Требуется журавль
Рынок коммерческой недвижимости переходит от мысли «каждому торговому или офисному центру нужна концепция» к осознанию необходимости появления принципиально новых форматов, которые могут генерировать денежный поток за счет «инаковости» К началу августа большинство международных профильных консалтинговых агентств опубликовали отчеты об объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, совокупные вложения в сегмент составили 4,63 млрд долларов, что на 5% меньше, чем за аналогичный период 2012-го. Правда, цифра не кажется корректной, поскольку в прошлогодний показатель компания включила декабрьскую 2011 года сделку покупки американским фондом Morgan Stanley Real Estate питерского ТЦ «Галерея» за 1,1 млрд долларов. Если ее не считать, получим прирост в 23%. По оценкам Jones Lang LaSalle, в российский рынок коммерческой недвижимости в первом полугодии вложено около 3,7 млрд долларов, что на 31% больше, чем за шесть месяцев 2012-го. Аналогичных оценок придерживаются Knight Frank и CBRE.
Однако прогнозы экспертов не так безоблачны. В Jones Lang LaSalle указывают: по итогам 2013 года объем инвестиций может составить 7,8 млрд долларов (минус 14% к 2012-му), в Knight Frank ожидают снижения на 6%. В Cushman & Wakefield также говорят о 8 млрд долларов (плюс 8% к 2012-му), зато в 2014-м ожидают снижения до 7,8 миллиарда.
Качественных изменений по сравнению с прошлым годом на рынке нет. По-прежнему 80 — 90% инвестиций уходят в Москву, еще 4 — 8% — в Санкт-Петербург. Регионам достается не больше 12%.
Наиболее привлекательным сектором остается торговая недвижимость. Jones Lang LaSalle в совокупных инвестициях отдают ей долю в 49%, Cushman & Wakefield — в 44,5%. Офисы привлекли 39% и 36% соответственно.
О причинах отсутствия интереса московских и иностранных инвесторов к регионам и особенностях их поведения за пределами Москвы мы подробно говорили прошлым летом, когда подводили итоги первого полугодия 2012-го (см. «Урал? Нет, не слышал» , «Э-У» № 32 от 13.08.2012). С того момента практически ничего не изменилось. Об этом можно судить по выступлению вице-президента Morgan StanleyReal Estate Fund VII Андрея Колокольникова на CRE Summit 2013, прошедшем в конце июня в Санкт-Петербурге:
— Иностранцы ничего не знают о российских регионах. Когда начинаешь вести разговор об экспансии, о географическом развитии, коллеги в Нью-Йорке даже названия городов не могут правильно выговорить. И еще один момент: в России в отличие от других европейских стран между размером населения столицы и других городов громадная разница. И ее пока ничем не закрыть.
Однако один принципиальный момент год назад мы не рассматривали. Речь об отсутствии разнообразия. На Урале вот уже
20 лет деньги вкладываются традиционно: в торговые, офисные центры и склады. При этом мировой рынок коммерческой недвижимости предлагает массу форматов и концепций. В России и на Урале их называют альтернативными, нетрадиционными или просто баловством. Тем не менее они могут быть интересны для инвесторов.
Работа не офис
Начнем с форматов, которые не кажутся фантастичными. Первый — антикафе. Модель проста — плати за время, а не за еду (посетители, как правило, приходят со своей едой, в кафе им бесплатно предлагают чай, кофе, печенье, тосты). Целевая аудитория таких заведений — фрилансеры и стартаперы. Пионером стал московский «Циферблат», появившийся в 2011 году и установивший планку в 2 рубля за минуту.Антикафе является одним из наиболее распространенных нестандартных форматов коммерческой недвижимости на Урале. В крупных городах их насчитывается от трех до пяти. Стоимость за минуту варьируется от 1 до 2 рублей (в зависимости от времени прихода и продолжительности пребывания). Также незначительно разнится политика в отношении еды. Например, некоторые антикафе предлагают бизнес-ланчи.
