Строительство ума палаты

В последнем квартале 2010 года сразу несколько девелоперов заявили о намерении начать проекты в сфере коммерческой недвижимости. «Синара-Девелопмент» совместно с Корпорацией развития Среднего Урала планирует построить международный выставочный центр стоимостью 4 млрд рублей, «Форум-групп» (Екатеринбург») - ритейл-парк на 130 тыс. кв. метров, Атомстройкомплекс (Екатеринбург) - многофункциональный центр с офисами (10 тыс. кв. метров), гостиницей Radisson SAS (10 тыс. кв. метров), торговыми площадями (5 тыс. кв. метров) и апартаментами (20 тыс. кв. метров). Объем инвестиций - около 100 млн долларов. В Уфе московский РосЕвроДевелопмент возобновил проект строительства ТРК «Планета» (140 тыс. кв. метров, 7 млрд рублей), земля под который была выделена еще в 2007 году.

Все это говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости восстанавливается - вслед за некоторым повышением деловой активности и ростом оборота розничной торговли (см. график «Оборот розничной торговли на Урале за январь - ноябрь 2010 года»). Правда, происходит это крайне медленно и неоднородно - и по сегментам, и по территориям, и даже по отдельным объектам. Так, Прикамье и Челябинская область с точки зрения новых проектов по-прежнему депрессивны. Самый свежий пример от пермской сети «Норман-Виват»: в июне она заявила, что начала строить на бывшей промплощадке завода «Велта» ТЦ на 30 тыс. кв. метров, но в декабре приостановила проект на неопределенное время.

Чтобы понять, каким стал 2010 год на рынке коммерческой недвижимости Урала и что ждет его в следующем, журнал «Эксперт-Урал» организовал круглый стол, собрав за ним ведущих аналитиков, топ-менеджеров строительных и управляющих компаний, а также представителей власти, банков и профсообществ.

Конец эпохи арендатора

Сдержанный оптимизм - так можно охарактеризовать общее настроение застройщиков, управляющих и консультантов. Уполномоченный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль:

- Мы абсолютно точно увидели дно рынка, дальше падать он не будет. В конце года мы зафиксировали некоторый рост (по арендным ставкам, заполняемости площадей) во всех сегментах (наиболее сильный в сегменте складов: по аренде на 15 - 30%, с августа практически все площади заняты). Но связано это не со спекуляциями, а с естественными процессами вымывания арендных площадей. Множество объектов (в Екатеринбурге - половина офисных центров) было заморожено, поэтому предложение сегодня, особенно качественное, не так велико. Я не думаю, что в ближайшем будущем его объем удастся существенно нарастить. Для меня очевидно, что, например, из 200 тыс. кв. метров замороженных офисных площадей в Екатеринбурге на рынок попадет в лучшем случае половина, да и вряд ли это произойдет в 2011 - 2012 годах. Аналогичная ситуация с торговыми площадями: в 2009 году не заложено ни единого проекта. Уже сегодня, по исследованиям ГУД и Уральской палаты недвижимости, уровень вакантных площадей в офисах класса А и В+, а также в качественных торговых центрах составляет 4 - 5% (в разгар кризиса 30 - 35% и 10 - 11% соответственно). Эти показатели находятся в пределах статистической погрешности. Срок экспозиции в Екатеринбурге вернулся к докризисным показателям - меньше года.

Аналогичная ситуация по ценам складывается и в других регионах Урала. По вакантным площадям, правда, Екатеринбург стоит все-таки особняком (здесь мало откровенно плохих проектов, плюс арендаторы проявляют относительно высокий интерес к столице Среднего Урала). Даже в Москве и Санкт-Петербурге свободных метров в офисах 12 - 20%. По словам президента компании GVA Sawyer Веры Сецкой, некоторые объекты перенасыщенного рынка столицы России могут «похвастать» нулевой заполняемостью.

