Как в сказке
![Как в сказке Как в сказке](/public/images/resize/676x344/wmax/public-uploaded-blocks-images-7e-44-3d-7e443db50d6464c2b1704bba722d7b53.jpg)
![]() |
Фото - Андрей Порубов |
Первичка
За первое полугодие 2006 года в областных центрах Большого Урала в совокупности введено в эксплуатацию более 1 млн кв. метров жилья. Это выше уровня аналогичного периода прошлого года на 31%. Убрав цифры по индивидуальному строительству, которые обычно завышают общую статистику, видим: полугодие стало провальным для Перми (объемы ввода на 16% ниже), при небольших абсолютных цифрах хорошие темпы показали Курган и Оренбург.
К концу года в столицах субъектов в совокупности планируется сдать около 3,2 млн кв. метров. Учитывая сезонность строительных работ (в первом полугодии вводится, как правило, не более 20%), планы вполне реалистичны. Увы, этого мало. К примеру, в Екатеринбурге прирост жилого фонда в 2005 году составил 1,1%, тогда как прирост семей, нуждающихся в жилье, — 4,6%. При этом себестоимость новых объектов будет расти (см. диаграмму «Рост стоимости строительства 1 кв. метра»). Причин несколько и они известны. Напомним. Прежде всего это нехватка подходящих земельных участков. Как отмечает директор компании «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург) Валерий Ананьев, «земля и инфраструктура стали дороже. К сожалению, сегодня нет готовых площадок, где был бы выполнен снос, подведены все сети, проложены дороги». Ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭР-Капитал» (Пермь) Анна Князева подтверждает: «Система земельных аукционов формально работает, но строители жалуются, что участки часто не подготовлены. Кроме того, в основном преобладает точечная застройка. На торги попрежнему практически не выставляются значительные по площади земельные массивы, способные заинтересовать крупных инвесторов» (см. таблицу «Аукционы на право аренды земельных участков под жилищное строительство»).
![Средняя стоимость метра жилой недвижимости Средняя стоимость метра жилой недвижимости](/public/content/images/images/8_400_03.gif)
Вторая причина — поиски альтернативных долевке источников финансирования, связанные с изменением в законодательстве (см. «Где деньги взять», с. 65). «Стоимость альтернативных источников отражается в конечном счете на цене квадратного метра. Разница в стоимости квартир однотипных домов на одной стадии строительства может достигать 20%», — замечает коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» (Пермь) Алексей Ананьев.
Наконец, дорожают стройматериалы и энергоресурсы. Основная проблема, тормозящая развитие промышленности стройматериалов, — высокая степень износа основных фондов (до 60%) и нехватка производственных мощностей в отдельных наиболее востребованных сегментах. «Развитие промышленности стройматериалов пока неудовлетворительное: роста объемов не ощущается. Альтернативных материалов практически нет. Это незамедлительно сказывается на уровне цен», — отмечает заместитель генерального директора Фонда жилищного строительства республики Башкортостан (Уфа) Рамиль Шигапов. По данным Росстата, за 2005 год отпускные цены отечественных предприятийпроизводителей на стройматериалы выросли на 16,7%.
Изменения в себестоимости привели к росту цен. «В апреле несколько крупнейших застройщиков одновременно резко подняли цены на квартиры. Рынок отреагировал инерционно. Цены на продаваемые объекты увеличились в Екатеринбурге за полугодие в среднем на 20 — 23%», — рассказывает начальник финансовоэкономического отдела ООО «РСУ-37» (Екатеринбург) Вера Белоус.
![Темпы роста многоэтажного строительства Темпы роста многоэтажного строительства](/public/content/images/images/9_400_01.gif)
И без того недостаточный объем предложения искусственно занижают сами застройщики. «Сегодня рынок в ожидании: изза постоянного увеличения цен многие компании, не желая упускать прибыль, приостанавливают продажи», — отмечает Вера Белоус. «Наиболее ликвидные объекты — одно
и двухкомнатные квартиры — строительные компании придерживают до момента сдачи дома, чтобы продать их по максимальной цене», — подтверждает Алексей Ананьев. Ситуация типична для всех уральских городов. Наблюдениями делится генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов: «Спрос настолько велик, что строители учитывают не только объективные факторы (увеличение затрат на строительство), но и прогнозируемый рост цен на жилье. Так, все чаще встречаются примеры, когда квадратный метр квартиры, сдаваемой позднее, стоит столько же, сколько в очереди с более ранним сроком ввода. Строители уверены, что даже на ранних стадиях строительства смогут продать квартиры по высокой цене».
