Оживляж

June 17, 2018

Крупные девелоперы наращивают обороты, надеясь на рост покупательной способности и все дешевеющую ипотеку

Аналитический центр «Эксперт» подготовил рейтинг жилых девелоперов Урала. Мы ранжировали компании по трем показателям: объему ввода жилья, размеру текущих строек и выручке от реализации квартир. К сожалению, раскрывать последний параметр подавляющее большинство фирм отказались.   

Нижнюю планку по вводу жилья мы обозначили примерно в 40 тыс. кв. метров (четыре многоквартирных трехподъездных десятиэтажных дома — вполне достаточный объем для отсечения случайных игроков). По текущему строительству приняли за минимум 100 тыс. кв. метров. Обоим условиям соответствовали по 30 девелоперов. 

Рекорд доступности

В сумме 30 застройщиков Урала в 2017 году сдали почти 2 млн кв. метров жилья (плюс 21% к уровню 2016-го). Это треть от совокупного объема введенных многоквартирных домов (и 17,5% от объема всего введенного жилья). Таким образом, макрорегиональный рынок едва ли можно назвать высококонцентрированным.

В процессе возведения у топ-30 девелоперов на 1 января 2018 года находилось более 4,75 млн кв. метров жилья. Это на 11% больше, чем в первом квартале 2017-го (ранее открытые данные по этому показателю отсутствовали). 

Одновременное приращение текущего портфеля и увеличение ввода — позитивный знак. Очевидно, спрос, съежившийся в 2015 — 2016 годах до минимума, начал восстанавливаться. Мы видим три ключевых драйвера этого процесса. Первый — стабилизация макроэкономической и внешнеполитической обстановки. Курс рубля перестал колебаться, санкции уже никого не пугают (об их скором снятии никто не говорит), среднемесячная заработная плата во всех уральских субъектах в 2017 году выросла (в Удмуртии, например, на 12%, в Башкирии и Свердловской области — на 8%), реально располагаемые доходы практически перестали падать.     

Второй фактор, повлиявший на спрос, — рекордно низкая ставка по ипотеке. Сегодня работники крупных предприятий могут взять кредит в банке-партнере чуть ли не под 5%, молодые семьи с двумя и более детьми — под 6%, простые смертные — минимум под 6,7% (в 2017-м спецпрограмм не было, но и тогда стоимость ипотеки начиналась от 7,4%). Это привело к взрывному росту рынка: объем кредитования на Урале в прошлом году достиг 360 млрд рублей (плюс 38,5% к 2016-му). Самую высокую динамику показали Свердловская, Курганская области и Ямал (48%, 43% и 43,3% соответственно). 

Число выданных ипотек по Уралу увеличилось на 28,5% и достигло 221 тысячи. Средний размер займа составил 1,67 млн рублей (годом ранее — 1,56 миллиона).

Третий фактор — акции застройщиков. В 2015 — 2016 годах уральские девелоперы в голос заявляли, что ключевым инструментом конкуренции в среднесрочной перспективе будут являться качественные характеристики объектов. Дискутировали о среде, планировках, дворовых территориях, инфраструктуре и создании коммьюнити. Рассуждения были небесполезны: к концу 2016-го практически все игроки в вопросе благоустройства достигли гигиенического минимума. Но продажи это особо не увеличило. И тогда у нескольких застройщиков сдали нервы, а за ними «посыпались» все остальные.

К началу 2018-го ценовые войны снова сошли на нет. Застройщики начали менять маркетинговые стратегии. Яркий пример — компания «РСГ-Академическое» (реализует самый большой на Урале проект на 9 млн кв. метров жилья), которая во главу угла поставила ценность продукта (подробнее см. «Наше новое первое неожиданное», «Э-У» № 21 — 22 от 28.05.2018).

Ради справедливости заметим, что у роста объемов строящегося жилья может быть и еще одно объяснение — желание застройщиков запустить максимальное число проектов до вступления в силу изменений в закон о долевке. 

Желтые майки

Лидером по вводу жилья и по объему метров, находящихся в стадии строительства, в 2017 году стала компания «Брусника». Для Урала (да и, пожалуй, России) это особый девелопер. В середине 2000-х он носил безликое имя «Партнер-Инвест» и строил то же, что и все. Никаких конкурентных преимуществ у фирмы не было: льготных кредитов ей не выдавали, к распределению дешевой земли и приватизации панельных заводов она опоздала. 

