Тоже ЖЭКи, только в профиль

Иллюстрация - Сергей Айнутдинов

Чем не угодил документ?
В первую очередь возможностью выселять за долги. Никого, правда, не смутил тот факт, что в стране этого не происходит: либо должники вовремя одумываются, либо власти отступают в страхе перед прокурорскими проверками. Вторая претензия — приватизация ЖКХ. В Екатеринбурге от митингующих особенно почему-то досталось управляющим компаниям: мол, мошенники там сидят, только и думают, как бы квартиры наши получить. Для тех, кто хоть что-то понимает в формах собственности, заявление звучит смешно: если сам жилец не захочет, никто не сможет «забрать» себе его квартиру. Эта претензия показывает не столько абсурдность требований митингующих, сколько высвечивает проблему — информационное сопровождение выбора формы управления жильем недостаточно. Делается это, как мы увидим, сознательно: муниципалитетам не хочется пускать «чужаков» на потенциально привлекательный рынок.

Выбора нет

С 1 марта 2005 года в России действует новый Жилищный кодекс РФ. Он определяет: до 1 марта 2006 года собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления жильем. Однако уже в конце 2005 года стало ясно, что процесс самоопределения жильцов практически провалился. В феврале 2006 года принято постановление федерального правительства «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Закон отодвинул срок до 1 января 2007 года. Если и к этому времени жильцы дома не определятся с формой управления, то администрация города будет проводить открытые конкурсы, выставляя на аукцион право на обслуживание жилого фонда. Учитывая, что 2006 год — последний, когда на рынке работают муниципальные предприятия, обслуживающие жилье (службы заказчика, дирекции единого заказчика и прочие жилищные конторы разного уровня), то к концу 2007 года схема управления нашими домами должна принципиально поменяться. В идеале неэффективные
ЖЭКи уступят место мобильным и грамотным профессиональным управленцам.

Итак, кодекс предлагает три способа управления жильем.
И все они имеют больше минусов, чем плюсов. Первый способ — практически фантастика: самоуправление. Каждый собственник обязан сам заключить договор как с поставщиками коммунальных услуг, так и с подрядчиками (по содержанию и ремонту жилья). Для решения и крупных, и мелких вопросов (например, чтобы покрасить окна в подъезде или починить прохудившуюся над квартирой крышу) необходимо постановление общего собрания жильцов. На нем должны присутствовать представители от всех квартир дома, иначе оно считается нелегитимным. Для оперативного управления большим домом способ непригоден.

Второй — создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Он может существовать в двух вариантах: ТСЖ само управляет многоквартирным домом и заключает договоры с поставщиками и подрядчиками ЖКХ (энергетиками, водоканалом, стройконторами и т.д.) или нанимает управляющую компанию, чтобы она вела все эти дела от имени с ТСЖ. Изъяны есть и здесь. Закон о ТСЖ хоть и написан, но многие его положения входят в противоречие с Жилищным кодексом. Поэтому, по словам председателя комитета по защите прав потребителей администрации Екатеринбурга Андрея Артемьева, объединившись в ТСЖ, люди создают маломощное в юридическом отношении и не слишком жизнеспособное лицо. По его мнению, проще всего будет работать тем ТСЖ, которые созданы в новых домах, где пока не возникает проблем с ремонтом или сетями. Еще тормоз — в России практически нет грамотных председателей ТСЖ.

Третий способ управления — наем управляющей компании (УК) без образования ТСЖ. То есть каждый собственник в многоквартирном доме должен непосредственно заключить договор с УК. Некоторые специалисты, например, уверены: ТСЖ не может отождествляться с управляющей компанией. «Товариществу следует отводить лишь функцию организатора собственников помещений, которые сформулируют задачи профессионалам, а те уже будут управлять домом. Наилучший вариант для большинства ТСЖ — договор управления с УК, в котором прописаны все требования, предъявляемые собственниками к качеству обслуживания», — отметил Дмитрий Гордеев, эксперт Института экономики города (Москва).  

Очевидно, именно управляющие компании станут основными игроками на рынке жилищно-коммунальных услуг, заменив привычные нам жилищно-эксплуатационные конторы. УК будут заключать договоры и с поставщиками коммунальных услуг (например, с энергетиками, водоканалом), и с подрядчиками для проведения работ по обслуживанию жилого фонда (ремонту домов, вывозу мусора, уборке территории и т.п.). Значит, от выбора компании зависит, как станет обслуживаться дом, как выстроятся отношения с подрядными организациями (например, не присвоит ли руководство управляющей компании деньги, которые собирает с жильцов в качестве платы за услуги). Кроме этого, в бюджет управляющих компаний потекут и муниципальные средства: их будут перечислять на содержание еще не приватизированных жильцами квартир. Соотношение частных и муниципальных средств станет таким же, как и количество приватизированных и неприватизированных квартир в доме. Исходя из политической значимости ЖКХ, регулирования тарифов и жесткого контроля власти, понятно: бизнесу потребуется немало усилий, чтобы попасть на этот рынок.

