Настройки для новостройки

Жилая недвижимость

 Отрасль жилищного строительства нуждается в грамотных управленческих решениях

Президент РФ подписал закон о внесении изменений в регулирование долевого строительства (ДС). С 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование и работать через механизм счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы смогут получить их только после передачи квартир покупателям. Строительство многоквартирных домов (МКД) будет осуществляться на собственные средства компаний или банковские кредиты. Законом также предусмотрено, что новые договоры участия в ДС должны заключаться только при условии уплаты взноса в компенсационный фонд по ставке 1,2% (от каждого договора долевого участия). А Фонд защиты прав граждан — участников ДС (работает с октября 2017 года) теперь сможет проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков для своевременного выявления неплатежеспособности.

По словам главы Минстроя России Владимира Якушева, изменения в законе оставляют возможность достройки объекта по прежнему порядку — с финансированием через договоры долевого участия (ДДУ). Для этого предлагается оценить объекты по двум критериям — объем заключенных ДДУ и степень готовности проекта. «С большой долей вероятности это будут проекты, где большое количество ДДУ корреспондирует с высокой готовностью проекта», — подчеркнул министр.

Владимир Якушев рассказал «Э-У», как строительная отрасль будет развиваться в 2019 году.

— Владимир Владимирович, глава государства поставил задачу к 2024 году выйти на строительство 120 млн кв. метров жилья в год. Но изменения законодательства, регулирующего долевку, могут существенно повлиять на объемы вводимого жилья. 

— Решения, которые приняты в рамках перехода на цивилизованные методы финансирования жилищного строительства, предстоит реализовать в максимально сжатые сроки. Мы прекрасно понимаем, что на первом этапе (в 2019 — 2020 годах) реформа приведет к снижению объемов строительства. Но после того, как рынок очистится и система заработает, мы нарастим объемы и к 2024 году подойдем к тем параметрам, которые позволят выполнить задачи, поставленные в указе президента. Ответственности за это с нас никто не снимал. Сегодня мы очень плотно работаем с Центральным банком, головными офисами основных банков, которые будут осуществлять непосредственно проектное финансирование. И очень важно, чтобы точно такая же работа проводилась на территории субъектов РФ. Подготовкой к этому переходу надо заниматься уже сейчас и застройщикам, и банковскому сообществу. А регионам нужно помочь найти с ними общий язык, чтобы изменения для отрасли прошли максимально безболезненно.

В ручном режиме

— Рынок покинут слабые игроки. Но многие из них сейчас реализуют проекты в рисковой зоне.

— При реформировании отрасли и жестком подходе к изменению финансирования жилищного строительства пристального внимания потребуют компании, ведущие проекты с низкой маржинальностью или даже с отрицательным результатом. Себестоимость стройки растет гораздо быстрее, чем цена, ограниченная покупательной способностью. До 1 июля очень важно понять, сколько проектов у нас перейдет в красную зону. Это проекты, которые никогда не получат проектного финансирования, с ними придется разбираться в ручном режиме. Необходимо избежать проблемы недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Нужны грамотные управленческие решения.

— Сколько жилья построено в 2018 году?

— По предварительной оценке, в 2018 году ввод жилья составил около 75 млн кв. метров. Это меньше, чем в предыдущие годы, и связано с последствиями кризисных явлений в экономике в 2014 — 2015 годах. Сейчас вводится объем 2014 кризисного года, когда число новых проектов снизилось.

В 2019 году стартовала новая федеральная программа расселения аварийного жилья. Объем федерального финансирования — 432 млрд рублей

В 2018-м зафиксирован рекордный рост рынка ипотечного кредитования. По состоянию на 1 ноября выдано 1,17 млн кредитов на общую сумму 2,37 трлн рублей. Это выше аналогичного периода 2017 года на 44,4% в количественном и на 58,2% в денежном выражении. (Подробнее об ипотеке и ситуации на рынке кредитования см. «С новым банковским годом», с. 16. — Ред.)

— Результат достигнут в том числе благодаря ускорению выдачи разрешений на строительство? 

— Вы же знаете, что Россия поднялась сразу на 67 позиций и заняла 48-е место в мире по доступности получения разрешения на строительство в рейтинге Doing Business. Проведенные реформы позволили значительно упростить эту процедуру. 

— Сколько средств было выделено на строительство в регионах социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в 2018 году?

— Финансирование получили сто инвестпроектов из 33 регионов. Федеральные деньги были направлены на строительство 132 объектов: это 92 образовательных учреждения, три поликлиники и 37 автомобильных дорог. По итогам конкурсных процедур уже известно, что в 2019 году федеральные субсидии получат проекты жилищного строительства в 42 субъектах РФ. Планируется строительство 131 объекта, в их числе 68 общеобразовательных учреждений, две поликлиники и 61 дорога.

