Банк в гаранты

Mинрегионразвития РФ в начале мая опубликовал доклад о социально-экономическом положении регионов в первом квартале 2009 года. Помимо прочего в нем исследован и рынок недвижимости. Вывод ведомства: на Урале индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в среднем едва достиг 75% от уровня первого квартала прошлого года (по России - 80,7%). Серьезно снизились темпы строительства жилой недвижимости. Например, в Свердловской области прирост ее ввода в первом квартале по сравнению с соответствующим периодом прошлого составил всего 2,6% (аналогичный показатель 2008 года - 19%). В Башкирии объем ввода и вовсе упал на 20%, в ХМАО - на 53,7%.

Пострадали от резкого падения спроса на жилье и производители стройматериалов. По словам генерального директора ООО «ПСО КПД и СК» (выпуск ЖБИ, Челябинск) Юрия Федорова, в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого в Челябинской области жилья построили на треть меньше, а производство упало в семь раз. Та же ситуация в Свердловской области: заводы стройматериалов работают на 20 - 30% мощности. Правительство страны бросило на спасение стройки сотни миллиардов рублей. Проблема, однако, в том, в кого именно бросило.

Стимулируй это

В основном деньги тратятся на выкуп у компаний неликвидного жилья. Но отрасль этим не поднимешь. Во-первых, условия госзаказа слишком строги: цена покупки низка (часто на грани или ниже себестоимости), степень готовности жилья высока (70%), площадь квартир четко определена. В подобные нормативы могут вписаться в лучшем случае десяток компаний в каждом регионе. Еще меньше - хотят этого.

Во-вторых, госзаказ обеспечит не более 10% объема, который способны сегодня дать строительные компании. Что делать? Стимулировать спрос. Юрий Федоров подсчитывает:

- Министр регионального развития Виктор Басаргин недавно заявил, что на сегодняшних условиях могут позволить себе купить жилье 18% населения. Даже если уменьшить эту цифру в десять раз, то в России на улучшение условий проживания способны 2,6 млн граждан. При норме в 22 кв. метра на человека это порядка 60 млн кв. метров. Если принять во внимание слова первого зампреда правительства РФ Игоря Шувалова, что справедливая цена квадрата в России - 30 тыс. рублей, выходим на сумму, равную всем вливаниям, которые запланировало государство для поддержки строительной отрасли.

Сегодня на банковских депозитах жителей УрФО лежит более 650 млрд рублей. Причем 58% этой суммы - вклады на срок от одного до трех лет. Люди таким путем пытаются спасти деньги от инфляции. Хотя всегда считалось, что лучший инструмент для этого - вложения в недвижимость. Народ выжидает. И причина одна - ножницы интересов. Потенциальные покупатели верят в окончание строительства объектов высокой степени готовности, но не покупают квартиры, потому что стоимость метра слишком высока. Строители в свою очередь готовы снизить цену, но на проекты в начальной стадии. А в их реализацию уже никто не верит.

Соответственно, чтобы удовлетворить интересы и строительной компании, и покупателя, отрасли необходим способ стимулирования спроса, который еще на начальной стадии проекта гарантирует человеку его выполнение.

Пошел в сберкассу

Как ни странно, такой способ существует на рынке уже два года. Запустил механизм Сбербанк. Правда, до кризиса он популярностью не пользовался. Строительным компаниям, продающим десятки тысяч квадратов жилья в месяц, о стимулировании спроса думать было некогда. Из крупных компаний активно инструмент применяли только «Камская долина» (Пермь) и «Наш дом» (Екатеринбург, сейчас целевая программа закончена).

Схема сильно напоминает немецкие стройсберкассы. Ее суть в следующем. Сначала эксперты Сбербанка проверяют застройщиков. По словам заместителя генерального директора компании «Наш дом» Андрея Озорнина, специалисты изучают финансовую отчетность за последние два года, разрешительную и проектную документацию. Также пристально рассматривают план-график строительства.

Проверенным компаниям Сбербанк открывает кредитную линию в размере до 80% от стоимости объекта.
Человек, желающий купить жилье в данном объекте (по другим схемам жилье в нем приобрести невозможно), несет деньги не застройщику, а открывает в Сбербанке целевой беспроцентный накопительный счет. По словам Андрея Озорнина, первоначальный взнос может варьироваться от 20 до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости в зависимости от стадии, на которой находится строительство. До заключения договора купли-продажи покупатель может докладывать оставшуюся сумму на счет или, если у него возникли какие-то финансовые трудности, в любой момент оформить ипотеку. Правда, банк может принять по этому вопросу отрицательное решение, тогда покупателю возвращаются его вложения. Девелоперу средства вкладчика перечисляются только после получения им свидетельства о собственности на квартиру. При этом человек может забрать деньги в любой момент до окончания строительства.

Таким образом, гарантом возведения жилья и сохранности средств, по сути, выступает банк. Покупатель в случае невыполнения застройщиком обязательств теряет только те деньги, которые съест инфляция. Сейчас в правительстве страны и Сбербанке обсуждается вопрос о назначении на такие целевые счета ставки в 5% годовых.

В результате использования этого способа сохраняется баланс интересов всех сторон. Покупатель, вкладываясь в недвижимость на начальном этапе строительства, получает экономию и гарантию сохранности средств. Девелопер - средства на окончание строительства. Банк - лояльных клиентов и их деньги.