Разрушить, пока не рухнуло

Фото - Андрей Порубов

В ГУ МЧС РФ по Свердловской области о землетрясении в 2014 году ничего не сообщили, но напомнили: по характеру сейсмичности Урал занимает промежуточное положение между тектонически активными (ТяньШань, Кавказ, Карпаты) и тектонически спокойными (ВосточноЕвропейская платформа и ЗападноСибирская плита) зонами. Значит, вероятность землетрясений, в том числе значительной силы, есть. Правда, серьезные землетрясения на Урале происходят редко. Последнее, Билимбаевское, случилось в 1914 году.

Однако и без природных катаклизмов жилые дома все чаще доставляют большие хлопоты жильцам и работникам соответствующих служб. Как сообщили в пресс­службе ГУ МЧС РФ по Свердловской области, с начала 2006 года на Среднем Урале зафиксировано четыре случая самопроизвольного обрушения жилых строений. Общее количество ЧП, связанных с разрушением жилых домов, на территории Большого Урала исчисляется десятками. И это не считая пожаров, хотя общеизвестно: обветшавшая вместе со всем зданием электропроводка — вторая причина возгорания после неосторожного обращения с огнем.

Проблемное наследство

С большой долей вероятности можно утверждать — число ЧП со временем только увеличится. Причина — в ветшании жилого фонда: все больше зданий выработало или почти выработало срок эксплуатации. По данным разработчиков национального жилищного проекта, проводивших масштабное исследование жилищного фонда, в 2004 году ветхие и аварийные строения составляли 3,1%, или 91,3 млн кв. метров. В них жили 5 млн человек. И доля ветхого и аварийного жилфонда только увеличивается: на конец 2005 года его было уже 95 млн метров. Снос и реконструкция за пополнением фонда не поспевают.

Фото - Андрей Порубов

В прессе встречаются высказывания строителей и архитекторов, мол, дома «50 лет простояли и еще столько простоят». Это не так: хрущевки изначально строились как временное жилье. Советское правительство тогда решало задачу как можно быстрее и дешевле обеспечить жильем обитателей бараков и коммуналок. Рассчитывали на срок эксплуатации 20 — 30 лет: следующее поколение должно было жить при коммунизме. В документах группы, разрабатывавшей жилищный национальный проект, однозначно сказано: «Срок эксплуатации панельных домов 50 — 60х годов постройки истек». Там же указывается, что в таких домах проживает 12% населения России — 5,3 млн семей.

Руководитель направления мансардного строительства ЗАО «ИНСИ» (Челябинск) Александр Панин утверждает: «Проблема аварийного жилья нарастает как снежный ком и нуждается в скорейшем решении. Последствия не заставят себя ждать». А начальник финансовоэкономического отдела ООО «РСУ37» (Екатеринбург) Вера Белоус добавляет: «Если с ветхим жильем все будет обстоять так же, как сейчас, это может привести к тому, что значительная часть населения города окажется вынуждена жить в аварийном доме с угрозой для жизни либо искать новое жилье, а старое будет простаивать и рушиться дальше. Еще одним последствием станет огромное несоответствие между новыми многоэтажными домами и разрушенными старыми, абсолютно несогласованный образ города, что негативно скажется не только на горожанах, но и на притоке инвестиций в регион».

Часть экспертов считает, что панельные хрущевки начнут «сыпаться» буквально со дня на день. Другие говорят, что это произойдет через пятьдесять лет. В принципе это не столь важно. В любом случае о проблеме стоит задуматься всерьез и немедленно, а не надеяться, что «счастье миллионов советских семей» повременит еще несколько лет, прежде чем окончательно превратится в головную боль семей российских.

