Отпочковаться по Кампанелле

В августе произошли два события, возможно, предваряющие большие перемены, ожидающие жилищный рынок Челябинска и области.

В первой половине месяца в рамках выставкиярмарки ипотечного кредитования представлен проект комплексного освоения территории (КОТ) «ГородСад» на Саргазинской муниципальной площадке (в югозападном направлении от Челябинска), инициированный Челябинским региональным объединением работодателей «ПРОМАСС». Накануне проект устно одобрил губернатор Челябинской области Петр Сумин.

Неделей позже подведены итоги открытого международного конкурса по отбору архитектурного бюро для разработки градостроительной концепции «Солнечная Долина» — проекта КОТ (расположен на территории муниципальных образований Кременкуль, Новый Кременкуль и Красное поле), осуществляемого компанией «РеноваСтройГруп». Победителем стало международное архитектурное бюро RTKL. Компании готовятся к подписанию контракта, после чего архитекторы приступят к разработке градостроительной концепции и мастерплана.

Таким образом, с известной долей условности можно утверждать: началась практическая реализация крупнейших проектов жилищного строительства. Насколько осуществимы проекты, поделившие в названиях «Город солнца» Томмазо Кампанеллы, или идея разумной организации жизни в городском пространстве останется утопией?

Одного поля ягоды

Оговоримся: оба проекта пока находятся на самых ранних стадиях реализации, поэтому обсуждать их можно лишь в первом приближении. Сравнивая, невозможно не заметить сходства, и в первую очередь — технических параметров (см. таблицу  «Основные параметры проектов КОТ в Челябинской области»). Идеологически проекты тоже схожи: их инициаторы подчеркивают, что построенное жилье будет качественно отличаться от того, к которому привыкли уральцы.

Таблица. Основные параметры проектов КОТ в Челябинской области

Комментирует руководитель департамента по связям с общественностью компании «РеноваСтройГруп» Евгений Красиков:

— Мы создаем не квадратные метры, а комфортную среду обитания, что в первую очередь подразумевает обеспеченность жителей необходимой инфраструктурой. Такой подход реализуется сейчас в Екатеринбурге при возведении района Академический. Тот же принцип будет и в «Солнечной Долине». Но с точки зрения архитектуры челябинский проект отличается от екатеринбургского. Академический — район Екатеринбурга, и это накладывает на него отпечаток: здесь будут высотные дома, единый центр, магистрали, пересекающиеся практически везде под прямым углом, ячеистая структура застройки. «Солнечная Долина» — обособленное, менее урбанизированное поселение: застройка малой и средней этажности, много зеленых зон (как и в екатеринбургском проекте, все участки леса на территории застройки будут сохранены), в отдельных районах свои центры городской жизни. Да и сами районы расположатся не как примыкающие друг к другу клетки, а скорее как листья на ветке. 

Советник исполнительного директора «ПРОМАСС» Александр Карлов, описывая проект, также упирает на среду обитания:

— Мы хотим дать людям возможность жить в нормальных условиях. Во всех развитых странах люди работают в центре, а живут в пригородах. У нас пока наоборот. Хотя жить в окружении природы логичнее, особенно учитывая не вполне благополучную экологическую ситуацию в самом Челябинске.

По его словам, жилая застройка будет включать 14 компактно расположенных микрорайонов. Ядром ее станут комплексы из 3, 6, 9этажных многоквартирных зданий с прилегающими к ним территориями, в центре — дендропарк, магазины, детские сады и другие социальные учреждения. Будет построено необходимое количество паркингов, магазинов, объектов физкультурнооздоровительного рекреационного назначения и прочего.

Евгений Красиков тоже перечисляет элементы социальной инфраструктуры. И добавляет: уровень обеспеченности ею в «Солнечной Долине» будет выше, чем в крупных городах Урала. По аналогии с Академическим, при проектировании которого использовались подушевые нормы социальной инфраструктуры, превышающие не только российские, но и европейские.

И «Солнечная Долина», и «ГородСад» позиционируются инициаторами как городаспутники, их строительство предусматривает создание новых муниципальных образований и собственных администраций. При этом они должны стать если не на 100% самодостаточными, то как минимум обладать собственным мощным экономическим потенциалом.

По оценке Александра Карлова, около четверти жителей района будут обеспечены работой по месту жительства. Рабочие места появятся на комбинате строительной индустрии, в оптоворозничном торговом и логистическом центрах, сети отраслевых технопарков, в сфере коммунальнобытового обслуживания и рекреационных услуг. Еще четверть жителей будет учиться в школах и университете, создание которого также предусмотрено проектом.

Евгений Красиков не называет конкретных коммерческих объектов: «Поговорим об этом через несколько месяцев, когда будет завершена градостроительная концепция. Но уже сейчас понятно, что здесь могут быть востребованы торговые и логистические центры, малое и среднее промышленное производство в формате индустриального парка и технопарка».

На промышленной основе

При внешнем сходстве проектов стратегии их воплощения несколько отличаются. Компании­инициаторы стараются по максимуму задействовать ключевые компетенции. Так, по словам Евгения Красикова, успех обеспечен тем, что «РеноваСтройГруп» обладает уникальным в России опытом осуществления проектов КОТ и организации государственночастного партнерства в этой сфере.

