Цены на коммерческую недвижимость в крупнейших уральских городах растут неравномерно

Цены на коммерческую недвижимость в крупнейших уральских городах растут неравномерно, но в целом быстрее официальной инфляции (по данным Росстата, 5,5%).

Динамика. В начале года эксперты предсказывали рост цен и арендных ставок по коммерческой недвижимости по итогам 2008 года в диапазоне 10 — 15%. По данным на начало мая, средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости в крупнейших городах Урало-Западносибирского региона (Екатеринбурге, Челябинске, Уфе, Перми, Тюмени) составила 95,3 тыс. рублей (прирост к февралю 2008 года — 16,4%), на рынке офисной и складской недвижимости — 76,1 (плюс 6,4%) и 24,7 тыс. рублей (10,7%) за кв. метр соответственно. Средняя цена аренды торговой недвижимости в уральских городах — 1,16 тыс. рублей за кв. метр (снижение к февралю 2008 года — 1%), офисных и складских помещений — 823 (прирост 6,1%) и 226 рублей (прирост 12,5%) за кв. метр соответственно.

На общем фоне выделяются статистические отклонения. Так, в Перми падение цен предложения наблюдается по всем позициям: средняя стоимость торговой недвижимости с начала года уменьшилась на 1%, офисной и складской — на 21%. Тенденцию объясняет руководитель экспертно-аналитической группы Пермского аналитического центра (Пермь) Ирина Трубинова: «Снижение цен на рынке складской и торговой недвижимости обусловлено исключительно изменением структуры предложения. Средняя цена на торговую недвижимость снизилась в результате увеличения доли недорогих объектов, удаленных от центра».

Также выделяются Уфа и Екатеринбург: в некоторых сегментах коммерческой недвижимости прирост цен предложения в этих городах составил 28% (офисные помещения в Уфе), 13,5% (торговые площади Екатеринбурга). Ситуацию в Екатеринбурге комментирует начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Метрополия» Иван Бойко: «Рост цен явился следствием уменьшения в структуре предложения доли недорогих торговых объектов, которые пользуются большим спросом в городе».

Условия ведения бизнеса. Индекс выкупа, рассчитанный как соотношение цен и годовых арендных ставок на коммерческую недвижимость, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения. В Тюмени, Екатеринбурге и Челябинске выгодно покупать торговую недвижимость: индексы выкупа чуть превышают 6 лет; в Челябинске — склады (3,2 года), в Перми — офисные площади (6,5 года).

Качественных объектов коммерческой недвижимости класса А и В в большинстве уральских городов по-прежнему не хватает. В среднем доля офисных и складских помещений этой категории в общей структуре предложения не превышает 35% (исключение составляют офисы в Челябинске — их около 65%, и склады в Уфе — 40%). Наиболее остра проблема в Тюмени: офисных площадей класса А нет, а доля класса B в общей структуре предложения не более 4%.

Торговая недвижимость, выставленная на продажу в крупнейших уральских городах, в основном располагается во встроенных помещениях жилых домов: в среднем по уральским городам на их долю приходится около 40% в общей структуре предложения. Доля в торговых, торгово-офисных и торгово-развлекательных центрах — 28%.

Подготовил Павел Зубакин, Аналитический центр «Эксперт-Урал»