Брюссельская эклектика

Первые месяцы 2011 года показали: на рынке коммерческой недвижимости началось оживление. Торговые и офисные центры практически заполнены (особенно высокого класса, подробнее см. «Строительство ума палаты», «Э-У» № 2 - 3 от 24.01.11), на складском рынке просматривается дефицит (см. «Складской нож», «Э-У» № 12 от 28.03.11), цены пошли вверх. Возобновляются проекты, замороженные в 2008 - 2010 годах, в том числе самые знаковые - «сити», деловые центры городов. На Урале таких проектов - два с половиной: в Екатеринбурге строится, в Уфе - остановился на бумажной стадии. А половина - это проект «Челябинск-Сити», состоящий из одного 22-этажного здания (30 тыс. кв. метров) и прилегающей инфраструктуры.

Даунтаун на уральском языке

Наиболее серьезно среди уральских «сити» проработан екатеринбургский. Его проектированием занималась французская Valode & Pistre, инициатором строительства является Уральская горно-металлургическая компания (УГМК).

По проекту «Екатеринбург-Сити» должен объединить более 400 тыс. кв. метров коммерческих площадей. Запланировано строительство 12 объектов, в том числе четырех офисных высоток, бизнес-парка с акцентом на представителей малого и среднего бизнеса, так называемой торговой галереи и двух гостиниц. Площадь квартала составит 5 га. А инвестиции по разным оценкам варьировались от 1 до 1,5 млрд евро.

Ключевые объекты делового квартала - жилая башня «Исеть» с люксовыми апартаментами, конгресс-центром, галереей бутиков (50 этажей, площадь - 65 тыс. кв. метров), офисные башни «Урал» (65 этажей, общая площадь - около 115 тыс. кв. метров), «Татищев» (35 этажей, 78 тыс. кв. метров) и «Де Геннин» (45 - 50 этажей, около 95 тыс. кв. метров). Также в «Екатеринбург-Сити» войдет «Бульвар Екатерины» - трехэтажная торговая галерея (80 тыс. квадратных метров). Кроме того, в комплекс можно включить многофункциональный центр «Демидов-плаза» (конгресс-холл плюс 33-этажная башня; центр расположен в непосредственной близости от квартала «Екатеринбург-Сити» и полностью перешел под контроль УГМК в 2009 году).

Изначально планировалось, что весь квартал будет построен уже в 2014 году. Однако кризис внес коррективы. В 2009-м строительство было приостановлено. Возобновилось оно в 2010-м, в начале 2011-го был заложен фундамент для башни «Исеть», летом планируется выход на нулевой цикл, строительство башни должно окончиться в 2014 году.

Как нам рассказали в УГМК, кризис заставил несколько по-иному взглянуть на этот проект «сити», прежде всего с точки зрения его целесообразности, актуальности и функционала. Задача была сформулирована так: сохранить архитектурную целостность и первоначальную концепцию проекта, но при этом существенно доработать его с точки зрения функционального разделения на оперативные сегменты, четко соблюсти очередность и этапность ввода объектов, повысить энергоэффективность инженерных решений, а также более тщательно подойти к выбору подрядных организаций. Все это должно оптимизировать экономическую составляющую, снизить эксплуатационные расходы и сделать проект более инвестиционно привлекательным. Так, по подсчетам специалистов УГМК, выбор в качестве генподрядчика и субподрядчиков российских компаний позволяет говорить о 20-процентном удешевлении стоимости. Заместитель генерального директора по инвестициям и развитию ООО «УГМК-Холдинг» Сергей Ерыпалов:

- Сегодня мы стараемся сделать так, чтобы каждый объект комплекса «Екатеринбург-Сити» был независим, то есть его можно было бы возводить в любое время независимо от соседних сооружений. Этого можно достичь за счет соблюдения трех условий: обеспечения энергоструктуры, разделения пространства на отдельные комплексные блоки, а также поиска альтернативных источников энергоснабжения для того, чтобы, с одной стороны, уменьшить нагрузку на городские коммуникации, а с другой - снизить стоимость капвложений.

