Девелопер и пустота

Итоги первого полугодия 2009-го однозначно показали: состояние рынка коммерческой недвижимости плачевно. Цены на офисные, складские и торговые площади только снижаются, при этом до 90% их пустует. О строительстве новых объектов никто и не думает. Половина реализующихся проектов заморожена. В эксплуатацию вводятся только центры, степень готовности которых до кризиса была высока: бросать их жалко и дорого. Да еще и кредиторы наседают, требуя вернуть долги.

Чтобы обсудить, что делать, в редакции «Эксперт-Урала» за круглым столом, организованным журналом и Гильдией управляющих и девелоперов, собрались ведущие застройщики, аналитики, консультанты и управленцы в области коммерческой недвижимости.

Дешево, но пусто

По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, практически вся офисная недвижимость, построенная в Екатеринбурге в конце 2008 года, вакантна (в третьем квартале 2008-го пустовало 11% площадей, сегодня - 26%). По данным УПН, в центре Екатеринбурга заморожено 40% строек, в районах, приближенных к центру, - 60%. Стоимость аренды офисов в Екатеринбурге по сравнению с 1 сентября 2008 года в среднем снизилась на 35 - 40%. Декларируемая цена продажи упала на 15%. При этом, по словам директора по маркетингу и развитию ИК «Рэд» (Екатеринбург) Владилена Столярова, декларируемая цена выше реальной в среднем на 30%: девелоперы готовы на большие дисконты.

В торговых центрах Екатеринбурга арендные ставки с 1 сентября 2008-го упали на 20 - 40%, цена продажи - на 30 - 40%.

В Челябинске, по данным руководителя департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислава Ахмедзянова, цена продажи торговой недвижимости с 1 сентября прошлого года (по реальным сделкам) упала на 45 - 60%, аренды - на 55 - 65%. Это повергает в шок собственников, которые привыкли строить бизнес на заемные средства с последующим закрытием кредитных линий арендным потоком. Офисная недвижимость класса А вакантна на 40%, при этом центры, которые не хотят прогибаться под арендаторов, пустуют на 80 - 90%. Стоимость аренды в этом сегменте снизилась с 1 сентября на 45%. Классы В+ и В- с по ценам аренды просели сильнее, на 54% и 64% соответственно. Спрос сместился на площади в 10 - 15 метров. Сделок происходит крайне мало, да и те либо вынужденные (девелопер продает площади на нисходящем тренде, потому что ему надо гасить кредиты и отдавать долги), либо «с заинтересованностью» (чиновники, менеджеры, руководители компаний получают откат за заключение договоров аренды единовременно или ежемесячно).

Станислав Ахмедзянов, Евгений Гриханов, Кирилл Рылов

В Тюмени, по словам директора компании «БрОК» (Тюмень) Людмилы Доровиковой, стоимость недвижимости на первичном рынке в среднем снизилась на 20 - 25%. Треть строящихся объектов заморожена. Зимой продавцы готовы были на дисконт в размере 30 - 35% от цены предложения, сегодня эта разница несколько уменьшилась. Генеральный директор компании «Денова консалтинг» (Тюмень) Наталья Девяткова добавляет:
- Раньше при сдаче в аренду региональных торговых центров мы придерживались соотношения 80% - федеральные компании, 20% - местный пул. Теперь 60% - федеральные, 40% - местные. Российские сети развитие в Тюмени замедлили. С ценой на торговую недвижимость ситуация двоякая. Удачное расположение позволило некоторым центрам оставить арендные ставки на почти докризисном уровне (снизить не более чем на 5 - 7%), но те, кому с местом не повезло, готовы сдавать площади бесплатно: арендатор вносит деньги только за коммунальные услуги. Покупатели торгуются до последнего. Реальный пример для Тюмени: при заявленной цене в 70 тыс. рублей за кв. метр в торговом центре сделку заключили по 39 тысяч.

Айсберг ошибок

Однако валить все на кризис не следует. Представители отрасли еще до сентября прошлого года совершили множество ошибок, но до определенного момента они нивелировались бурным ростом рынка. Теперь условия резко изменились.

Первая и самая грубая ошибка, по словам председателя совета директоров ГК «Корин холдинг» (Екатеринбург) Андрея Бриля, состоит в том, что длинные по определению проекты строились на короткие деньги. Вторая - полное отсутствие понимания того, что такое стандартный продукт. Не было и до сих пор нет никакой общепринятой классификации объектов коммерческой недвижимости. Третья ошибка - непонимание профиля потребителя. «Для кого строится объект, зачастую вообще было не понятно, - считает Андрей Бриль. - Большинство центров, кроме самых продвинутых, наши девелоперы возводили исходя из собственного понятия о прекрасном и размера жадности».

