Поселок Государственный

На последнем «коттедж-туре» из числа регулярно проводящихся в Екатеринбурге мне удалось по душам поговорить с директором застройщика одного из организованных поселков. Рефреном в его речи звучало: «На рынке все не так, как хотелось бы», хотя только что в официальной части он говорил, как все хорошо.

Рынок загородной недвижимости, очевидно, переживает нелегкие времена. Спрос на нее не сформирован, стимулом к переезду может быть только низкая цена. Но сформировать ее самостоятельно девелоперам не удастся.

Изображая улитку

В 2011 году объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на Урале приросли на 5,8% по отношению к 2010-му
(в статистике мы не учитываем итоги Ямала, потому что объем ввода жилья в этом регионе незначителен).

Лидер по вводу неизменный - Башкирия (1,55 млн кв. метров), вдвое обогнавшая ближайшего конкурента Свердловскую область (705 тыс. кв. метров). На первом месте республика и по доле ИЖС в общем объеме ввода жилья - 73%. Второй эшелон - Оренбургская и Курганская области, а также Удмуртия (от 58 до 63%). Наибольший интерес представляет для нас третий эшелон (Свердловская, Тюменская, Челябинская области и Пермский край): по объему ввода они занимают ведущие места, а по доле ИЖС - аутсайдеры. Наибольшую динамику по вводу продемонстрировали Оренбургская и Тюменская области: плюс 39,4% и 16,2% к 2010 году соответственно.

Однако все это - слабое утешение. Пиковым для рынка ИЖС был 2009 год (сегмент отличается повышенной инертностью) - почти 5,4 млн кв. метров. Это на 18,4% больше, чем в 2011-м. В плюсе к 2009-му только Тюменская и Оренбургская области, в самой глубокой яме - Челябинская область (минус 48%).

Итоги первого квартала 2012-го тоже можно назвать сдержанно оптимистичными. Показатели аналогичного периода 2010-го в большинстве территорий преодолены, но по сравнению с началом 2009-го прибавила только Башкирия и еле заметно Тюменская область.

Таким образом, констатируем: рынок ИЖС по-прежнему переживает стагнацию. На наш взгляд, эти цифры можно экстраполировать на рынок всего загородного жилья. Коррекция в целом по региону будет минимальной, а по некоторым территориям нулевой.

Этот вывод подтверждают и эксперты. Главный специалист службы маркетинга и стратегического развития компании «Партнер-Инвест» (Тюмень) Валентина Трошина: «У нас практически не строят организованные коттеджные поселки. Большинство предложений - земельные участки без подряда. "Бум" загородного строительства Тюмень переживала в 2006 - 2008 годах. После кризиса интерес к этому сегменту пропал».

Аналогичная ситуация в Перми. Ведущий специалист аналитического отдела ОАО «Камская долина» Наталья Лагунова:

- В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства можно охарактеризовать как неразвитый и несформированный. Во многом это связано с «непрозрачностью» земельного рынка и объясняется непродолжительной историей его возникновения. Самый молодой сегмент - организованная застройка. Строительство первых поселков началось в 2003 - 2005 годах, пик пришелся на 2006 - начало 2008 года.

В связи с кризисом 2009 года рынок «свернулся». Общее число поселков, представленных на пермском рынке, сократилось на 33%.
В течение 2009 года было «заморожено» порядка 30% строящихся поселков. Не получили дальнейшей реализации в течение 2009 года почти 85% проектов, планировавшихся к застройке. Сейчас пермский рынок находится в стадии стабилизации и восстановления. Количественно он достиг докризисного уровня, качественно - нет. В структуре предложения крайне мало планируемых проектов: всего 8% против в 30% в 2008 году. Кроме того, 56% поселков предусматривают распродажу земельных участков. Рост числа предложений по факту происходит за счет увеличения количества земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных поселков. На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов, находящихся на завершающей стадии реализации, с обустроенной инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций.

Не остался в стороне и Екатеринбург. По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, количество выставленных на продажу земельных участков без подряда увеличилось в 2011 году в два раза до 3,4 тысячи.

На ступеньку ниже

Причина несформированности и низкого качества предложения - конечно, небольшой спрос. Он и до кризиса был не слишком велик (отталкивали стоимость жизни в коттеджах, дорогая земля и коммуникации), после 2009 года его уровень резко снизился и сместился в большинстве своем в эконом-сегмент. Коммерческий директор ЗАО ПКФ «Палникс» (Екатеринбург) Раиса Садыкова отмечает, что даже топ-менеджеры и владельцы бизнесов стремятся продать большие дома с крупными земельными участками и выбрать недвижимость поскромнее.

Сегодня наибольший спрос сформирован на дома 150 - 200 кв. метров и как раз на земельные участки без подряда. Их стоимость очень привлекательна: от 9 до 40 тыс. рублей за сотку в зависимости от инфраструктуры, местоположения и категории (самые дешевые - земли сельхозназначения). Для сравнения - стоимость земли с инженерными коммуникациями начинается от 60 тыс. рублей.

Еще одна примета времени - расширение площади застройки. Если до кризиса спросом в основном пользовались поселки в радиусе 30 км от города, теперь планка выросла до 50 - 100 км. Например, в Прикамье постепенно начинают застраиваться территории, расположенные на расстоянии до 100 км от Перми: Краснокамский, Чусовской, Ильинский, Оханский, Нытвенский районы. Аналогичная тенденция и в Екатеринбурге.

