Капитальная засада

В середине июля принят закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Документ декларирует создание государственной корпорации, через которую в регионы пойдут средства на капитальный ремонт домов и переселение людей из ветхого и аварийного жилья. До 2012 года через Фонд распределят 240 млрд рублей: 60% — на ремонты, 40% — на отселение. Плюсом к 240 миллиардам уже в этом году будут поделены 10 млрд рублей — пополам на ремонты и отселения.

Деньги в регионы пойдут если не поровну, то хотя бы по справедливости — по специальному лимиту. Лимит будет рассчитываться так: объем жилого фонда региона делится на объем жилфонда по стране и умножается на 240 млрд рублей. Регионам будет выделено не менее 500 миллионов, но не более 8 млрд рублей.

Цигель, цигель, ай-лю-лю

Закон принимался не быстро, а очень быстро. В январе на Госсовете в Казани президент России Владимир Путин озвучил проблему — «около двух миллионов человек живут в ветхом и аварийном фонде» и наметил пути ее решения — «государство не может себе позволить самоустраниться из жилищной сферы, а значит, должно активно формировать цивилизованную рыночную среду. Правительство, руководители субъектов и органов местного самоуправления должны отвечать за своевременность проведения необходимых реформ, финансово и морально поощрять тех, кто успешно продвигается по этому пути». Меры поощрения обнародовали уже в конце апреля в послании Федеральному собранию. Глава страны пояснил, что средства, полученные от продажи активов «Юкоса», направят на реформирование ЖКХ. Проект моментально преодолел первое и второе чтение в Госдуме. Депутаты, подбадриваемые пожеланием вице-премьера Дмитрия Медведева закончить дело до летних каникул, также быстро прогнали закон через третье чтение. Совет Федерации документ одобрил.

Если вспомнить, что ни одна инфраструктурная реформа не проходила в стране так долго, так дорого и так малорезультативно, как реформа ЖКХ (см. «Шаг вперед и два назад: реформа ЖКХ в цифрах и фактах»), то подобная спешка — дело беспрецедентное. Впрочем, вполне объяснимое: перед выборами власть, во-первых, хочет демонстрировать заботу о тех, кто живет в старом и аварийном жилье, во-вторых, имеет шанс наконец-то переложить на собственников квартир ответственность за дома целиком — с подвалами, чердаками и сетями.

Прописанные механизмы получения денег через Фонд хороши. Но только на бумаге.

Условный выбор

За многие годы реформ ЖКХ можно бы и привыкнуть, что законы, рожденные в тиши кабинетов, оторваны от жизни. Не стал исключением и закон о Фонде. Например, там прописано условие, что в претендующем на деньги Фонда регионе в 2008 году должно работать не менее 25% частных компаний, а к 2011 году — 80%. На первый взгляд, очень рыночно. Кажется, еще немного, и коммуналка станет по-настоящему конкурентным сектором.

Однако на местах уже давно подстраховались: большую часть компаний, работающих в ЖКХ, сегодня составляют вовсю акционирующиеся бывшие ЖЭКи (они же в 2006 и 2007 годах — муниципальные унитарные предприятия). (О том, что качество бизнес-процессов в таких компаниях не соответствует рыночным стандартам, мы писали: см., например, «Тоже ЖЭКИ, только в профиль», «Э-У» № 15 от 23.04.06.)

Еще одно условие тоже кажется вполне невинным: в 5% домов региона-претендента должны работать ТСЖ. Эту долю надо будет наращивать: до 10% к 2010 году и до 20% к 2011-му. Условие означает, что люди должны определиться со способом управления многоквартирным домом. (О том, какие бывают, — см. «Кто на ком стоял»).

Сегодня в среднем по стране каждый пятый гражданин уже выбрал форму управления домом. В регионе есть лидеры и аутсайдеры. Так, в Тюменской области со способом выбора определились 72% собственников жилья, а в Кургане — только 8%. Идет процесс медленно и печально. Невзирая на неоднократный перенос сроков выбора, пропиаренные прелести ТСЖ и заверения в тщательности отбора УК администрациями муниципалитетов, в Свердловской области, как и в целом по России, около 30% общих собраний жильцов ничем не заканчивается (а именно собрания являются единственным легитимным органом принятия решения о выборе формы управления).