— В Перми работают три подобных заведения: «Культурный диван», «Альтернатива» и ParaDox, — комментирует аналитик «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. — Первые два открылись еще в 2012 году, они расположены в центре города, буквально в квартале друг от друга. ParaDox появился в июле 2013-го и разместился в Мотовилихинском районе. Все три антикафе находятся в непосредственной близости от университетов, что логично: молодежь наиболее восприимчива ко всему новому. Заполняемость заведений достаточно высока. Насколько мне известно, в запуск, например, «Альтернативы» вложено около 3 млн рублей. Окупить кафе организаторы намерены за пару лет.
Столько же стоило и антикафе «Четыре комнаты» в Екатеринбурге. Оно работало семь месяцев, а затем закрылось на реконструкцию. На днях пространство открылось снова: его поделили на четыре зоны — антикафе, ресторанную, музыкальную и творческую.
— В этом сегменте, несмотря на его молодость, наступил кризис, — считает руководитель проекта «Четыре комнаты» Марина Кривоносова. — Первые заведения держались за счет идеи и людей, которым негде было собираться. Очень быстро антикафе в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге стало слишком много. Чтобы сохранить аудиторию, необходимо было удивлять. А с этим далеко не все могли справиться. Еще один негативный момент — отсутствие еды. Для российского потребителя этот фактор все же имеет большое значение. Тем не менее, я уверена, что из антикафе можно сделать прибыльный бизнес. Но необходимо учесть множество факторов: аренда — не дороже 70 — 80 тыс. рублей в месяц, необычный дизайн, сильная амбициозная команда, способная заниматься контентом, наполнением пространства. Если этого не будет, потребитель быстро потеряет интерес к заведению. У антикафе нет готовой успешной модели.
Второй формат — коворкинг, пространство для совместной работы незнакомых, независимых (не работающих в одной компании) людей. Такая модель популярна среди фрилансеров, программистов, дизайнеров, журналистов, стартаперов и начинающих предпринимателей. Коворкинг занимает промежуточное положение между работой из дома и использованием отдельного офиса.
Коворкинг — относительно молодая концепция. Ее создателем считается американский программист Бред Ньюберг, который в 2005 году оказался перед выбором — офисная работа или фриланс. «Но почему я не могу получить и то, и другое?» — задался вопросом Ньюберг и в 2005 году арендовал в Сан-Франциско помещение в офисном здании, в которое затем пригласил несколько фрилансеров и стартап-команд.
Как правило, коворкинги представляют собой большие открытые пространства (лофты) с кухней, переговорными комнатами (возможно, и конференц-залами) и оборудованы необходимой офисной инфраструктурой.
На Урале безусловным лидером по числу коворкингов является Екатеринбург — здесь их как минимум пять.
— В Перми коворкинг-центры как таковые отсутствуют, хотя об их создании говорят на протяжении пяти лет, — констатирует Алексей Скоробогач. — Около года назад обсуждалась идея размещения коворкинга на третьем этаже кинотеатра «Кристалл», однако девелопер (Александр Флегинский. — Ред.) отказался от нее, усомнившись в экономической целесообразности. По примерным подсчетам, объем инвестиций должен был составить 250 тыс. долларов. Без гарантии возврата денег местные инвесторы, как правило, не берутся за реализацию столь рискованных проектов. Потому в качестве коворкингов в Перми сегодня выступают антикафе. Также встречаются объявления об аренде рабочего места у частных лиц (средняя плата — около 3 тыс. рублей в месяц).
Похожая ситуация в Челябинске. «Попытки запустить коворкинг были, результаты — никакие, дальше одного-двух проектов дело не пошло, да и те еле-еле», — комментирует исполнительный директор компании «IBC Недвижимость» Евгений Коротков.
Инвестиции в 250 тыс. долларов — это, конечно, преувеличение. Екатеринбургский E-coworking на 12 мест (запущен в марте 2012-го), например, стоил не более 100 тыс. рублей (аренда помещения, закуп техники и мебели, косметический ремонт). Хотя это другая крайность — проект «для себя», который на коммерческие рельсы не встает.
— Финансовой выгоды нет, — замечает руководитель центра E-coworking Ольга Мартьянова. — Нашей целью было создать ресурсную площадку, на которой мы реализовывали бы собственные проекты, люди обменивались бы идеями, получали новые знания и умения, вдохновлялись на развитие своего дела. Сейчас E-coworking располагает 12 рабочими местами, десять из них заняты на постоянной основе.