Вопрос ответственности

Власти, и местные, и федеральные, вполне осознают надвигающуюся опасность. В муниципалитетах действуют (и разрабатываются новые) программы решения проблем ветхого и аварийного жилья. Но финансовые возможности в лучшем случае позволяют справляться с реконструкцией и сносом фонда, уже отнесенного в этот разряд. По мнению муниципальных чиновников, с массовой реабилитацией хрущевок (будь то реконструкция или отселение с последующим сносом) без помощи федерации не справиться даже крупным областным центрам, не говоря уже о городах второго эшелона и периферии. Мало надежды и на средства тех, кто живет в проблемных домах. Люди финансово благополучные либо уже приобрели себе жилье поновее, либо сделают это в ближайшее время. Благо, цены на хрущевки на фоне общего дефицита жилья пока остаются высокими, а ипотека позволяет поменять хрущобу на более привлекательное жилье без значительных разовых вложений. С остающихся в хрущевках пенсионеров собрать денег на реконструкцию их же дома нереально. 

Кажется, федеральные власти понимают это. Во всяком случае, в настоящее время в правительстве разрабатывается специальная федеральная программа, цель которой — ликвидация ветхого и аварийного жилфонда. Пока она существует только в форме концепции, еще даже не утвержденной, ей предстоит обсуждаться и видоизменяться. В общих чертах содержание концепции (в нынешней редакции) нам описал эксперт фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев.

Суть концепции — консолидация ресурсов разного уровня (финансовых и организационных) для ликвидации существующего ветхого жилищного фонда и недопущении дальнейшего ветшания жилья. Одновременно программа должна обеспечить перенос ответственности за состояние жилфонда на собственников квартир.

Один из основных этапов программы — инвентаризация жилищного фонда с целью выявления жилья, подлежащего сносу. Жильцы домов, определенных к сносу, будут расселены, а строения ликвидированы за счет государства в течение срока действия программы. По ее окончании содержание жилья станет ответственностью собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома — государство не будет выделять средства на снос или модернизацию домов. При этом адресная государственная помощь семьям с низкими доходами сохранится. 

Таблица. С нынешними темпами на снос ветхого и аварейного жилья уйдут десятилетия

Ветхое жилье планируется подвергнуть модернизации. Предполагается, что федеральный и региональные бюджеты в пропорции 50 на 50 будут предоставлять единовременную грантовую помощь собственникам на капитальный ремонт. Для получения денег две трети собственников должны проголосовать за проведение капитального ремонта (исключение составляют ТСЖ, где такое решение может принять правление) и согласиться на вложение собственных средств в реконструкцию. Соотношение между объемами средств собственников и бюджетной помощью обсуждается.

Второй вариант, к которому, как полагает Прокофьев, скорее всего склонится правительство, — использование для реконструкции заемных средств. Сегодня ипотечные и иные кредитные программы позволяют взять деньги в банке на ремонт отдельной квартиры, но не целого дома. Чтобы это стало возможным, предстоит сделать две вещи: внести соответствующие поправки в нормативно­законодательную базу и создать гарантийные бюджетные фонды. Последние, как видно из названия, гарантируют банкам, что занятые коллективом собственников на капитальный ремонт средства будут возвращены.

Похожие схемы финансирования сегодня разрабатываются в отдельных регионах России, в том числе в Пермском крае.

Сносить нельзя реконструировать

В целом черновик концепции выглядит вполне здравым и реализуемым. Конечно, многое пока остается неясным, на то он и черновик. Например, непонятно, будет ли выделено на осуществление всего запланированного достаточное количество средств. В 2005 году на ликвидацию и реконструкцию ветхого и аварийного жилищного фонда в России потрачено 108 млрд рублей. По оценке Минрегионразвития, на осуществление программы понадобится единовременно в 6 — 7 раз больше. Один из наших комментаторов всерьез сомневается, что Минфин согласится выделить такую сумму.

Самый важный вопрос, на который в концепции нет ответа: будут ли хрущевки в массе своей включены в эту программу, и если будут, то в каком качестве? Другими словами, что с ними делать?

Существует три основных способа реабилитации хрущевок, так или иначе опробованных на практике: обычная реконструкция или капитальный ремонт, реконструкция с расширением жилой площади (наибольшее распостранение получивший в Питере) и снос с последующим строительством нового жилья. На Урале в настоящее время распространен первый вариант, по признанию многих строителей наименее перспективный. Генеральный директор НП «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев: «Проще и дешевле на чистом месте построить новое жилье, чем реконструировать ветхое. Попробуйте перешить старый костюм: спросите у любого портного, что ему проще. Он вам скажет». Вера Белоус: «Практика реконструкции ветхого жилья одно время была довольно популярна в отношении домов барачного типа, но качество отремонтированного жилья абсолютно не соответствовало новостройкам. При строительстве первичного жилья все коммуникации прокладываются заново, а при реконструкции используется уже существующий потенциал дома. Многие, даже кирпичные дома, построенные более 30 — 40 лет назад, имеют деревянные перекрытия. Теоретически реконструкция такого дома возможна, но обойдется значительно дороже, чем возведение нового».