В результате первичный рынок не справляется с объемами спроса: предложение сокращается, цены увеличиваются. Сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет от 27 тыс. рублей в Тюмени до почти 40 тыс. рублей в Екатеринбурге. Рост к началу года в среднем по Уралу — почти 27%. Наиболее значителен он в Екатеринбурге и Уфе — 30% и 39% соответственно. В Челябинске — 24%, в Тюмени — 21% (даже при самых больших объемах ввода на душу населения, опережающих другие уральские города вдвое — 47 кв. метров на тысячу жителей). Чуть меньше в Перми — 19%. При этом коегде даже не наблюдалось традиционного летнего затишья, однако все ожидают очередного сезонного оживления покупательской активности в начале осени.
Вторичка
Ситуация на первичном рынке жилья задает направление движению покупательских потоков: спрос уходит в сегмент вторички. Здесь сконцентрировано до 75 — 80% всего предложения. Спрос в сегменте увеличивают возможности ипотеки. Напомним, ипотека на первичном рынке пока слабо развита: банки выдают кредит, только если застройщик имеет разрешение на строительство. А полный пакет документов у компании появляется зачастую лишь к завершению объекта.
![Рост стоимости строительства квадратного метра жилых домов Рост стоимости строительства квадратного метра жилых домов](/public/content/images/images/10_400_04.gif)
Объем предложения на рынке вторичной недвижимости определяют две группы продавцов. Первая — люди, желающие улучшить условия проживания. «В последнее время чувствуется рост спроса на квартиры улучшенной планировки: люди избавляются от хрущевок и брежневок, повышая качество жилья. Стоимость квартир, меняющаяся с немыслимой скоростью, выступает в этом случае фактором снижения объема предложения. Частники ждут, когда рынок хоть немного стабилизируется. Где гарантия, что денег, вырученных от продажи своей квартиры и предварительно накопленных, уже через несколько дней хватит на покупку нового достойного жилья? В итоге можно получить квартиру хуже, чем имел до всех операций. В этой ситуации логично, что “чистых” продаж очень мало — всего 15%. Остальные операции — со встречной покупкой», — поясняет директор агентства недвижимости «Верта» (Тюмень) Сергей Машкин.
Вторая группа — инвесторы. Недвижимость стала хорошим инструментом капвложений. Доходность — соотношение доходов собственника от сдачи квартиры в аренду и затрат на ее приобретение — достигает от 5% годовых в Уфе до 9,4% в Перми (см. индикаторы рынка жилой недвижимости, с. 61). Если учесть темпы роста цен, цифры окажутся весомей еще минимум на 20 — 25%. А теперь сравните: средняя ставка банковского депозита на сумму более 1 млн рублей на срок от одного до полутора лет составляет 12%. «Не секрет, что многие покупают жилье не для собственных нужд, а инвестируя: ктото позже перепродает, ктото сдает», — подтверждает аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» Валентина Трошина. Процент инвестиционных покупок на Урале может достигать 30 — 35%. В Москве — столько же.
Результат — существенное превышение спроса над предложением и рост цен, причем больший, чем на первичном рынке. «Объем предложения на вторичном рынке расширился с января по июнь на 10%, этого недостаточно даже для того, чтобы просто покрыть увеличение спроса за этот же период», — описывает ситуацию в Перми маркетологаналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина. Анна Князева напротив считает, что «количество выставленных на продажу в Перми квартир снизилось, хоть и незначительно, примерно на 2%. Спрос при этом вырос по отношению к первому полугодию 2005 года на 25%. Средний срок экспозиции наиболее востребованных объектов заметно уменьшился и нередко не превышает уже одной недели». Аналогична ситуация в Тюмени: «Сейчас однокомнатную квартиру можно продать не более чем за две недели, а в прошлом году сделка заключалась по прошествии одногополутора месяцев», — отмечает Валентина Трошина. «За шесть месяцев спрос на вторичном рынке Екатеринбурга вырос на 70%. Объемы предложения снизились на 20%. Цены поднялись на 40 — 50%», — подводит итог Сергей Бузунов.
