Недвижимый ресурс

За последние пару лет на рынке промышленной недвижимости Екатеринбурга (как, впрочем, и других городов-миллионников России) произошли значительные изменения. С 2003 года спрос устойчиво рос. Цены тоже демонстрируют положительную динамику: 15 — 20% ежегодно. Причины две. Во-первых, подъем малого и среднего производственного бизнеса (в том числе при участии иностранного капитала) и нехватка площадей для него. Во-вторых, повышение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом.

Увеличение предложения, по мнению директора ЗАО «Промышленная недвижимость» Ирины Ихсановой, это реакция не только на спрос, но в немалой степени — на угрозу многократного подъема налогов на землю и недвижимость (см. «Бремя собственности», «Э-У» 13 от 04.04.05). Владельцы производственных объектов активно избавляются от излишков. Риэлторы констатируют рост количества сделок, банкиры — резко возросший спрос на финансовый лизинг объектов недвижимости (см. «Банкиры о лизинге промышленной недвижимости»). Если еще года два назад рынка промнедвижимости как такового не было, то сейчас он стремительно формируется, а через полтора-два года примет более или менее окончательный вид.

Завсклад, товаровед

Наряду с количественными изменениями происходят качественные. Лучше других развивается сектор складской недвижимости: это обусловлено стабильным ростом торговли. По оценке начальника коммерческого отдела ООО «Малышева, 73» (Екатеринбург) Виктории Халиной, на одну заявку на производственное помещение в агентства недвижимости поступает примерно двадцать на складские.

Не так давно предложение на рынке складов было сплошь вторичным. Сегодня появился вполне заметный первичный сегмент: по оценке риэлторов, он достиг 20%. Так, Центр недвижимости «МАН», рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости этого риэлторского союза Анатолий Лебедев, с помощью партнера-застройщика осваивает земельный участок в Екатеринбурге в районе завода ЖБИ недалеко от местной ТЭЦ. Там предполагается создать логистический центр — комплекс современных складских помещений и терминалов. «В 2003 — 2004 годах подобных предложений на рынке в принципе не было, — говорит Анатолий Лебедев. — Главное преимущество конкретно этого участка — близость к ТЭЦ, это гарантирует возможность проведения необходимых коммуникаций, тепла и газа. Кроме того, участок удачно расположен по отношению к транспортным развязкам. Одним словом, там можно создать объект, где будет все необходимое для нормальной транспортировки, хранения, упаковки товара».

Второй фактор, порождающий дисбаланс спроса и предложения, — местоположение объектов. Наибольшим спросом пользуются промзоны районов Уралмаш, Эльмаш и Химмаш, а также помещения в завокзальном районе (из-за близости к железной дороге). Востребованы предложения в городах-сателлитах, но не далее 30 км от Екатеринбурга: транспортные расходы на большее расстояние не окупаются. Однако при стабильно растущем спросе таких промышленных объектов все меньше: «В прайсах агентств недвижимости предложений много, но львиная их доля — в области. Они могут быть дешевы, но никому не нужны. Наша практика показывает: продать объект в ста километрах от Екатеринбурга невозможно», — утверждает Анатолий Лебедев.

Ценообразование промышленных объектов из-за их индивидуальности достаточно хаотично. Рынок только формируется, поэтому метод сравнения продаж, который используется, к примеру, для оценки жилья, здесь работает слабо. Диапазон предложения велик — от 130 до 250 долларов за кв. м, и ни собственники, ни риэлторы зачастую не могут внятно обосновать цену.

Игроки отмечают и слабую информационную насыщенность рынка. Это видно хотя бы на примере печатных СМИ. Газеты объявлений «Быстрый курьер», «Есть вариант», «Недвижимость» ориентированы в основном на рынки жилья, офисов и торговых площадей. Промышленным объектам в них уделяется ничтожное внимание. Даже у Уральской палаты недвижимости, которая, как считается, обладает наиболее солидной информационной базой по жилью и офисам, единой картины по рынку производственных объектов нет.

Рецепты известны

Главные проблемы рынка промышленной недвижимости носят правовой характер. Исторически сложилось так, что значительная часть объектов не оформлена должным образом (см. интервью с Татьяной Басмановой), из-за этого не вовлечена в рыночный оборот. Оформить их либо хлопотно и дорого, либо вовсе невозможно. По тем же причинам другая часть объектов продается по полулегальным теневым схемам (отсюда, кстати, недостаток информации о сделках у профессиональных участников рынка и, как следствие, трудности с объективной оценкой).

Вопрос, возможно, помогла бы снять «амнистия» неоформленных объектов, подобная той, что проводилась в некоторых регионах УрФО для незаконно возведенных жилых и офисных зданий. Достаточно установить заявительный порядок узаконивания с отсрочкой штрафных санкций или хотя бы щадящие нормы госприемки.

Второй комплекс проблем связан с землей. Многие игроки сходятся во мнении, что покупка вторичного объекта с последующей реконструкцией обходится в сумму, соизмеримую со стоимостью нового строительства. Но многие предприятия часто делают выбор в пользу «вторички», поскольку не могут тратить год-два на согласование и получение землеотвода. Очевидно: рост первичного сегмента за счет устранения волокиты в оформлении земельных отношений и снижения цен на землю в ареале крупных промышленных центров позволил бы справиться с дефицитом площадей и поднять качество производственных объектов.