В 2009-м компанию (как и прочих застройщиков) накрыл кризис. Материнский холдинг «Партнер» из бизнеса вышел. Нужно было срочно что-то придумывать. И тогда команда во главе с Алексеем Круковским сделала судьбоносное открытие: подавляющее большинство девелоперов о покупателе не думают. Они занимаются бесконечным воспроизводством типовых квадратных метров для усредненного потребителя.

Ничего принципиально нового «Брусника» не изобретала. Она брала лучшие (прежде всего европейские) практики и пыталась вписать их в тюменские реалии и ценовые рамки массового сегмента. В итоге получился удивительно человечный продукт (да, он был несколько дороже типового эконом-класса, но разница в цене перекрывалась высокими потребительскими свойствами).

Сегодня подход «мы создаем среду, а не квадратные метры» выглядит банально, но в начале 2010-го он взорвал ретроградный девелоперский рынок. В 2013-м «Брусника» зашла в Сургут и Екатеринбург. Города вздрогнули, а затем, скрежеща зубами, вынуждены были меняться.

Вторым по вводу квартир в 2017 году стал Атомстройкомплекс (АСК). Зубр, машина — вот первые слова, что приходят на ум при упоминании данной компании. За 23 года существования она превратилась в холдинг, занимающийся жилым и дорожным строительством, возведением социальной и деловой инфраструктуры, производством стройматериалов. АСК был пионером рынка апартаментов. Поняв, что открыло ящик пандоры, руководство компании даже пыталось внедрить классификацию этого типа недвижимости. Но екатеринбургские власти решили иначе и попросту заставили девелоперов строить апарткомплексы по стандартам жилых домов.

Топ-менеджмент Атомстройкомплекса всегда был адептом идеи компактного города (она предполагает развитие в существующих границах и максимально эффективное использование имеющихся ресурсов).

Замыкает тройку лидеров Тюменская домостроительная компания (ТДСК), основанная в виде комбината еще в 1964 году. К концу 1965-го его работники построили 27 тыс. кв. метров жилья, в первой половине 70-х — почти 190 тысяч, а во второй — уже 320 тыс. квадратов. Самое крупное подразделение ТДСК — завод КПД, выпускающий всю номенклатуру изделий, необходимых для строительства панельных домов, а также плиты перекрытий, шахты лифтов для кирпичных и монолитно-каркасных зданий.

В лидирующей тройке компаний по объему текущего строительства, помимо «Брусники», — Группа ЛСР и оренбургская УСК-2. ЛСР обосновалась в Екатеринбурге после приобретения одного из крупнейших местных девелоперов Nova Group (сначала весной 2008-го за 57 млн евро был куплен завод ЖБИ «Бетфор», а потом и весь холдинг). ЛСР позиционирует себя как лидер рынка индустриального домостроения, возводя здания из сборного железобетона. 

УСК-2 (Уральский строительный комплекс-2) относительно молодая компания. Основана в 2000 году, занимается возведением промышленных, административных и жилых зданий, в том числе повышенной этажности. В ее состав с 2005 года входит завод железобетонных конструкций, специализирующийся на выпуске продукции для каркасного и крупнопанельного домостроения.

Общий анализ состава участников рейтинга позволяет сделать ряд любопытных наблюдений. Например, среди крупнейших застройщиков Урала только одна компания — «Брусника» — покрывает несколько регионов. Остальные игроки (даже «дочки» крупных холдингов) за пределы того или иного субъекта не выходят. Года три назад глава Атомстройкомплекса Валерий Ананьев говорил нам: «На это есть две причины. Во-первых, мы несколько раз пробовали, но у нас не очень получилось. Во-вторых, не боясь высоких слов, я считаю себя патриотом Екатеринбурга и области. Мне хочется, чтобы наши люди жили в достойных условиях. И пока у нас есть здесь работа, мы никуда не уйдем».

Другое любопытное наблюдение — представительство федеральных компаний в топовых тридцатках чрезвычайно мало: «Кортрос» (входит в «Ренову»), ЛСР — и на этом все. Возможно, в обозримой перспективе к ним добавится Группа ПИК, присутствующая в Тюмени и Екатеринбурге и грозящаяся в последнем в течение десяти лет занять 15% рынка.