О проекте «Уфа-Сити» информации меньше (о нем мы можем судить в основном по презентации, которая состоялась на выставке MIPIM-2008 в Каннах). Известно, что его инициатором выступала группа компаний «Мир». Расположение делового района - центр города. В проект закладывали три 18-этажные башни бизнес-центра площадью 75 тыс. кв. метров и одно 24-этажное здание отеля в 52 тыс. кв. метров. Кроме того, в «Уфа-Сити» должен был появиться многофункциональный комплекс площадью 40 тыс. кв. метров, торговая галерея (50 тыс. квадратов) и паркинг (75 тыс. кв. метров). Общий объем инвестиций в проект оценивался в 400 млн долларов.

Будущее «Уфа-Сити» до сих пор остается неопределенным. Президент GVA Sawyer (разрабатывала концепцию «Уфа-Сити») Вера Сецкая: «В отношении судьбы проекта ничего сказать не можем. Насколько я знаю, сейчас с ним ничего не происходит. Сам ТЦ "Мир", на базе которого предполагалось создание многофункционального комплекса, продан Финстрою. Его руководство даже не знает о нашей концепции для предыдущего собственника».

Зачем городам «сити»

В теории формирование «сити» в крупных городах (для муниципий с населением более 1 млн человек) несет множество преимуществ. Это удобно с точки зрения концентрации бизнесов в одном месте: обеспечивает устойчивые и удобные связи компаний, экономит время на поездки, встречи, проведение мероприятий. Такая концепция закладывает основу необходимой для деловой среды инфраструктуры в виде гостиниц, мест питания, проведения конференций и т.д.

- Кроме того, «сити» позволяет создать дорожную, инженерную, телекоммуникационную инфраструктуру района. Такой проект предполагает организацию адекватных и логичных парковок, - считает Вера Сецкая. - Несмотря на высокую концентрацию деловой активности, в нем есть возможности для складывания гармоничной урбанистической среды, предусматривающей зеленые зоны. Правда, я говорю про идеальную ситуацию и идеальный проект. Пока таковых в реальности нет. Тот же «сити» в Москве реализован с огромными недостатками.

Впихнуть в центр

Уральские проекты «сити» тоже не слишком близки к идеалу и могут принести не только благо. Дело в том, что деловые кварталы почти во всех крупных городах мира строятся в стороне от исторического центра. Впервые этот подход апробировал в 1958 году Париж: речь о проекте делового центра «Дефанс». Он представляет собой гигантскую платформу, внутри которой находятся магазины, паркинги, метро, железная дорога, а сверху красуются многочисленные небоскребы. Уральские «сити» с международной традицией обошлись довольно свободно (это во многом связано благодаря меньшим масштабам муниципалитетов): все три проекта запланированы в центре города, рядом с исторической застройкой.

Это влечет, на наш взгляд, три основные угрозы. Первая - сверхконцентрация городской среды. «Сити» - мощный аккумулятор людских потоков. Он наслаивается на уже существующую деловую и гостиничную инфраструктуру, торговые центры, исторические достопримечательности, музеи, объекты досуга и общепита. В итоге центры муниципалитетов становятся перенасыщенными. В то время как другие районы подобным развитием похвастаться не могут. Вся городская среда концентрируется вокруг единственной точки.

Конечно, на Урале «сити» нельзя построить в чистом поле: это все-таки должен быть относительный центр города. Однако одновременно с возведением делового центра властям стоит обратить внимание на полицентричную концепцию развития муниципалитета. Она характерна, например, для будущей Перми. В ней функциональное зонирование территорий отвергнуто: нет жилых, деловых или промышленных районов. Каждый предполагает смешанное использование, наличие собственного центра, что уже давно принято в Европе. Человек должен получать все блага внутри своего района, а в центр обращаться только за общегородскими ценностями (театрами, музеями и т.д., подробнее см. «Пермь 2.0», «Э-У» № 36 от 13.09.10).

Вторая угроза, вытекающая из первой, - транспортная. «Сити» резко меняет потоки движения, замыкая их на себе. Чтобы не допустить коллапса, необходимо серьезно увеличить пропускную способность всех прилегающих улиц, а также обустроить парковки на несколько тысяч автомобилей. Задача нетривиальная. Сегодня, например, в Екатеринбурге расширить центральные дороги практически невозможно. И если администрация не придумает, как их разгрузить, то город ожидает транспортный коллапс.