Теоретически рынок имеет большую емкость и почти свободен. Сейчас договоры с УК заключили крайне мало домов. Заместитель начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Владимир Ефимов отметил, что по стране менее 10% собственников жилья определились с выбором управляющей компании, и к концу этого года более 10% не наберется. По территориям Большого Урала этот показатель разнится, но нигде не превышает 25%. Например, в Свердловской области чуть больше 41 тыс. многоквартирных домов, но собрания проведены не более чем в 10 тысячах. В Перми 15% домов охвачены договорами с УК, в Кургане, Тюмени, Ижевске — менее 10%.

Что за штуки эти ЖУКи

Теоретически предложить услуги управления жилым фондом руководству ТСЖ или общему собранию жильцов может любая компания. Но УК просто не знают, как и где информировать о себе население. А оно со своей стороны мучится сомнениями: как отличить УК с серьезными намерениями от мошенников.

Проблема заключается в том, что приходится верить на слово. Конечно, законодатель прописал, что к участию в конкурсе по выбору управляющей компании допускаются только те фирмы, которые смогут доказать возможность обеспечения обязательств: предоставят банковские гарантии, страховку,
уведомление о средствах на счетах и т.п. Это может подстраховать жильцов от риска исчезновения «управленцев» вместе с деньгами. Но, во-первых, такие гарантии не по силам малому или среднему бизнесу, а во-вторых, они требуются, только если конкурс проводят муниципальные власти. При самостоятельном выборе УК у членов ТСЖ или общего собрания жильцов такой защиты не будет. Кроме того, отменено лицензирование компаний в этой сфере, значит, привычный рыночный способ проверять поставщика услуг по наличию у него разрешительной документации тоже не годится.

Таким образом, проверить добросовестность управляющей компании можно, только доверив ей управление жилым фондом, то есть заключив с ней договор. Если компания категорически не понравится, через год договор легко расторгнуть. Предложения от УК жильцам поступают, но сами компании практически не известны потребителям, не готовы к открытию информации о себе, а потому их предложения общим собраниям жильцов больше напоминают обещания депутатов в период предвыборной кампании: «Только мы построим мост через реку, которой нет».

Чтобы не ошибиться с выбором, население по привычке обращается к власти, мол, разъясните, что за штуки эти ЖУКи. Администрация идет навстречу, предлагая в качестве управляющих компаний… прежние эксплуатирующие организации. Только теперь контора называется не муниципальное унитарное предприятие РЭМП Верхнепупковского района, а согласно веяниям времени — ЗАО Управляющая компания РЭМП означенного района. Предприятия новые, но технологии, материалы, люди — прежние. «В ходе реорганизации МУПов техника, оборудование и другое имущество будет передано в ведение городских властей для последующей передачи в аренду уже существующим и вновь создаваемым частным управляющим компаниям. Мэрия будет следить за эффективностью использования принадлежащего ей имущественного арсенала, задействованного в жилищно-коммунальной сфере», — рассказал вице-мэр Екатеринбурга Константин Крынин.

Как правило, во главе якобы новых частных структур встают люди, которые до этого уже управляли коммунальным комплексом, при этом доказали свою лояльность власти и связаны с ней бизнес-интересом. Однако они, как правило, умеют только расходовать средства, но не управлять ими эффективно. Таким образом, контроль за коммуналкой по-прежнему находится в руках администраций городов. «Ранее работавшие в этой сфере коммунальные предприятия, те же РЭМПы, никого не пустят на рынок. У них, конечно, есть преимущества, не говоря об административном ресурсе. Альтернативных управляющих компаний пока нет», — отмечает Андрей Лысых, президент Союза предприятий жилищно-коммунального комплекса Свердловской области. Он сомневается: такие компании появятся. Однако на прошедшей в середине марта пафосной выставке предприятий ЖКХ области была представлена только одна, из Каменска-Уральского.

От переименования ЖЭКа проблема не решается

Тем временем риски в отрасли прежние. Основной — потери и выпадающие из-за них доходы, которые никто не собирается компенсировать УК, как не компенсировали их ЖЭКам. «Вопросы, которые сегодня решают, например, энергетики, лягут на плечи молодых, слабых в финансовом плане управляющих компаний», — отмечает генеральный директор КЭСК-Мультиэнергетика Владимир Нечитайлов. Проблем ему здесь видится три: неясный механизм расчета за потери во внутридомовых сетях (по некоторым данным, теряется треть ресурсов), потери из-за устаревших приборов учета, а также содержание большого штата специалистов, которые должны будут оперативно пересчитывать льготы, снимать показания счетчиков и т.п.

Кроме этого, появление УК может ликвидировать достигнутые рыночные завоевания. Владимир Нечитайлов: «В конце 90-х годов, когда энергетику захлестнул вал неплатежей, энергоснабжающие компании вынуждены были перейти к практике заключения договоров с конкретными физическими лицами. Они исключили из схемы посредников — жилищные организации, которые аккумулировали у себя собранные деньги и решали с их помощью собственные проблемы. Но теперь посредники возвращаются: уже в виде управляющих компаний».

