30 лет на честном слове
Регионы готовятся к запуску масштабных программ капремонта, который будет осуществляться за счет собственников жилья. Новая система может стать эффективной, если ее организаторы сделают процессы накопления и расходования средств максимально прозрачными.В конце февраля в Пермском крае принят закон о системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Решению регионального парламента предшествовала проверка Фонда содействия реформированию ЖКХ. По данным ревизоров, в середине прошлого месяца «из восьми нормативно-правовых актов, регламентирующих создание системы капремонта, в регионе был принят только один». В прошлом году Фонд ЖКХ «подгонял» и другие субъекты РФ, например, ЯНАО, где в декабре не было принято ни одного документа по организации системы капремонта. Затянувшееся обсуждение на территориях объясняют «непопулярностью нововведений среди населения и попыткой минимизировать социальные последствия». О чем речь? В этом году государство прекращает финансировать капремонт: теперь это обязанность собственников жилья (поправки в ЖК внесены в 2012 году). Размеры взносов должны установить субъекты РФ. В среднем плата составит 5 — 10 рублей с кв. метра. В жировках эта строчка появится осенью — через 6 — 8 месяцев (в зависимости от решения регионов) после опубликования региональной программы капремонта.
— В капремонте нуждается 60% многоквартирного фонда в России — 1,6 млн домов, — объясняют в Минстрое РФ. — Для этого требуется больше триллиона рублей. Таких денег у государства нет. В советское время плата за капремонт включалась в коммунальные платежи, но тогда весь жилой фонд был государственным или кооперативным, потому капремонт осуществляло либо государство, либо ЖСК. После массовой приватизации квартир государство сняло с себя полномочия ремонтировать дома, ставшие, по сути, частной собственностью. В некоторых городах были созданы фонды, в которых накапливались средства на ремонт. Например, такой фонд с 2006 года существует в Уфе: собрано 3 млрд рублей и отремонтировано 2,5 тыс. МКД. Теперь платить придется повсеместно. Территории должны были подготовить программы капремонта по всем МКД, непризнанным аварийными.
Как будет организована система капремонта в территориях? Каким рискам она подвержена и кто будет контролировать народные деньги?
Шесть рублей за метр
Еще в СССР объем отчислений на капремонт был существенно занижен — работы финансировались по остаточному принципу. В 90-е государство и вовсе перестало давать деньги: число аварийных домов резко выросло. В 2008 году была предпринята попытка изменить ситуацию: появился Фонд содействия реформированию ЖКХ. За пять лет на капремонт направили около 300 млрд рублей. Этого хватило, чтобы привести в порядок 130 тыс. МКД. Много, но недостаточно, чтобы переломить тренд деградации жилого фонда. Без участия населения государство проблему не вытянуло. Началась дискуссия, как именно нужно изменить структуру источников финансирования капремонта. Было непонятно, какая судьба ожидает деньги, внесенные жильцами: будут ли их класть на отдельный счет в банке и ремонтировать на них только конкретный дом или власти создадут общий котел, финансы из которого будут расходоваться по необходимости. К чему пришли?Механизм будет следующим: каждый регион должен создать фонд капитального ремонта (ФКР, во многих регионах уже созданы) и учредить государственное предприятие — регионального оператора. В рамках ФКР будет формироваться единая информационная база о многоквартирных домах. Оператор будет выступать в роли технического заказчика работ и проводить капремонты на средства собственников согласно программам, рассчитанным на 30 лет. Эти программы должны содержать список всех МКД, плановую дату ремонта и перечень запланированных работ. Например, в Оренбургской области за три десятка лет собираются отремонтировать 10,3 тыс. домов, в Курганской — 3,7 тысячи, в ХМАО — 25 тысяч. Детализируется эта программа краткосрочными планами, которые принимаются на три года, содержат подробную информацию о каждом жилом здании, а также определяют виды и объемы государственной и муниципальной финансовой поддержки. Реестры обнародуют, то есть все смогут увидеть, когда их дома отремонтируют. В каждом регионе для жильцов будет установлен размер платы (зависит от этажности, стоимости проведения ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем, нормативных сроков их эксплуатации).