Здесь необходимо сделать две вещи. Первое: ввести открытые земельные аукционы. На бумаге решение уже есть: согласно «жилищному пакету» законов, старт намечен на октябрь. Но не все так просто. Во-первых, местные власти в большинстве регионов не готовы, и процесс грозит затянуться еще на год-два. Во-вторых, сама идея проведения аукционов представляется участникам рынка неоднозначной. Главный вопрос: насколько они будут прозрачны и честны? Предприниматели волнуются не зря: нормативно-правовая база для подготовки и проведения аукционов не прописана ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Кроме того, участники рынка опасаются, что аукционы окончательно развяжут руки земельным спекулянтам.

Третий ключевой вопрос для рынка любой недвижимости, а промышленной в особенности, — согласования. Процедура получения необходимых согласований для начала строительства и сдачи объектов в эксплуатацию слишком длительна и запутана. Если в жилищном секторе инвесторы недовольны волокитой, но ради высокой маржи все-таки берутся за строительство, то от промнедвижимости многие отступаются. Пресловутый принцип «одного окна» здесь нужен как ни в каком другом секторе строительства.

В подготовке материала принимал участие Сергей Суворов

Дополнительные материалы:

Банкиры о лизинге промышленной недвижимости

Лизинг производственных объектов будет активно развиваться в ответ на возрастающий спрос, прогнозирует директор департамента по работе с корпоративными клиентами Уральского банка реконструкции и развития Алексей Икряников

— Алексей Викторович, в чем выгода от использования лизинга?

— Лизинг позволяет получить в пользование производственные площади, не обременяя предприятие кредитами и не отвлекая значительные оборотные средства. Заключив лизинговую сделку, предприятие затем может взять еще и кредит. В ряде случаев, например при отсутствии необходимого объема обеспечения для получения кредита, лизинг недвижимости остается единственной возможностью для расширения производства.

— Насколько он востребован?

— Несмотря на практически полное отсутствие предложения на рынке банковских услуг, количество обращений клиентов с просьбой о предоставлении лизинга только за первую половину этого года вдвое превысило число обращений за прошлый год. И эта тенденция скорее всего сохранится. Мы надеемся, спрос вскоре приведет к становлению рынка этих услуг в Екатеринбурге.

— Что препятствует более активному развитию лизинга промышленной недвижимости?

— Для банков представляет интерес только финансовый лизинг объектов недвижимости, то есть лизинг с выкупом объекта лизингополучателем по окончании срока договора. Особенностью лизинга недвижимости является обязательность государственной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга. Регистрация, с одной стороны, гарантирует права лизингополучателя на выкуп объекта недвижимости по остаточной стоимости по окончании срока лизинга. С другой — позволяет снизить налогооблагаемую базу предприятия за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость. Но отсутствует четкое законодательное определение порядка государственной регистрации договоров финансового лизинга объектов недвижимости. Поэтому сегодня в Екатеринбурге вместо собственно лизинговой схемы проходят в основном сделки по аренде объектов промышленной недвижимости с правом выкупа по окончании срока аренды. Недостаток такой схемы — невозможность при развитии производства воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при лизинге.

При проведении лизинговой сделки важно не только правильно выбрать банк, но и пристально присмотреться к продавцу, советует начальник отдела лизинга ОАО «Уралвнешторгбанк» Павел Филимонов

— Павел Валентинович, в чем преимущества лизинговых сделок по сравнению с другими формами приобретения недвижимости?

— Главный плюс по сравнению с арендой в том, что по окончании срока лизинга недвижимость переходит в собственность предприятия. Есть преимущества и перед покупкой: применяя лизинговую схему, предприятие может не отвлекать единовременно из оборота крупную сумму. Выплата лизинговых платежей осуществляется частями. Установленный график позволяет заранее планировать и рационально использовать денежные ресурсы. Лизинг имеет ряд преимуществ и перед кредитом: можно использовать ускоренную амортизацию, лизинговые платежи относятся на себестоимость и позволяют оптимизировать налогообложение.

— Развитие лизинговых услуг способно подтолкнуть развитие рынка промышленной недвижимости?

— Лизинг — это финансовый инструмент, позволяющий увеличить количество потенциальных покупателей на рынке промышленной недвижимости. Как известно, рост платежеспособного спроса всегда приводит к росту предложения. Так что увеличение объемов лизинговых сделок, безусловно, будет способствовать развитию рынка промышленной недвижимости. Однако следует учитывать относительно небольшое количество соответствующего спросу предложения. Дефицит качественных объектов сдерживает развитие рынка.

— Что вы посоветуете потенциальным потребителям?

— Важный шаг — правильный выбор финансовых и банковских инструментов в зависимости от сделки. Чтобы ощутить эффективность лизинговых сделок в сравнении с кредитом, необходимо произвести сравнительные расчеты, а здесь понадобится квалифицированная помощь специалиста. При лизинговых сделках важно не только грамотно выбрать банк, с которым вы будете работать. Всегда нужно смотреть на своего партнера, продавца. В нашей практике часто встречаются попытки продать юридически проблемную недвижимость. Бывает и так, что продавцы хотят провести сделку наличными, но при лизинге это просто невозможно. Покупатели же зачастую переоценивают свои финансовые возможности, взваливают на себя непосильную ношу. Чтобы принять правильное решение, лучше всего обратиться к специалистам.