Исключениями на Урале являются три территории. Первая - Уфа: здесь начался серьезный рост арендных ставок. По данным сети АН «Эксперт», с января по ноябрь 2010-го они поднялись на торговые площади в среднем на 56%, на офисные - на 25%.

Вторая и третья - Челябинск и Пермь: арендные ставки практически не растут. По словам исполнительного директора компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгения Короткова, в начале 2010-го они были ниже, чем в августе 2008-го на 30%, примерно та же ценовая ситуация наблюдается и сейчас: «В торговой недвижимости сложилось и вовсе комичное положение. Арендаторов мало. Например, в одном из крупнейших ТЦ ставки колеблются на уровне 100 - 300 рублей за кв. метр в месяц. Для справки: это средняя цена на теплый склад в Челябинске».

В целом видно, что сектор коммерческой недвижимости вновь перестает быть рынком арендатора. По словам Андрея Бриля, УК уже не хватают клиентов за подол, прося остаться во что бы то ни стало. Начался нормальный конструктивный диалог.

Вопрос: надолго ли сохранится шаткое равновесие, не вернемся ли мы в аномальный 2006 год?

Мозгов прибавилось

В марте 2010 года мы писали, что кризис практически не поменял ментальность участников рынка коммерческой недвижимости. Прогноз был таков: если на старую почву наложить новый рост спроса, то очередного пузыря не избежать. Отрадно, что он пока не сбывается. Тому мы усматриваем шесть причин.

Первая - опасность второй волны кризиса. Директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, вице-президент ГУД Николай Вечер:

- Я довольно пессимистично настроен в отношении роста макроэкономических показателей. Налицо вторая волна кризиса. Но она бьет напрямую не по корпоративному сектору, а по бюджетам. Почти во всех субъектах РФ они дефицитны (например, в Свердловской области дефицит составит 9,7 млрд рублей). И резервов нет: они проедены за 2009 - 2010 годы. Специ­фика российского бизнеса такова, что он тесно связан с властью, существенно зависит от ее помощи и финансовых ресурсов. Соответственно, его активность снизится. И это ударит, по крайней мере, по офисному сегменту. Спрос на него вряд ли серьезно увеличится, не вырастут и ставки. Скорее несколько сместятся акценты в отношениях арендодателя и арендатора: первые будут закладывать в стоимость метра дополнительные сервисы.

Аналогичной позиции придерживаются и другие игроки рынка. По словам Андрея Бриля, дефицита и роста ставок стоит ждать разве что в сегменте офисов класса А и В+. Председатель правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексей Караваев настроен еще более скептически:

- Я думаю, что дефицит в торговом сегменте мог бы ждать Екатеринбург в 2012 - 2013 годах, однако он нивелируется новыми объектами. Что ни говори, но этот сектор постепенно насыщается. Вводимые ТЦ развиваются не за счет новых арендаторов, а за счет переезда уже существующих. Качественные центры продавливают рынок. И если они и дальше будут строиться при отсутствии опережающего инфляцию роста оборота розничной торговли, больше будет вакантных площадей.

По словам Евгения Короткова, в Челябинске в 2011 году жесткий дефицит будет наблюдаться в сегменте малых офисных площадей (10 - 50 кв. метров). В торговой недвижимости предложение скорее всего опередит спрос. Это связано с запуском нескольких крупных торговых центров (в частности ТРЦ «Родник» на 150 тыс. кв. метров).

