Фундамент для склада

June 2, 2021

Спрос на рынке складской недвижимости удержался благодаря онлайн-торговле, однако рост себестоимости строительства закладывает основу для ограничения предложения в будущем   

В Челябинской области на территории индустриального парка «Композит» началось строительство нового склада класса «А» площадью 8 тыс. кв. метров. И это далеко не первый анонс реализации крупных проектов на рынке складской недвижимости в год пандемии в Уральском регионе.

Начавшийся на фоне эпидемии коронавируса кризис на складском комплексе отразился меньше других секторов коммерческой недвижимости. К такому выводу пришли участники ежегодной конференции «Логистика будущего», организованной группой Ekbpromo в Екатеринбурге.

По данным департамента индустриальной и складской недвижимости «Knight Frank», в Московском регионе в прошлом году был заключен рекордный объем сделок 2129 тыс. кв. метров. Основной спрос на складские площади класса «А» по-прежнему генерирует ритейл, в прошлом году именно представители этого сектора сформировали статистику крупнейших сделок: Ozon, Все Инструменты, ВкусВилл, X5Retail Group, FixPrice .

Динамика ввода новых объектов в столице ожидаемо просела из-за распространения пандемии COVID-19, что привело к переносу ряда проектов на 2021 год. По итогам 2020 года рынок складской недвижимости Московского региона прирос на 837 тыс. кв. метров, что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 года.

По итогам 2020 года наибольшая доля в структуре ввода (48%) сохранилась у объектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе выросла на 4% относительно конца 2019 года и составила 4050 рублей за кв.  метр. По итогам 2020 года доля вакантных площадей составила 2,3%. В этом году в Московском регионе, по прогнозам аналитиков «Knight Frank», объем ввода качественной складской недвижимости составит 1250 — 1300 тыс. кв. метров, что будет на треть выше значений нового строительства 2018 — 2020 годов.

Принципиальных изменений в территориальную структуру рынка пандемия не внесла. На Москву и Московскую область приходится 55% качественной складской недвижимости, на Санкт Петербург и Ленинградскую область 14% и только треть держат остальные регионы России в совокупности. 

Общий объём сделок покупки и аренды в прошлом году в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), по оценке «Knight Frank», составил 851 тыс. кв. метров, это на 45% больше 2019 года.

Виталий Хиль: «В Екатеринбурге в стадии строительства находится 340 тыс.  кв. метров складских площадей. Это те объекты, которые уже начали проектировать и в следующем году могут выйти в эксплуатацию»

Екатеринбург остается одной из крупнейших точек на логистической карте России из-за своего выгодного географического положения, развитого потребительского рынка и большого производственного фонда. По оценке независимого эксперта Уральского рынка складской недвижимости Виталия Хиля, объем площадей класса «А» и класса «Б» на территории Среднего Урала стабильно растет и сейчас составляет 1,8 млн кв. метров. В данный момент на стадии строительства находится 340 тыс.  кв. метров площадей. «Это те объекты, которые уже начали проектировать и в следующем году могут выйти в эксплуатацию, — подчеркивает эксперт. — В этом году планируется ввод 156 тыс. кв. метров. Среди них такие крупные объекты, как комплекс для online-ритейлера площадью 28 тыс. кв. метров, третья очередь комплекса «Ролси» площадью 51 тыс.  кв.  метров, комплекс рядом с поселком Большое Сидельниково на 24 тыс. кв. метров».

В любой кризис стоимость строительства растет, а в нынешнем эта тенденция особенно сильно влияет на рынок, и это, по прогнозам Виталия Хиля, может отразиться на объеме предложений качественных площадей в ближайшие годы:

— Есть инвесторы, которые пока не решились заходить в строительство, посчитав себестоимость слишком высокой. Все строительные материалы в этом году выросли, а цены на металл подскочили с сентября прошлого года в 2,5 раза. Кроме того, на рынке не хватает дешевой рабочей силы. В результате окупаемость проектов, которая составляет 8 — 9 лет для рынка спекулятивного складского строительства, может растянуться лет на десять, а то и выше. 

Все эти факторы будут тормозить рынок, и, возможно, даже возникнет дефицит площадей, но это не означает, что ставки аренды резко пойдут вверх, считает Виталий Хиль:

— Арендаторы будут искать другие пути, например через логистических операторов, они также могут отдавать предпочтение помещениям более низкого класса, кто-то будет смотреть на соседние регионы, рассматривать возможности централизации складских помещений в Московском регионе. Поэтому не стоит ожидать, что склад, у которого появилась вакансия, сможет сдавать площади по любой ставке. 