Третья угроза - исчезновение исторической застройки. В мировой градостроительной практике есть такой термин - брюсселизация. По сути, это хаотический подход к реконструкции городов, при которой происходит неконтролируемый массовый снос исторической застройки, замещаемой современными зданиями. Что-то похожее сегодня происходит, например, в Екатеринбурге. Из-за строительства бизнес-центров город уже лишился нескольких памятников архитектуры. Один из них - особняк землемера Ярутина, находившийся в непосредственной близости от небоскреба «Высоцкий» (48 этажей, высота - 188 метров, общая площадь - 73 тыс. кв. метров): некто сравнял его с землей за одну ночь. Виновных так и не нашли. Аналогичные проблемы возникают и в других региональных центрах по всему Уралу.

Поскольку «сити» строятся в исторической части городов, они неминуемо будут влиять на памятники архитектуры. Показательный пример - Челябинск. Решение возвести 22-этажное здание из синего стекла в окружении двух-трехэтажных домов XIX - начала XX века как минимум спорно.

Сложности с сохранением наследия характерны и для Екатеринбурга. Еще в 2007 году в городе возник конфликт из-за того, что проектировщики из Valode & Pistre при планировке комплекса не учли, что на участке расположено несколько памятников истории и архитектуры (объект культурного наследия «Усадьба первого на Урале садовода-селекционера Д.И. Казанцева: жилой дом, плодовый сад»), а мэрия утвердила представленные документы. При этом, по словам общественного инспектора Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Олега Букина, чиновники «всячески хотели избавиться» от памятников - исключить их из Единого государственного реестра объектов культурного наследия или перенести: «В 2007 году деревья сада Казанцева были отравлены ядовитыми веществами. Чиновники почти открыто проявляли свое негативное отношение к историческим зданиям, которые находились в зоне застройки "сити". В апреле 2009 года мы дежурили в районе исторической застройки. Вдруг к нам подходит заместитель министра культуры Олег Губкин и спрашивает: что тут происходит? Мы говорим, что средовые объекты охраняем. Губкин на это сказал, что не видит в этих зданиях никакой эстетики». В 2010-м конфликт вроде бы был исчерпан, УГМК согласилась пересмотреть проект, провести историко-культурную экспертизу. Группа экспертов, защищающих сад, была распущена. Однако некоторые ее участники считают, что угроза остается.

Вера Сецкая в личной беседе спросила нас: «В Европе есть многочисленные примеры, когда новые здания стилизуются под окружающую застройку, не портя облик города. Фасады воссоздаются старинные, но начинка ультрасовременная. Кто сказал, что "сити" - это обязательно стекло, бетон и высь?». Этот же вопрос мы можем адресовать архитекторам современных уральских деловых районов.

И последнее - «сити» несет угрозу рынку коммерческой недвижимости города, перенасыщая его квадратными метрами. Региональные центры не выдерживают выброса на рынок большого количества офисных площадей, особенно, когда это делается одномоментно в виде масштабных высотных зданий. Вера Сецкая:

- Я бы для наглядности привела в пример проект «Стражи Урала» (Екатеринбург, изначально должен был состоять из двух башен
в 41 и 36 этажей, общей площадью 300 тыс. кв. метров. - Ред.), который явно находился вне рынка, так как поглотить такое количество метров регион был не способен. Строительство «сити» в региональных городах должно быть строго фазировано и выверено маркетинговыми исследованиями, анализом спроса и предложения. Не думаю, что это могут быть высотные здания под 60 - 100 тыс. кв. метров. Скорее, блоки площадей, хорошо сочетающие в себе необходимые функции, но способные быть поглощенными рынком в конкретном диапазоне времени. По мере поглощения - дальнейшее строительство. Генплан территории при этом, естественно, делается заранее, и добавление фаз также логично предусмотрено заранее.

А теперь посмотрим на заявленные величины, например, «Екатеринбург-Сити»: ни одного проекта меньше 60 тыс. квадратных метров. В Уфе - почти все объекты за 70 тыс. квадратов. Хотя топ-менеджмент УГМК о данной проблеме все-таки задумывается. Как нам сообщили в компании, решения по срокам начала строительства и ввода объектов, следующих за башней «Исеть», будут приняты в течение 2011 - 2012 годов. В данный момент специалисты холдинга занимаются проработкой и анализом этих проектов. «Все будет определяться экономической целесообразностью и состоянием рынка недвижимости. Только он будет диктовать этапность, сроки ввода и объем инвестиций по каждому из объектов», - заявляют в УГМК.

Ясно, что даже при выверенном маркетинге на «сити» должны опираться при планировании развития все остальные девелоперы коммерческой недвижимости. Думается, нет ничего хуже, чем ввести офисное здание одновременно со стотысячником в «сити».