Аукционы на право аренды земельных участков под жилищное строительство
Город |
Количество аукционов |
Количество выставленных участков |
Общая площадь, тыс. кв. метров |
Примечание | |
---|---|---|---|---|---|
Проведенные с начала года | |||||
Пермь |
6 |
28 |
300 |
Под многоэтажную жилую застройку высокой и средней плотности в отделенных или прилегающих к центру районах. Стоимость одного из лотов выросла с 20 до 87 млн рублей | |
Уфа |
1 |
1 |
700 |
Центр. Начальная ставка арендной платы в год составляла 314 руб./кв.м, участок продан за 18 284 руб./кв.м. Строительство будет осуществлять "УфаГражданСтрой" | |
Тюмень |
4 |
20 |
15 |
Три участка расположены в новом микрорайоне (Заречный-4) без необходимого уровня развития инфраструктуры (вблизи достаточно развитих микрорайонов). Начальная цена двух участков поднялась на 13% (более 700 тыс. рублей), третьего - на 6% (336 тыс. рублей). Средняя арендная плата - около 600 руб за кв.м. Будущее жилье будет относиться к категории социального. Строительство будет осуществлять "Партнер-Инвест". Остальные участки площадью от 0,4 до 1,5 тыс. кв. метров - под индивидуальную застройку. Общая сумма годовой арендной платы - более 2,2 млн рублей (начальная цена - 187 тыс. руб) | |
Екатеринбург |
10 |
12 |
|
В том числе восемь площадок - под индивидуальную застройку, две - под комплексное освоение территории | |
Планируемые в ближайшее время | |||||
Пермь |
2 |
4 |
157 |
Август | |
Екатеринбург |
1 |
3 |
|
Август | |
Челябинск |
1 |
4 |
12 |
Август | |
Тюмень |
|
56 |
|
Запланированы до конца года. В том числе под многоэтажное строительство участков площадью от 0,6 до 18 тыс. кв. метров: 10 - в августе, 20 - в сентябре, 22 - в октябре. Большинство из участков расположено в новых микрорайонах "Восточный-2" и "Тура". Около половины из домов будут со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектами соцкультбыта. | |
|
|||||
Источник: администрации городов, СМИ и другие открытые источники |
Прогноз
Пока все сходится. Факторы роста и тенденции уральского рынка те же, что и московского. В чем отличие? В Москве стабилизирующим фактором выступили ожидания инвесторов относительно дальнейших темпов роста цен. Наши эксперты оценивают возможности их снижения в первую очередь с точки зрения увеличения объемов предложения на первичном рынке, в том числе за счет повышения интереса к региону столичных и иностранных застройщиков (см. «Как цены снизить»), при этом не особо надеясь, что в скором времени чтото изменится. Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков: «Текущие темпы увеличения объемов строительства жилья не успевают за ростом спроса. Основная предпосылка для корректировки цен — рост объемов ввода. Поэтому на ближайшую перспективу мы не видим причин для снижения цен, хотя в отдаленном будущем такое развитие событий возможно». Столь субъективный фактор, как ожидания, эксперты вообще не упоминают.
А если принять его во внимание, то достижения потолка, по нашим оценкам, не предвидится. Потенциал дальнейшего роста цен значителен и заложен в отдельных сегментах. Огромный дефицит и максимальные отметки в одном сегменте будет провоцировать переток спроса в другой, и тем самым выравнивать цены, открывая дополнительные возможности роста в обоих. Такая схема уже сработала между первичным и вторичным рынками: индекс сбалансированности рынка показывает отрицательную динамику. Она же начинает влиять на отношения между объектами различных площадей (одно, двухкомнатные и пр.), в различных зонах (центр/окраины) (см. индикаторы, с. 61).
В столице эти процессы идут давно, на Урале — набирают обороты. Предпосылки стабилизации цен на региональном рынке недвижимости есть, однако ожидать их реализации в краткосрочной перспективе не приходится. Правда, и московского сценария развития событий еще три месяца назад не ждали ни риэлторы, ни эксперты рынка.
Дополнительные материалы:
Где деньги взять
Альтернативные инструменты финансирования строительства жилья оценивает директор корпорации «Стратум» (Челябинск) Олег Пермяков:
![]() |
Олег Пермяков |
В стадии разработки находятся дватри проекта челябинских строительных компаний по частному размещению облигационных займов. Есть успешный опыт пермской строительной компании «Камская долина». Одно из преимуществ этого инструмента — возможность снизить размер займа до 30 млн рублей в отличие от публичного размещения, где нижним пределом считается 500 млн рублей, а кроме того велики издержки.
Динамично будут развиваться закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Пока объемы финансирования составляют несколько сотен миллионов рублей. Это копейки в общем объеме строительства, но зарубежная практика показывает, что инструмент может дать основную долю. Проблема всех ЗПИФ — конфликт интересов. Для фонда важно показать доходность: чем дешевле он вошел в проект и дороже вышел из него, тем лучше. Застройщик, напротив, заинтересован как можно дороже оценить стоимость входа фонда. Решение — обладание правами на земельный участок управляющей компанией фонда.
Значительным игроком на арене финансирования в Челябинской области выступает ЮжноУральское агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно активно в том числе и в малых городах. Финансируют стройку и корпоративные инвесторы. Большой интерес проявляют промышленные предприятия — ЧТПЗ, Союзпищепром, ММК.
Подготовила Светлана Ханафиева
Подробнее о специфике различных источников финансирования строительства жилой недвижимости см. «На круги своя», «ЭУ» № 45 от 28.11.05.жилищного строительства Республики Башкортостан при президенте Республики Башкортостан.