Первый квартал 2006 года продемонстрировал резкий скачок цен на вторичное жилье. Традиционного зимнего затишья не было

За первый квартал 2006 года в пяти крупнейших городах Большого Урала введено почти 415 тыс. кв. метров жилья: в среднем 93 кв. метра на тысячу жителей. Объемы строительства выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года всего на 2,4%. Полярные показатели по темпам прироста выдали Пермь и Челябинск: сокращение на 72% и увеличение на 110% соответственно. Такие результаты обусловлены субъективными факторами и оцениваются как краткосрочные.

Ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭРКапитал» Анна Князева так оценивает ситуацию в Перми:

— Блестящие результаты 2005 года на рынке жилого строительства (около 50% к 2004 году; см.индикаторы рынка жилой недвижимости, «Э-У» № 11 от 20.03.06. — Ред.) позади. Начало этого года показало диаметрально противоположную ситуацию: объемы возводимого жилья сократились более чем в 3,5 раза. Приоритетом 2005го впервые было провозглашено увеличение объемов ввода, и многие застройщики постарались сдать объекты досрочно, перенеся намеченные сроки с первого и даже второго квартала 2006 года на декабрь 2005го. Уже в конце года стало ясно, что в первом полугодии следует ожидать некоторого спада. Возможно, оказал влияние и субъективный фактор: застройщики готовились к вступлению в действие федеральной программы «Доступное жилье» и, вместо того чтобы достраивать объекты, все силы направили на приобретение и подготовку земельных участков, желая иметь к моменту прихода федеральных средств готовые для внешнего финансирования проекты. Осложняет ситуацию неотлаженная система земельных аукционов, сравнительно небольшая доля привлекательных для застройщиков участков, проведенные весной выборы и происходящие на протяжении последних полутора лет кадровые перестановки в администрации Перми. Тем не менее власти ожидают годовой объем вводимого на территории города жилья по итогам 2006 года на уровне 400 — 450 тыс. кв. метров (годовой прирост порядка 10 — 20%). Не исключено, реальные цифры будут ниже.

А рост цен за 2006 год составит не менее 30%.

Ощутимый всплеск сдачи жилья в Челябинске эксперт агентства недвижимости «Компаньон» Станислав Ахмедзянов также рассматривает как краткосрочное явление.

Цены на жилье продолжили уверенный подъем, обусловленный ростом спроса. Особенностью первого квартала стало отсутствие сезонного спада: спрос был высок не только в традиционно активные весенние месяцы, но и в зимние. «Цены выросли, но и продажи не упали», — отмечает Станислав Ахмедзянов. «Спрос даже в январе (наименьший в 2006 году) был выше, чем в ноябре — декабре 2005 года на 15 — 20%. Тенденции к летнему снижению спроса пока нет, а значит, активный рост цен продолжится по крайней мере до июля», — прогнозирует директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов. Дополнительный фактор роста цен — переход рынка на расчеты в рублях: округление, как правило, идет в большую сторону (аналогично ситуации в Европе в момент перехода на новую валюту евро). «Несмотря на резкий скачок цен (к примеру, 1комнатная хрущевка в конце прошлого года стоила около 850 тыс. рублей, сегодня ее цена возросла до 1 миллиона), сделок меньше не стало, а напротив даже прибавилось. События первого квартала — яркий показатель влияния развития ипотеки.

В среднем каждая третья сделка по недвижимости в городе — ипотечная. (Всего в пяти областях кредитов на покупку жилья выдано на сумму 14,6 млрд рублей, в том числе ипотечных — 7,2 миллиарда. Прирост 146% и 298% соответственно. — Ред.) Если в прошлом году процентные ставки достигали 21% годовых и ипотека большинству граждан была недоступна, то сейчас условия смягчаются. Практически каждый желающий стать собственником недвижимости может получить кредит на покупку квартиры», — объясняет директор агентства недвижимости «Верта» (Тюмень) Сергей Машкин. В следующем квартале ситуация с ценами предположительно стабилизируется.

Основной объект ипотеки —небольшие квартиры на вторичном рынке. Их стоимость и растет в первую очередь. Цены на вторичном рынке поднимаются в среднем вдвое быстрее, чем на первичном: 16% против 7,2% за последние два месяца. Исключение — Екатеринбург (10% против 19%), где один из крупнейших застройщиков Атомстройкомплекс повысил в апреле цены на квартиры во всех своих объектах, после чего прогнозы годового роста увеличились с 20% до 40 — 50%. «Рост цен на долевку в первом квартале превысил рост цен на вторичном рынке: строители повышают цены не плавно, а пошагово, поэтому наделавшее много шума “резкое” повышение стоимости квадратного метра застройщиками — адекватная реакция на общий рост цен на рынке недвижимости и нежелание терять сверхприбыли», — комментирует Сергей Бузунов.

О ситуации на уфимском рынке рассказывает Ильнур Харисов, руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» (Уфа):

— С начала года цены на вторичное жилье в городе выросли более чем на 30%: закрепляется тенденция, проявившаяся осенью 2005го, когда стабильный поступательный рост сменился стремительным повышением. Так, с апреля прошлого года по апрель текущего темп роста составил 45%: на 11 тыс. рублей за 1 кв. метр. Наиболее существенно подорожали однокомнатные квартиры (более чем на 60% — 14 тыс. рублей). Наименьший рост продемонстрировал сегмент комнат, самый дорогой объект вторичного жилья (40 тыс. рублей за 1 кв. метр), — 23%. За последние пару лет подъем цен стал настолько привычным, что многие иной ситуации уже и не представляют. Однако такие показатели вызывают искреннее удивление. По нашим данным, одним из нестандартных факторов стали слухи об очередном банковском кризисе. Накопленные средства (даже если их было недостаточно на желаемый объект) в спешном порядке были выброшены на рынок недвижимости. Это подтверждают особая популярность квартир с небольшой площадью и рост спроса со стороны сельского населения. Теперь этот процесс продолжается инерционно.

Такая динамика сегментов приводит к увеличению дис-пропорций на рынке жилой недвижимости. Индекс сбалансированности рынка, рассчитанный по итогам первого квартала, сигнализирует о недостаточных объемах жилищного строительства во всех пяти городах, несоответствии строящихся объектов запросам потребителей, а также показывает, что вторичный рынок диктует правила на рынке. Цены первичного рынка выше вторички только в Екатеринбурге (с положительной динамикой по отношению к февральской ситуации) и Перми: разрыв составляет 6% и 4% соответственно. Такое соотношение между новым и старым жильем, по мнению аналитиков Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, неадекватно. Оптимальный показатель, характерный для развитого рынка, — 40 — 60%. Наиболее значительна диспропорция на рынке Уфы: цены на вторичном рынке выше более чем на 30%. Негативную динамику индекса продемонстрировал в первом квартале рынок Тюмени: в феврале цены на вторичку были ниже первички на 17%, а к концу апреля обогнали на 7%.

Индекс сбалансированности инфраструктуры по всем городам остается примерно на уровне начала года при положительном прогнозе: нецентральные районы активно развиваются, происходит постепенное выравнивание цен. «В последнее время активнее начали продаваться объекты, расположенные в микрорайонах. Заработал принцип не центрального, а удобного расположения. Например, микрорайон Тюменский: находится в спальном районе города, но популярность у покупателей и уровень цен схожи с показателями в центре», — отмечает аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) Валентина Трошина. Наиболее сбалансированно развиваются районы Екатеринбурга, Тюмени и Уфы.