Деньги, которые претендент получит из Фонда на капитальный ремонт, заставят муниципалитеты оживлять процесс «ТэСэЖэзации». Дело в том, что формально администрация обязана капитально отремонтировать дом, но в бюджетах муниципалитетов отчаянно не хватает на это средств. Жильцы не хотят определяться с формами управления домом, так как если в доме уже выбрана форма управления, то им никто ничего не должен. «УК и ТСЖ являются самостоятельными юридическими лицами. Так чего ради государство обязано им что-то выделять?» — передает пафос властей директор екатеринбургской управляющей компании «Астра» Владимир Фатеев.

— Основные препятствия выбора формы собственности в том, что государство отказывается признать свои обязательства по проведению капитального ремонта в домах, — указывает директор направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев.

Там, где нет проблем с деньгами на капремонт, и формы управления жильцы определяют быстрее. Например, в Тюмени в 2006 году на капитальный ремонт многоквартирных домов, где выбран способ управления, из городского и областного бюджетов направлено 467 млн рублей.

В 2007 году на эти цели отчислят 727 млн рублей, и число определившихся с выбором выросло уже с 27 до 49%.

Казалось бы, ну вот теперь регионы получат миллиарды, смогут провести капремонты и жильцы наконец-то перестанут бояться аббревиатур ТСЖ И УК. Однако если бы все было так просто, мы жили бы не в России.

Мелкий жемчуг в жидком супе

Чтобы полностью решить проблему с капремонтом в масштабе страны, деньги требуются гораздо большие, чем 240 миллиардов, заложенные на пять лет. «По нашим оценкам, нужно порядка 1,5 — 2 трлн рублей», — отмечает заместитель министр регионального развития РФ Юрий Тертышов. И указывает на степень участия Фонда: «Предоставляется возможность обеспечить за счет его средств порядка 30% от тех средств, которые нужны». Но треть от 1,5 млрд рублей — это 500 миллиардов. А из Фонда на капремонт пойдет только 150 млрд рублей.

Остальную сумму придется найти в бюджетах муниципалитетов и в карманах граждан. Деньги из Фонда выделяются на принципах софинансирования. Это означает, что на ремонт должны будут сброситься все. Цепочка выделения средств выглядит так: муниципалитет оценивает, сколько стоит ремонт домов, которые он хотел бы провести. Через субъект федерации половину этой суммы он просит у Фонда. Субъект собирает заявки с муниципалитетов. Делит получившуюся сумму на два (мол, от нас — половина, от вас — половина) и отправляет заявку в Фонд. Где ее рассматривают, анализируют, а затем также по цепочке спускают обратно деньги.

В логичной вроде схеме есть изъяны: перед тем как просить деньги у федерации, региону необходимо иметь утвержденную программу капремонта с перечнем домов и предусмотренным в бюджете финансированием. В бюджетах дотационных субъектов федерации и муниципалитетов нет ни денег, ни программ. Значит, именно эти регионы, где наиболее сильно изношен жилфонд, на деньги Фонда претендовать не смогут.

Однако самое большое препятствие для выделения денег — та часть софинансирования, которая пойдет от жильцов. По закону о Фонде, собственники жилья в многоквартирных домах должны будут вскладчину заплатить 5% от сметной стоимости ремонта. «Именно наличие этих 5% будет определять, станет ли муниципалитет вообще рассматривать заявку от дома, чтобы передать ее по цепочке вверх», — отметил в минувшую среду в Екатеринбурге вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, член Экспертного совета Комиссии Совета Федерации ФС РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Владимир Герасименко.

Посчитаем: капремонт 8-квартирного дома постройки 1948 года стоит 24 млн рублей. Жильцам надо собрать 1 млн 200 тыс. рублей. То есть по 150 тысяч с квартиры. Аккурат 50 месячных пенсий с каждого старика. Результат: в домах, нуждающихся в капремонте, 40 — 70% населения не сможет наскрести таких денег.