— Размер этого взноса должен быть адекватным, чтобы программа капремонта действительно работала, — считает заместитель главы Минстроя РФ Андрей Чибис. — Очень часто у региональных властей возникает желание снизить эту планку до двух рублей в угоду своим избирателям, это их право. Но при этом они должны понимать, что загоняют себя в ловушку — денег на ремонт очередного дома может не хватить. Мы подсчитали, что разумным будет платеж в 5 — 10 рублей за кв. метр.
В Курганской области с размером платежа уже определились — 6,9 рубля, на 80 копеек больше, чем в соседней Свердловской области. В Оренбуржье плата варьируется от 3,9 рубля (для домов до трех этажей включительно) до 6,1 рубля (от шести этажей и выше). В Пермском крае с размером взносов определятся только к концу лета. Ориентир — 6 рублей с кв. метра. В среднем владельцу скромной однокомнатной квартиры в 36 кв. метров придется отчислять на капремонт порядка 220 рублей в месяц, а хозяину 50-метровой двушки — 300.
В очередь или сами отвечайте
Для населения предусмотрено два варианта накопления средств на ремонт.Способ первый — взносы собственников перечисляются на счет регионального оператора. Тогда полномочия по организации и проведению ремонта, привлечению подрядных организаций, контролю качества и приемке работ, обслуживанию счета передаются ему. Оператор имеет право перебрасывать средства одного дома к другому, а затем возвращать «долги». Многие регионы, в их числе Пермский край, Свердловская и Челябинская области, Удмуртия, предусмотрели, что передача накоплений может происходить в рамках одного муниципалитета, то есть собственники Перми жильцов Соликамска «кредитовать» не будут.
Способ второй — жильцы имеют право самостоятельно копить на ремонт дома. Для этого им нужно открыть счет в банке и перечислять на него деньги. В этом случае все обязательства и ответственность за капремонт ложатся исключительно на собственников.
Чтобы воспользоваться альтернативным правом, жильцы должны на общем собрании решить, что они будут самостоятельно собирать деньги. После этого необходимо написать заявление в региональный фонд об отказе участвовать в общей накопительной системе. Владельцем специального счета может стать только юрлицо — ТСЖ, ЖСК или все тот же регоператор (номинально он будет владеть счетом, но распоряжаться деньгами смогут только собственники). Ремонт может начаться только после того, как на счету накопится необходимая сумма — не менее 30% от той, что предусмотрена в программе капремонта. Если срок ремонта подошел, а нужная сумма на счету не образовалась, собственникам придется либо брать кредит в банке, либо перейти в региональный фонд. При этом возможен и обратный вариант: ТСЖ, отчислявшее деньги в фонд, может выйти из него и открыть спецсчет. Но если в первом случае срок перехода займет всего один месяц, во втором потребуется два года с момента подачи заявки. Это сделано для того, чтобы исключить возможность ухода дома от оператора сразу после проведения капремонта. Дом должен погасить все долги перед тем, как уйдет от оператора.
По закону, собственники жилья могут утвердить для своего дома взнос на ремонт большего размера, чем это предусмотрено правительством. А вот меньше — не получится.
По мнению ведущего юрисконсульта направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрия Гордеева, второй способ привлекателен для активных собственников:
— Он актуален там, где образовался сплоченный коллектив — в первую очередь речь идет о домах, в которых созданы ТСЖ или жилищные кооперативы. При этом способ формирования фонда капремонта — у регионального оператора или на специальном счете дома — не влияет на предоставление мер господдержки, они предусмотрены законом в любом случае. Кроме того, свой спецсчет позволит проводить ремонт в несколько этапов: в этом году отремонтировать подвал, а в следующем — крышу. Во втором случае сбрасываются все участники, а сумму получает каждый по очереди. Понятно, что первыми в очередь на ремонт включат самые старые и ветхие дома. Жителям новостроек такой вариант не очень понравится — до них очередь дойдет нескоро, а деньги придется платить сейчас.
В Свердловской области именные счета заведут около 6% МКД, считают в региональном Минэнерго: «Речь идет о новых домах, срок проведения основательного ремонта для них наступит лет через 25. Они понимают, что если будут хранить деньги на счете регионального оператора, их используют для ремонта других, более ветхих домов. Им выгоднее аккумулировать средства на спецсчете. Оставшиеся направят средства в так называемый общий котел. Речь идет в первую очередь о домах 70-х годов застройки и старше.
