Закон сохранения преград

После первомайских праздников случилось эпохальное для российской стройки событие - правительство установило исчерпывающий перечень административных процедур при получении разрешений на строительство. Всего их 134. Они охватывают все этапы реализации проекта - от получения земли до регистрации прав на возведенный объект. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, число согласований сократилось почти вдвое. «134 - это верхний уровень, - заявил Медведев. - Для строительства многоквартирных домов потребуется пройти не более 65 процедур, частного дома - 25».

До последнего времени точного списка бумажек, которые могли требовать от девелоперов чиновники, не существовало. По разным подсчетам, их было 220 - 250. Всемирный банк (составляет рейтинг Doing Business) пару лет назад подсчитал, что на их предоставление уходило в среднем 580 дней. За это время можно возвести 25-этажную «свечку».

Мотивация правительства понятна. В 2012 году одним из майских указов президент в очередной раз призвал обеспечить граждан доступным жильем. Запутанные взаимоотношения власти и застройщика, основанные на личных связях и взятках, этому явно не способствовали.

Еще один момент - стремление России забраться повыше во всемирном рейтинге Doing Business. Административные барьеры в стройке - один из десяти параметров, по которым международные аналитики оценивают страны. По этому показателю Россия занимает 178 место из 189 (по совокупности мы 92-е), соседствуя с Танзанией, Сьерра-Леоне и Ливаном (справедливости ради заметим, что, например, в Аргентине и Китае еще хуже - они на 181 и 185 месте соответственно).

На новые правила чиновники перейдут в течение полугода. Процедуры должны быть четко описаны (эта инициатива ограничивает ведомства в нормотворчестве). В дальнейшем максимальное число согласований планируется уменьшить еще на 40.

Для жилой стройки - это исключительно позитивная новость.

- Вряд ли можно ожидать, что на строительном рынке немедленно произойдет бум, - комментирует основатель строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков. - Тем более что на подготовку к использованию реестра отводится полгода. Но действующим игрокам на рынке строительства однозначно будет гораздо легче запускать проекты.

Работы нет

Устранение барьеров уральской стройке сейчас явно не помешает: конъюнктуру начала 2014-го позитивной не назовешь. Разложим статистику по полкам. Ввод жилья в первом квартале в макрорегионе увеличился на 57% по отношению к аналогичному периоду 2013-го. Самыми динамичными оказались Курганская область (прирост в 4,6 раза), Тюменская и Оренбургская области (в 2,1 и 2,5 раза соответственно). Обратим внимание на показатели наиболее крупных рынков на Урале - Свердловской и Челябинской областей: в первой объем ввода прирос в два раза, а во второй - всего на 0,7%. Падение объемов ввода показал только Ямал

Отметим также, что цифры докризисного 2008-го уральская стройка превысила почти на 30%. Впереди остальных Удмуртия и Курганская область с результатом 72,6% и 63,4% соответственно.

Посмотрим на еще один относительный показатель - ввод жилья на душу населения. Как всегда, он велик в Тюменской области (0,26 кв. метра на человека за первый квартал 2014-го) и мал в Югре, Свердловской и Челябинской областях, Пермском крае (от 0,63 до 0,73 кв. метров на жителя).

Углубимся в сегменты. В секторе многоквартирного жилья почти все территории в первом квартале 2014-го улучшили прошлогодние результаты. С улыбкой взираем на достижения Курганской области, опередившей самое себя в 54,5 раза (38,1 тыс. кв. метров против 0,7 тысячи). Больше впечатляют Свердловская и Тюменская: первая увеличила ввод в сегменте в 3,3 раза, вторая - в 4,3 раза. Упала только Челябинская область, но больно - на 42% (89,3 тыс. кв. метров против 152 тысяч).

В секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) первый квартал 2014-го оказался удачнее аналогичного периода 2013-го на 57,3%, а 2008-го - на 23,5%. В лидерах по динамике - снова Курганщина (прирост в 2,7 раза). Второй эшелон - Пермский край и Оренбургская область (2,3 раза).

