Уральские промпарки становятся мощнее и профессиональнее

Опубликован рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон

Опубликован рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон

Высокий спрос на производственные помещения стимулирует рынок индустриальной недвижимости расширять площади и развивать сервисы

АЦ «Эксперт» завершил очередную волну исследования индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ) России. Журнал «Эксперт-Урал» представляет субрейтинг индустриальных площадок Урала и Западной Сибири.

В России сформировался довольно сильный рынок профессиональной индустриальной недвижимости. Инвесторы за 12 лет разместили более шести тысяч производств, создали 330 тысяч рабочих мест и вложили в организацию новых предприятий более 2 трлн рублей.

По итогам 2024 года в обзор Ассоциации индустриальных парков России (АИП России) включено 454 площадки.

Стимулы для индустриальной парковки

С территории Урала и Западной Сибири, которая входит в контур распространения журнала «Эксперт-Урал», в списке находятся 73 действующих и создаваемых ИП и ОЭЗ. Лидером по количеству площадок является Башкирия, здесь функционирует 15 индустриальных парков и ОЭЗ. В числе передовиков также Челябинская (13), Свердловская (10), Курганская (8) области, ХМАО-Югра (8) и Удмуртия (7).

В количественном отношении рынок растет меньшими темпами, чем на ранних стадиях становления индустрии. И тем не менее у регионов сохранятся интерес к этому формату. Так, в конце мая в Курганской области состоялся торжественный старт строительства еще одного индустриального парка рядом с Катайским насосным заводом. Потенциальные резиденты индустриального парка «РИД Катайск» займутся производством и обслуживанием электродвигателей, автоматики и приборов контроля, трубопроводной арматуры, комплектующих и деталей для насосов, резиновых и пластмассовых изделий.

Запрос на производственные площади в стране в целом, и в макрорегионе в том числе, сейчас во многом формируется под влиянием эффектов курса на импортозамещение. Освобождение рыночных ниш после ухода западных компаний в 2022 году спровоцировало новый инвестиционный цикл, а с этим и запрос на индустриальную недвижимость. И в наибольшей степени на этот запрос смогли ответить как раз профессиональные площадки, поскольку их ключевое преимущество — готовая земля и инженерные коммуникации.

Но и портрет резидента профессиональных площадок за последние два-три года изменился. На начальном этапе развития промышленной инфраструктуры в промпарки и ОЭЗ приходили крупные компании с опытом и запросом на большие участки. Преимущественно это были западные холдинги, локализующие производство в России. Сейчас размещением заводов в индустриальных парках и ОЭЗ интересуются в основном российские компании небольших размеров.

По словам директора ООО «ММК-Индуст­риальный парк» Руслана Ахметзянова, такому инвестору для организации производства продукции необходимы помещения небольшой площади: «Для малого бизнеса потребность составляет от 1,5 тыс. до 2 тыс. квадратных метров, для среднего бизнеса от 5 тыс. до 10 тыс. квадратных метров».

«Региональные компании проводят диверсификацию своих активов и расширяют линейку производственных проектов. В особых экономических зонах они могут открыть предприятия за более короткий срок, получив участок с коммуникациями, при этом экономия вложений составляет до 30%», — находит объяснение росту спроса генеральный директор ОЭЗ «Оренбуржье» Антон Ефимов.

В результате удовлетворения этого запроса многие проекты резидентов парков и ОЭЗ закрывают потребности экономики в необходимой продукции на фоне санкционных ограничений. Так, по словам Руслана Ахметзянова, в этом году на территории «ММК-Индустриальный парк» в рамках программы импортозамещения будет запущено производство стальных валков для металлургии с объемом вложений более 12 млрд рублей: «Эту продукцию ждут все металлургические комбинаты страны».

На территории ОЭЗ «Оренбуржье» открыт Оренбургский завод автоматизации и роботизации.

Формат профессиональной индустриальной недвижимости оказался востребован на этапе выстраивания новых производственных цепочек в российской экономике 

«Предприятие будет производить импортозамещающую продукцию для мясоперерабатывающих производств России. Другой наш резидент — «Оренбургский завод препаративных форм «Премьера» намерен выпускать подкормки для агропромышленного комплекса. Эта продукция тоже будет замещать ряд импортных аналогов. «СоюзПереработка» освоит на наших площадях выпуск добавок для дорожной отрасли, которые повысят долговечность асфальтового покрытия», — приводит примеры Антон Ефимов.

Таким образом, формат профессиональной индустриальной недвижимости оказался востребованным на этапе выстраивания новых производственных цепочек в российской экономике.

Запрос резидента

Но критерии выбора со стороны инвесторов меняются. Если на первом этапе ключевым преимуществом была локация и готовность инженерных коммуникаций, то сейчас потенциальные резиденты оценивают еще и возможности поддержки со стороны управляющих компаний. Особый запрос в условиях кадрового дефицита в экономике инвестор предъявляет к обеспечению будущего производства кадрами нужной квалификации.

«Резиденты испытывает сложности с поиском специалистов, в большей степени рабочих профессий», — отмечает Руслан Ахметзянов.

