Дома для людей, домики для птиц

Публикуем результаты исследования лучших практик крупных девелоперских компаний страны

Фото Синара-Девелопмент

Человекоцентричность, повышение качества социальной инфраструктуры, формирование локальных сообществ, цифровизация и префабрикация — таковы основные тренды в передовом российском девелопменте

В российских мегаполисах с каждым годом усиливается конкуренция между девелоперами: столичные компании проводят активную экспансию в регионы, расширяют сегменты деятельности, работают на внешний заказ. Региональные девелоперы также стали активно выходить не только в другие регионы, но и в Москву: недавний яркий пример — компания «Брусника» (штаб-квартира находится в Екатеринбурге). Для успешной работы на новых рынках и активного масштабирования крупнейшие игроки усиленно вкладываются в цифровизацию, другие новые технологии и системные подходы с продуктом. Таковы результаты исследования лучших практик крупных девелоперских компаний страны, которое провел Аналитический центр «Эксперт».

Сделать человеку хорошо

Большинство отечественных крупных девелоперских компаний ориентируются на мировые кейсы, организуют поездки в другие страны, чтобы перенимать лучший опыт проектирования и строительства (например, представители компаний «Самолет» и «Брусника» в этом году совершили деловые поездки в Сеул).

Что именно изучают? Согласно исследованию компании UNK, ключевые мировые продуктовые тренды укрупненно можно объединить в несколько кластеров. К кластеру «мобильность» относят экспресс-доставку, беспилотный транспорт, каршеринг, инфраструктуру для электротранспорта и др. Программируемое уличное освещение, энергоэффектиные технологии и др. включают в кластер «Умный город». К отдельным кластерам относят также «Устойчивое развитие» («зеленая» кровля, альтернативная энергетика, сокращение вредных выбросов и др.), «Город для всех» (инфраструктура для пожилых людей, детей и подростков, многофункциональные общественные пространства и др.), «Новый образ жизни» (дистанционное образование и работа, шаговая доступность, гибкое использование пространства и др.) и «Городские сообщества» (городские фермы, сады, огороды, инфраструктура для общественных мероприятий и ярмарок и др.).

Часть ключевых продуктовых трендов находится на пересечении кластеров — например, технологии сбора и анализа данных о потреблении ресурсов, сортировка отходов и вакуумный мусоропровод могут быть отнесены к кластерам «Умный город» и «Устойчивое развитие».

Опрос девелоперских компаний и аналитические обзоры показывают, что текущие российские продуктовые тренды можно разделить на несколько типов: зарождающиеся (многие о них говорят, но последующее развитие и влияние на отрасль пока сложно прогнозировать), растущие (ориентир для большинства девелоперов, есть перспектива, находятся в стадии тестирования в разных проектах), зрелые (тренд уже устоявшийся и не считается чем-то новаторским, применяются всеми в отрасли и имеют влияние), угасающие (на тренд был хайп в прошлые периоды, но в настоящее время нет развития).

Среди растущих продуктовых трендов крупные игроки отмечают фокус на социальной инфраструктуре: важным сейчас является не только само наличие, но и качество социальных объектов — есть явный запрос на новый формат школ и детских садов. Одним из примеров является кейс «Брусники» — школа по проекту архитекторов из Нидерландов, построенная в Новосибирске.

Другой явный тренд — на формирование локальных сообществ, отмечают в «Стране Девелопмент»: по словам Олеси Половниковой, руководителя управления архитектуры и дизайна, одним из удачных кейсов в реализованном в Тюмени проекте компании стал общественный огород — на старте проекта пространство было сразу забронировано на год вперед. Это был один из первых экспериментов, который оказался успешным, в дальнейшем в компании планируют внедрять разные комьюнити-форматы. В «Стране Девелопмент» особо отмечают тренд на человекоцентричность: «Сделать человеку хорошо очень дешево. Ничего не стоит просто позаботиться о человеке, предусмотреть эргономичное пространство или какую-то беседку с подогревом возле детской площадки, чтобы мама могла погреться и зарядить телефон. Предусмотреть какие-то мелочи, как, например, домик для птичек, которые, с одной стороны, развлекают детей, знакомят с окружающим миром, а с другой стороны, формируют некую экосистему внутри микрорайона».

Как это по-быстрому

Один из важнейших трендов отрасли — цифровизация всех стадий девелоперского цикла. По словам директора по стратегии компании «Атомстройкомплекс» Виктора Ананьева, ситуация в девелопменте аналогична тому, что происходило в банковской сфере: «Еще десять лет назад не было цифровых банков, сейчас можно сказать, что нет нецифровых. С девелопментом произойдет похожая вещь: через пять — десять лет нецифровых девелоперов будет очень мало либо не будет вообще».

