Условная жизнь
Российское градостроительство в системном кризисе: оно не может перейти на рыночные рельсы и принципы самообеспечения. Из-за отсутствия стратегии не решаются и тактические вопросы. Выход - в новом маркетинговом мышлении
B 2011 году тема градостроительства стала одной из наиболее актуальных для уральских муниципалитетов. По словам полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, сегодня многие российские города вынуждены бороться за инвестиции в условиях депопуляции: «Как построен город? Насколько в нем все удобно и правильно с инженерной точки зрения? Красив ли он? От этого зависит, будут ли в муниципалитете жить люди, привлечет ли он квалифицированные, креативные кадры, которые мультипликативно создадут дополнительные высокооплачиваемые рабочие места».
На наш взгляд, есть еще одна причина актуализации этой темы - дозрело девелоперское сообщество, а в отдельных городах и население. Раньше вопросы градостроительства власть обсуждала сама с собой. Теперь у нее появились собеседники.
Правда, большинство муниципалитетов в 2011-м пытались справиться только с одной проблемой - транспортной. Лидерами в теме градостроительства стали Пермь и Екатеринбург.
Пермь еще в 2008-м пригласила к разработке мастер-плана города голландскую компанию KCAP. Документ был подготовлен к 2010-му и стал революционным для российской градостроительной практики. Его главная идея - компактного города, не разрастающегося вширь, увеличивающего высоту к центру, - была встречена архитектурным и девелоперским сообществом в штыки (подробнее см. «Пермь 2.0», «Э-У»
№ 36 от 13.09.10). Генеральный план Перми, основанный на голландских идеях, утвержден в декабре 2010-го. Но суды, касающиеся взаимодействия пермского МАУ «Бюро городских проектов» под руководством Андрея Головина и KCAP, идут до сих пор.
Екатеринбург, будем откровенны, темой градостроительства начал заниматься вынужденно. К этому городские власти подталкивают два возможных события - проведение матчей чемпионата мира по футболу в 2018 году и всемирная выставка «Экспо-2020». Пока нет никаких гарантий, что столица Среднего Урала их примет, однако предварительная подготовка уже началась. Из Испании выписан главный архитектор Хосе Асебильо, готовивший к Олимпиаде 1992 года Барселону. В ноябре в Екатеринбурге проведено выездное заседание, посвященное чемпионату мира по футболу. Его главной темой стали изменения, которые придется внести в генплан города. Их основная цель - благоустройство микрорайона вокруг главной арены ЧМ - Центрального стадиона. По задумке властей, кардинально будет изменена транспортная инфраструктура квартала (проект разработан санкт-петербургским НИИ территориального регулирования), а также построены две башни «Стражи Урала» с гостиницей, банком и семиуровневой парковкой. Институт охраны материнства и младенчества и Центр медицины катастроф, расположенные рядом с центральной ареной, планируется перенести на другую площадку.
Екатеринбург на карте России выделяется и социальной активностью. В июне здесь прошла первая в стране общественная конференция по проблемам градостроительства и развитию среды обитания, собранная силами граждан. По словам организаторов, главная причина поражения общественности в вопросах градостроительства - отсутствие системности, кампанейщина. Заявленная цель мероприятия - анализ и упорядочение методов воздействия на власти. Программа мероприятия была поделена на три секции: «Транспорт», «Градостроительство» и «Памятники истории культуры». К обсуждению удалось привлечь достаточно компетентных экспертов.
Вопросов по данной тематике сегодня накопилось немало. Какие вызовы стоят перед уральскими мегаполисами? Почему в современных муниципалитетах
неудобно жить? Как сделать градостроительную политику эффективной? Как объединить интересы девелоперов, властей и общества? Ответы пытались найти участники круглого стола, организованного журналом «Эксперт-Урал» в рамках Рождественского саммита ГУД.
Город-миф
Начнем с фундаментальных проблем. Заместитель министра строительства и архитектуры Свердловской области, главный архитектор области Владимир Вениаминов обрисовал ситуацию емко:
- Сегодня градостроительство в России переживает системный кризис, наступивший по причине смены экономической формации. Много десятков лет градостроительная практика основывалась на совершенно другой нормативной, философской и социальной базе, ставила другие цели. Но пять лет назад был принят новый Градостроительный кодекс, который 90% моих коллег подвергают непримиримой критике. Они учились в другое время и не могут переключиться на иную градостроительную логику, тем более практику. В чем она заключается? Градкодекс регулирует не градостроительные нормы, в него заложена новая философия. Устройство общественной жизни в нашей стране кардинально изменилось, теперь оно основано на принципах муниципального самоуправления. Если раньше город был частью некой союзной, системной градостроительной структуры, то теперь муниципалитет - основная и самостоятельная правовая единица. Государство и Градкодекс говорят: у вас есть территория, люди, которые добровольно на ней проживают, и ресурсы. Их вы и должны эффективно использовать, на них город обязан существовать. Еще вариант - создавать новые. Новая общественная модель, как и все новое, воспринимается властями и народом с трудом.
