Красиво живете

Премиум - особый сегмент жилой недвижимости. Даже в кризисном 2009-м в Тюмени и Екатеринбурге его цена оставалась на уровне лета-осени 2008-го, в остальных городах Урала упала существенно меньше, чем в целом по рынку. «Элитка» первой начала восстанавливаться: во всех региональных центрах рост цен не прекращается два последних года. Причина проста - острый дефицит предложения недвижимости премиум-класса: в лидере-Екатеринбурге это, по разным оценкам, от одного до семи объектов, в Тюмени - только «ДаВинчи хаус». В Перми и Челябинске назвать какой-либо объект элитным аналитики затрудняются.

Непонятный премиум

Один из основных вопросов для сегмента элитного жилья - понятийный. В девелоперском и риэлторском сообществах не существует единого мнения о том, что же такое объекты премиум-класса.
В 2011-м эксперты консалтинговой компании Penny Lane Realty в ходе анализа рынка элитного жилья в десяти странах мира попытались выявить общие критерии недвижимости премиум-класса. Нашли пять, признающихся в любой точке мира: местоположение, экология, инфраструктура, низкая преступность и хорошая репутация девелопера.
На Урале в ходу как минимум две классификации жилой недвижимости. Первая разработана по нормам градостроительного проектирования, принятым на Среднем Урале. Вторая - продукт регионального представительства Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области и Уральской палаты недвижимости (УПН). По нашим сведениям, еще одна классификация сейчас разрабатывается в Перми специалистами компании Research&Decisions.

Начнем с законодательных норм Свердловской области. Несмотря на то, что этот документ создан для одного региона, в нем четко прописаны критерии элитного или высококомфортного жилья. Поэтому им иногда пользуются представители соседних территорий.

Первый показатель элитности - жилищная обеспеченность в 60 и более метров на одного человека. Количество комнат в квартире - минимум на две больше числа жильцов.

Второй - плотность населения в высококомфортных кварталах не должна превышать 50 человек на гектар, а высота домов - четырех этажей. Этот же показатель определен для территорий индивидуальной застройки. У элитных домов должны быть земельные участки минимум в 0,2 га, плотность заселения - не более 14 человек на гектар.
На этом классификация заканчивается. Что девелоперов несказанно радует, потому что жилье можно продавать как элитное при соблюдении всего двух правил.

Классификация ГУД и УПН куда обширнее и конкретнее. Это 11 блоков: конструктив, архитектурные решения, внешний вид, паркинг, инженерные системы, социальная инфраструктура, безопасность, управление, энергосбережение, характеристики продаж и качество расположения.

На наш взгляд, достаточно странно, что размещение объекта оказалось в самом конце списка. Хотя это объяснимо: в центре крупных городов (а элитная недвижимость в муниципалитетах с населением меньше 500 тыс. человек отсутствует как класс) подготовленных земельных участков на данный момент практически нет, поэтому элитные дома возникают во втором, а иногда и в третьем ценовом поясе.

Разберем наиболее интересные и принципиальные моменты. Максимальная высота элитных домов, по мнению ГУД и УПН, - 12 этажей, типичная - от пяти до десяти; материал - кирпич, монолит, железобетонные колонны. Проект здания должен быть авторским, фасады отделаны мокрой штукатуркой или натуральными материалами. Во дворе - ландшафтный дизайн по авторскому проекту, парковка, игровая площадка, зоны отдыха.

Однокомнатные квартиры в элитных домах - нонсенс. Двухкомнатные начинаются от 80 метров, несущих стен внутри жилых помещений быть не должно, высота потолков - от трех метров. Отделка - под чистовую с заведением всех сетей.
Паркинг с обязательной мойкой должен строиться из расчета две машины на одну квартиру и быть соединен с домом лифтом.

Блок, касающийся инженерных систем, очень пространен. Наиболее интересные моменты - импортные скоростные лифты с авторским оформлением и комплексная пятиступенчатая система фильтрации воды.

