Нашли крайнего

Дважды поправки об изменении системы финансирования программ капитального ремонта вносились в Госдуму. Ко второму варианту региональные власти до конца мая могут подготовить замечания. С инициативой изменить некоторые статьи ЖК выступили Минрегионразвития и Фонд ЖКХ: предложения были переданы в правительство РФ. После согласований документ о региональных системах капремонта многоквартирных домов (МКД) поступил в Госдуму. В Минреге сообщили, что первая версия законопроекта появилась еще в 2010 году: его авторы придумали организовать в каждом регионе мини-фонд, куда жильцы должны вносить деньги вне зависимости от того в каком доме они живут - новом или старом. Ремонт конкретного дома оплачивает этот самый фонд. Причем первоначально предполагалось, что деньги из фонда жители будут брать в кредит, а после ремонта возвращать их снова фонду. Тогда законопроект притормозили - эксперты раскритиковали такую систему «двойных платежей».

Новый законопроект внесли через депутатов «Единой России», чтобы не согласовывать документ на межведомственном уровне. Первое чтение, возможно, состоится уже в июне, а вступить в силу закон может с 2013 года. Что предлагают разработчики?

Проект нацелен на формирование региональных долгосрочных систем финансирования капремонта многоквартирных домов в каждом субъекте РФ. Собственникам квартир придется ежемесячно платить за капремонт по ставке, которую установят региональные власти. При этом верхний предел участия жильцов в финансировании ремонтных работ может достигать 100% от общей суммы затрат. На сегодняшний день она составляет в среднем в зависимости от решения собственников от 5 до 20%, а остальное субсидирует государство. Как будет выстроена система финансирования капремонтов в следующем году и удастся ли ей справиться с поставленными задачами без федеральных денег?

Кто кого кинул

До недавнего времени проблема капремонта решалась за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ. Однако с 2013 года фонд перестанет выделять средства на эти цели: о ремонте должны позаботиться собственники. А ремонтировать им придется: из почти 3 млрд квадратных метров жилого фонда большая часть - старые дома, которые нужно приводить в порядок. За фондом останется функция распределения средств на снос аварийного жилья, да и то при условии софинансирования из региональных и муниципальных бюджетов в размере до 50%.

Глава Фонда ЖКХ Константин Цицин ранее предупреждал о необходимости постепенного роста доли финансового участия жильцов МКД и местных бюджетов в программах капремонта. За годы работы фонда софинансирование ремонта гражданами составило в среднем 5% (около 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м), региональные бюджеты вкладывали от 5 до 50%. Перенос «центров» финансирования капремонта в регионы будет сопровождаться ростом доли жильцов в нем с 5 до 66%.

Конечно, собственники квартир в многоквартирных домах будут платить больше, чем сегодня, отмечают разработчики законопроекта:

- Но, согласитесь, расходы по капремонту наши граждане хоть как-то потянуть смогут, а вот самостоятельно переселиться из ветхого и аварийного жилья - нет. Поэтому разговоры о том, что государство «кидает» людей, считаем нелепыми. На­оборот, государство сегодня собирается направить средства туда, где они необходимы в первую очередь. Против создания региональных фондов выступают руководители управляющих компаний. Оно и понятно: УК заинтересованы в самостоятельном сборе этих денег. Но мы считаем, что такой вариант недопустим. Очевидно, что персональная ответственность губернаторов гораздо надежнее ответственности тысяч управляющих компаний.

По мнению специалистов Минрега, в следующем году треть регионов примут собственные законы о системах финансирования капремонта, а со временем это сделают все остальные.

Один из соавторов документа зампред думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева считает его основной целью формирование ответственного собственника МКД:

- Мы все хотим жить в достойных условиях. Хотим, чтобы в морозы не лопались трубы, а в доме было тепло. Хотим, чтобы во время дождя не текла крыша, а осенью ветер не задувал во все щели. А платить за это не хотим - вот парадокс! Десятки миллионов россиян в свое время с радостью приватизировали квартиры, другие получили наследство - иными словами, вступили в право собственности. А то, что любое право предполагает элементарную ответственность, понимают лишь единицы. Мы почему-то привыкли считать, что наша собственность, а соответственно, и зона ответственности, заканчивается за порогом наших квартир. А дальше - хоть трава не расти. Но у любого многоквартирного дома есть фундамент, стены, подвал, чердак, крыша, трубы, электропроводка, площади общего пользования, наконец. И все это, представьте себе, тоже рано или поздно требует ремонта. Хотя бы раз в 30 лет. Для пробуждения ответственного отношения собственников к ремонту своего дома вводится обязательная плата за него.