В итоге сегодня градостроительство выглядит так: проектировщикам, пребывающем в кризисе, администрации дают задания на разработку документов территориального планирования. Цель, которая должна быть сформулирована как самообеспечение территории, перед ними не стоит. Соответственно проектировщик рисует условную градостроительную модель, на которой условные проживающие пытаются строить условную политику. Это мифотворчество.
Из этой проблемы вытекает еще одна - отсутствие школы. В России работают высококвалифицированные проектировщики, однако их мироощущение, сложившееся в советское время, устарело. Владимир Вениаминов выделяет в стране несколько научно-методологических центров градостроительной мысли. Самые яркие - Институт территориального планирования в Москве и вновь созданная кафедра в институте имени Канта в Калининграде. Здесь новая градостроительная идеология развивается наиболее эффективно.
По мнению Андрея Бриля, все усугубляется еще и тем, что федерация постоянно вытягивает ресурсы из муниципалитетов:
- Государство действует непоследовательно. Оно сказало: муниципалитет - основное звено, он должен решать проблемы жителей на свои ресурсы. Но для этого эти ресурсы не надо у него отбирать. А что делается сегодня? Деньги из городов перечисляются в федеральный центр, а потом как-то, в каком-то количестве мы их можем получить обратно. В итоге у муниципалитета нет средств для решения проблем.
Резюмируем. Градостроительство - бесцельный, безыдейный процесс. В СССР все было просто: строился завод, а вокруг него - поселение, подчиненное обслуживанию предприятия. «Сейчас стало ясно, что мы живем не ради завода. А какие у нас цели, чего мы хотим, зачем мы вообще живем в городах? Это еще предстоит сформулировать. Народ не понимает, куда движется культура. А градостроительство отражает отсутствие сформулированной социальной цели», - считает Андрей Бриль.
Город-идеал
Цели и задачи участники круглого стола предложили формулировать в рамках некоего общественного договора. Правда, они сами не до конца понимают, что это такое, каким он должен быть. Все на уровне ощущений. Но, по убеждению Владимира Вениаминова, без осознания того, что градостроительство - это социальный договор, никакой новой его идеологии не будет.
Для начала необходимо прекратить «войну» между разными слоями населения: города и деревни, граждан, застройщиков и чиновников. Далее - определиться с целеполаганием: зачем мы вообще живем в городах? Цели должны быть закреплены в общественном договоре (как это должно быть оформлено, в неком документе или на уровне устной договоренности, - непонятно). Чтобы эти цели выработать, чаяния разных групп населения объединить в систему, необходимо наладить диалог между властями, застройщиками, обществом, создать системы представителей от народа, общественные организации.
Затем надо договориться, какие будут ограничения, на какие неудобства нужно пойти, чтобы решить городские проблемы. Андрей Бриль: «Ресурсов на все никогда не будет достаточно. Должен решаться вопрос приоритетов».
В итоге обсуждения стало понятно лишь следующее. Условно: социальный договор должен представлять собой документ, который гарантирует определенный стандарт проживания на определенной территории. В нем должно быть закреплено: у нашего города есть такие-то ресурсы, власть должна их эффективно использовать, исходя из общих целей, жители готовы мириться с определенными неудобствами.
Город-рынок
Переход на новую философию градостроительства может занять, по оптимистичному сценарию, 10 - 20 лет. По реалистичному - 30 - 50 лет. Пути выхода из мифа известны.
Первое, что необходимо сделать, - изменить систему образования. Основные усилия должны быть направлены на обучение специалистов в сфере градостроения. С советских времен ситуация кардинальным образом изменилась. Простой пример - Пермь. Во времена СССР вся земля принадлежала государству, на ней можно было строить как попало. В рынке стало очевидно: при такой плотности реальный бизнес в городе вести невозможно. Муниципалитет оказался убыточен по структуре, по архитектурной мысли.
