Приглашение на царство
В августе в Екатеринбурге открылись два знаковых объекта коммерческой недвижимости: крупнейший на Урале молл Park House и торговый центр Metro Сash & Сarry. Площадь первого составляет 61,5 тыс. кв. м, здесь расположились 130 магазинов разной тематики — от сувениров до строительных материалов и бытовой техники. Второй специализируется на мелкооптовых продажах, его торговая площадь — 8 тыс. кв. метров, ассортимент — более 20 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров. Объектов такого уровня Урал доселе не видел.
До конца года в столице УрФО будет введено еще несколько крупных торгово-офисных зданий, в их числе «Гермес-Плаза» и вторая очередь Центра мировой торговли. Однако даже постоянный ввод в эксплуатацию значимых объектов главной проблемы рынка — дефицита площадей — не решает: по словам директора департамента коммерческой недвижимости РС Центр недвижимости «МАН» Анатолия Лебедева (Екатеринбург), в секторе торговой недвижимости спрос в несколько раз опережает предложение. Аналогичная ситуация наблюдается и в других больших городах Урала. Как следствие, цены в этом сегменте рвутся вверх: рост с начала года составил 50%, а в некоторых категориях (новостройки в центре) — 70%.
Охота к перемене мест
Потребность в коммерческой недвижимости в городах Уральского региона постоянно увеличивается, и застройщики не в состоянии удовлетворить ее полностью. Тем более что спрос растет не только количественно, но и качественно. Наиболее велик объем операций на рынке по дешевым офисам класса С, но в последние два-три года, отмечают риэлторы, все больше компаний переезжают из старых зданий в новые офисные центры класса B. Соответственно, этот сектор рынка расширяется быстрее прочих. По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в Екатеринбурге за три года сложился рынок таких зданий. «В основном клиенты интересуются площадями от 100 до 200 кв. метров в центрах класса B, расположенных в центральных или околоцентральных районах», — подтверждает Анатолий Лебедев.
В представительском классе А — зданиях повышенной комфортности с хорошей отделкой, мебелью, интернетом — наибольший интерес проявляется к площадям от 300 до 400 кв. метров. Спрос характерен со стороны крупных структур: банков, страховых компаний, холдингов. Впрочем, подобные помещения появляются на рынке очень редко. В Екатеринбурге классу А соответствует всего один объект — Центр мировой торговли. В соседних городах он вообще не представлен. «В Перми совершенно не закрыт сектор офисов класса А, хотя спрос на них достаточно большой», — сетует генеральный директор ООО «Компания МВМ» (Пермь) Анатолий Маховиков. По его словам, застройщики не спешат реализовывать такие проекты, их пугает узкая клиентская база, финансовые и технические сложности: «Для дорогого офиса требуется высокий уровень инвестиций: помещение нужно не только хорошо построить и оформить, но и технически оснастить — наладить связь, установить высокоскоростной интернет и т.д. Срок окупаемости строительства составит около семи лет, доходность на уровне 10 — 15% годовых. Инвесторов, способных осилить эту задачу на таких условиях, у нас немного». Схожая ситуация в Тюмени. Подавляющее большинство предложений — перепрофилированные административные помещения. Несмотря на то, что качество таких офисов относительно невысоко, наполняемость зданий близка к 100%. Офисов класса А и В здесь нет, хотя спрос на них заявлен. «Мы не можем удовлетворить потребности клиентов по качеству помещений», — констатирует президент Объеди-нения риэлторов Тюмени Сергей Сухарев.
Главный специалист коммерческого управления общества «Малышева, 73» (Екатеринбург) Дмитрий Макаров отмечает, что покупатели бизнес-недвижимости с каждым годом становятся все более взыскательны: «Помимо традиционных требований к планировке, техническим характеристикам, все чаще обращают внимание на второстепенные потребительские характеристики. Это может быть вид из окна, со вкусом сделанное благоустройство территории или вертолетная площадка на крыше. Впрочем, главным требованием покупателя все равно остается удобное, соответствующее профилю предприятия расположение».