Заместитель гендиректора Фонда ЖКХ Ольга Сердюк добавляет: «У нас много людей, которые считают, что халява должна продолжаться вечно». По ее мнению, если собственники не начнут активно вовлекаться в финансирование капремонтов, то состояние жилого фонда может упасть до уровня, который существовал на момент создания Фонда ЖКХ. Более того, к 2020 году даже с учетом сохранения существующего темпа ввода в эксплуатацию нового жилья в России может оказаться 60% ветхих и аварийных домов, убеждена Сердюк.

Принцип общего котла

По закону о приватизации жилого фонда, государство должно отремонтировать дома, которые были переданы новым собственникам в ненадлежащем состоянии. Законопроект предлагает эту норму исключить. Если собственники будут копить на ремонт самостоятельно, у них уйдет минимум 20 лет, считает Николаева, поэтому планируется, что система финансирования будет смешанной: накопления собственников, не требующих ремонта домов, перебрасываются на ремонт старых - при формальном сохранении на учетном счете сбережений, плюс софинансирование от регионов и муниципалитетов. Риска потери сбережений нет, уверяет депутат: их гарантирует региональный и муниципальный бюджеты. Такая система позволит не откладывать ремонт домов, находящихся в плохом состоянии.

В принципе подобная «солидарная» система, если организовать ее прозрачно, может существовать. Но есть в ней слабое место: кто и как будет распоряжаться собранными деньгами. График проведения ремонта, конкретный перечень работ - эти проблемы, по документу, должны решать муниципалитеты. Здесь есть противоречие: в соответствии с Жилищным кодексом именно собственники на общем собрании решают, какие работы необходимы. Тем не менее законопроект предлагает наделить мэрии правом ежегодно утверждать программы капремонта. Без включения в эту программу собственники не смогут потратить накопления на ремонт своего дома.

Дома будут приниматься в новую систему по умолчанию сразу после вступления в силу регионального закона. Решением ТСЖ из системы разрешается выйти, но тогда дом может остаться без софинансирования кап­ремонта, следует из законопроекта. Вступившие в систему собственники не смогут потратить сбережения, на что захотят, а будут вынуждены следовать нормативам, сетует глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская: «В большинстве случаев все расходы понесут добропорядочные собственники - и без гарантии, что их дом отремонтируют вовремя».

Найти компромисс

Проект закона вызвал оживленную дискуссию среди экспертов. Так, на парламентских слушаниях, которые прошли в Госдуме, было рекомендовано документ принять, но с существенными доработками. По мнению Хованской, полностью сбрасывать бремя содержания и капремонта по старым обязательствам федеральное правительство не может:

- Исключение данной нормы приведет к процессу обращения граждан в судебные органы со ссылкой на постановление Конституционного суда РФ № 9-П от 23 апреля 2004 года, в котором суд отметил недопустимость одностороннего отказа государства от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств. Законопроект носит рамочный характер и предоставляет большое поле для активного законотворчества в Заксобраниях регионов. Выпускать закон без подготовки серьезных методических рекомендаций субъектам федерации нельзя.

Председатель комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева считает, что резкий отказ от софинансирования со стороны государства может привести к социальному напряжению и неготовности регионов и собственников осилить возложенные на них обязанности. Комиссия будет настаивать на постепенном уменьшении доли федеральных средств в финансировании капремонтов, подчеркнула Разворотнева.

Однако при всей критике документа участники прений признают, что закон принимать надо, хотя и с тем условием, что система финансирования капремонта должна быть прозрачной и эффективной. Как это сделать?

Эксперты считают необходимым развивать систему кредитования капремонта при бюджетной поддержке. Могут, например, предоставляться субсидии на первый взнос по кредитам, могут субсидироваться проценты, могут предоставляться субсидии малоимущим. Банки должны предоставлять кредиты ТСЖ. Однако чтобы появились такие кредиты, нужно сделать институт ТСЖ более надежным заемщиком. Чтобы банки поверили в возможность возврата таких кредитов, требуются госгарантии их возвратов.

Ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев считает, что по примеру Эстонии можно создать агентство, которое станет поручителем по таким кредитам, предварительно оценив платежеспособность ТСЖ и УК.

Опыт решения таких вопросов есть и в России. Директор департамента ЖКХ Минрегионразвития Ирина Булгакова привела данные, согласно которым «более чем в 500 городах России существует плата за капитальный ремонт, которая собирается либо централизованно, либо через систему кредитов».