По оценкам экспертов (портал «Всё о стройке»), цифровизация всех этапов девелоперского цикла — от инвестиционного анализа до эксплуатации — позволяет на 30% ускорить сроки реализации строительного проекта, на 25% оптимизировать стоимость строительства, на 70% улучшить качество объектов, на 5% сократить затраты строительного проекта, а также повысить прозрачность для топ-менеджмента.

Согласно опросу крупнейших девелоперских компаний (Profitbase, 2023), наиболее важными цифровыми решениями в 2023 году более чем для половины опрошенных компаний станут цифровые продукты аналитики в маркетинге, продажах, финансах. При этом BIM (информационное моделирование строительного объекта) отмечают 3,6% респондентов, стройконтроль — всего 1,6%.

— Сейчас наша ключевая задача — цифровизация и автоматизация большинства процессов в компании, создание общих баз данных и цифровых систем управления внутри предприятий холдинга. Контролировать качество проектирования и исполнения проектных решений нам позволяет технология BIM, — рассказал генеральный директор «Атомстройкомплекса», заслуженный строитель РФ Валерий Ананьев.

— Цифровизация меняет не только подход к работе проектировщиков и строителей, делая его более точным и системным, но и сам продукт, влияет на то, как он живет после ввода, — добавляет директор по проектированию «Атомстройкомплекса» Екатерина Спирина. — Мы серьезно пересмотрели систему контроля качества и постобслуживания построенных зданий и сейчас закладываем возможности для отслеживания важнейших показателей, характеризующих состояние дома, в режиме онлайн. На пилотных домах «Атомстройкомплекса» в квартирах установлены датчики круглосуточного контроля параметров микроклимата: температуры и влажности. Мы можем видеть любые отклонения буквально у себя в офисе. Это позволит объективно оценивать качество примененных узлов и их реализации, соблюдение правил эксплуатации, улучшать качество проектных решений и строительных работ. Осуществлять этот срез можно в любой момент удаленно, без выезда на объект.

В «Синара-Девелопмент» стадия цифровизации маркетинга и продаж уже пройдена, а уровень цифровизации всей компании оценивается в 60%. По словам Екатерины Скибицкой, заместителя генерального директора по экономике, финансам и развитию «Синара-Девелопмент», в компании процессы операционной деятельности должны быть оцифрованы в первую очередь, что позволяет наименьшими усилиями получить быстрый результат. Сейчас среди перспективных направлений цифровизации — технология Building Management System, система управления зданием. Система предусматривает создание цифрового двойника не только для отдельно взятого объекта недвижимости, но и для проекта комплексного освоения территории. В компании отмечают, что это может дать высокие эффекты как на этапе проектирования, чтобы избежать различных коллизий, так и на этапе эксплуатации, когда заранее в цифровом виде прописывается взаимодействие различных систем и коммуникаций внутри дома. В дальнейшем это позволяет выстроить систему «умный дом» и осуществлять диспетчеризацию уже готового объекта недвижимости.

В «Бруснике» в 2022 году замкнули контур главных инструментов ИТ-ландшафта — это восемь систем планирования и контроля деятельности, объединенные ядром данных. Важным результатом является запуск информационной системы по работе с земельным банком. По словам ИТ-директора «Брусники» Михаила Богданова, при правильной реализации система учета земли становится основой для всего дальнейшего потока данных в ИТ-ландшафте.

Быстрому масштабированию и ускорению сроков строительства, помимо цифровизации, способствует использование и других технологий. Префабрикация (способ быстрой постройки или сборки из заранее изготовленных материалов практикуется уже несколько десятилетий по всему миру, однако сегодня к нему вновь пробуждается интерес) является главным трендом отрасли, который будет задавать направление в среднесрочной перспективе. Префаб-технологии сейчас активно тестируют все крупные девелоперы, включая «Самолет», «Бруснику», «Эталон», «Концерн КРОСТ» и другие столичные и региональные компании. В КРОСТ отмечают, что благодаря внедрению префаб-технологий возможно снижение сроков строительства на 35 — 50%, в семь раз сокращение рабочих на стройках, на 10 — 15% снижение стоимости строительства, в два-три раза сокращение трудозатрат на квадратный метр площади.

При этом участники рынка отмечают существующие сложности с префабрикацией, которые предстоит преодолеть. Во-первых, речь идет о соответствии стандартам продукта и проектирования (пока сложно корректно вписать некоторые элементы в общую сетку конструктива). Второй барьер связан со сложностями логистики. Производство целых комнат и квартир позволит существенно сократить сроки строительства, но есть проблема доставки до стройплощадки, поэтому пока большинство участников прорабатывают вопросы производства отдельных компонентов: балконных плит, фасадных панелей, сантехкомплектов, лестничных маршей.

Как видим, внедрение новых технологий проектирования и строительства в девелоперских компаниях сопряжено с решением ряда задач, в том числе ресурсозатратных. Окупиться такие вложения могут лишь в среднесрочной перспективе, поэтому работа девелоперов пока сконцентрирована на недорогих, но эффективных технологиях.