Вторая причина - на рынке (по крайней мере Свердловской и Тюменской областей) началась классификация объектов, что постепенно ведет к информационной открытости, качественной аналитике, грамотному планированию, а в конечном счете - к сбалансированности спроса и предложения. Например, по Екатеринбургу уже сегодня очевидно: крупных офисных центров (идеал для новой стройки - 5 - 6 тыс. кв. метров) и торговых площадок достаточно. Не хватает нишевых проектов, аутлетов, ТЦ районного уровня, магазинов у дома. Директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев:

- Немаловажную роль в надувании пузыря на рынке недвижимости в 2006 году сыграла информационная закрытость его участников: никто не делился сведениями об арендных ставках, каждый игрок вычислял по своей методике доходность, уровень вакантных площадей, даже такие абсолютные величины, как квадратные метры того или иного назначения можно было посчитать пятью разными способами. Девелоперам и УК необходимо договориться, что именно и по какой методике считать. И открыть эту информацию не только для профессионального сообщества и аналитиков, но и для арендаторов. Мы должны разговаривать на одном языке. Это важно и для самих застройщиков, и для клиентов, и для инвесторов. Пока мы все-таки мыслим категориями много-мало, дешево-дорого. А должны перейти в сферу конкретных понятных цифр.

Третья причина - мощный банковский заслон. Кредиты в кризис с огромным трудом получали все - и потенциальные арендаторы (в основном они сосредоточились на реструктуризации долгов и оптимизации бизнес-процессов, а не на развитии), и девелоперы. Сегодня положение особо не облегчилось (подробнее см. «Концептуальное кредитование», с. 13). Оптимизм вызывает и то, что крупнейшие кредитные учреждения прекратили порочную практику коротких кредитов (по крайней мере Сбербанк и ВТБ).

Четвертая причина - арендатор поумнел. Типичная картинка 2006 года: один из крупных застройщиков (имен не называем) вбрасывает для проверки офисные площади по завышенной цене; арендаторы, боясь, что дальше все будет только дороже, скупают все. Это видят другие девелоперы, тоже повышают цены, что приводит к истерии клиентов и спросу, основанному не на реальных потребностях, а на страхе. Сегодня арендатор адекватнее.

Пятая причина - формирование (по крайней мере в Екатеринбурге) сильного строительного сообщества, которое способно договариваться и координировать действия, открыто делиться информацией.

Наконец, шестая причина - начало формирования института независимого управления. До кризиса подавляющее большинство собственников объектов об этом не помышляло: арендные ставки покрывали все ошибки в эксплуатации, делиться ни с кем не хотелось. Сегодня неадекватность ценовой политики постепенно сглаживается.

В 2012 - 2013 годах, вероятно, первый сдерживающий фактор исчезнет. В последнее время вновь начала проявляться тенденция со стороны некоторых банков и застройщиков к краткосрочному кредитованию. Однако если остальные четыре барьера сохранятся, то пузыря 2006 года с большой долей вероятности удастся избежать. По словам Андрея Бриля, синусоиды все равно будут (это признак раннего капитализма), однако не такие катастрофические.

В нужном месте в нужное время

Но перечисленных факторов для оздоровления рынка коммерческой недвижимости мало. На наш взгляд, нужны еще несколько, причем в некоторых регионах их нет даже в зачаточном состоянии.

Нет грамотной госполитики по отношению к девелоперам и инвесторам. В каком-то виде она присутствует разве что в Екатеринбурге. Заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Михаил Волков:

- Сбалансированность спроса и предложения - это вопрос и градостроительной политики. Если мы перенасытим ту или иную часть муниципалитета, а другую оставим без внимания, ничего хорошего из этого не выйдет. У нас, например, сегодня совершенно не охвачены южное и юго-западное направления. И приоритетными будут продажи участков именно там. Нам необходимо создавать новые центры притяжения.

Хотя пока особых успехов не видно. Скорее, наоборот: недавно в Екатеринбурге в нелогичном месте открылся новый DIY-гипермаркет OBI (обычно такие объекты располагаются на выезде из города, а не в жилом районе), а также заложен проект ритейл-парка «Форум-Групп», который будет почти в лоб конкурировать с ТЦ «Мега».