В секторе торговой недвижимости наибольший интерес проявляется к помещениям с чистой площадью от 50 до 150 кв. метров на магистральных улицах высокой проходимости. По словам Анатолия Лебедева, в последнее время серьезный интерес возник также к объектам от 600 кв. метров до 1,5 тысячи, впрочем, найти такие очень сложно. Идеальное торговое помещение должно иметь отдельный вход и свободную планировку, возможность организации большой витрины на красной линии. «Если еще и парковка имеется, то цены такому помещению нет», — отмечает Дмитрий Макаров. Проблема парковки и пробок в центре города вообще выходит на первый план. «Ни одна компания не может этого не замечать. Когда клиент не в состоянии подъехать, оставить машину — надо менять место дислокации. Однако если компания не клиентоориентированная, она может разместить технический персонал и на окраине города. Поэтому в будущем децентрализация неизбежна», — уверен Михаил Хорьков. Главный плюс переезда из центра на окраины — существенное снижение расходов на содержание офиса. Так, покупка офиса в центре Челябинска обойдется в сумму от 1,3 до 2,5 тыс. долларов за метр, а в других районах — от 0,7 до 1,5 тыс. долларов. Ставки аренды также существенно различаются: 0,5 — 3,0 и 0,4 — 1,5 тыс. рублей в месяц соответственно.
Диктат цен
Основная причина экспансии иногородних игроков — более высокая доходность местных рынков по сравнению со столичным. «Будущее российского рынка недвижимости во многом зависит от иностранного капитала, который пойдет в первую очередь в Москву и Санкт-Петербург, —; считает Михаил Хорьков. — Часть средств попадет в регионы. Однако этот процесс более важен как катализатор для российских компаний, работающих в Москве. С усилением конкуренции и снижением доходности многие из них обратят внимание на регионы. Сегодня доходность на рынке офисов Москвы составляет 13 — 15%, а в перспективе прогнозируется снижение до 10 — 12%. В этих условиях иностранные компании чувствуют себя вполне комфортно. Для российских же такая доходность не столь привлекательна и они будут наращивать присутствие в регионах несмотря на то, что емкость региональных рынков гораздо меньше, а риски выше. Безусловно, Екатеринбург станет одним из тех городов, интерес к которым стабильно высок: доходность на рынке офисных центров классов A и В может достигать 25 — 30%». В настоящее время внешние инвестиции направляются лишь в сферу торговли. Примеры таких вложений — Park House, Metro Cash & Carry, комплекс IKEA, строительство которого началось в Екатеринбурге. В сфере офисной недвижимости иногородние операторы пока ограничиваются изучением рынка, поиском площадок и партнеров, но через год-два ситуация изменится.
Еще одна сфера деятельности, в которой весьма вероятно появление иногородних операторов, — профессиональное управление коммерческой недвижимостью. По признанию Дмитрия Макарова, предложений на рынке управляющих компаний попросту нет. Собственники вынуждены сами создавать такие компании, хотя многие с удовольствием купили бы готовую услугу. Образуют такие компании и риэлторы. «Управление недвижимостью — одно из направлений нашей деятельности, — говорит Анатолий Маховиков. — В нашем управлении находится около 30 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости, не являющейся нашей собственностью. Мы принимаем на администрирование офисы и торговые здания площадью от 500 кв. метров, так как эффект от управления недвижимостью тем выше, чем больше ее площадь. Спрос на такие услуги существует и будет увеличиваться. Мы расширяем их спектр: помимо работы с арендаторами и обслуживающими организациями на объекте наша компания скоро начнет предоставлять услуги по технической эксплуатации зданий».
Земля и воля
Риэлторы прогнозируют активизацию внешних инвесторов и застройщиков после введения в октябре обязательных аукционов на приобретение земельных участков. Михаил Хорьков: «Это шаг вперед в сторону более открытого рынка. Если аукционы будут действительно прозрачными и открытыми, они привлекут в Екатеринбург новых операторов».
Впрочем, нововведение оце-нивается неодно-значно. Анатолий Лебедев: «С учетом дефицита предложения и серьезного интереса к теме аукционы могут увеличить себестоимость строительства объектов». У предпринимателей, конечно, появится возможность цивилизованным путем получать права на землю, а не искать подход к нужному чиновнику, говорит Дмитрий Макаров, но «назвавший самую высокую цену не всегда наиболее компетентен в вопросах строительства и девелопмента, поэтому есть вероятность, что на первых проектах игроки будут набивать шишки. Это неизбежно отразится на качестве продукта».
Анатолий Маховиков считает, что аукционы повлияют на ситуацию в целом: земли для строительства традиционно выделяется мало, чем создается искусственный дефицит. В результате существенно растет цена земельного участка: «Последняя цена, которая мне известна — 10 тыс. рублей за 1 кв. метр земли в Перми, причем не в самом центре города. Получается замкнутый круг: малый объем выделяемых под строительство участков оборачивается малым количеством инвесторов и ведет к повышению цен». Чтобы решить проблему, уверен Маховиков, нужно существенно упростить процедуру выделения земельных участков: «Процесс выделения непрозрачен, непонятен, забюрократизирован. Это существенно влияет на рынок. Часто инвестор, имеющий деньги и желание строить, долго ищет земельный участок для объекта». (При этом следует установить двухстороннюю ответственность за выполнение обязательств. Сейчас она односторонняя: инвестор обязан освоить выделенный участок за три года, при этом срок согласования проекта со стороны исполнительной власти не устанавливается. Теоретически власти три года могут согласовывать проект, а потом сказать застройщику, что он «не успел» уложиться в отведенный лимит времени.) Солидарен с коллегой заместитель директора ижевского ООО ИСП «ОниксСтрой» по операциям с недвижимостью, председатель совета НП «Риэлторский информационный Центр» Константин Самсонов: «Довольно сложно приобрести земельный участок под строительство из-за административных барьеров».