Александр Карлов считает главным конкурентным преимуществом проекта то, что он инициирован ПРОМАСС — мощным объединением, включающим около тысячи предприятий. Он не скрывает: члены объединения, и в первую очередь строительные компании, проектные организации, банки и крупные промышленные предприятия, с которыми ведутся переговоры о финансировании проекта, будут задействованы по полной.

Еще одна примечательная черта «ГородаСада»: его осуществление начнется не со строительства жилья, а с возведения крупного промышленного объекта — Ивлегорского комбината стройиндустрии (в его состав войдут заводы строительного щебня, изделий ЖБИ, стеновых материалов и др.). Александр Карлов поясняет: «Мы хотим таким образом доказать инвесторам и властям серьезность намерений. Сначала создать предприятие, которое ляжет в основу экономики будущего поселения, даст рабочие места. А потом уже строить жилье и объекты коммерческой недвижимости, которые также будут создавать рабочие места. Словом, где строим, там работаем и живем. Кроме того, комбинат в значительной мере обеспечит будущую стройку необходимыми стройматериалами».

Еще одним объектом, возведение которого начнется в первую очередь, станет логистический центр классов А и В на 150 тыс. кв. метров. О своем интересе к этому проекту заявила ИПГ «Евразия». Вообще в проект ПРОМАСС вовлечено уже немало внешних игроков: о своем участии заявили московский Главмосстрой и новосибирская «Сэтконстракшн». Привлечение инвестиций в проект будет проходить при содействии компании «ТройкаКапитал», DTZ и ряда других консалтинговых компаний.

«РеноваСтройГруп», напротив, пока в свой проект других инвесторов не приглашает. Не потому, что желающих нет. Как пояснил Евгений Красиков, стратегия компании предусматривает активное вовлечение внешних инвесторов на более поздних стадиях, эта работа активизируется через год-два.

Различаются подходы инвесторов и в решении проблемы коммунальной инфраструктуры. Александр Карлов рассказал, что пока строитель

ство собственной генерации для «ГродаСада» не планируется. Новое поселение с помощью магистральных сетей будет  подключено к инфраструктуре Челябинской области. Переговоры о выделении мощностей (а требуется немало: более 65 МВт электроэнергии, 300 Гкал в час тепла, и т. д.) с соответствующими региональными поставщиками уже ведутся. Будет построена собственная городская станция очистки водостоков и завод переработки твердых бытовых отходов.

Как рассказал Евгений Красиков, вопрос о коммунальной инфраструктуре пока открыт, но руководство компании склоняется к варианту создания собственной генерации (подобный подход реализуется в Академическом). «Производство энергии и коммунальные услуги — отдельный прибыльный бизнес, который мы будем создавать в партнерстве с профессиональным оператором, который определится в результате специального тендера. Возможно, что этим партнером станут структуры КЭСХолдинга, входящего в Группу “Ренова”. Но мы не делаем никаких преференций дружественному игроку и открыты для предложений всех участников рынка ЖКХ», — поясняет Евгений Красиков.

Неужели дождемся конкуренции

Несмотря на то, что челябинские проекты КОТ находятся еще на очень ранней стадии реализации, можно с большой долей вероятности прогнозировать: они состоятся. Для «Реновы­СтройГруп» это не первый опыт подобного уровня: амбициозные планы комплексного освоения территории в Екатеринбурге выполняются в срок. ПРОМАСС тоже слишком серьезная организация, чтобы бросать слова на ветер.

Уверенности в успехе проектов добавляют и подвижки, которые произошли в этом году в области государственночастного партнерства при осуществлении проектов КОТ. Напомним, первый подобный конкурс прошел этим летом. Было отобрано 22 проекта, отвечающих следующим условиям: объем строительства — не менее 1 млн кв. метров общей площади; запроектированные объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации — не позднее 2007 года. Проекты получили ряд преференций от государства: субсидии субъектам РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на строительство коммунальной инфраструктуры и автодорог, а также гарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

В этом году челябинские проекты в конкурсе не участвовали: они еще не оформлены должным образом. Но в следующих конкурсах участвовать будут, и вероятность победы в них достаточно высока — их параметры соответствуют условиям. 

Помимо импульса в социальноэкономическом развитии региона, осуществление параллельно двух проектов КОТ, схожих по параметрам, даст еще один не менее важный эффект: существенно усилит конкуренцию на жилищном рынке, в первую очередь в столице Южного Урала. (Хотя оба проекта частично ориентированы на миграцию изза пределов региона и других населенных пунктов, большинство квартир в городахспутниках будет куплено жителями Челябинска.) Чтобы реализовать проекты в срок, каждому из игроков придется выбрасывать на рынок примерно по 200 тыс. кв. метров жилья в год. До сих пор ни один застройщик в регионе такими масштабами деятельности похвастаться не мог. При этом наличие двух независимых проектов не позволит играть объемами продаж квартир и задирать цены. А отток значительного количества покупателей первичного жилья из Челябинска в городаспутники охладит спрос, а следовательно, повысит уровень конкуренции в самом миллионнике.