Некоторые строители не столь категоричны. Александр Панин: «В тактическом плане реконструкция ветхого жилья более рациональное решение, так как требует гораздо меньших вливаний денежных средств. При реконструкции используется уже существующая инфраструктура и инженерные коммуникации. Не требуется тяжелая грузоподъемная техника. При этом срок службы дома продлевается до 30 лет». Однако и он признает: «В стратегическом плане снос ветхого жилья и возведение нового в любом случае будет наиболее приемлемым вариантом, поскольку срок службы нового жилья значительно выше, чем у “восстановленного”».

От Питера до Москвы 

В Екатеринбурге «питерский вариант» опробовали лишь однажды. Проект предусматривал не только обычные мероприятия, проводимые при реконструкции, но и надстройку двух дополнительных этажей, возведение пристроя, а также расширение площади квартир на существующих этажах за счет переноса внешних стен (в хрущевках они не несущие). Проект был запущен в 1993 году и продолжался долгих 11 лет. Как рассказала заместитель директора МУП «Спецуправление по эксплуатации и реабилитации жилья» Марина Виноградова, собрать деньги с жильцов, несмотря на то, что на момент начала реконструкции дом находился, мягко говоря, не в лучшем состоянии, не удалось. Все расходы взял на себя бюджет. Изза недостатка финансирования затянулись сроки, пришлось отказаться от строительства мансарды и пристроя. Продавать стало нечего, и для бюджета проект обернулся чистыми убытками. В выгоде остались только жильцы: их дом реконструировали, плюс к этому к каждой квартире добавилось по 9 — 20 метров общей площади благодаря расширению периметра внешних стен. Однако Марина Виноградова утверждает, что задачи сделать проект окупаемым и не стояло: «Это был эксперимент.
Мы должны были обкатать технологию. Наш опыт показал, что подобные проекты вполне реализуемы. Кроме того, мы сделали несколько важных выводов на будущее. Например, подобного рода реконструкцию следует проводить с отселением жильцов. Мы вели все работы без отселения, и это создавало многочисленные дополнительные трудности».

Александр Панин считает такой подход наиболее применимым на Урале: «Сложилась ситуация, когда средств на капитальный ремонт дома ни у кого нет: ни у муниципалитета, ни у жильцов, ни у ЖЭКов. Выход один: надстроить один или несколько мансардных этажей (если позволяют несущие конструкции дома) и реализовать квартиры в нем. На вырученные средства произвести полный капитальный ремонт».

Как считает заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин, реконструкцию по «питерскому варианту» логичнее всего проводить за счет бюджетных средств. Она позволяет решить социальнозначимую задачу, а при грамотной организации станет самоокупаемой, так что бюджет понесет нагрузку только временно. А вот частного девелопера подобное мероприятие вряд ли заинтересует. Лишние этажи на продажу (а их число объективно не может быть большим) способны окупить реконструкцию, но не смогут обеспечить прибыль, достаточную, чтобы девелоперы вошли в подобный проект.

Между тем объем стремительно стареющих хрущевок настолько велик, что без участия коммерческих структур проблему решить вряд ли удастся. Это значит, что развитие должен получить «московский вариант». Снос хрущевок и строительство на их месте нового жилья большей этажности — именно на это сделало ставку несколько лет назад правительство Москвы. Практика показала, что мероприятие не только окупается, но и способно принести прибыль, привлекательную для девелоперов.  