Социальная инфраструктура домов премиум-класса завидна: галерея магазинов, спа- и фитнес-центры, ресторан с рум-сервисом. Собственник всех нежилых помещений должен быть единым.

Из остальных блоков внимание привлекает только тот, что касается характеристик продаж. О составе жильцов в классификации сказано: face-контроль, продажи по рекомендации, принцип вхождения в клуб важен. Продажи должны быть исключительно личными, только напрямую от застройщика, обязательным аспектом является сопровождение сделки, в том числе юридическое.

Классификация ГУД и УПН - одна из наиболее удачных попыток разделить жилье по сегментам. Ее в качестве базы на ближайшее будущее могут рассматривать и другие регионы. Перенимать классификацию полностью и навсегда - порочная практика: она привязана к месту и времени. Этой же точки зрения придерживается генеральный директор агентства недвижимости «Новый город» (Тюмень) Ирина Яременко:

- Я убеждена, что все познается в сравнении. Вполне может быть, что недвижимость, которую мы в Тюмени называем премиум-классом, где-то считается трущобами. Элитное - это самое лучшее, особенное, но в конкретном месте. Кроме того, на мой взгляд, критерии элитного жилья напрямую связаны с временны?м отрезком. В свое время «сталинки» были премиум-классом. Затем вся партийная элита переехала в «киевки», а старые дома потеряли статусность. Дальше пришли «мост-проекты», и так можно продолжать до бесконечности. Тюменская «элитка» в 90-х годах - это улица Даудельная, где жил тогда губернатор Рокецкий. Сегодня дома, расположенные там, не относятся к данной категории.

Бремя элитности

Существенных рисков для развития сегмента жилой недвижимости премиум-класса нет. Острый дефицит предложения и стабильный спрос даже в случае негативной макроэкономической ситуации удержит «элитку» на плаву.
На наш взгляд, есть два момента, способные повлиять на будущее сегмента. Первый - нехватка земли. В центрах крупных городов на данный момент практически нет подготовленных участков (нужно либо сносить ветхое жилье, либо серьезно модернизировать сети). По договоренности с муниципалитетом эти расходы может взять на себя девелопер, который потом заложит их в себестоимость. Правда, на переговоры уйдет некоторое время, и есть риск, что города на два-три года останутся с нулевым предложением первичного жилья премиум-класса.

Второй фактор - налог на роскошь. Сегодня средняя стоимость элитных квартир в Екатеринбурге - 150 - 200 тыс. рублей за кв. метр, «претендентов» на этот статус в других административных центрах Урала - от 60 до 130 тысяч. Обсуждается несколько вариантов налогообложения. Минэкономразвития еще в прошлом году предлагало облагать недвижимость площадью больше 1 тыс. кв. метров. Российский союз промышленников и предпринимателей имеет свою точку зрения. Во-первых, роскошью бизнесмены посчитали квартиры стоимостью от 30 млн рублей и дома от 50 миллионов.

Качественные характеристики - от 150 кв. метров на человека в квартирах и от 500 - в доме. Представители фракции «Справедливая Россия», уже внесшие законопроект в Госдуму, предлагают облагать налогом жилье стоимостью от 30 млн рублей по ставке от 0,3 до 5% в зависимости от рыночной цены объекта.

Между тем эксперты про такие ставки не слышали и выдвигают свои предположения. Аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов:

- Пока неизвестны даже примерные параметры ставок налога на роскошь. Но вряд ли налоговая нагрузка на такие объекты вырастет менее чем на 15 - 20%, так как только в этом случае введение данного налога будет оправдано. Необходимо понимать, что количество таких объектов невелико, а их владельцы часто будут стараться избежать уплаты дополнительного налога, поэтому рассматривать это как стабильный источник дополнительных доходов бюджета нельзя. При этом собираемость налогов в России не такая высокая, как хотелось бы, так что прежде всего необходимо повышать эффективность системы в целом.  Кроме того, существует ряд проблем, связанных с определением рыночной стоимости жилья. Даже в одном подъезде цена квартир с одинаковой площадью может различаться весьма значительно, не говоря уже о разбросе цен по районам и городам. Кадастра пока нет. Если привлекать независимого эксперта, непонятно, кто будет оплачивать его работу (5 - 7 тыс. рублей).