Верхушкой айсберга стали маркетинговые ошибки застройщиков. Например, несоответствие объемов единичного объекта потребностям рынка. Так, считалось, что если Екатеринбургу нужен 1 млн кв. метров офисной недвижимости, то можно выдать на рынок объект в 50 тыс. квадратов и на него будет спрос. «Мы видим, какой сейчас у этих объектов срок экспозиции, - замечает Андрей Бриль. - Есть международная практика: если нет предварительных договоренностей об аренде, одномоментно на рынок можно вводить объект в 5 - 6 тыс. кв. метров, и он заполняется за год-полтора». Еще один маркетинговый просчет - неадекватное соотношение цена - качество, причем недвижимость была не только слишком дорогой, но и слишком дешевой. Следующий - безграмотная эксплуатация и позиционирование объекта.

Андрей Бриль, Алексей Мальцев, Людмила Доровикова

Исполнительный директор УК «ПРЕД-Групп» Алексей Мальцев, развивая мысль о причинах сложившейся ситуации, замечает, что виноваты в ней не только девелоперы, но и консультанты:
- Конечно, девелоперы провинились. Их проблема в ужасной неэффективности бизнеса. Отсюда его дороговизна. Простой пример - зачем покупать участок земли за 3 млн долларов? Я и сам это делал. А теперь уверен: не надо было вступать в эту игру и надувать пузырь. Но есть и другие виновники - международные консультанты. Они вели себя непрофессионально, поддерживали начинания девелоперов, которые замахивались на крупные объекты в 200 - 250 тыс. кв. метров. Говорили: тут вот можно построить большой торговый центр. А когда сейчас начинаешь разбираться в их исследованиях, то понимаешь - никакой методологической базы под ними нет. Зачем консультанты это делали? Потому что для них основной источник зарабатывания денег - брокерские услуги (а отнюдь не консалтинг), они берут процент с объема сделки. Им было выгодно раздувать пузырь на рынке коммерческой недвижимости.

Не ищите Айболита

Спасаться бизнесу придется самому. Государство и банки его не поддержат. Генеральный директор «Ай Кью Проперти Менеджмент» (Москва) Евгений Гриханов:

- Рынок коммерческой недвижимости мог бы ожить, если бы банки умерили свои аппетиты в процентных ставках. И это реально. В стране есть несколько сотен миллиардов долларов длинных денег стоимостью в 3 - 4%. Проблема в одном - они не для всех. А те, кто эти средства получает, пытаются продавать их в пять-шесть раз дороже, вместо того чтобы оживить отрасли, которым требуется длинное кредитование.
Строители предупреждают: если такая политика продолжится, то ничего кроме банкротств, грандиозных объемов неликвида и убытков банковское сообщество не получит. Кредитные учреждения останутся с неэффективными активами, и свои же дешевые деньги будут тратить на их поддержание и управление залогами.

Но государство и банки на подобные прогнозы внимания не обращают и по-прежнему предлагают кредиты на год-три под 18 - 25%. Ни один проект такие деньги сегодня не отработает.

Андрей Бриль считает, что у девелоперов есть два выхода. Первый - инвентаризация. Можно своими силами, но лучше пригласить консультантов, причем не из первой мировой пятерки, а местных, знакомых с региональным рынком. Они помогут с грамотным техаудитом, разработают стратегию позиционирования, реконцепцию (сейчас она требуется 90% построенных центров), проведут предпродажную подготовку, привлекут арендаторов и продадут площади по адекватной цене.

Второй выход - грамотное банкротство. В конце 2010 - 2011 годов платежеспособность к строительным компаниям должна вернуться, потому что кроме роста цен и надувания нового пузыря выходов у экономики нет.

По словам Евгения Гриханова, единственный способ бороться с уже пустующими офисами - дисконт, ничем другим (концепцией, дополнительными услугами и сервисами) арендатора они не завлекут. А вот будущие бизнес-центры обязательно должны иметь концепцию. «Сейчас как раз наступило время задуматься о правильном управлении бизнес-центрами. Раньше все просто задирали цены и пытались получить максимальную прибыль за короткий срок. Кризис всех приземлил, мы переходим к нормальной западной модели, где срок окупаемости коммерческой недвижимости не год, не два и не пять».

Некоторые участники рынка уверены: строить новые офисные центры сегодня смысла нет. Бизнес на данном этапе работает с минимизацией издержек, ужимается где может, в том числе и по площадям. До 2015 - 2018 годов рынок офисной недвижимости только достигнет 90 - 95-процентной заполняемости.

Президент НП «Уральский совет управляющих и девелоперов» (Екатеринбург) Алексей Караваев считает, что торговой недвижимости надо возвращать не арендаторов, а покупателей: «Когда будут вторые, первые сами придут. Как это сделать? Первое - повлиять на рациональную сторону мышления людей: создать вокруг центра иллюзию дешевизны, экономии, практичности. Правда, эта мера должна носить краткосрочный характер. Кризис - явление преходящее, после него люди перестанут клевать на дешевизну».