Региональные фонды созданы или создаются в Удмуртской Республике, Свердловской и Челябинской областях. Наиболее показателен пример Татарстана, где региональный фонд действует с 2010 года. Объем финансирования составил более 24 млрд рублей. Отремонтировано 9162 жилых дома площадью более 39 млн кв. метров.
В 2012 году финансирование по программе составляет 4,3 млрд рублей. Планируется отремонтировать 849 домов.

Проще переписать

Региональные власти сходятся во мнении, что при принятии поправок необходимо учесть несколько важных моментов:

• создать механизмы для эффективного накопления собственниками жилья денежных средств, необходимых для проведения капремонта;

• стимулировать привлечение кредитных средств на эти цели и устранять препятствия в получении таких средств;

• обеспечить снижение рисков, связанных с нецелевым использованием средств и увеличением платежной нагрузки населения;

• предусмотреть механизм признания и выполнения обязательств по капремонту МКД бывшим наймодателем.

Специалисты Института экономики города, проанализировавшие законопроект, предлагают установить возможность формирования собственниками фондов ремонта домов и хранения средств таких фондов на специальных «номинальных» счетах, владельцами которых являются, например, ТСЖ, жилищные кооперативы, управляющие организации, а владельцами средств на таких счетах - собственники помещений.

В каком виде будет принят нормативный акт, зависит от того, насколько активна окажется позиция регионов, а они в большинстве своем настаивают на продолжении участия государства в капремонте.

Чужой опыт

В Польше закон о праве собственности, впервые потребовавший от жильцов многоквартирных домов вносить деньги на содержание и ремонт жилья, вступил в силу в 1995 году. Тогда же там начали появляться объединения совладельцев квартир «спильнота мешканьова» - аналог наших ТСЖ. Сейчас в такие объединения входят владельцы 71% квартир. Еще 19% квартир организованы в кооперативы, а оставшиеся 8% - принадлежат муниципалитетам. Государство помогает владельцам квартир модернизировать жилье. Для этого существует Фонд энергоэффективности и реновации, созданный в 1998 году. Его задача - предоставлять бюджетные гранты собственникам и управляющим многоквартирными домами, которые берут на ремонт кредиты в банках. Сумма гранта, которую покрывает фонд, может достигать 20% от величины кредита. Схема проста: Банк национальной экономики, 100% акций которого принадлежит государству, направляет грант в другое кредитное учреждение, которое финансирует энергоэффективный ремонт дома, и эти деньги используются для уменьшения тела кредита. То есть сами жильцы бюджетный грант на руки не получают. Но это никого не смущает. С 1998 года было одобрено 24 тысячи заявок на сумму более 1,3 млрд злотых (около 400 млн долларов).

Варианты использования средств бюджетной поддержки в рамках региональных фондов (могут быть установлены законами субъектов РФ):

• прямое софинансирование капремонта;

• субсидирование объединений собственников помещений в МКД на проведение ремонта (например, в форме процентных ставок по кредитам, привлекаемым объединениями собственников);

• софинансирование обязательных взносов на проведение капремонта гражданам с низким уровнем доходов. Включение обязательных платежей за капитальный ремонт МКД в региональную систему социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Последний раз

Фонд содействия реформированию ЖКХ начал работу в 2007 году. На капитальный ремонт многоквартирных домов с тех пор он выделил 197,3 млрд рублей. Еще порядка 70 млрд рублей на условиях софинансирования собрано из региональных бюджетов и самими жителями. По завершении программ фонда должно быть отремонтировано 124,5 тыс. домов. Фонд должен был прекратить существование 1 января 2012 года, однако в январе этого года президент России Дмитрий Медведев подписал указ о продлении срока его работы на год (до 1 января 2013 года).

По заявкам 2011 - 2012 годов профинансирована треть расходов, на один регион в целом приходится около 1 млрд рублей. Финансирование фонда осуществляется на жестких условиях реформирования отрасли. В частности речь идет о создании определенного количества ТСЖ и частных управляющих компаний и отмене субсидирования предприятий ЖКХ. Параллельно рассматривается вопрос о предоставлении дополнительной финансовой поддержки по итогам 2011 года регионам РФ, выполнившим условия фонда. Предполагается, что бонусы получат 54 региона.

В этом году заявки на предоставление финансовой поддержки принимались до 20 марта. По итогам их рассмотрения, например, Курганская область получит 135 млн рублей, а Пермский край - 147 млн рублей.