- Первый квартал интересен с точки зрения не столько изменений объемных показателей рынка, сколько трансформации качественных характеристик, - обращает внимание директор аналитического центра «КД-консалтинг» (Пермь) Эльвира Епишина. - Типология жилья стала значительно более разнообразной. Это и высотное строительство, и комплексы до четырех этажей в Нижней Курье. Рынок становится и более дифференцирован с точки зрения классности предлагаемой к приобретению недвижимости - от компактных квартир-студий в 20 кв. метров до «клубных» домов с большими площадями.

С позитивом закончили. При всей зрелищности приведенные показатели, на наш взгляд, не отражают реального состояния стройкомплекса в регионе. Во-первых, жилье, вводимое в начале текущего года, - это дома, построенные, но по каким-то причинам не сданные в конце предыдущего. Задерживающие факторы могут быть как объективными (устранение недочетов), так и субъективными. Например, чиновники Мингосимущеста Свердловской области, к которому в 2013-м отошло право распоряжаться неразграниченными землями Екатеринбурга, утверждали, что местные девелоперы назло региональным властям не вводили уже готовое жилье. В итоге план 2013-го был завален, зато в начале 2014-го мы видим небывалый прирост.

Во-вторых, в некоторых регионах явно видны игры со статистикой. Яркий пример - Пермский край, где в первом квартале 2014-го сдано 115,8 тыс. кв. метров индивидуального жилья, а год назад - чуть больше 50 тысяч. Есть подозрение (подтверждаемое аналитиками «Камской долины»), что в регионе вовлекли в оборот построенные ранее, но не зарегистрированные дачи и загородные дома.

Сейчас самый лучший показатель - индекс физического объема строительных работ. А он не радует: по итогам первого квартала 2014-го в небольшом плюсе относительно аналогичного периода 2013-го лишь три территории - Свердловская, Курганская и Оренбургская области. В самом глубоком минусе - «передовой» Пермский край (падение на 27,3%). Тревожная ситуация складывается в Тюменской области (включая ХМАО и ЯНАО) и Удмуртии: в январе-феврале 2014-го по отношению к январю-февралю 2013-го индекс здесь был равен -3,1% и 1,5% соответственно, а после трех месяцев упал до 13,2% и 9,6% со знаком минус. 

Ждать роста рынка в ближайшей перспективе вряд ли стоит. Виновата негативная макроэкономическая ситуация (чтобы понять, как чувствует себя Россия, см. выкладки руководителя центра макроэкономического анализа Альфа-банка Наталии Орловой в материале «Backup of the USSR», «Э-У» № 18 - 19 от 28.04.2014 ) и слаборазвитая ипотека. Дорогой ипотечный кредит (12 - 13% годовых) - единственный движитель жилого сектора. При этом если долговая нагрузка россиян по отношению к ВВП находится на уровне 12 - 13%, то ипотека не превышает 2% от валового продукта. В Греции (пусть это и не эталон) и Латвии этот показатель равен примерно 35%, в Италии он больше 20%, в Словакии превышает 16%.

- Российской ипотеке максимум 15 лет, а европейской - под сотню, - объясняет директор Свердловского АИЖК Александр Комаров. - На Западе люди привыкли жить с кредитами в течение многих лет. Они видят в ипотеке не кабалу, а механизм решения жилищных проблем. У нас культура несколько иная, мы воспринимаем долгосрочное кредитование как кандалы. Плюс к тому, часть россиян не уверена в завтрашнем дне. Потому мы берем ипотеку в среднем на 15 - 17 лет, а выплачиваем за пять-семь.

АИЖК, конечно, пытается стимулировать кредитный рынок, скоро под программу «Жилье для российской семьи» должен быть введен социальный ипотечный стандарт. Но ставка все равно относительно высока (8,5 - 10,5%), и широким слоям населения она будет недоступна.

Земли нет

Подводя итоги 2013-го, мы много говорили о роли государства в развитии строительного рынка (см., например, «Один плюс один», «Э-У» № 11 от 10.03.2014 ). Зафиксируем: власти медленно, но все-таки двигаются в верном направлении. Теперь посмотрим на другой барьер - земельный.