В этой ситуации выигрывают площадки, которые закладывают основу для долгосрочного обеспечения будущих производств специалистами. В ряде регионов парки и ОЭЗ для удовлетворения спроса на трудовые ресурсы выстраивают сотрудничество с региональными властями.

«Мы с правительством Оренбургской области разработали специальную программу «Кадры 2.0.», это позволит направить на предприятия более полутора тысяч молодых ребят, обучающихся в колледжах региона», — приводит пример Антон Ефимов.

Таким образом, следуя за трендами экономики и потребностями инвесторов, индустрия сделала колоссальный прорыв. По данным АИП России, более 60% действующих площадок заполнены на 80–100%, 35% площадок смогли довести заполняемость до 50–80%. Очевидно, этому способствует как наличие спроса, так и профессионализм управляющих компаний.

Лидеры качества управления

Поэтому в девятой волне исследования мы изменили акцент изучения рынка. Изначально мы стремились дать ориентир инвесторам для выбора места размещения производства и формировали список инвестпривлекательных индустриальных парков и особых экономических зон. Сейчас фокус смещен в сторону клиентоориентированности управляющих компаний.

Для этого мы оценили спектр их услуг, стоимость минимально необходимого набора ресурсов для ведения производственной деятельности, информационную открытость (см. методику).

Таким образом, мы сформировали топ-50 клиентоориентированных индустриальных площадок страны по итогам 2024 года.

В субрейтинг Урала и Западной Сибири вошли десять площадок. Лучшей по этим параметрам в макрорегионе оказалась ОЭЗ «Титановая долина», на втором месте — «ММК-Индустриальный парк».

Лидер рейтинга получил самые высокие оценки по блоку «услуги», эта площадка характеризуется самой низкой стоимостью продажи земли и одним из самых низких тарифов на электроэнергию в выборке. Кроме того, площадка демонстрирует максимальную информационную открытость (на сайте легко можно найти информацию о соседях (действующих резидентах), свободных мощностях, стоимости ресурсов, услугах и прочих характеристиках площадки).

«ММК-Индустриальный парк» реализует более 70% включенных в анализ услуг, предлагает самую низкую стоимость аренды помещений (вторые места по блокам «услуги» и «стоимость ресурсов»), немного отстает по параметрам информационной открытости.

Интересно, что на Урале среди базовых услуг очень распространенной оказалась built-to-suit (строительство готовых производственных зданий и объектов инженерной инфраструктуры под требования заказчика), ее оказывают 7 из 10 площадок. Гораздо меньше в макрорегионе проявляется страновой тренд на формат light industrial (помещения для размещения легких производств). Его развивают всего две площадки.

Среди сервисов у резидентов макрорегиона наиболее востребованы бизнес-услуги. Так, консалтинговые услуги предоставляют 9 из 10 площадок, сервисы по PR и продвижению — семь.

Прогноз — благоприятный

И судя по всему, игроки рынка профессиональной индустриальной недвижимости видят перспективы дальнейшего роста. Почти все участники нашего исследования заявили о планах увеличения как количества сервисов, так и мощностей.

«На площадке «Уктус» планируем продолжить строительство объектов инфраструктуры под нужды резидентов. Развивается недавно созданная площадка «Патруши». Также рассчитываем, что в этом году статус ОЭЗ будет присвоен новой площадке в Алапаевске, там будет реализован ряд проектов в сфере металлургии и смежных отраслях», — рассказал генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина» Андрей Антипов.

По словам Антона Ефимова, в феврале этого года принято решение об увеличении площадки особой экономической зоны в Оренбурге в два раза: «Заполнение новой площади резидентами — одна из основных задач, и мы решаем ее с опережением. Согласно плану развития ОЭЗ «Оренбуржье», отметку в 16 резидентов мы должны были достичь к 2030 году. Сейчас у нас уже 22 резидента. Вторая приоритетная задача — выход на международный уровень. В первый день ПМЭФ мы подписали соглашение с индийской компанией по открытию предприятия на территории нашей ОЭЗ».

Руслан Ахметзянов связывает дальнейший рост рынка с высоким спросом на производственные площади и земельные участки с энергоресурсами: «А этот спрос стимулирует появление новых рыночных ниш в связи с уходом западных поставщиков из России, инвесторы идут к нам, потому что арендовать площади дешевле, чем строить самим».

Спрос пока не удовлетворен, поэтому в ближайшие годы положительная динамика продолжится. В будущем сильные управляющие компании будут расширять перечень услуг резидентам парков и более тесно взаимодействовать со своими клиентами.      

    

 

С методикой рейтинга можно ознакомиться, перейдя по QR-коду:

Еще в сюжете «Иннопром»

Материалы по теме

На форуме ИННОПРОМ названы лучшие промышленные площадки страны

Три проекта индустриальных парков из Уфы, Югры и Оренбурга поборются за федеральные субсидии

АЦ «Эксперт-Урал» разработает концепцию создания индустриального парка в Ростове-на-Дону

В Тюменской области появятся индустриальные парки

Проекты трех индустриальных парков Урала получили господдержку