Налог на ремонт

Государство полностью снимает с себя обязательства по капремонту общего имущества многоквартирных домов, считает вице-президент Национального Фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко

- Владимир Леонидович, поправки к ЖК РФ еще не приняты. Как вы считаете, удастся ли регионам, где они сейчас обсуждаются, скорректировать предложения депутатов и вернуться к прежней схеме финансирования капремонта? Можно ли повлиять на инициаторов законопроекта?

- Разработчики закона четко выразили свою позицию - с 1 января 2013 года единственным источником финансирования капитального ремонта многоквартирных домов будут средства граждан. Выделение денег из федерального бюджета не предусмотрено. Документ определяет требования к организации региональных систем капремонта многоквартирных домов, куда собственники должны платить обязательные взносы вне зависимости от того, в новом или старом доме они живут. Фактически их лишают права распоряжаться собранными средствами и решать проблемы именно своего дома. Кто будет определять, какой дом отремонтировать? Чиновники! С такой схемой мы уже сталкивались. Когда распределялись федеральные средства из Фонда ЖКХ, они попадали в руки «липовых» ТСЖ, в первую очередь тратились на восстановление домов, где проживали родственники муниципальных служащих. В новой схеме адреса и графики опять будут определять мэрии.

- Региональные бюджеты должны выделять средства на ремонт?

- В том и дело, что субъекты не наделены обязанностью выделять бюджетные деньги на капремонт, и будут ли они участвовать в софинансировании - большой вопрос. Конъюнктура экономическая бывает разная: кризисные явления, средств не хватает. Я был депутатом областной думы и знаю, что модернизация жилищно-коммунальной сферы приоритетом у нас никогда не была. А как граждане могут за свой счет сейчас привести жилье в нормативное состояние? Посмотрите, кто в старых домах живет - пенсионеры в подавляющем большинстве случаев, которые и так едва сводят концы с концами. Им не хватает даже на лекарства и одежду. Поэтому и будут средства собирать с новых домов: им ремонт понадобится только через 15 - 20 лет. Но почему они обязаны копить деньги на чужое имущество? Это противоречит всем нормам.

- Но ведь можно выйти из системы регионального фонда.

- Тогда они останутся один на один. И что дальше? Износ жилищного фонда, например, Свердловской области превышает 50%, за последние пять лет аварийный жилищный фонд увеличился в 8,7 раза и составил 1,85 млн квадратных метров, на 20% увеличился ветхий жилищный фонд и ситуация только продолжает усугубляться. Давно пора обратить внимание на опыт стран Восточной Европы. Там аналогам наших ТСЖ дают кредиты под госгарантии, чтобы процентная ставка была меньше, либо субсидируют процентные ставки по кредитам. То есть их государство стимулирует, освобождает от налогов на имущество и землю, если они капремонтом или энергосбережением занимаются. А у нас ничего подобного не предусмотрено. Нет никаких поощрительных мер, чтобы стимулировать собственников вкладывать деньги в капремонт. Я даже не представляю, как сейчас граждане могут взять кредит в банке, если земля у большинства из них не оформлена надлежащим образом, если износ жилищного фонда катастрофический.

- Главная претензия, где будут храниться собранные с собственников средства и кто будет их контролировать.

- В законопроекте нет ни слова, где будут размещаться средства региональных фондов. Ведь они же должны быть защищены от инфляции. Их надо куда-то вкладывать, чтобы они не обесценивались. Таких инструментов нет. Есть и другая опасность. Сейчас управляющая компания может прийти, собрать деньги и исчезнуть. И еще, вспомните, у нас уже была в конце 90-х годов такая система, когда граждане отчисляли в муниципалитет деньги на кап­ремонт, и город до сих пор не рассчитался с ними. Их обманули. Я знаю очень много домов, которые предъявляют претензии к городу. Поэтому в региональном фонде средства должны быть под контролем у граждан, чтобы без общего собрания ни одна копейка не пускалась ни на какие цели, чтобы на этот фонд не налагалось взыскание по обязательствам управляющей компании или ТСЖ.

- По мнению критиков, документ содержит антиконституционную норму в части исключения обязательства государства по капремонту домов, построенных до 1991 года, то есть тех, которые до приватизации находились в его собственности. Однако доработанная редакция документа, в отличие от прежней, предполагает большее участие государства.

- До сих пор речь шла только об отмене статьи 16 закона о приватизации, которая закрепляла обязанность за бывшим наймодателем (государством, муниципалитетом) проведение капремонта МКД при приватизации жилых помещений. Раньше у граждан было право в судебном порядке требовать проведения капитального ремонта. Сейчас, если отменят 16-ю статью, такого права не будет. А что законопроект говорит? Что эти дома могут в первоочередном порядке финансироваться из регионального фонда капремонта. То есть жители заплатят за то, что не сделало государство. Нельзя с этим мириться. Необходимо настаивать на продолжении софинансирования государством капремонтов, сохранении нынешних функции Фонда реформирования ЖКХ.