И последнее замечание — в рейтинге почти отсутствуют государственные и муниципальные структуры. Исключение — Башкирия. Здесь одними из крупнейших застройщиков являются, например, Фонд жилищного строительства РБ, Фонд развития жилищного строительства РБ и Инвестиционно-строительный комитет Уфы (два последних суммарно в 2017 году ввели почти 160 тыс. кв. метров).

Контекст

В целом 2017 год для уральской жилой стройки оказался довольно неплохим. В макрорегионе введено 11,4 млн кв. метров жилья, что на 3,5% меньше, чем в 2016-м (показатель 2016-го к 2015-му минус 14%).

Самое большое сжатие зафиксировано в Башкирии (минус 8,8% и Тюменской области — минус 16%). Последняя территория демонстрирует отрицательную динамику уже третий год подряд. Но в этом нет ничего удивительного: до кризиса 2015-го местные застройщики штамповали по 1,2 — 1,5 кв. метра жилья на человека в год. Сегодня спроса на такой объем не существует.

Общие показатели ввода вниз тянет многоквартирный сегмент. В 2017 году его объем составил почти 6,3 млн кв. метров, что на 8,2% меньше, чем в 2016-м. Худшие результаты показали Пермский край (минус 15%) и Тюменская область (минус 33%). В большом плюсе только Курганская область (48%). Но серьезно анализировать этот результат вряд ли стоит. В Зауралье ежегодно сдается 100 — 150 тыс. кв. метров жилья, поэтому к любым флуктуациям стоит относиться спокойно.

Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2017 году прирос к 2016-му на 3,5% и превысил 5 млн кв. метров. Но до рекордных показателей 2016-го не хватает еще 1 миллиона. Вперед рванули Пермский край — плюс 45% и Тюменская область — плюс 20%.          

Новости

Екатеринбург станет двухмиллионником к 2030 году

14.12.2021

Около десяти новых площадок выберут в Екатеринбурге для применения механизма комплексного развития территории в 2022 году

14.12.2021

Уровень вакцинации в регионах УрФО почти вдвое меньше, чем требуется для коллективного иммунитета

14.12.2021

Авиакомпания Utair запускает с 10 января рейс Сургут — Курган

14.12.2021

Корпорация развития Среднего Урала получила контрольный пакет акций в управляющей компании индустриального парка «Богословский»

14.12.2021

3087 семей улучшили в 2021 году условия проживания в рамках жилищных программ Тюменской области

14.12.2021

Первая в России беспилотная «Ласточка» может появиться в 2022 году

13.12.2021

В Екатеринбурге подведены итоги социальной акции «Говорящая книга»

13.12.2021

На строительство ледокольного танкера для «Арктик СПГ 2» выделено 890 млн рублей

13.12.2021

В Свердловской области появится департамент туризма и индустрии гостеприимства

13.12.2021

Синара купила у Газпромбанка бизнес технических газов

13.12.2021

Инвестиции новых резидентов «Титановой долины» превысят 1,25 млрд рублей

13.12.2021

Екатеринбург встретил Деда Мороза из Великого Устюга!

13.12.2021

Инвестиционный потенциал Трехгорного представят предпринимателям

13.12.2021

Поликлиники Екатеринбурга приостановили прием здоровых детей из-за роста больных ОРВИ

10.12.2021

Доля гражданской продукции в объеме производства ОПК может достичь в 2021 году 28%

10.12.2021

Сертификация двигателя ПД-35 должна начаться в 2027 году

10.12.2021

Экспортные пошлины на металлургическую продукцию продлевать не планируется

10.12.2021

«Синара» представила проект внутригородского пассажирского движения для Сербии «Белградские диаметры» стоимостью 1,2 млрд евро

10.12.2021

Грузоподъемность единственной ледовой переправы через Обь между Салехардом и Лабытнаги на Ямале увеличена до 15 тонн

10.12.2021

Вице-премьер РФ Юрий Борисов провел выездное совещание по диверсификации предприятий оборонки и снижения зависимости ТЭК от импортных технологий

10.12.2021

В уральских вузах начали вводить QR-коды, а в ТРЦ будут пускать подростков без родителей

10.12.2021