Вряд ли создатели законов не понимали, что далеко не все население страны способно выложить такие суммы. Цель-то преследовалась благая: пробудить в жильцах ответственность за свой дом, продемонстрировать, что государство готово помогать, но не спонсировать. И главное — разработчики закона были уверены, что инвестирование собственных средств заставит население пристальнее следить за расходованием средств… Но вы сами знаете, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями: в ЖКХ давно создана простая и эффективная схема коррупции, в которой уследить за расходованием средств невозможно.

Пилите, Шура!

Сейчас население предпочитает не создавать ТСЖ, а отдавать дома в распоряжение УК: из жильцов, уже определившихся с формой собственности, ТСЖ выбрали примерно 4 — 5%, а заключили непосредственные договоры с УК — порядка 25%. Очень сомнительно, что само создание Фонда заставит людей быстрее организовывать ТСЖ, скидываться на ремонты в надежде на федеральные деньги. А если собственники квартир не выберут себе до 1 января 2008 года форму управления жильем, то администрация проведет конкурс, где в качестве лотов будут выставлены не определившиеся дома. Такая компания сможет убедить жильцов, что дому нужен капитальный ремонт: мол, давайте скинемся, а остальное государство даст!

Сейчас весь жилой фонд обслуживают управляющие компании трех типов. Есть образованные застройщиками для обслуживания только что построенных домов. Есть компании, которые созданы на деньги инвесторов-энтузиастов — это небольшие независимые УК, которые хотят закрепиться на рынке любой ценой, продемонстрировать качество работы. Вот этих неаффилированных с чиновниками игроков во властных структурах и боятся больше всего. Жителей постоянно убеждают, что они недобросовестные хищники, которые могут убежать, собрав деньги жильцов. Их проверяют, контролируют, настраивают против них людей с одной лишь целью — выдавить с рынка до мая-2008. Администрация расчищает рынок для «своих» УК (это третий тип) — акционированных ЖЭКов. И пусть за многие годы ЖЭКи привыкли вести бизнес неэффективно и затратно, зато основной акционер тут — муниципалитет, а у руля — лояльные менеджеры. Но это «издержки», когда цель высока — жилой фонд и государственные деньги не должны попасть к непроверенным людям.

Истина проста: большинство «фондовских» денег будет пущено через лояльные администрации нерыночные и непрозрачные структуры. Схема «пилежа» средств действует уже сейчас. Если говорить о капитальном ремонте, то подряды на ремонты домов эти УК привыкли отдавать строительным компаниям, аффилированным с администрациями муниципалитетов (см. схему на с. 11).

«Проблема усугубляется тем, что финансирование капитальных ремонтов пойдет не напрямую из бюджета, а посредством создаваемого Фонда. По оценкам международных кредитных организаций, это снижает эффективность распределения финансовых потоков и не пресекает коррумпированности при расходовании средств», — уверен президент компании «Пенетрон-Россия» (производство материалов для строительства и ЖКХ) Игорь Черноголов.

Таким образом, вряд ли средства Фонда поддержки ЖКХ дойдут до особо нуждающихся регионов. Но если все же попадут в какой-нибудь регион, то расходоваться будут неэффективно. Тогда зачем нужен Фонд? Версия первая — он заставит людей создать ТСЖ хотя бы на бумаге. Версия вторая — власть наконец-то нашла, как потратить деньги перед выборами. И то, и другое не имеет никакого отношения к содействию реформе ЖКХ.

Дополнительные материалы:

Шаг вперед и два назад: реформа ЖКХ в цифрах и фактах

• До 1990 года дотации государства составляли более 75% всех средств, за счет которых жила коммуналка. Величина платежей — 13 копеек за метр полезной общей площади — не менялась с 1928 года.

• 1992-й. В ЖКХ начинаются масштабные преобразования, объявлено о реформе. Ее смысл — создание ТСЖ, привлечение частника в отрасль и постепенный уход из нее государства. Самое главное: отрасль должна научиться производить качественный продукт по доступной цене. Специалисты рассчитывали, что с 1992 года в стране начнется экономический рост и доходы людей резко увеличатся. Прогноз не оправдался. В период нестабильности тарифы на социально значимую отрасль власть сдерживала искусственно.