В Екатеринбурге существует дополнительный фактор, создающий дефицит. «Город застроен очень компактно, и желающих построить — больше, чем свободных участков», — комментирует его Дмитрий Макаров. Поэтому все чаще покупаются участки с уже существующими строениями (промышленными объектами, торгово-офисными помещениями), которые не относятся к качественному фонду, а затем перепрофилируются. «Это движение пока не массовое, но здесь огромный потенциал для роста», — считает Михаил Хорьков. Анатолий Маховиков видит перспективы в загородной застройке: «Торговые центры, которые возводятся в самом центре города, впоследствии могут быть мало востребованы, потому что к ним, как правило, нет хороших подъездов, у них нет удобной парковки. За городом земля дешевле. Там можно держать более низкие арендные ставки, поскольку бизнес ведется по-другому, нежели в центральных районах. Крупные инвесторы, приход которых ожидается в Прикамье, пойдут именно этим путем».
В подготовке материала принимали участие Татьяна Власенко, Ольга Евсеева, Александра Колесова
Дополнительные материалы:
Идите в лизинг
 |
| Анатолий Маховиков |
— Анатолий Юрьевич, кто в основном вкладывает в строительство?
— Не могу сказать, что у нас на этом рынке работают профессиональные инвесторы. Вложения, как правило, частные, их консолидируют сами застройщики, главным образом крупные региональные строительные компании. Это первая составляющая. Вторая — частные инвесторы, которые покупают на ранней стадии у застройщиков строящиеся офисы на перепродажу и на этом зарабатывают.
— В последнее время все чаще предлагаются услуги лизинга офисно-торговых помещений. Насколько они востребованы? Каковы перспективы развития лизинга?
— Лизинг торгово-офисных объектов пока слабо развит. Причины — налоговое законодательство, «серые» схемы продажи, ход налоговой амнистии в нашей стране, многое другое. Два года назад наша компания совместно с банком «Пермкредит» пыталась продвигать услуги покупки недвижимости на условиях лизинга, но предложение оказалось не востребовано: мы выступили с ним раньше времени. Крупные инвесторы пока не рассматривают лизинговые схемы как средство приобретения недвижимости. Им проще сидеть на аренде, пока они не накопят достаточно средств для приобретения заинтересовавшего объекта в собственность. Но ситуация должна поменяться. Еще три года назад покупка машины в кредит тоже была редкостью. Сейчас каждый второй автомобиль взят в кредит. Начались подвижки и в приобретении квартир как более дорогого товара. Дойдет дело и до лизинга коммерческой недвижимости.
— Какой подготовки обычно требует объект офисно-торговой недвижимости перед продажей?
— Сейчас достаточно востребована услуга покупки недвижимости вместе с арендаторами. То есть покупается не сам объект недвижимости, а готовый бизнес. Он стоит дороже. Здесь уже можно рассчитывать доходную часть. Чтобы достаточно дорого продать такой бизнес, надо сделать на объекте нормальный ремонт, подобрать стабильного арендатора. Менее высокую цену можно получить, продав площади с ремонтом, но без арендатора. И самый дешевый вариант — ничего не делать: продать то, что есть. Это и есть три уровня подготовки площадей к реализации.
Подготовка и продажа объекта недвижимости как инвестиционного инструмента включает в себя вопросы, связанные с эксплуатацией здания, взаимоотношениями с арендаторами, маркетингом объекта инвестиций. Эта ниша только начинает формироваться. На какой срок договор, кто сколько платит, какая система индексации заложена — все эти вопросы будут решаться в процессе формирования рыночной ниши. В ближайшие год-два рынок достаточно активно разовьется. В первую очередь это коснется бизнесов, где недвижимость играет одну из ключевых ролей, — всего того, что связано со сферой услуг (кафе, парикмахерские, ателье, автомойки, маленькие магазинчики).
Подготовила Татьяна Власенко
Будут ли падать цены на недвижимость? За и против
За
Дмитрий Головин (председатель НП "Комитет 101"
«Цены на недвижимость будут только возрастать» — мы слышим эту фразу с экранов телевизоров, регулярно читаем в газетах и журналах. Давайте посмотрим на этот тезис по возможности непредвзято. Что определяет рост цен?