Основная аукционная активность на Урале сегодня сосредоточена в административных центрах (здесь возводится 50 - 65% жилья). Последнее время среди лотов все чаще фигурируют застроенные территории. Последний случай - апрельские торги в Перми. Местные власти разыграли три участка. Первый площадью 1,36 га в Ленинском районе достался крупнейшему местному застройщику «Камской долине» за начальную цену - 2,027 млн рублей (девелоперу придется расселить жильцов с 2,6 тыс. кв. метров). Два других лота (участки 0,6 га в Ленинском районе и 9 га в Мотовилихинском) ушли компаниям «Строн-М» и «Социальное строительство». Цена первой площадки в ходе аукциона выросла в цене в 16 раз, второй - в 46. В Екатеринбурге подобные торги идут уже два года.

Сказать, что застройщики в восторге, нельзя: расселение жильцов с этих участков зачастую превращается для них в большую проблему. Но девелоперы в последнее время часто жалуются на то, что площадки даже с большими обременениями торгуются в недостаточном объеме (особенно активен в этом плане екатеринбургский бизнес).

Очевидно, что земля в крупных городах - товар дефицитный. Это приводит к двум логичным последствиям. Первое - повышение высотности жилых зданий. Посмотрим на Екатеринбург. Здесь реализуются два наиболее заметных проекта - башня апартаментов «Исеть» (высота - 209 метров, инвестор - УГМК-холдинг) и «Первый Николаевский» (комплекс с двумя 16-этажными башнями, инвестор - Урал­энергостройкомплекс). Есть в столице Среднего Урала и другие примеры: будущий ЖК «Олимпийский» с 36-этажными башнями (примерно 130 метров), 92-мет­ровые дома ЖК «Адмиральский», 140-мет­ровая «Февральская революция» и т.д. Застройщики уверяют, что себестоимость таких объектов ненамного выше, чем у десятиэтажек бизнес- и элит-класса (конкретных расчетов, правда, не предоставляют).

Постепенно высоту набирают и другие города Урала (в Челябинске можно отметить 36-этажные дома в жилом комплексе «Манхэттен», в Перми - 25-этажные здания на Вильямса; инвестор - «Петрострой»). Правда, пока тренд массовость не приобрел.

- Высотные проекты несут в себе дополнительные риски на всех этапах реализации проекта, - замечает Эльвира Епишина. - В части проектирования - это необходимость учитывать дополнительные нагрузки и риски (воздействие ветров, пожарные риски). В строительном процессе - изготовление специальной опалубки, использование высококвалифицированной рабочей силы. На этапе обслуживания - обеспечение бесперебойной эксплуатации всех инженерных систем. Все перечисленные факторы ведут к сложности прогнозирования затратной части проекта. Неоднозначная ситуация и со стороны спроса. Ментально, например, большинство жителей Перми не слишком готово к проживанию в высотных зданиях.

Второе последствие - уход застройщиков на окраины и в города-спутники. Опять же передовик здесь Екатеринбург. Самый яркий проект - освоение Среднеуральска, которое начала компания Атомстройкомплекс. Там возводятся два жилых района на 13 тыс. человек (население города - 20 тысяч) и индустриальный парк. Отметим и освоение Пермского района (правда, к фактору дефицита земли в Перми добавляются градостроительные ограничения): в 2013 году здесь введено 127 тыс. кв. метров жилья (в краевом центре - 516 тысяч). Прирост к 2012-му - 44% (в Перми - всего на 11,7%, в субъекте - на 21,6%).

У такой застройки есть один краткосрочный позитивный эффект. Пока территории неразвиты, жилье там стоит относительно недорого. Однако в ближайшие годы, мы уверены, цены скорректируются и будут приравнены в лучшем случае к периферийным районам города-ядра.

Зато подход предполагает массу вызовов. Сосредоточимся на наиболее очевидных. Первый - повышение нагрузки на транспортную инфраструктуру. Идея оставить людей на периферии пока выглядит утопичной (подробнее см. «Блюз городских окраин», «Э-У» № 50 от 16.12.2013 ), а инфраструктура в пригородах настолько слаба, что не позволит принять поток индивидуальных автомобилей. Второй - деградация центра. Если планировщики все же начнут массово создавать точки притяжения на периферии, то люди перестанут выезжать из спальных районов. Это снизит напряженность на дорогах, однако общественные пространства центра потеряют функциональность. На наш взгляд, в пределах уральских городов еще достаточно площадок. Мы сейчас не поднимаем тему глобальной реконструкции центров, но плотность застройки на Урале пока далека от лучших европейских образцов.