За 2020 год ставки аренды в Екатеринбурге выросли на 5% и сейчас разброс цен для класса «А» составляет от 420 рублей с НДС до 570 рублей в месяц за метр, говорит Виталий Хиль: 

— Есть примеры складов в Екатеринбурге с хорошей локацией, но сдаются они не один год. Поэтому дефицит предложений в этом сегменте не дает однозначного роста цен. Ставка, скорее всего, будет лишь быстрее индексироваться в течение года по некоторым объектам.

В 2020 году наибольший объем сделок аренды складских помещений в Екатеринбурге показали логистические операторы, на которых приходится 41% продаж и ритейл (33%), 2% держит дистрибуция и 24% интернет-торговля. 

За время жесткого режима ограничений прошлого года поменялись многие привычные потребительские и бизнес-модели. Одним из очевидных разворотов стал перевод коммуникаций в дистанционный режим. Это вызвало ускоренный рост онлайн-торговли. Одной из ключевых потребностей онлайн-ритейла является качественная оффлайн-логистика, так как торговым компаниям нужны современные складские объекты не только в главном логистическом хабе страны — Москве, но и в регионах. Однако Виталий Хиль не склонен рассматривать этот тренд как предпосылку для роста товарооборота:.

— Сейчас идет перераспределение каналов продаж. Онлайн-торговля забирает те объемы, которые раньше были у торговых сетей, которые занимаются офлайн-продажами. Кроме того, торговые сети сами развивают свои дистанционные каналы. Поэтому к большому росту товарооборота это не приводит. Возможно, в будущем онлайн-ритейлеры захотят повысить свое присутствие в регионах и начнут перераспределять потоки из центральных районов ближе к потребителям в регионах. В этом случае им будет важно выдерживать срок заказа, а для этого нужна своя компания, которая быстро может его обработать и доставить.

Но качественные сдвиги налицо. Смещение фокуса на онлайн-торговлю приводит к развитию новых форматов складской недвижимости: уже появились склады последней мили, «dark store» (магазин без покупателей, в котором собирают онлайн-заказы, чтобы доставить клиенту). При этом компании, занятые в сегменте онлайн-торговли не только наращивают складские мощности, но и модернизируют бизнес-процессы для увеличения скорости доставки товаров.

фото: архив Ekbpromo 

Новости

На Ямале в 2022 году отремонтируют до 180 км дорог

26.11.2021

Председателем совета директоров «Калашникова» избран индустриальный директор Ростеха Бекхан Оздоев

26.11.2021

В шести регионах Уральского федерального округа определены в общей сложности 103 проекта комплексного развития территории

26.11.2021

Уникальное для России светосигнальное оборудование установлено на взлетно-посадочной полосе аэропорта Новый Уренгой

26.11.2021

Следственный комитет России проверит ситуацию со сносом аэровокзала Уктус в Екатеринбурге

26.11.2021

Более 2 млн кв. метров жилья введено в Свердловской области за десять месяцев этого года

26.11.2021

Источник радиации в центре Челябинска обезврежен

26.11.2021

СвЖД завершает реконструкцию станций Ярино и Боковая по программе развития направления Пермь – Соликамск

25.11.2021

Губернатор Александр Моор: Боровская птицефабрика будет сохранена, производство восстановлено

25.11.2021

Более 3 млн туристов посетят Тюменскую область к концу года

25.11.2021

Послание губернатора Тюменской области Александра Моора: В Тюменской области должен появиться межуниверситетский кампус

25.11.2021

Послание губернатора Тюменской области Александра Моора: в регионе создадут Центр цифровой трансформации

25.11.2021

Деньги для дела: быстро и просто

25.11.2021

Объединение традиций и инноваций

24.11.2021

Какими могут стать площадь у Драмтеатра и набережная городского пруда в Екатеринбурге

24.11.2021

Пять трехсекционных грузовых электровозов «Гранит» пополнили локомотивный парк Свердловской магистрали

24.11.2021

Как вести успешный бизнес с помощью программ господдержки

24.11.2021

Доля заразившихся коронавирусом детей в Курганской области — около трети от общего числа случаев, трое детей умерли

24.11.2021

Несовершеннолетние в Свердловской области смогут проходить в ТЦ без взрослых

24.11.2021

Рейсы из Тобольска в Москву восстановлены

24.11.2021

Начинающему бизнесу расскажут, как в 2022 году выйти на рынок с новой идеей

24.11.2021

Полномочный представитель президента РФ в Уральском федеральном округе Владимир Якушев ушел на самоизоляцию

24.11.2021