У них и шансов меньше самостоятельно накопить на ремонт. Срок его проведения может наступить через 3 — 5 лет, например. Сами не успеют накопить. Им выгоднее пойти к региональному оператору».
В Удмуртии рассчитывают, что с региональным оператором будет работать около 70% МКД: «Их собственники не захотят брать инициативу по накоплению средств и проведению капремонтов в свои руки.
В первую очередь это касается довольно старых домов небольшой этажности, срок ремонта которых уже близок».
По мнению экспертов, на выбор способа накопления средств повлияет и традиционная пассивность собственников: «Чтобы организовать перечисление денег на спецсчет дома, надо провести общее собрание жильцов. Люди неохотно собираются на подобные мероприятия. Не успеют решить вопрос — деньги “по умолчанию” будут перечисляться на счет регионального оператора».
— Здесь государство сделало шаг навстречу — перед Новым годом в ЖК были внесены очередные изменения — с двух до шести месяцев увеличился период времени, в течение которого необходимо принять решение о способе накопления средств, — объясняет руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Института экономики города Ирина Генцлер. — Эти поправки в региональных законах должны были утвердить власти субъектов РФ, а они могли и изменить сроки (в Пермском крае, например, остановились на трех месяцах, а в Оренбургской области — на четырех. — Ред.). Начало отсчета — опубликование территориальной программы капремонта. Учитывая, что времени на раскачку будет больше, есть шанс, что этот способ успеет обсудить большее количество собственников.
Не разворовали бы
Результаты соцопросов показывают, что людей беспокоит не столько появление новой строки в платежках (хотя многие из них говорят, что это несправедливо, потому что во время приватизации большинство домов были переданы собственникам без проведения ремонтных работ), сколько отсутствие гарантий, что накопления разворуют.
По мнению председателя комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Общественной палаты РФ Светланы Разворотневой, успех программ капремонта будет связан с абсолютно четким пониманием собственниками и ТСЖ всех механизмов ее реализации.
В Минстрое и ЖКХ РФ уверяют, что законом предусмотрена прямая ответственность бюджетов субъектов РФ за сохранность «копилки» регионального оператора:
— Когда придет время ремонтировать конкретный дом, его жильцы должны быть уверены, что деньги на это есть. Если в региональном фонде их вдруг не оказалось, бюджет обязан будет финансировать работы за свой счет. Средства в фонде будут храниться на персональном лицевом счете для каждого МКД. Собственники жилья имеют право в любой момент получить сведения о том, какую сумму и за какой период накопил их дом. Эти сведения можно получить через интернет либо по письменному запросу в течение двадцати дней. Кроме того, деньги не поступают на счета никаких УК, а напрямую в фонд, что служит гарантом надежности для тех, кто не решился открывать отдельный спецсчет на свое ТСЖ и самостоятельно копить. Использовать полученные средства оператор может только для финансирования расходов на капремонт. Что касается способа хранения денег, то региональный оператор может положить их в банк, который будет отобран с помощью конкурсной процедуры, либо отправить в казначейство.
Региональные власти — главный контролер грядущего системного капремонта, — подтверждают в комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ: «Их представители, например, могут войти в состав правления ФКР и контролировать работу фонда».
На прошлой неделе состав правления ФКР утвердили в Свердловской области. По словам губернатора Евгения Куйвашева, правление — это один из высших органов управления фондом: «Участие в его работе представителей законодательной и исполнительной власти региона, органов местного самоуправления и членов Общественной палаты позволит обеспечить не только прозрачность деятельности регионального оператора, но и общественный контроль во всех вопросах организации, проведения и финансирования капремонта».
Какие гарантии есть у тех, кто не будет вкладываться в общую копилку? По словам директора экспертно-аналитического департамента Фонда содействия реформированию ЖКХ Евгения Костюхина, надо иметь в виду, что спецсчет для формирования фонда капремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее 20 млрд рублей:
— Это гарантия, что банк завтра не закроется. Накопления могут использоваться для оплаты услуг и работ по капремонту. Кроме того, они могут пойти на погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных работ и услуг. Банк, со своей стороны, обязан следить за этим.