Второй принцип - специализация. В Екатеринбурге есть один торговый центр, который два года работал себе в убыток: 40 собственников ставили друг другу палки в колеса. Но нашлась грамотная управляющая компания, объединила их в один текстильный центр. Теперь они работают с прибылью. Третий принцип - создание эмоционального образа: ТЦ для молодых и активных, ТЦ для девушек, ТЦ для семейных покупок и т.д.

К порядку

Кризис может подтолкнуть девелоперов к появлению классификации объектов коммерческой недвижимости. Эта тема муссируется в строительном сообществе не один год. Финансовый директор ООО «Стражи Урала» (контролируется УГМК-холдингом, Екатеринбург) Елена Неуймина:

- Раньше у нас не было времени создать грамотную классификацию - рынок рос. Теперь как раз наступил момент, когда мы можем сделать это. В Екатеринбурге процесс взяла на себя Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Помимо объективных показателей (таких как техоснащение, наличие парковки) в классификацию входят и субъективные - так называемый имидж проекта. Например, такие параметры, как видимость здания со стороны главных транспорт-ых артерий, хороший вид из окон на город, достопримечательности, живописные места, исключающий виды на малопривлекательные объекты (кладбище, свалку, завод). Что касается сертификации объектов, то она не будет обязательной. Заниматься ею будет специально созданный экспертный совет.

По данным Евгения Гриханова, в Москве данная тема также обсуждается не один год. Столичные ассоциации помимо местоположения и техоснащения объекта делают акцент на трех параметрах: предлагаемом сервисе, выручке с объектов недвижимости и арендной ставке.

По словам Андрея Бриля, классификация нужна, во-первых, для того, чтобы девелоперы четко понимали, что входит в стандартные, неотъемлемые характеристики того или иного продукта. Во-вторых, по мнению генерального директора компании «Уралстройинвест» (Екатеринбург) Ильи Журавлёва, благодаря классификации в отрасли появятся инвесторы: «Если нет стандартного продукта, то никакой массовый инвестор к нам не придет. Иностранцы не вкладывают в регионы, и еще три-пять лет не будут. Но чтобы начали, стандарты должны появиться». Евгений Гриханов добавляет: «Вот в этом вопросе нам все-таки не обойтись без международных консультантов. Пусть даже они будут лоббировать свои интересы. Мы должны разговаривать с иностранными инвесторами на одном языке». Наконец, в-третьих, классификация приведет к упорядочению рынка с точки зрения соотношения цена/качество.

Однако оптимизм разделяют не все девелоперы. Алексей Мальцев: «Арендаторы не будут смотреть на буквы. Они сами приедут и поймут, хотят они сидеть в этом центре или нет. Второй аргумент против - у каждого международного консультанта уже есть своя классификация. И западные инвесторы пользуются именно ими. Третье - офис выбирается зачастую иррационально: условно, из его окна виден садик, в котором меня воспитывали, я буду его снимать».

Директор ООО «Наш дом» (Екатеринбург) Кирилл Рылов также считает, что помимо жесткой классификации при выборе офисов важна мягкая составляющая: «Например, есть два офиса, оба класса В. Но клиент один выбирает, а от другого отказывается. Почему? Потому что место вызывает ностальгию, потому что обои правильного цвета, потому что планировка удачнее. Думаю, что в будущем мы столкнемся с тем, что не только классность, но и индивидуальность будет вести к успеху».

Участники круглого стола сошлись в одном: в ближайшие два-три года будут успешны те проекты, где работа ведется с конкретным клиентом, где есть реальный заказчик, арендатор, инвестор. Строить объекты, исходя лишь из собственного представления о прекрасном, сегодня не резон.

Таблица 1. Цена предложения / арендные ставки торговой недвижимости в крупнейших городах Урала, тыс. руб. за 1 кв. метр / тыс. руб. за 1 кв. метр в месяц

Таблица 2. Цена предложения / арендные ставки офисной и складской недвижимости в крупнейших городах Урала, тыс. руб. за 1 кв. метр / тыс. руб. за 1 кв. метр в месяц

1 Индикаторы за март см. "Э-У" №11 от 23.03.2009
2 В Тюмени в классе А и В предлагается по одному объекту
3 Качество складов и количество сделок по ним не дает возможности рассматривать цены по классам
4 В Перми офисные и складские помещения разделению по классам не поддаются

Таблица 3. Индекс выкупа* август 2009 / март 2009, лет

*Рассчитывается как соотношение цен и годовых арендных ставок, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения.

Источники информации: ООО "Альфа-Урал" (Екатеринбург), Пермский аналитический центр (Пермь), компания «БрОК» (Тюмень), АН «Компаньон» (Челябинск), АН «Эксперт» (Уфа)