Минстрой формирует реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования. Сейчас реестр включает 858 типовых проектов: школы, детские сады, объекты здравоохранения, жилые дома и т.д. Многократное применение документации позволяет повысить эффективность использования бюджетных средств при выполнении проектно-изыскательских работ. Реестр типовых проектов может пополниться зданиями, которые под одной крышей объединяли бы детский сад, школу, дом культуры. 

Включить дополнительные механизмы

— Частью нацпроекта «Жилье и городская среда» также является федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

— В 2019 году стартует новая федеральная программа расселения аварийного жилья. Объем федерального финансирования — 432 млрд рублей. Уровень софинансирования регионов составит 14%. Оператором выступит Фонд ЖКХ. Переселение граждан пройдет в несколько этапов. На первом планируется запустить программу на основании механизмов расселения, которые успешно зарекомендовали себя в предыдущие годы. 

— В прежней программе были изъяны.

— Мы знаем о них. Например, что в старых зданиях в больших количествах за бесценок скупали жилье, чтобы затем получить компенсацию или новую квартиру — такой вот своеобразный бизнес. Другая история: дома «за уши» притягивались в категорию аварийных, чтобы использовать их земельные участки под коммерческую застройку. Чтобы таких случаев больше не было, документ будет серьезно доработан: появятся ограничения, которые отсутствовали в предыдущей программе. Кроме того, субъектам РФ дадим такие механизмы, чтобы для реализации программ сноса аварийного жилья привлекались в том числе внебюджетные источники. Можно идти по бюджетной модели, а можно включать другие механизмы и демонстрировать более высокий результат. Каждый регион будет решать, каким путем он пойдет. Но сносить мы должны больше, чем аварийным фондом ставится на учет. Такого результата мы должны достичь в каждом субъекте РФ.

— На формирование комфортной городской среды паспортом нацпроекта предусмотрено 300 млрд рублей. Этого достаточно? 

— Федеральное финансирование предусмотрено на все шесть лет реализации этого проекта. Однако 300 млрд рублей на 85 регионов — не столь большие деньги. Поэтому была серьезная дискуссия о том, что эти деньги необходимо направить на благоустройство общественных пространств — парков, скверов, набережных, а дворы оставить на попечение региональных и местных бюджетов. В результате дискуссии решили: в 2019 году благоустройство дворов также будет поддерживаться из федерального бюджета. Общую результативность программы оценим по итогам 2018 и 2019 годов. А затем на основании полученных данных, если это будет необходимо, внесем коррективы в правила финансирования на следующие годы.

Кстати, в 2018 году в рамках программы «Комфортная городская среда» благоустроено 22 тыс. объектов. В программе участвовало более 3 тыс. муниципалитетов, где проживает около 107 млн человек.

Не мешать отрасли

— Определены пилотные регионы, которые станут участниками программы «Умный город». Каковы ваши ожидания от «приземления» этого проекта?

— Ключевой целью цифровизации городской инфраструктуры является повышение конкурентоспособности российских городов в борьбе за человека. Разработан комплекс мероприятий, выполнение которых позволит вывести города на качественно новый уровень и даст им право называться «умными». С начала года регионы приступят к реализации этих задач. В числе целевых показателей проекта — перевод информации в сферах ЖКХ, благоустройства, градостроительства и архитектуры в машиночитаемый вид, создание цифровых инструментов участия жителей в принятии решений по вопросам городского развития, рост доли УК и ресурсоснабжающих предприятий, применяющих автоматизированные системы диспетчеризации, увеличение числа многоквартирных домов, подключенных к автоматизированным системам учета коммунальных ресурсов. Онлайн-сервисы взаимодействия властей с горожанами позволят оперативно работать с обращениями и жалобами граждан, жители смогут вносить свои инициативы, публично обсуждать планы и приоритеты градостроительства, благоустройства и другие важные городские вопросы.

— Казалось бы, до цифровизации ли ЖКХ при таком количестве проблем в отрасли.

— Жилищно-коммунальный комплекс — это тяжелая ежедневная работа: без канализации, холодной и горячей воды невозможно представить себе городскую среду. При этом эта вечно недофинансированная отрасль всегда под жестким прессом критики. В таких условиях и нужны интеллектуальные ресурсы, умные решения. Еще одна важная задача — не мешать отрасли лишними регулирующими нормами. Сейчас без нормативного документа там и шага нельзя сделать.