• Середина 90-х — пик преобразований. Государственное финансирование ЖКХ сократилось примерно на треть. Рост стоимости ресурсов обгоняет рост стоимости услуг ЖКХ. Предприятия отрасли не в силах рассчитаться, накапливая долги. Череда массовых банкротств: на месте старого предприятия с долгами создается новое без долгов, затем все начинается сначала. Увеличение доли платежей населения от экономически обоснованного тарифа вызывает недовольство реформой: сил создавать адекватный цене продукт у отрасли нет. Государство продолжает сдерживать тарифы на коммунальные услуги, однако вводит институт субсидирования не отрасли, а отдельных граждан.

• 2000-е. Стало ясно: государство не может финансировать отрасль. Доля платежей населения им неуклонно растет, однако этого недостаточно, чтобы отрасль функционировала стабильно: тариф по-прежнему занижается искусственными методами. ЖКХ разрушается, инвестиции не идут. Государство решает, что отрасль может спасти только частник. В 2002 году создается первая частная компания: ОАО «Российские коммунальные системы». Но законы, защищающие инвестиции, отсутствуют.

• 2004 — 2005 годы. Принят комплекс важнейших законов, упорядочивших систему частных инвестиций в государственный сектор. Так, закон о концессиях закрепил право частных операторов на аренду инфраструктурных объектов, находящихся в собственности муниципалитетов. В части, касающейся обслуживания жилого фонда, системообразующим документом стал Жилищный кодекс. Он прописал уход власти из сектора и определил новые формы управления жильем, легализовал работу нового игрока рынка — управляющих компаний.

• 2007-й. Предельные сроки, когда граждане должны определиться со способом выбора формы управления жильем, переносятся уже трижды. Граждане не хотят объединяться в ТСЖ, особенно в старых домах. Они резонно полагают, что затраты по управлению жильем переложат на них…

За прошедшие годы реформ удалось добиться только трех значимых результатов:

• Ведомственный жилой фонд и объекты инфраструктуры переданы муниципалитетам. Более 70% квартир в стране находятся в частной собственности.

• Удалось изменить структуру коммунальных платежей: на входе в реформу потребители оплачивали 5 — 10% затрат на производство и доставку услуг ЖКХ, теперь — до 100%.

Кто на ком стоял

До 1 января 2008 года собственники квартир в многоквартирных домах должны выбрать способ управления домом. Жилищный кодекс прописывает три формы.

Непосредственное управление. Каждый собственник обязан сам заключить договор как с поставщиками коммунальных услуг, так и с подрядчиками — на содержание и ремонт жилья. Для решения и крупных, и мелких вопросов (например, покрасить окна в подъезде или починить прохудившуюся крышу) необходимо постановление общего собрания жильцов. На собрании должны присутствовать представители от всех квартир дома, иначе оно считается нелегитимным. Этот способ годится для управления только небольшими домами.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Закон предусматривает два варианта:

— ТСЖ само управляет многоквартирным домом и заключает договоры с поставщиками и подрядчиками в ЖКХ (энергетиками, водоканалом, стройконторами и т.д.). Самостоятельное функционирование ТСЖ сложно: жильцам предстоит оформить права долевой собственности на общее имущество, зарегистрировать ТСЖ в органах власти, упорядочить земельные отношения с собственниками квартир и соседних домов. Создание и нормальное функционирование ТСЖ зависит от активности и финансовой, юридической грамотности жильцов дома.

— ТСЖ нанимает управляющую компанию (УК), чтобы она вела дела от его имени. Эксперты считают этот вариант наилучшим, так как в больших компаниях есть экономический смысл содержать штат обслуживающего персонала (дворники, сантехники и т.п.) и специалистов (юристов, бухгалтеров и пр.).

Наем управляющей компании (УК) без образования ТСЖ. Каждый собственник в многоквартирном доме должен непосредственно заключить договор с УК. В реализации этого способа все зависит от того, какая именно УК работает.

Выбор собственниками форм управления идет крайне медленно. В стране порядка 76% приватизированных квартир, при этом в апреле прошлого года с выбором определились 10% собственников, в апреле 2007 года — 20%.