Правда, тех, кто будет копить в частном порядке, региональная власть поддержать не сможет: «Здесь гарантии никто дать не может, поскольку собственники сами принимают решение о привлечении ТСЖ для сбора средств и проведения капремонта».
Серьезных планов строить нельзя
Каковы риски в новой модели финансирования капремонта? Во-первых, собираемость платежей с населения. В региональных ведомствах, отвечающих за ЖКХ, неофициально говорят, что в ближайшие два-три года серьезных планов по капремонту в рамках новой системы строить нельзя:— Собираемость средств от собственников прогнозируется на уровне 60 — 70%. Пока население не готово взвалить на себя такой груз — прежде чем переложить его полностью на плечи жильцов, государство должно было привести жилье в порядок, а этого в полном объеме не сделано. К тому же, мер в отношении должников недостаточно.
Во-вторых, некорректный расчет размера взноса. Если минимальный размер взноса будет завышен, это может вызвать социальную напряженность и ухудшить и без того критическую ситуацию с оплатой коммунальных услуг. Если занижен по сравнению с экономически обоснованным — возникнет чрезмерная финансовая нагрузка на бюджет субъекта РФ.
В условиях его дефицита это может привести к срыву сроков проведения ремонтов.
— Можно взять кредит, но это увеличит финансовые риски регионального оператора, — рассуждает Ирина Генцлер. — Кто будет платить проценты по кредиту? Региональный оператор — не финансовый институт развития, он не может рисковать средствами фондов капремонта, гарантируя кредиты. На него и так возложено много функций. Например, он монопольный заказчик работ по капремонту. При этом непонятно, за счет каких средств оператор может возмещать убытки от ненадлежащего качества ремонта.
В-третьих, излишняя ответственность субъектов РФ. Большая часть функций, которые предстоит выполнять региональному оператору, довольно трудоемка, что потребует привлечения значительного количества работников высокой квалификации. При этом использовать средства, полученные от собственников жилья, на оплату труда сотрудников регионального оператора по закону нельзя, так что финансирование его деятельности — а это немалые средства — ляжет на бюджет региона.
Жизнеспособность новой системы станет понятна минимум через два-три года, когда собственники «привыкнут» к новым отчислениям, а ФКР удастся наладить реальный процесс по восстановлению жилфонда.
В самой идее много хорошего, но ее реализация зависит от большого количества факторов — от лояльности населения до грамотной работы региональных операторов.
Дополнительная информация.
Капитальный ремонт включает в себя:
— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;— ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
— ремонт крыши, подвальных помещений, фасада, фундамента.
Что собственники жилья думают о капремонте
КрыловаКапремонт — это очередная афера по отъему денег у населения! Как и ОДН (уже заложенные в тариф) и соцнормы. Думаю, во время приватизации большинство домов (в нарушение закона, который требуют соблюдать только граждан!) были переданы собственниками без капремонта. Теперь же его хотят взвалить на нас! Ежемесячная дополнительная сумма из наших карманов для многих существенна. Сколько же можно грабить народ?! На что жить старикам? Безудержная инфляция и без того перекрыла копеечную февральскую индексацию пенсий, и конца поборам не видно!
tagirova
Почему я должна платить за ремонт чужого дома, я хочу платить только за свой дом, на капремонт которого мы и так собираем. Зачем мне перечислять деньги на банковский счет в течение 30 лет, которые не будут работать, а лежать мертвым грузом. Их съест инфляция и капремонт делать будет не на что, а банк будет обогащаться за счет выдачи кредитов моими деньгами.
Бережной
Господа, давайте без паники! Государство не обязано ремонтировать вашу собственность. Или пусть тогда и коттеджи ремонтирует, и деревянные избы. Справедливо? Вполне! Вы же там живете, а не государство. Приватизировали жилье без капремонта? Почему тогда молчали?! Сейчас руками махать бессмысленно. Скидываемся и чиним! Кстати, после капитального ремонта счета за коммуналку должны уменьшаться. Ведь через утепленные фасады теряется меньше тепла, отремонтированную крышу обслуживать не надо, новые трубы в заплатках не нуждаются! Соответственно, у управляющей компании — меньше работы.