ущерба - 30,721 млн рублей. А 5 августа в Чайковском того же Пермского края задержан руководитель трех управляющих компаний города Андрей Замятин, в отношении которого возбужденно уголовное дело по фактам мошенничества в особо крупных размерах в сфере ЖКХ. По данным следствия, под его руководством УК накопили долг в 270 млн рублей перед поставщиками тепла при среднемесячном размере потребления в 30 млн рублей.

Что делать

- Сегодня, к сожалению, нет эффективного механизма, который пресекал бы махинации недобросовестных деятелей, приходящих в товарищества и управляющие компании, - отмечает заместитель главы администрации Соликамска по ГКХ Вячеслав Трошев. - Любой человек без гроша за душой, но с хорошо подвешенным языком и несколькими активными знакомыми, может организовать управляющую компанию с уставом в 10 тыс. рублей или ТСЖ, поруководить ею полгода-год, снять «сливки», а потом закрыть.

В какой-то степени это происходит от юридической безграмотности собственников приватизированных квартир: им сложно разобраться в бездне нормативных актов. Между тем все вопросы руководства, содержания и управления домами сегодня возложены именно на собственников. Муниципалитет вмешиваться не вправе. По закону он всего лишь долевой собственник помещений в многоквартирном доме.

Жильцы должны контролировать правление ТСЖ и УК: во-первых, это в их интересах, во-вторых, никто за них этого делать не станет. Жители вправе потребовать от нерадивых руководителей отчета, куда направляются деньги за коммунальные услуги. Если у собственников есть претензии к УК, они могут обратиться в жилищную инспекцию.

Обеспечить своевременность и полноту расчетов за поставленные энергоресурсы можно, исключив лазейки для злоупотреблений и гарантировав финансовую прозрачность деятельности управляющих компаний. Например, с внедрением системы прямых расчетов с поставщиками. Практика показала, что в домах, где управляющие компании заключили договор с Единым расчетно-кассовым центром (ЕРЦ), гораздо меньше проблем. В такой ситуации собственники жилья точно знают, за что, кому и сколько они платят. А при необходимости информацию ЕРЦ можно использовать и в качестве доказательства в суде. «Добросовестные руководители стремятся заключить договор с ЕРЦ и через него собирать деньги с потребителей за уборку территории, холодную и горячую воду и т.д. Но заставить заключить подобный договор нельзя, это инициатива УК», - отмечает начальник управления ЖКХ администрации Екатеринбурга Владимир Гейко.

Для контроля юристы советуют также выбирать ревизионную комиссию. Она проверяет деятельность правления ТСЖ хотя бы раз в год, дает ей оценку на общем собрании. Формы отчетности, как правило, прописывают в договоре. Жители должны получать полную информацию о том, какие работы проведены, какие материалы и по какой стоимости использованы. Также для предотвращения конфликтных ситуаций полезно устраивать так называемые лестничные собрания, когда ежедневно проблемы обсуждаются с соседями по лестничной клетки и с каждым собственником индивидуально.

А главный инструмент воздействия на недобросовестных управленцев - принятие решения о выборе другой управляющей компании. Не устраивает работа УК - жители вправе расторгнуть контракт в любое время. Для этого необходимо провести общее собрание собственников и уведомить УК о расторжении договора минимум за месяц.

Однако на практике не все выходит гладко. Процедура, по которой должно проходить собрание собственников и голосование, строго регламентирована. Чтобы собрание было легитимным, оно должно отвечать нескольким условиям. Во-первых, любые решения, как о создании ТСЖ, так и о выборе УК, должны быть приняты с одобрения жильцов, имеющих не менее 50% площадей в доме. Причем многие не учитывают, что это число считается не по «головам» (один собственник - один голос), а по метрам. Каждый собственник имеет определенное количество голосов в соответствии с долей в доме. О предстоящем собрании все собственники должны быть оповещены минимум за десять дней письмом - заказным или лично в руки. При этом в оповещении должна быть указана повестка дня. Только решения, принятые общим собранием в соответствии со всеми этими требованиями, будут считаться действительными. В случае нарушения этих правил управляющая компания имеет все основания оспорить решение собрания.

Будущее за самоконтролем

Но даже бдительность собственников вряд ли кардинально изменит положение дел на рынке услуг ЖКХ. Для того чтобы защититься от нерадивых предпринимателей и «случайных» людей, необходимо введение института саморегулируемости для организаций отрасли.
Еще в начале этого года крупные УК Урала, готовые работать по стандартам и пришедшие в этот бизнес надолго, вышли с инициативой создать СРО. Причина веская: негатив, появляющийся в отношении нерадивых УК, распространяется и на них.

Рассказывает заместитель министра энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Николай Смирнов:

- СРО подразумевает, что компании, вступившие в нее, будут работать по определенным стандартам, разработанным участниками рынка совместно с органами власти, потребителями услуг ЖКХ и их поставщиками. Сейчас четкие критерии оценок, реперные контрольные точки, по которым возможно оценивать работу УК, уже определены. Кроме того, благодаря СРО возникнет материальная ответственность УК перед собственниками жилья и поставщиками коммунальных услуг.

Принцип действия прост: прежде чем выйти на рынок, любая управляющая компания становится членом СРО. СРО берет на себя функции контроля, ответственность в такой организации коллегиальная. Это, отмечает Николай Смирнов, позволяет органам власти выстраивать конструктивный диалог с управляющими компаниями, который сегодня просто невозможен: «Жилищный кодекс наделил нас ответственностью за все, что касается ЖКХ, но не дал инструментов для этого».

Деятельность даже небольших управляющих компаний-членов СРО будет застрахована: если у члена СРО что-то случится по его вине, материальный ущерб пострадавшему потребителю будет возмещен из общей кассы. Расходы на компенсацию непрофессионализма одного члена СРО будут компенсироваться всеми. Чем не стимул к контролю?

До конца 2009 года на территории Большого Урала появятся как минимум две крупные СРО. Одна будет объединять управляющие организации Пермского края, вторая - Уральского федерального округа. Руководитель Ассоциации управляющих компаний Перми Елена Котова утверждает, что СРО должна стать действенным механизмом на рынке услуг ЖКХ, так как в такую организацию не смогут попасть фирмы-однодневки: «Их туда просто не пустят». Посмотрим.