Госполитика должна регулировать три процесса - предоставление налоговых преференций (этим активно занимается, например, Башкирия), прозрачное выделение земель в правильных точках, а также инвестирование средств в инфраструктуру (или госгарантии по кредитам на нее). Инвестор должен получать подготовленную площадку, при этом государство не вправе претендовать на какой-либо процент в проекте. Наиболее адекватная схема - закладывание стоимости проведения коммуникаций в аукционную цену земли или себестоимость квадратного метра. Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко добавляет: «У нас 1 января 2012 года закончился срок, когда органы местного самоуправления должны были принять документы территориального планирования. Это сделали 30% муниципалитетов. Нет правил землепользования застройки, нет зонирования, соответственно нет и градостроительных регламентов. Инвестор просто не знает, где строить».

Продолжим: нет грамотной госполитики - нет и инвесторов в регионах. По словам Веры Сецкой, иностранцы бегут от субъектов РФ как черт от ладана. Евгений Коротков подтверждает: «В Челябинске зарубежных инвесторов можно по пальцам пересчитать. В основном это фонды, которые заявлялись еще в 2008 году и раньше. Они рассматривают все те же проекты, только по новым ценам».

- Для иностранных и крупных российских инвесторов очень важны набор хороших подготовленных площадок, поддержка местных властей, понятный и удобный правовой режим, - объясняет Вера Сецкая. - Например, в Красноярске (его пример можно экстраполировать и на другие регионы) у меня есть совершенно конкретная правовая заморочка - не дают арендовать участок земли больше чем на три года. Иностранцы, когда видят такой срок, тут же отказываются вкладывать деньги. Интересную работу в этом направлении начала Архангельская область. Проект называется «Создание технико-экономического основания для привлечения инвесторов». Это не план стратегического развития города и области, а более тонкий и детализированный документ. В первую очередь он совершенно четко определяет инвестиционные приоритеты. Не в глобальном смысле - идем туда-то, а конкретно: в какие сферы, области, сектора экономики предполагается вкладывать. Все подтверждается очень детальным маркетингом (почему именно эти сектора, почему это сработает). Далее идет переход к конкретным проектам, которые область предлагает для реализации инвесторам. Там же описываются правила работы с госорганами: какие инструменты поддержки будут обеспечены и какую доходность инвестор в итоге может получить.

Добавим к сказанному следствие туманности госполитики - коррупцию.

Еще одна причина негативного отношения к регионам - закрытость рынка. По словам управляющего ТЦ «КомсоМолл» Алексея Мальцева, до сих пор большая часть рынка - это теневой сектор: «Для меня даже сегодня совершенно не очевидно, растут арендные ставки в торговых центрах или падают. Информация о многих объектах закрыта. Доходность объекта в регионе относительно высока, но и риски огромны».

Сложно на Урале и с интересными концептуальными объектами. Нет аутлет-центров, нет ритейл-парков. Во многих объектах не продумано внутреннее пространство. В Европе сегодня большинство ТЦ делают ставку на развлечение и удобство посетителей. В Стокгольме есть магазины с музеями, в girls-маркетах обустроены места ожидания для мужчин с мягкими диванами, кофе, журналами.

Предложение рынку интересной концепции возможно только при осуществлении предброкериджа (предварительных переговоров с потенциальными арендаторами). Мы уже не раз писали, что в середине 2000-х в регионах девелоперы строили исходя из собственных представлений о спросе и наличия той или иной суммы в кармане. Управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «Алур» (Москва) Михаил Уринсон:

- До кризиса девелоперы «лепили» все, что им вздумается. Заставить их заниматься предброкериджем было крайне сложно. У арендаторов тоже отсутствовало понимание, зачем им это нужно. Они готовы были говорить с застройщиком, только когда тот освоит площадку. Но тогда их пожелания учесть уже было нельзя. Поэтому в Москве сегодня много спекулятивных незавершенных объектов. Думаю, ни банки, ни инвесторы, как иностранные, так и российские, не будут готовы вкладывать в чистый риск, когда нет ни одного арендатора.