- Сколько собственники будут платить за ремонт?

- Это законом субъекта будет установлено. Сам по себе капремонт очень дорог - это ведь замена лифтов, коммуникаций, энергооборудования - от 2,5 тыс. рублей за квадратный метр. Учитываю складывающуюся ситуацию, скорее всего, комплексно дома ремонтироваться не будут, проведут только неотложные работы, которые влияют на безопасность проживания.

Не как у всех

В краткосрочной перспективе региональные фонды поддержки капремонта МКД будут работать, но чем дальше, тем больше им будет требоваться существенная бюджетная подпитка, считает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев

- Сергей Борисович, вы думаете, что у региональных фондов поддержки капремонта нет будущего?

- Наши прогнозные расчеты показывают, что средства в этих фондах с большой долей вероятности будут убывать и далеко не всем домам достанется на капитальный ремонт. Поэтому мы считаем такую схему очень опасной. Я не говорю уже о том, что она противоречит положительной международной практике, которая накоплена у наших бывших соседей по социалистическому лагерю, решавших очень похожие задачи.

- Субъектам передан выбор механизма финансирования региональных фондов - накопительного или кредитного. Какой из них предпочтительнее? Также регионам предлагается разрешить «принудительное» включение МКД в программы капремонта. Насколько эта мера оправдана?

- Я сторонник кредитного механизма, при котором собственники квартир через ТСЖ или управляющие организации привлекают кредит тогда, когда решат проводить ремонт, и на тот комплекс ремонтных работ, решение о проведении которых они приняли сами. А возвращают кредит за счет платежей на капитальный ремонт. Чтобы банки могли оценить платежеспособность коллектива собственников в многоквартирном доме, собственники должны продемонстрировать свою способность регулярно вносить плату на капитальный ремонт в фонд ремонта дома. И важно объяснить, что в этом случае это не региональный фонд, а фонд ремонта конкретного дома.

Что касается принудительных решений о капитальном ремонте, то, по моему мнению, в случае безответственного поведения собственников в отношении поддержания безопасного состояния своего дома, если при возникновении угрозы безопасности проживания в доме собственники не принимают необходимого решения о проведении ремонта, должен существовать механизм проведения работ, устраняющих эту угрозу. Это должно быть не решение чиновников, а решение суда по иску органа государственного жилищного надзора. Решение суда будет основанием для финансирования ремонта для устранения угрозы безопасности проживания в доме за счет средств фонда ремонта дома.

- Справятся ли жильцы с ростом расходов на капремонт?

- Жилищным кодексом определено, что собственники помещений в многоквартирных домах несут расходы по капитальному ремонту своего дома. Участие в финансировании в размере не менее 5% - это условие предоставления бюджетной субсидии на капитальный ремонт в соответствии с федеральным законом № 185. Практика реализации показала, что собственники помещений уже сегодня готовы увеличить свою долю до 10% и более, чтобы иметь возможность получить субсидию. Размер субсидии зависит от финансовых возможностей бюджета. Если перестанут выделяться средства на капитальный ремонт из федерального бюджета, каждый регион будет решать вопрос о размере субсидии исходя из своих возможностей. Необходимо ясно понимать, что субсидия - это только бюджетная помощь, которая не отменяет, а только облегчает бремя собственников помещений в многоквартирных домах. Но, конечно, процесс сокращения бюджетной поддержки должен происходить постепенно. Государство же четыре года проводило капитальные ремонты, беря с собственников только 5% стоимости, а сейчас говорит, что с федерального бюджета на эти цели вообще денег не будет. Нет свободных денег на это и в региональных, и местных бюджетах. Скорее всего, будут тратить на капитальный ремонт одного дома то, что соберут с 20 соседних. Трудно в этой ситуации говорить о разумной госполитике.

- Как вы считаете, примут поправки к ЖК в нынешнем варианте?

- Законопроект внесен в ГД депутатами фракции «Единая Россия». Естественно, правительство законопроект поддержало. Уникальность ситуации состоит в том, что председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская выступает против законопроекта. Высказываются серьезные претензии к документу. Но думаю, что его примут в первом чтении. А вот его дальнейшее прохождение во многом будет зависеть от зрелости нашего гражданского общества.

Подготовил Артем Коваленко