Проведем приблизительный подсчет. Возьмем 5этажный 5подъездный панельный дом в Екатеринбурге, который нужно снести и построить на его месте новый, большей этажности. В таком доме 100 квартир средней площадью примерно 45 кв. метров. То есть в новом доме жильцам старого придется отдать около 4,5 тыс. метров или те же самые пять этажей. Допустим, новый дом будет 9­этажным. Следовательно на продажу остается четыре этажа: 3,6 тыс. кв. метров. Себестоимость постройки всего дома — примерно 4,5 млн долларов (себестоимость метра без учета земли — 550 долларов, общий объем жилой площади 8,1 тыс. метров). Коммерческая стоимость оставшихся после расчетов с бывшими жильцами 3,6 тыс. метров составляет примерно 4,7 млн долларов (1,3 тыс. за кв. метр). То есть проект окупается уже при строительстве 9этажки. А ведь дом может быть значительно выше.

Еще выгоднее получается, если распланировать пятно застройки иначе. Например, на территории, где стоял 5подъездный дом, легко разместятся две 16­этажные «свечки». Каждая даст по 6,8 тыс. кв. метров жилой площади. После расчетов с прежними жильцами останется 9,1 тыс. метров, продажная стоимость которых 11,8 млн долларов при себестоимости всего строительства 7,5 млн долларов. Итого 4,3 млн долларов прибыли.

Казалось бы, при таком раскладе ветхих хрущевок уже просто не должно остаться. Однако на практике все значительно сложнее.

Препятствия

Как это часто бывает, основную проблему создали неточные формулировки законодательства. Долгое время бичом застройщиков было правило, по которому они должны каждому прописанному в снесенной квартире предоставить социальную норму жилья (однокомнатную квартиру — одиночке либо по 18 кв. метров на члена семьи). Новая редакция Жилищного кодекса (ЖК) вводит правило «метр на метр», то есть застройщик предоставляет собственнику ровно столько площадей, сколько было снесено. Но ЖК делает оговорку: правило действует, когда жилье изымается «для муниципальных нужд». Как рассказал Андрей Озорнин, жители подлежащих сносу квартир предпочитают трактовать это не как нужды муниципалитета, а как коммерческое строительство нового жилья. Рассчитаться с собственниками ветхого жилья «метр на метр» получается, когда новое строительство ведет муниципальное предприятие. С коммерческими застройщиками собственники предпочитают торговаться и, как правило, требуют по квартире на каждого прописанного. А как только становится известно, что дом подлежит сносу, туда любыми путями прописывается уйма народу, никогда там не жившего, идет активная распродажа долей в праве собственности вплоть до 1/100.

В итоге расходы на отселение (а главное — отсутствие возможности их прогнозировать) порой делают нерентабельным даже снос 8квартирного барака. Личный рекорд одного из застройщиков: за 64метровый деревянный домишко его владельцу пришлось выплатить 300 тыс. долларов. Неудивительно: отселять 100квартирный дом застройщики и не подумают.

Второе законодательное препятствие. Градостроительный кодекс четко устанавливает: земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, передаются застройщику только через процедуру аукционов. То есть отдать застройщику дом под снос, не нарушая законодательства, нельзя. Муниципалитет обязан сам расселить участок. А на это нужны значительные средства, которых у него нет.

Как считают многие застройщики, если ликвидировать эти два препятствия, то к хрущевкам уже можно будет подступиться. Но список проблем на этом не заканчивается. Важно понимать: снос нужно будет проводить быстро и в больших объемах. Строились хрущевки массово и выходить из строя будут так же. Кроме того, как с точки зрения экономической эффективности, так и с точки зрения планирования развития территорий и градостроительства, сносить и вновь застраивать целесообразнее целыми кварталами. Если представить, что это происходит сегодня, мы увидим: уральским городам не хватает, к примеру, маневренного жилого фонда (туда отселяют жильцов снесенных домов на время строительства). При массовой застройке может возникнуть дефицит стройматериалов. А один застройщик рассказал, что на Урале нет мощностей и технологий, с помощью которых можно было бы переработать и утилизировать такое количество строительного мусора, какое образуется при сносе целого квартала. 

Будем надеяться, что разработчики правительственной программы решения проблем ветхого жилья эти аспекты учтут. Иначе дело хрущоб с мертвой точки не сдвинется. Они, конечно, еще постоят. Но не долго.