Еще одна беда, которая может серьезно подкосить благосостояние УК, — обслуживание ветхого жилого фонда. Его на территориях УрФО, по разным оценкам, от 30% (в ХМАО и ЯНАО) до 65% (в Кургане и Ижевске) от общего количества жилья. Очевидно также, что ни одна управляющая компания не заинтересована в том, чтобы взять на обслуживание старые дома: действующих тарифов не хватит на покрытие затрат. Сейчас отчисления на капитальный ремонт идут регулярно от всех жильцов (они заложены в квартирную плату), но эти деньги аккумулируются в бюджете города. Муниципалитет решает, какие дома ремонтировать в первую очередь. Перед тем как передать дом с городского баланса на обслуживание УК, в большинстве городов-миллионников не смогут провести предписанный законом ремонт. Активность жильцов при создании ТСЖ в таких домах тоже невелика. Так что ветхое жилье — первый претендент на открытые конкурсные торги. Скорее всего, в небогатых муниципалитетах проблема решится с помощью формирования «конкурсных лотов»: на конкурс выставят не отдельный дом, а сразу комплекс из домов — в приличном состоянии и в неприличном. Управляющие компании будут обязывать брать дома на обслуживание общим лотом. «В Челябинске организовано 11 компаний, которые начнут порайонно выходить на конкурсы, чтобы ни один дом не остался без управления», — отметили в администрации города. Ответ мэрии Екатеринбурга отличался только количеством компаний: в столице Среднего Урала их десять. Ветхое жилье, таким образом, попадет в орбиту управления компании и не останется бесхозным. Но об эффективном бизнесе можно будет забыть.

Дополнительные материалы:

Опыт — сын ошибок трудных

Юлия Рослякова

Фото - Андрей Порубов

Тюмень. Здесь стимулируют создание ТСЖ в ветхом жилье с помощью средств городского бюджета на капитальный ремонт зданий: 90% затрат оплачивает город, 10% собирают собственники помещений. «Мы учли все замечания, все пожелания собственников и приняли решение: сначала город выполнит свои обязательства, и только потом в срок, который определят собственники помещения, они будут собирать эти 10%, — отметили в прессслужбе города. — Чтобы начать капитальный ремонт, не надо показывать деньги на счете, нужно лишь решение о том, что они будут собраны. В какой срок — определят сами собственники: он может быть растянут до трех лет. Субсидии получают только те дома, где проведено собрание и создано ТСЖ. Деньги можно получить на основании перечня, прописанного в положении о получении субсидий. В перечне есть ремонт кровли, межпанельных швов, водоподогревателей, внутридомовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, ремонт фасадов и так далее. По предложению руководителей ТСЖ внесены дополнения: электромонтажные работы в доме и ремонт помещения, в котором расположится офис ТСЖ».

Челябинск пытается решить проблему контроля коммунальных управляющих компаний. В одном из районов с благословения администрации города появилась общественная организация: комитет народного контроля. В ней 26 человек, в основном старшие по дому. На них ляжет приемка работ, проведенных частной управляющей компанией. Без их подписи работа приниматься не будет. Коммунальщики должны предоставить общественникам годовой план работ помесячно, чтобы народному контролю удобнее было отслеживать, что планировала сделать управляющая компания и что сделала. «Новым управляющим компаниям люди пока не доверяют, поэтому им будет удобней поручить контроль за коммунальщиками человеку, который живет вместе с ними», — пояснил первый вицемэр Челябинска Олег Грачев.

Пермь. Работают двухмесячные курсы для менеджеров управляющих компаний. С октября 2004 года на них проучились 64 человека — председатели действующих ТСЖ, руководители обслуживающих организаций, индивидуальные предприниматели. Большинство уже работает на рынке ЖКХ и хорошо понимает, что помимо технических знаний нужно обладать и навыками управления жильем.

Курган делает упор на создание ТСЖ. В городе проводят встречи с жильцами и консультации активистов. Но управлять ТСЖ будут все те же муниципальные унитарные предприятия. Их просто перерегистрируют в муниципальные управляющие компании, ничего особо не меняя в смысле деятельности. Тричетыре предприятия сливают в одно, увеличивая размеры обслуживаемого фонда и сокращая количество персонала. Финансирование при этом не изменяется. Это позволяет поднимать зарплаты оставшимся работникам. Сейчас создана только одна такая компания. Но и она занимается лишь благоустройством придомовой территории и ремонтом домов.

Ижевск. Работает только одна управляющая компания — муниципальное управление «Городское жилищное управление — Управляющая компания в ЖКХ Ижевска». Сложное название передает смысл происходящего: это сугубо муниципальная структура, немного переименованная в связи с веянием времени. Неоднократно замечена в нарушении антимонопольного законодательства.