И последнее - рынку необходим закон (четкие инструкции от Ассоциации российских банков здесь не спасут) по проектному финансированию. Необходимо понять, что это такое, каков механизм, как должны быть поделены риски между банком и девелопером, каким образом может формироваться ставка и начисляться проценты. Иначе кредит так и останется уделом «своих» компаний или исключительно крупных игроков рынка.

Дополнительные материалы: 

Концептуальное кредитование

Банки могут удовлетворить инвестиционный спрос на финансирование объектов коммерческой недвижимости. Главные факторы, влияющие на положительное решение кредитного учреждения, - проработанная концепция объекта и финансовая стабильность девелопера, считает начальник отдела организации финансирования строительных проектов в отделениях Уральского банка Сбербанка России Галина Ляпустина.

- Галина Леонидовна, в 2009 - 2010 годах девелоперы заявляли, что банки полностью остановили финансирование стройки, особенно коммерческой. Это действительно так?

- Мы кредитование коммерческой недвижимости в кризис не прекращали. Другое дело, что его объем, безусловно, сократился. Но произошло это по объективным причинам, сместился акцент работы: в 2009 году мы в основном решали задачи реструктуризации задолженности. Арендные ставки упали, сроки окупаемости ряда объектов резко возросли (с пяти-семи лет до десяти), клиенты обращались с просьбой о реструктуризации долга либо рефинансировании кредитов других банков, привлеченных на краткосрочной основе.

В 2010 году спрос формировал в основном рынок жилой недвижимости. Коммерческий сегмент (как строительство, так и реконцепция) активизировался только во втором полугодии.

- То есть не банки закрыли финансирование, а спроса на него не было?

- Можно сказать и так. Например, мы до сих пор практически не финансируем офисную и складскую недвижимость. В принципе мы сегодня готовы закрыть потребность рынка, но она не сформирована. Для нас это даже в определенном смысле проблема - отсутствие серьезных проектов, на финансирование которых можно дать деньги.

- Какова структура проектного финансирования и его условия в отношении коммерческих объектов?

- В 2010 году около 55% выданных кредитов - это жилье. Коммерческая недвижимость - около 20%.

С 2003 года в Уральском банке Сбербанка России существует управление инвестиционного кредитования и проектного финансирования, которое занимается кредитованием инвестиционных проектов предприятий, в том числе недвижимости. В составе управления есть специальное подразделение, состоящее из профессиональных строителей и оценщиков, которые определяют экономическую состоятельность проекта, реальный объем потребности в инвестициях, сроки строительства объекта. Его рыночную стоимость, срок окупаемости и т.д.

Мы имеем полномочия кредитовать девелоперов коммерческой недвижимости на срок до десяти лет. Условий для начала финансирования проекта несколько. Первое и, пожалуй, главное - хорошо проработанная концепция (мы видим, что такие проекты финансово успешны, они развиваются, генерируют выручку). Второе - компания должна вложить в проект не менее 30% собственных средств. Третье - наличие проектной документации, заключения экспертизы, разрешения на строительство, а также договорной базы по проекту, в том числе с пулом якорных арендаторов.

В обеспечение, как правило, оформляется ипотека земельного участка (право собственности либо право аренды: главное, чтобы срок договора аренды был больше, чем срок кредитного договора), залог имущественных прав на площади строящегося объекта, ипотека незавершенного строительства. Закладывается также 100% капитала проектной компании и предоставляются поручительства бенефициаров бизнеса. В зависимости от оценки строящегося объекта могут быть заложены и ликвидные объекты недвижимости, не связанные со строящимся объектом. До выхода проекта в эксплуатацию мы даем отсрочку по выплате тела кредита. В инвестиционной фазе компания может платить только проценты.

Между тем со стороны коммерческих банков мы вновь видим тенденцию кредитования «в короткую». Кредиты предоставляются на два-три года при сроках окупаемости в семь лет, суммы - на кассовый разрыв.

Подготовил Сергей Ермак