Основной источник дохода коворкингов — арендная плата за рабочее место. В E-coworkng, например, за час она составляет 70 рублей, за неделю — 1800, за месяц от 5,5 до 6 тыс. рублей (в зависимости от срока договора). Есть и промежуточные варианты: абонементы на 10 — 15 дней в течение месяца без привязки к рабочему месту стоимостью 3,2 — 4,8 тыс. рублей соответственно. Кроме того, центр зарабатывает на аренде комнаты для переговоров, тренингов и семинаров. В екатеринбургском «Кавардаке» неделя коворкинга стоит 1250 рублей, а месяц — от 3,5 до 5,5 тыс. рублей.
Еще одной вариацией на тему объединения творческих людей является создание креативного кластера. Ничего подобного на Урале пока нет. Но есть успешный пример в Москве — «Ткачи», расположенные на площади 13 тыс. кв. метров в здании бывшей бумагопрядильной мануфактуры 1946 года постройки. В свое время оно было выкуплено московской ГК «Овентал», в 2010 году принято нестандартное решение — создать многофункциональный центр исключительно для фирм, занимающихся творчеством. Сейчас «Ткачи» заполнены на 90%, сформирован длинный лист ожидания. Среди 60 арендаторов — компании диджитал-продакшн, интерьерного и промдизайна, ивент- и брендинговые агентства, музыкальные и танцевальные школы. Само здание поделено на три зоны: первый этаж — торговый, еще три — офисы, пятый — выставочное пространство.
Богатство молодости…
Следующий формат, который нам кажется перспективным, — парки развлечений, ориентированные в первую очередь на детей. В городах Урала качественных объектов такого типа не слишком много. Обычно дело ограничивается относительно небольшими зонами в торговых центрах или парками культуры и отдыха с советскими «Вихрями» и автодромами. То есть мегаполисам Урала не хватает своего Диснейленда — тематического парка с особой атмосферой, завязанной на известные мультипликационные, книжные или киношные образы.Инвесторы постепенно начинают осознавать перспективность формата. Так, ГК «Регионы» планирует к 2015 году построить три парка развлечений Dreamworks (самые известные мультфильмы студии — «Шрек», «Подводная братва», «Мадагаскар», «Кунг-фу панда»). Один из них должен быть расположен в Екатеринбурге (наиболее вероятное место для него уже определено — Полевской тракт). Предполагается, что парк будет крытым, вокруг него будет организован масштабный развлекательный комплекс. Объем инвестиций во все три комплекса оценивался в 1 млрд долларов. Срок окупаемости — десять лет.
Группа «Регионы» указывает, что объем рынка развлечений в России сейчас составляет 1,5% от мирового и достигает 24 млрд долларов. Каждый год рынок растет не менее чем на 10%. Более 60% его аккумулируют Москва, Петербург и Екатеринбург.
Отдельно стоящие «диснейленды» — не единственная возможность заработать на рынке развлечений. Показательный пример — Maza Park, проект, объединяющий на 14 — 15 тыс. кв. метров (для этого может быть задействован этаж в торговом центре) различные виды отдыха: бильярд, боулинг, настольный теннис, роллердром, лазертаг, дартс, кинотеатр, бары, клубы. Инвестиций в первый комплекс, расположенный в ТРК «Континент» в Санкт-Петербурге, — 350 млн рублей (открытие запланировано на конец августа), второй в отдельно стоящем здании будет стоить 1 млрд рублей. Планируемая среднесуточная посещаемость — 2 — 3 тыс. человек. Окупаемость первого проекта — 4,5 года, второго — 8 — 10 лет. Если «пилоты» окажутся удачными, Maza Park будет растиражирован по всем городам-миллионникам (всего к 2018 году планируется реализовать 20 проектов). «Мы продаем синергию общения и хорошего настроения, — говорит генеральный директор сети развлекательных центров Maza Park Антон Сигаев. — Наша цель — найти для молодежи в возрасте 18 — 25 лет замену улице и киберобщению».