Из-за отсутствия спроса на рынке пока не могут прижиться высокие технологии. Эксперты в один голос заявляют: покупатели об энергоэффективности практически не задумываются (подобные решения единичны), новые материалы проигрывают в конкурентной борьбе традиционным кирпичу, газоблоку и дереву. При этом использование инновационных решений заложено в концепциях развития рынка малоэтажного жилья всех территорий.

Слабое развитие получило направление мультиформатных поселков (объединение на одной территории малоэтажных многоквартирных домов, коттеджей, таунхаусов и т.д.). В общей массе они не превышают 10%. Валентина Трошина:

- В Тюменской области был один такой проект - «Московский дворик»: много­этажные дома, таунхаусы и коттеджи. Не самый удачный. На относительно небольшом участке девелопер постарался уместить несколько форматов жилья. Грубо говоря, с балкона многоэтажки видно, что делается во дворе коттеджа. Преимущества мультиформатного поселка очевидны, скорее, для инвестора, чем для будущего жителя. Это своего рода диверсификация рисков или способ поэкспериментировать на одной площадке. На мой взгляд, перспективным направление может быть только на больших территориях. Все-таки разные форматы - это разные целевые аудитории по социальному статусу, и они предпочитают жить «среди своих».

Государственный локомотив

Можно было бы сказать, что рынок загородной недвижимости так и не смог справиться с застарелыми проблемами (дорогая земля и коммуникации, низкий спрос, непрозрачные услуги и т.д.), если бы не одно но. Как минимум в трех регионах Урала реализованы проекты с применением механизма государственно-частного партнерства (ГЧП), который фактически смог устранить все негативные моменты.

ГЧП в загородной недвижимости родилось, скорее, по политическим мотивам, нежели по экономическим (иначе оно появилось бы значительно раньше). Владимир Путин после кризиса при любом удобном случае говорил, что в России к 2015 году доля малоэтажки в общем объеме жилищного строительства должна составить более 60%. Упор надо делать на экономкласс, стоимость метра не должна превышать 30 тыс. рублей. Также в приоритете должно быть применение передовых энергосберегающих и экологичных технологий строительства.

Благодаря предвыборным циклам, на слова Путина откликнулась «Единая Россия». В результате оформился партийный проект «Свой дом», в рамках которого застройщики получали софинансирование при строительстве инфраструктуры, субсидии по кредитам и облегченный механизм согласования, всестороннюю поддержку в обмен на низкую цену за кв. метр.

Наибольших успехов проект достиг в Оренбуржье и Башкирии. В первом регионе с помощью ГЧП строится образцово-показательный поселок «Экодолье» (382 га, 500 тыс. кв. метров жилья, 15 тыс. жителей), во втором уже возведено сразу несколько (в 2010 году стоимость кв. метра там составляла 14 тыс. рублей).

Из субъектов третьего эшелона ГЧП внедряется только в Свердловской области. За развитие малоэтажного загородного жилья там взялась Корпорация развития Среднего Урала (КРСУ). Со стороны властей помощь та же - финансирование инфраструктуры, согласования, дешевая земля (КРСУ выиграла конкурс на несколько больших участков) и т.д. Пилотный проект - «Истокский», в рамках которого должно быть возведено около 800 тыс. кв. метров мультиформатной малоэтажки (из них треть построит «дочка» КРСУ).

Строительство 15 тыс. кв. метров уже закончено, конечная цена - 35 - 37 тыс. рублей за кв. метр. Не так давно директор «Центра малоэтажного строительства» («дочка» КРСУ) Евгений Ватрушкин заявлял, что без господдержки себестоимость возведения жилья на этом участке составила бы 47 тыс. рублей.

«Бомбой» имеет шансы стать малоэтажный проект Фонда содействия развитию жилищного строительства под названием «Челябинск». Он должен быть реализован на шести земельных участках общей площадью 282,77 га. Планируемый объем строительства - 747 тыс. квадратных метров (75% -экономкласс). Инвестиции Фонда в инфраструктуру - 600 млн рублей.

На наш взгляд, будущее рынка загородной недвижимости лежит исключительно в плоскости использования механизма ГЧП (доля самостоятельных инвесторов в среднесрочной перспективе, скорее всего, станет минимальной).

Правда, на волне стремления власти догнать Европу смогут выехать лишь крупные инвесторы. Во-первых, государство интересуют только проекты комплексного освоения территорий (несколько сотен тысяч кв. метров жилья). Во-вторых, необходимо вписываться в жесткие рамки по себестоимости, что мелким компаниям не под силу.

Вероятнее всего, загородное жилье эконом­класса в уральских городах будет представлять собой таухаусы и трехэтажные дома. Причина проста - более приемлемая экономика. Необходимость строительства инфраструктуры удорожает кв. метр в коттедже на 50%.

Наиболее актуален этот прогноз, по всей видимости, для субъектов третьего эшелона. Напомним, это Свердловская, Челябинская, Тюменская области, Пермский край. Доля ИЖС в них сегодня - 30 - 39%.

Сугубо частные проекты, скорее всего, сосредоточатся в бизнес- и элитном сегментах, где не нужно тщательно следить за ценой объектов.