Дополнительные материалы:

Рынок коммерческой недвижимости не растет

В пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона (Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Пермь и Уфа) цена продажи торговой недвижимости с февраля 2010 года приросла в среднем на 2,6%, что можно считать статистической погрешностью. Более того, с учетом инфляции цены снизились примерно на 10%. В основном прирост обеспечил только Челябинск (28,4%). Остальные города по ценам либо падали относительно февраля-2010, либо оставались примерно на том же уровне. По словам исполнительного директора компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгения Короткова, ситуация объясняется экспоненциальным ростом спроса на торговую недвижимость в столице Южного Урала. Вместе с тем количество новых предложений достаточно мало, в результате качественные торговые площади с рынка практически вымылись.

Стоимость аренды торговой недвижимости растет в Екатеринбурге, Тюмени и Челябинске. Директор компании «БрОК» (Тюмень) Людмила Доровикова отмечает: «Тенденция роста числа предложений торговых помещений в аренду по докризисным ставкам однозначна. Однако арендаторы все-таки не готовы к возврату на этот уровень».

Таблица 1. Цена предложения / арендные ставки торговой, офисной и складской недвижимости на Урале

В Перми и Уфе арендные ставки на торговую недвижимость по-прежнему снижаются. Правда, по словам руководителя аналитического центра «Медиана» (Пермь) Дарьи Рожновой, это, скорее, влияние сезонности: в течение 2010 года ставка аренды увеличилась на 22%, но если сравнивать первый квартал 2011-го с тем же периодом 2010-го, то превышение составило всего 1,9%.

В сегменте офисной недвижимости тенденции разнонаправлены. Екатеринбург и Тюмень по ценам продажи на докризисный уровень еще не вышли. Хотя это почти наверняка связано с малым количеством предложений в офисах класса А. В трех остальных городах стоимость продажи за год увеличилась на 7 - 20%. Лидер прироста - Уфа.

По динамике арендных ставок на офисные площади города показывают завидное единодушие: во всех пяти муниципалитетах они выросли. Лидер - Челябинск, там аренда в среднем прибавила почти 30%.

Сегмент складской недвижимости тоже стагнирует: цены продажи остаются на одном уровне в течение 2010 - 2011 годов. Жесткое падение Екатеринбурга связано со структурой предложения. Дорогой класс А занят. Растет только Уфа, но зато сразу на 56%.

Изменение арендных ставок на склады - в пределах погрешности. Сильнее других упал Челябинск - на 30%. По словам Евгения Короткова, проседание связано с тем, что спрос высокими темпами растет на средние форматы (от 1000 до 6000 кв. метров), но таких предложений мало. В итоге большие площади простаивают, и скидки в арендной плате ситуации не меняют.

Индексы и прогнозы

Индекс выкупа (рассчитывается как соотношение цен и годовых арендных ставок, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения) торговой недвижимости интересен только со статистической точки зрения. Явного тренда нет. В Екатеринбурге и Тюмени индекс упал. Выгоднее всего приобретать торговые площади в Тюмени (индекс выкупа 6,25 года).

Таблица 2. Индекс выкупа апрель 2011 / февраль 2010

Другое дело офисные помещения. В этом сегменте индекс выкупа упал во всех городах (кроме Уфы, здесь он стабилен). Это означает, что цена предложения либо снизилась, либо осталась на прежнем уровне, а ставки аренды выросли. Выгоднее всего покупать в собственность офисы в Уфе (индекс выкупа 7,5 года).

Склады показывают тенденции, аналогичные торговому сегменту. Упал индекс в Екатеринбурге (в три раза, с 18 до 6 лет) и Перми. Самый низкий показатель - традиционно в Челябинске (4,9 года).

В прогнозах аналитики практически солидарны: в 2011 году ждать роста цен вряд ли стоит. Их увеличение будет связано с инфляцией и ростом тарифов ЖКХ. Хотя есть и оригинальные мнения. Евгений Коротков:

- Арендную плату подстегнул рост тарифов ЖКХ, а также увеличение оборотов в 2011 году у ряда сетевых ритейл-операторов. Выросла ставка капитализации, что в начале года дало толчок росту цены продажи метра. Стоимость качественных объектов вышла на высокие, почти докризисные уровни. Вслед за нефтяной гонкой у нас все больше шансов увидеть «гонку квадратных метров» во всех сегментах в ближайшие три-четыре месяца.