Риски подобных масштабных проектов понятны. Главный — отсутствие необходимого потока посетителей: уровень въездного туризма на Урале не так высок. «Однажды на уровне правительства Южного Урала всерьез обсуждались планы строительства Диснейленда между Челябинском и Екатеринбургом, — вспоминает Евгений Коротков. — Далее инициативной группы идея не пошла. Миграционные потоки и демография региона не позволяют по-честному строить крупномасштабные проекты. 250 рублей с человека — работа в минус, 2500 — вряд ли кто-то приедет во второй раз».
Еще один риск — необходимость постоянных инвестиций. Парижский Диснейленд, открытый в 1992 году, к слову, до сих пор убыточен. Парк должен быть «якорем» для увеличения привлекательности соседних территорий. С этой точки зрения оптимальной кажется концепция Dreamworks.
… и бедность старости
Последний формат, который нам бы хотелось рассмотреть, — поселки для пенсионеров. Они давно стали привычными для Европы и США. Принципиальных отличий от стандартных загородных проектов несколько. Первое — до 25% недвижимости принадлежит специализированной управляющей компании. Второе — заехать в поселок до достижения 55 лет нельзя. Третье — жильцам предоставляются все необходимые в их возрасте услуги, упор делается на медицину и домашний уход. Статистика показывает, что число обитателей в таких поселках практически не меняется от страны к стране и составляет 5 — 6% от общего числа пенсионеров. В США рентабельность этого вида бизнеса достигает 20%.На Урале делалось несколько попыток за государственный счет (или с участием государства) построить внешне похожие социальные поселки или дома.
— В Уфе есть намек на этот формат, — замечает генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева. — Он заключается в идее возведения бюджетного загородного жилья — не на самых лучших участках и не самого лучшего качества. Целевая аудитория таких поселков — молодые семьи и пенсионеры, которым не важно, насколько далеко жить от Уфы. Полноценному воплощению этого формата в жизнь, видимо, мешает чувство собственничества наших граждан и отсутствие опыта долгосрочного планирования.
В Екатеринбурге тоже присутствуют некие намеки на формат. Пример — пансионаты «Надежда», где граждане преклонного возраста живут в коттеджах, и за ними обеспечивается уход. Хотя это скорее похоже на элитный дом престарелых.
Риски опять же понятны. Самый глобальный и пока непреодолимый — распределение доходов внутри демографических групп. В Европе богатство накапливается к старости, а российские пенсионеры выживают. Тем не менее спрос на небольшие поселки подобного типа в городах-миллионниках может быть сформирован. Деньги на содержание стариков могут поступать от детей, а также от управления их городской недвижимостью.
Чтоб не соскучиться
Разнообразие форматов коммерческой недвижимости не ограничивается теми концепциями, что мы описали. Навскидку вспоминается еще несколько — оригинальные детские клубы-кафе (например, с веревочным парком), островные ритейлеры (павильоны, киоски, витрины, которые могут переезжать внутри одного ТЦ и из объекта в объект и зарабатывают за счет потока, генерируемого торговым центром), капсульные отели. Крайне занимательный проект «Пляж» реализован в Москве — надувной павильон, засыпанный песком и предназначенный для пляжных видов спорта. Стоил он 50 млн рублей (7 миллионов — песок), сейчас в месяц генерирует 1,5 — 1,8 млн рублей выручки при максимальных расходах в 350 — 400 тысяч. Наконец, сельскохозяйственные хабы (оптовый агрорынок с логистикой, диспетчеризацией, магазинами типа кэш энд кэрри, небольшими торговыми точками, центрами предварительной обработки продукции).Партнер S.A.Ricci Борис Юшенков категоричен: «Сегодня российский рынок коммерческой недвижимости пришел к той точке, когда стандартные схемы реализации девелоперских проектов не работают. Практически любой объект, реализованный на основе вторичного подхода, обречен на неудачу».
Нам понятно консервативное желание отечественных девелоперов и инвесторов иметь синицу в руках. Тем более пока эта синица в виде складов, офисов и торговых площадей обеспечивает доходность от 8 до 14%. Но уральские города, на наш взгляд, готовы к большему разнообразию.