Также нужна иная модель обучения проектировщиков, которые разрабатывают документацию. В муниципалитетах необходимо создать градостроительный рынок. Для каждого населенного пункта должна существовать своя дробность градостроительной структуры, свой продукт. Пример - проект «Зеленая долина» (Свердловская область, в нескольких километрах от Екатеринбурга). Территория - 40 га, малоэтажная застройка. Он уже несколько лет существует только на бумаге, строительство не ведется. Причина - первоначальные вложения должны составить 7 млрд рублей. Ни один инвестор на это не готов. Вывод: проект разумно было поделить на несколько участков.
Обучать необходимо и руководителей муниципалитетов, чтобы они могли заказать грамотную документацию, а не пытаться судорожно что-то сделать в неподходящих для этого условиях. В итоге всех мероприятий мы должны прийти к маркетинговой модели градостроительства.
Второе - нужно переходить на совершенно иную информационную базу, которая позволит видеть картинку целиком. По словам Владимира Вениаминова, пока цифрового поля в стране нет. Соответственно нет и системы, а локальное градостроительство - это фикция. Директор компании «НДМ-Проект» Светлана Ильина добавляет: «Градостроительная концепция должна учитывать, условно говоря, 3D-взаимодействие района со всем городом. Нельзя отдельно планировать часть муниципалитета, не рассмотрев вопросы рабочих мест будущих жильцов, транспортной доступности, социальной инфраструктуры. Все это должно быть увязано между собой».
И третье - необходимо создать методику оценки качества муниципальных документов терпланирования. Пока местные администрации городят что попало без какой-либо ответственности и отчетности. Прописная истина - со стороны виднее.
Город-реальность
Если смотреть на вещи трезво, то описанная идеальная картинка в российских условиях может и не реализоваться (по крайней мере, пока совершенно непонятно, как организовать эффективный диалог общества с властью, прийти к социальному договору и маркетинговому мышлению). В условиях отсутствия какой-либо стратегии развития города проблемы нужно решать тактически. Очевидно, что процесс улучшения среды обитания останавливать до выработки общих целей нельзя.
Тактически вопросы, стоящие перед муниципалитетами (особенно крупными), понятны. На наш взгляд, их шесть: фонд ветхого и аварийного жилья и устаревание домов 60 - 70-х годов; неэффективная транспортная и дорожная инфраструктура; перенос промышленных предприятий за пределы города; рациональная уплотнительная застройка; перестройка центров муниципалитетов; выполнение градостроительных норм.
Ни один из перечисленных пунктов не является беспроблемным. Начнем с соблюдения норм. Так, бич мегаполисов в последнее время - строительство на землях, отданных под индивидуальное жилье, многоквартирных трехэтажных домов. Для таких зданий не нужна госэкспертиза проекта, поэтому их без какого-либо надзора возводят недобросовестные застройщики.
Самые большие проблемы пока в Перми. У экспертного сообщества, властей и девелоперов нет единого понимания норм генплана. Масса копий сломана, например, об идею ограничения этажности. Генеральный директор компании «Строн-М» (Пермь) Сергей Худяков:
- Генплан еще не вступил в полную силу. Приняты не все законодательные акты, которые его подкрепляют. Насколько он хорош для города? С одной стороны, он устанавливает определенные правила игры: раньше все строили кто во что горазд. Но с другой, сложно оценить генплан с точки зрения частного застройщика, который старается работать не в убыток себе. Например, документ устанавливает зоны строительств до шести этажей. Но это далеко не всегда выгодно. Мы компания небольшая, поэтому, скорее всего, будем наблюдать за тем, как зайдут на аукционы гиганты рынка и как они справятся с новыми нормами.
На наш взгляд, в результате принятия нового генплана в Перми (а впоследствии и в остальных крупных городах из-за ужесточения условий строительства) мелкие застройщики с рынка исчезнут. Скорее всего, они станут работать на субподряде у крупняка или перепрофилируются, найдут нишу (например, будут заниматься проектированием).