Перспективы принятия закона туманны. ФНС выступает против дополнительного бремени, указывая на то, что нового налога на недвижимость (может быть введен в 2013 - 2014 годах) будет вполне достаточно. Судя по заявлениям представителей Минэкономразвития, там тоже отказались от первоначальной задумки и склоняются к варианту ФНС.
Правда, и новый налог на недвижимость (рассматриваются варианты ставки 0,05 - 0,2% от кадастровой стоимости земли и квартиры) все равно увеличит налоговое бремя владельцев элитного жилья. Вопрос в том, сподвигнет ли он потенциального покупателя отказаться от излишеств, а девелоперов - более внимательно относиться к площади объектов.

Штучная жизнь

Сергей Воробьев

В ближайшее время сегмент элитного жилья ждет дефицит предложения и соответственно рост цен, подтверждает генеральный директор ЗАО «Форум-групп» (Екатеринбург) Сергей Воробьев

- Жилье класса элит должно соответствовать комплексу обязательных критериев. К ним относятся местоположение объекта, его окружение, конструктивные особенности здания, архитектура проекта, инженерные системы, безопасность и комплексная инфраструктура, соответствующая премиальному уровню, избранность жильцов.

В Свердловской области в 2010 году утверждена региональная классификация жилой недвижимости, в которой четко обозначены обязательные требования к объектам класса элит.

- Есть ли элитное жилье в Екатеринбурге?

- По нашим оценкам, клубный дом «Тихвинъ» полностью соответствует всем параметрам элитного жилья, принятым в региональной классификации ГУД.

- Существуют ли особенности продвижения элитного жилья? Кто его потенциальный покупатель?

- Элитное жилье продвигается путем создания сильного бренда и построения системы индивидуальных продаж. Целевая аудитория элитного жилья - люди с высоким социальным статусом и уровнем дохода: политическая и бизнес-элита, собственники крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний. Покупатели элитного жилья придерживаются высокого стандарта качества жизни и ценят приватность, безопасность, максимальный комфорт и высочайший уровень сервиса. Фактически покупка элитного жилья - это инвестиция в качество жизни.

- Какова стоимость жилья премиум-класса в Екатеринбурге?

- На данный момент - около 150 тыс. рублей за кв. метр.

- Как сегмент пережил кризис? Есть ли тенденция к росту спроса?

- Элитное жилье пользовалось стабильным спросом на протяжении последних пяти-семи лет. Снижение продаж в кризис было не таким значительным, как в других сегментах рынка. С 2010 года в Екатеринбурге сегмент элитного жилья, как и рынок недвижимости в целом, демонстрирует положительную динамику. Активизировался спрос, увеличились продажи, растут ценовые показатели.

При этом предложение элитного жилья в городе ограничено. Новых проектов премиум-класса в центре Екатеринбурга сегодня практически нет.

И в ближайшие несколько лет маловероятно, что они появятся, поскольку есть дефицит в неосвоенных земельных участках, отвечающих требованиям строительства объектов элитного жилья.

Реальную возможность строительства элитного жилья имеет очень узкий круг компаний. Для этого нужны дефицитные ресурсы: площадка в центре города и опыт реализации проектов премиального уровня.

- Эксперты прогнозируют рост цен в этом сегменте. Вы разделяете их мнение?

- Я считаю, что лимитированное предложение и активный спрос, а мы видим это по динамике продаж нашего объекта, неизбежно приведет к росту цен на жилье в домах элит-класса.

Подготовил Сергей Ермак

Партнер проекта: