Уральские промышленные парки держат форму

Подготовлен субрейтинг индустриальных площадок Урала и Западной Сибири

Фото пресс-служба ОЭЗ «Титановая долина»

В сложных макроэкономических условиях рынок индустриальной недвижимости фокусируется на развитии инфраструктуры и улучшении сервисов

АЦ «Эксперт» завершил очередную волну исследования индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ) России. Журнал «Эксперт-Урал» подготовил на этой основе субрейтинг индустриальных площадок Урала и Западной Сибири.

Климат на парковке

Рынок профессиональной индустриальной недвижимости в количественных показателях в стране уже не растет такими темпами, как на этапе становления. По итогам 2024 года в обзор Ассоциации индустриальных парков (АИП) России было включено 454 площадки, 2025 года — 498.

На территории индустриальных парков и ОЭЗ, по данным Ассоциации, на сегодняшний день размещено более 6,9 тысячи производств, за прошлый год их число увеличилось на 788. Но темп прироста инвесторов снижается. До 2012 года количество резидентов росло в среднем на 17–19% в год, в последние годы уже на 14–15%.

«Это связано с эффектом масштабирования отрасли, по мере увеличения общего количества парков и резидентов относительные темпы роста закономерно снижаются. Кроме того, сказывается и более сложная макроэкономическая конъюнктура, это влияет на инвестиционную активность и сроки реализации новых производственных проектов в стране в целом», — объясняют аналитики АИП.

Но в географическом разрезе видны кардинальные изменения индустрии. Исторически по совокупной площади индустриальных парков лидировали Центральный и Приволжский федеральные округа. И это объективный фактор, связанный с длительным периодом ориентации российской экономики на Запад. Однако буквально последние два-три года регионы других федеральных округов начали сокращать отставание. Сейчас такой тип инфраструктуры есть в более 80% субъектов РФ.

«Число регионов, где создаются или уже функционируют индустриальные парки, за последние 13 лет увеличилось в два раза. Если в начале 2010-х годов такая инфраструктура развивалась примерно в 30–35 регионах, то сегодня индустриальные парки представлены уже в 73 субъектах Российской Федерации», — отмечается в обзоре АИП.

С территории Урала и Западной Сибири, которая входит в контур распространения журнала «Эксперт–Урал», в список участников исследования АИП 2025 года вошли 80 действующих и создаваемых ИП и ОЭЗ.

Лидером по количеству промплощадок остается Башкирия, здесь функционирует 17 индустриальных парков и ОЭЗ. В числе передовиков также Челябинская и Свердловская области: у обеих по 14 площадок. В Курганской области действует 10 парков и ОЭЗ, в ХМАО — 8, Удмуртии — 7, Тюменской области — 6, в Прикамье — 4, в Оренбуржье — две, в ЯНАО — одна.

На Урале в количественном отношении рынок растет, так же как по всей России, меньшими темпами, чем на ранних стадиях становления индустрии. И тем не менее у регионов сохраняется интерес к этому формату. Так, в Тюменской области недавно стартовал отбор резидентов и инвесторов для размещения предприятий на территории нового промышленного парка «Московский».

В контуре макродавления

Рынок профессиональной индустриальной недвижимости, как и вся экономика, ощущает влияние внешних триггеров.

Основными барьерами для индустрии являются высокая ключевая ставка и низкая доступность кредитов. Генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина» Станислав Дорофеев к разряду сдерживающих факторов относит также санкционное давление и ограничения на закупку оборудования и технологий.

При этом возможности бюджета по поддержке промышленности ограничены. Формально механизмы есть. Так, запущенная правительством РФ промышленная ипотека пользуется большим спросом. Но лимиты по этой программе заканчиваются крайне быстро. И не все компании, даже прошедшие отбор на получение такого продукта, могут им воспользоваться.

Все это в совокупности отражается на доходах компаний, разместивших производства на площадках. У ряда резидентов парков и ОЭЗ Урала в прошлом году снижались заказы на продукцию. Это заставило резидентов оптимизировать затраты, в том числе по аренде производственных площадей. Как отмечают участники опроса в исследовании АЦ «Эксперт», компании сокращали производственные и складские помещения, отказавшись от избыточных площадей. Есть и случаи закрытия уже действующих производств в парках по этой причине.

Поддержка резидента

Однако оснований для тотального обвала спроса участники рынка не находят. Среди факторов, стимулирующих рынок промышленной инфраструктуры, Станислав Дорофеев выделяет развитие электронной коммерции, складской логистики и потребности в организации импортозамещающих производств.

«По итогам 2025 года спрос на промышленную инфраструктуру продемонстрировал противоречивую динамику. С одной стороны, наблюдался общий спад интереса к инвестициям в промышленность из-за высокой ключевой ставки, ужесточения условий кредитования и других макроэкономических факторов. С другой стороны, сохранялась высокая потребность в готовых производственных помещениях формата light industrial. Есть и спрос на инфраструктуру со стороны представителей компаний отдельных секторов, в частности, работающих с госзаказом и ОПК», — делится наблюдениями Станислав Дорофеев.

О сохранении позитивного тренда говорит и продолжающийся приток новых инвесторов на площадки.

По словам менеджера по развитию «ММК – Индустриальный парк» Антона Макарова, в 2025 году на территорию парка пришло несколько новых инвесторов: «Свои мощности у нас разместили компания – оператор общественного питания, производитель запасных частей компания «ПромСтальДеталь» и компания, выпускающая вентиляционные системы «Специалист».

Реестр резидентов пополняется и в этом году. Так, на территорию особой экономической зоны «Алга» в Башкирии пришла компания «ГТ-Энергия». Инвестор намерен наладить в ОЭЗ производство электрогенераторных систем и газопоршневых установок.

Сохраняющийся интерес инвесторов стимулирует участников рынка продолжать долгосрочные программы развития своих площадок.

«Мы начали развивать комплексный экотехнопарк, технопарк для бизнеса региона, а также международное направление. На территории ОЭЗ в Оренбурге строится комплекс по переработке бытовых отходов, под этот проект площадь экономической зоны уже второй раз за 2025 год была увеличена, а в целом с 2021 года наша оренбургская площадка выросла в два раза. В рамках международного направления в числе резидентов появилось российско-индийское предприятие «АПИ-М» и совместное с китайскими инвесторами — распределительный центр «Шелковый путь», — приводит пример вице-губернатор по экономической и инвестиционной политике Оренбургской области Антон Ефимов.

Чтобы максимально эффективно удовлетворить запрос со стороны рынка, площадки ориентируются на свой тип инвестора.

«Ключевыми клиентами ОЭЗ сейчас являются крупные промышленные компании и предприятия, ориентированные на импортозамещение. Кроме того, в нашу целевую группу входят компании из высокотехнологичных и стратегически важных отраслей», — представляет портрет своего резидента Станислав Дорофеев.

По его словам, приоритетными направлениями развития ОЭЗ «Титановая долина» являются производство изделий из титана, авиастроение, автомобилестроение, металлургия и металло­обработка, медицинская промышленность, производство строительных материалов, изделий из композитных материалов, оборудования, а также логистические проекты.

«Почти все проекты направлены на развитие импортозамещения и укрепление технологического суверенитета страны», — акцентирует Дорофеев.

Другая фокусировка у «ММК – Индустриальный парк».

«Учитывая близость сырья в виде металлопроката, производимого на ММК, ключевым направлением производства резидентов нашего индустриального парка является металлопереработка, на долю такого типа компаний приходится 75% резидентов», — отмечает Антон Макаров.

«ОЭЗ «Оренбуржье» расположена на двух площадках — в Оренбурге и Орске, и включает шесть кластеров: строительство, логистика, нефтехимия, агропром, комплексный экотехнопарк, ИТ-кластер. На площадках размещаются резиденты из разных отраслей — распределительный центр «Пятерочки», молочный комбинат «Красногорский», Оренбургский завод автоматизации и роботизации, распределительный центр OZON», — рассказывает Антон Ефимов.

При этом в регионах постепенно развивается формат light industrial, получивший изначально наибольшее распространение в Москве.

Антон Ефимов считает его одним из приоритетных: «В Оренбургской области начато строительство технопарка «Победа», рассчитываем ввести его в эксплуатацию в 2027 году. Сейчас у нас уже есть 12 резидентов, которые готовят к размещению свои проекты на этой площадке».

Однако успешность реализации инвестиционных проектов резидентов во многом зависит от качества работы управляющих компаний. Как отмечают представители индустрии, запрос на сервисы со стороны резидентов растет не только на этапе подготовки участка и строительства объектов, но и при организации работы новых предприятий.

«Резиденты всё чаще ожидают от управляющих компаний не просто предоставления площадей и базовой инфраструктуры, а комплексного сопровождения бизнеса. В этот запрос входит строительство производственных объектов по заданным характеристикам, специализированные услуги, цифровизация процессов. А последнее время растет и роль социальной составляющей, резидентам нужна помощь в решении кадровых проблем, включая вопрос размещения сотрудников предприятий в непосредственной близости к месту работы», — отмечает Станислав Дорофеев.

И рынок ждет дальнейшей эволюции сервисов.

По мнению Станислава Дорофеева, УК будут трансформироваться из арендодателей в провайдеров комплексных услуг: «Успешными станут те, кто сможет создать полноценную экосистему, где резиденты получают не только площади, но и инструменты для роста, экономии ресурсов и снижения рисков».

Ориентация на удовлетворение запросов клиентов особенно актуальна в текущей рыночной ситуации, когда складывается «рынок резидента». Именно инвестор сейчас задает условия, а конкуренция между промышленными площадками усиливается.

На стороне клиента

Учитывая эти изменения, АЦ «Эксперт» в исследовании сфокусировался на оценке* уровня клиентоориентированности парков и ОЭЗ. В целом по стране по этому параметру проанализированы 50 наиболее популярных индустриальных парков и ОЭЗ.

Площадки оценивались по предоставлению 13 базовых услуг, семи бизнес-услуг, трем условиям для осуществления технико-внедренческой деятельности и десяти параметрам информационной открытости.

Новацией этой волны исследования стал учет упоминаемости площадок по данным статистики Яндекса в блоке «Информационная открытость» (как отражение активности управляющей компании (УК) в продвижении площадки), а также оперативности реакции УК на внешний запрос (письменный и/или телефонный) как важный элемент клиентоориентированности.

Из общей выборки составлен субрейтинг топ-10 ведущих игроков на территории Урала.

Возглавила уральский срез рейтинга ОЭЗ «Титановая долина».

На втором месте уральского списка — «ММК – Индустриальный парк», на третьем — ОЭЗ «Оренбуржье».

У лидеров, как правило, есть свои сильные стороны. ОЭЗ «Титановая долина» оказалась лучшей в блоках «Стоимость ресурсов» и «Информационная открытость», а «ММК – Индустриальный парк» представляет максимальный среди анализируемых площадок спектр услуг. Полным перечнем основных услуг (выкуп и аренда земельных участков, продажа и аренда готовых помещений) обладают два участника рейтинга — «ММК – Индустриальный парк» и Уфимский индустриальный парк.

Промплощадки будут трансформироваться из арендодателей в провайдеров комплексных услуг  

Самой распространенной базовой услугой на Урале оказалась аренда земельных участков. Ее оказывают 9 площадок из 10 анализируемых.

Между тем в целом по индустрии мы видим стремление инвесторов не арендовать, а приобретать земельные участки в собственность. Это дает предсказуемость издержек, возможность закладывать модернизацию в баланс и не зависеть от воли арендодателя.

Из бизнес-услуг на Урале наиболее востребованы консалтинговые — их оказывают 90% участников рейтинга.

Данные о местоположении площадки, об УК, описание инфраструктурных мощностей, перечень действующих резидентов представлены у 90–100% участников рейтинга. Наименее публичный параметр — описание коммерческих условий размещения на территории площадки, он представлен на сайтах лишь 50% участников рейтинга.

Уральские площадки хорошо представлены и в страновом исследовательском поле. Так, ОЭЗ «Титановая долина» второй год в нашем основном всероссийском рейтинге входит в топ-15, занимая 12-е место по стране. «ММК – Индустриальный парк» в этой волне поднялся с 17–19-го места на 13-е, ОЭЗ «Оренбуржье» — с 23-го на 17-е.

Несмотря на текущие сложности, индустрия настроена умеренно позитивно. Спрос у бизнеса есть. Инвесторы уже убедились, что готовые земельные участки, обеспеченные комплексной инженерной инфраструктурой, позволяют быстрее запускать производства.

«Рассчитываем сохранить резидентов в условиях сложной экономической ситуации и привлечь новых», — формулирует текущие задачи Антон Макаров.

Антон Ефимов видит стратегическим вектором развитие международного направления, комплексного экотехнопарка и создание площадки для высокотехнологичных производств.

Станислав Дорофеев оценивает перспективы развития индустриальных площадок и особых экономических зон в России умеренно оптимистично: «Несмотря на внешние вызовы, этот сегмент демонстрирует устойчивость и имеет значительный потенциал роста, особенно в контексте задач импортозамещения, локализации производств и развития высокотехнологичного сектора экономики».

По общему мнению, рынок будет переходить от количественного роста к качественному развитию. При этом индустрия все больше движется в сторону отраслевой специализации, улучшения качества услуг, экосистемного подхода и проникновения сегмента light industrial.           

*Методика оценки — на сайте www.acexpert.ru