Снос ветхого жилья - процесс исключительно сложный. И главный камень преткновения - вопрос частной собственности. Точнее, жадности владельцев недвижимости. Директор АН «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург) Александр Матофаев:
- Надо признать, что в Екатеринбурге в первом и втором ценовом поясе земли практически нет, а если есть, то с обременением в виде отселения жителей из ветхих домов на этом участке. В этом году на аукционах стали появляться такие участки. Мы выиграли одни подобные торги - площадка 6 га, на которой находится 20 бараков, и в каждом порядка 20 семей. По предварительным подсчетам, сумма на отселение этих граждан составит около 1,2 млрд рублей. Сегодня такие расходы среди девелоперов могут позволить единицы, причем говорить о высокой рентабельности даже не приходится. Затраты на отселение ложатся на застройщика, потому что муниципальный бюджет жестко ограничен и объективно не имеет возможности осуществлять отселение из ветхого жилья в нужных объемах. Плюсом к такому обременению идет несовершенство законодательных норм. Если с нанимателями ветхого жилья работать еще можно, то с собственниками - исключительно сложно. Законом предусмотрено, что стороны смогут сами договориться, никаких регламентирующих документов, в разумной степени ограничивающих запросы собственников, не существует. И люди хотят, например, за 10 - 15 соток 40 - 50 млн рублей при рыночной цене 400 - 500 тыс. рублей за сотку. Естественно девелопер, считающий ликвидность проекта, на это не пойдет.
В итоге часто заканчивается тем, что среди новых красивых домов остается какой-нибудь барак, и пользы от этого нет никому, включая жителей барака. И хотя на генплане города к 2025 году этих построек нет, закон не позволяет по-другому решить ситуацию. В итоге тупик. Нужны нормы, которые не в ущерб частной собственности и разумным пожеланиям собственника регулировали бы процесс отселения.
Идея переноса промпредприятий - того же порядка, что и переселение людей из ветхого жилья. Здесь основное - вопрос собственности участка: руководители заводов ждут, что их переселит застройщик.
К этому, по словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, добавляются вопросы: как быть с работниками и как перераспределить транспортные потоки.
Вопрос транспортной инфраструктуры на данный момент - один из самых тяжелых для городов. К сожалению, последние 20 лет об этом думали в последнюю очередь, главная цель администраций была - привлечь инвесторов для коммерческой стройки и обеспечить население жильем (подробнее см. «Затор», «Э-У» № 15 от 18.04.11). Теперь муниципалитеты сталкиваются с проблемами пробок и плохой транспортной обеспеченности.
Последний показательный пример - громадный район Академический в Екатеринбурге (рассчитан на 9 млн кв. метров жилья, 350 тыс. жителей). Начальник центра управления проектами «Ренова-СтройГруп - Академическое» Екатерина Гармс:
- Нам не хватает не стратегического мышления, а финансирования плодов стратегического мышления. Когда разрабатывали градостроительную концепцию района, естественно встал вопрос о его транспортной доступности. Тогда был продуман прекрасный вариант - скоростной трамвай, который связывал бы район с центром города. Компания, возможно, и готова реализовать проект скоростного трамвая, но только на условиях частно-государственного партнерства. При этом хотелось бы понимать позицию властей по этому вопросу, поскольку обеспечение транспортом - государственная задача.
Начальник группы маркетинга компании «Нова-строй» Екатерина Иванова поддерживает:
- В ближайшем будущем у нас планируется проект малоэтажной загородной застройки «Мичуринский» (под Екатеринбургом). Мы самостоятельно осваиваем участок в 50 га, вкладываемся во внутреннюю инфраструктуру микрорайона, однако проект сложно реализовать без строительства дорог и коммунальных сетей. Отсутствие их сделает проект очень затратным для компании. Поэтому в плане внешней транспортной инфраструктуры и сетей мы очень рассчитываем на содействие властей.
Выход здесь, вероятно, - инвестсоглашение, заключаемое «на берегу» между бизнесом, властью, госмонополиями. В документе должно быть четко прописано, кто во что вкладывает и кто за что отвечает, сроки и обязательства.
Что касается пробок, то здесь администрации в основном уповают на дорожное строительство, при этом есть ряд мер (многие непопулярны), не требующих огромных затрат. Например, запрет на бесплатную парковку в центре города, обязательная эвакуация брошенных под запрещающим знаком машин, увеличение штрафов за парковку в неположенном месте, пересмотр работы светофоров, скоростного режима, направления движения, ограждение трамвайных путей. А уже следующий шаг - строительство перехватывающих парковок, расширение дорог, строительство развязок.
И последнее - уплотнительная застройка. Глупо полагать, что в центрах современных крупных уральских городов больше нет места. Плотность застройки российских муниципалитетов иногда в разы меньше, чем европейских. При этом западная среда обитания куда комфортнее нашей. И здесь мы снова возвращаемся к вопросу договоренностей между инвесторами, жителями и властью: мало кто из горожан обрадуется стройке у себя во дворе. Микрорайонная застройка и расползание городов вширь эффективны для единиц российских муниципалитетов. Поэтому местным властям стоит задуматься о том ресурсе, который они уже имеют, прежде чем кидаться на освоение чистого поля.