На стоимость недвижимости влияют высокие уровень инфляции и цена на нефть. Выгодно сегодня купить недвижимость в расчете, что завтра она подорожает и вы хотя бы сохраните деньги. Но если правительство снизит уровень инфляции, как постоянно нам обещают, покупать квадратные метры «про запас» станет невыгодно. Это скажется на ценах. Количество нефтяных денег в стране давит на рынок недвижимости потому, что вложения в недвижимость — наиболее доступный и простой способ утилизации денежных излишков. То, что цена на нефть упадет, понятно всем: мировая экономика просто перестанет развиваться при стоимости нефти 100 долларов за баррель.
Цены на недвижимость в Екатеринбурге сравнимы с европейскими. И если у нас в стране норма прибыли в строительстве столь высока, это означает одно: когда Россия вступит в ВТО (а может, и раньше), на наш рынок придут иностранные строители со своими технологиями (а может, и рабочей силой). Следствием будут развитие конкуренции, применение более экономичных технологий и увеличение предложения недвижимости. Наша бюрократия, конечно, попытается иностранцев победить и обложить данью, только сделать это будет гораздо тяжелее: за ними их родные правительства и весь Евросоюз.
Наконец, еще до конца 2005 года в Екатеринбурге начнут работать несколько моллов, которые уже сейчас объявляют о каких-то нереально больших торговых площадях (например, 120 тыс. кв. метров — это несколько спортивных стадионов). А что будет с маленькими магазинчиками в районе этого гипермаркета? Они разорятся и их выставят на продажу. Если одновременно выставляется на продажу куча мелких магазинчиков, что произойдет с ценой? Она упадет.
Цена недвижимости в Екатеринбурге, как и во многих других российских городах-миллионниках, во многом — «мыльный пузырь». Сейчас в Екатеринбурге люди, владеющие недвижимостью и желающие ее продать, ожидают осеннего оживления деловой активности. Если оно не наступит, то при проведенной государством реформе ЖКХ и выросших вследствие этого коммунальных тарифах, «держать» недвижимость в надежде продать потом дороже, станет невыгодно. Я думаю, к весне 2006 года цена пойдет вниз.
Против
Михаил Хорьков (сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости)
Прежде чем ответить на этот непростой вопрос, необходимо определиться с терминами. Ближайшее время ограничим одним годом. Под падением цен будем понимать значительное (более 20%) изменение цен продажи на рынке, снижение на 5 — 10% назовем коррекцией.
Цена на недвижимость, как на любой другой товар, подвержена колебаниям и зависит от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. В связи с этим в долгосрочной перспективе падение цен на недвижимость не исключено, однако в ближайшее время этого не произойдет.
Часто в качестве аргументации «завышенных» цен на недвижимость в Екатеринбурге приводится сопоставимый уровень цен в отдельных европейских странах. Но сторонники этой точки зрения забывают: обеспеченность жильем, офисами и торговыми центрами в Европе в разы превышает российскую. Местный рынок дефицитен почти по всем направлениям, конкуренция между его участниками слаба, а качественная дифференциация несущественна. К примеру, обеспеченность качественными офисными помещениями в 2004 году в Екатеринбурге составляла 0,05 кв. метра на человека, в Москве — 0,33, в Праге — 0,92, в Берлине — 5,12, в Амстердаме — 9,18, а в Брюсселе — 12 кв. м. Похожая ситуация и в других сегментах рынка. Разрыв колоссальный, поэтому в данном случае Европа для нас не показатель, а лишь ориентир и пример конкурентного рынка, до которого нам далеко. Именно низкая обеспеченность объектами недвижимости и отсутствие широкого выбора у потенциальных покупателей на фоне растущего спроса не позволяют говорить о предпосылках для падения цен. Падение спроса вследствие экономических проблем в масштабах страны, снижение доходов и обесценивание накоплений привели бы к падению цен. Однако данный сценарий в ближайшей перспективе выглядит нереальным и выходит за рамки рынка недвижимости.
Сказанное не означает, что в текущих условиях на всем рынке будет наблюдаться только рост цен. В отдельных сегментах в течение ближайшего года их уровень будет оставаться стабильным (рынок аренды офисов). Не исключена коррекция на отдельные проекты на рынке элитного жилья, где спрос достаточно узок и не демонстрирует существенной динамики.
Чтобы создать предпосылки для стабилизации и снижения цен, необходимы решения, которые сделают рынок более конкурентным и прозрачным, нужно увеличивать число игроков и наращивать объемы строительства. Но добиться положительного эффекта в короткий срок — нереально.