Закон и порядок

Государство ужесточает требования к оценочной деятельности

Государство в очередной раз ужесточает финансовые требования к участникам рынка оценки. Но эта мера не даст эффекта. Для повышения качества услуг отрасли нужны инструменты анализа ценообразования

Рынок оценочных услуг вопреки первоначальным прогнозам не провалился в кризисный год: так, по данным ежегодного рейтинга АЦ «Эксперт», суммарная выручка его участников увеличилась на 1,2%. Удастся ли отрасли удержать положительную динамику в этом году, шла речь за круглым столом «Рынок оценочных услуг Урала и Западной Сибири», организованном онлайн журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт».

Точки спроса

По мнению генерального директора ООО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрея Потапова, год пройдет под давлением последствий ковидного 2020-го:

— Мы, вероятно, увидим разнонаправленные векторы влияния внешних факторов на оценочную отрасль. Так, снижение ставок по ипотеке оживило спрос на банковские продукты, но рост цен на недвижимость охлаждает спрос и соответственно потребность в услугах оценщиков. Основным драйвером по-прежнему будет оценка недвижимости, спрос на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства останется стабильным.

Жесткое регулирование рынка оценки может привести к исчезновению конкуренции и деградации профессии

Исполнительный директор ГК «Априори» Галина Алибаева тоже не видит оснований для смены отраслевых приоритетов, фаворитом остается оценка недвижимости: «Динамика во многом будет зависеть от того, продлит ли государство действие программы льготной ипотеки. В целом, по нашему мнению, рынок оценки в этом году определяют внешние факторы, прежде всего темпы восстановления экономики и деловой активности».

Председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин считает, что ипотечный рынок поддержит динамику отрасли, но незначительно: «Мы больше рассчитываем на сохранение спроса на оценочные услуги в рамках судебных процедур, в корпоративных спорах, при проведении процедур банкротства и оспаривании кадастровой стоимости. Не стоит думать, что все просто вернется на круги своя. Пандемия внесла свой вклад в наши бизнес-процессы, нам в любом случае придется меняться».

— 2020 год научил нас гибко подстраиваться под обстоятельства, — соглашается исполнительный директор «Р-Консалтинг» Ольга Козырева. — Мы все время ищем новые ниши и сейчас, например, пробуем свои силы в сделках при реорганизации акционерных обществ в общества с ограниченной ответственностью, где требуется обязательная процедура оценки. Мы смотрим на этот год с оптимизмом, но понимаем, что сильной динамики не будет. Наша основная задача — сохранение показателей.

— Ситуация сейчас очень интересная, но прогнозировать что-то с долей вероятности сложно, — замечает исполнительный директор ООО «Аналитическое агентство оценки» Артем Максимов. — Мы в прошлом году увидели, насколько сильно рынок реагирует на любые меры поддержки правительства, в этом году уже таких масштабов в сегменте рынка недвижимости не будет. Но мы рассчитываем на рост нашего основного направления — оценку имущества при банкротствах, думаем, что спрос в этом виде услуг будет расти.

По мнению Андрея Потапова, немного стал подниматься спрос на оценку оборудования: услуги нужны при сделках кредитования промышленных компаний в рамках программ Фонда развития промышленности.

Некоторые участники рынка в таких сделках параллельно помогают клиентам подготовить бизнес-планы для оформления заявки в фонд. Компания «Прайс» в прошлом году вышла на выполнение такого рода работ. По мнению ее директора Елены Дубровской, направление может быть перспективным:

«В прошлом году мы видели, что все большую роль начинают играть репутация оценочной компании и квалификация оценщиков, и мы рассчитываем, что именно качество услуг позволит нашей компании динамично развиваться в этом году».

Лидирующую позицию в структуре доходов участников рейтинга занимают услуги по оспариванию кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — база для расчета налогов на недвижимость, земельного налога, выкупной цены, арендных платежей, и если собственники считают, что база высока, они готовы тратить время и ресурсы для установления справедливой, на их взгляд, стоимости.

Ситуация с кадастровой оценкой начала меняться с вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в 2016 году и передачей полномочий по проведению государственной кадастровой оценки государственным бюджетным учреждениям. Развитие системы государственной кадастровой оценки в Свердловской области началось с создания и развития ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (ЦГКО) в феврале 2018 года.

— Сейчас прошли два тура кадастровой оценки объектов капитального строительства и земельных участков, оценено более 5,5 млн объектов, — рассказывает заместитель директора — главный технолог ГБУ СО «ЦГКО» Елена Топал. — Кроме того, в ежедневном режиме к нам поступают сведения о вновь учтенных объектах недвижимости, ранее учтенных объектах недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости.

Кроме этого, ГБУ в постоянном режиме осуществляют сбор, обработку, систематизацию и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, и рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По словам Елены Топал, ГБУ Свердловский области рассмотрело порядка 300 таких обращений от юридических и физических лиц по 700 тыс. объектов недвижимости.

Законодатель предполагает постепенную передачу ГБУ еще и полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Пока в Свердловской области полномочия ГБУ не переданы, говорит Елена Топал, значит, в регионе сохраняется порядок рассмотрения споров через комиссию уполномоченного органа или суд.

Участники рынка видят в грядущем изменении порядка оспаривания серьезную угрозу для пользователей отчетов (см. «Тормоз для рынка»).

Горизонты регулирования

И это далеко не последняя новация на рынке оценки. Государство давно стремится упорядочить правила деятельности оценщиков. Очередной пакет поправок разработан летом прошлого года в соответствии с дорожной картой трансформации делового климата. Сейчас проекты законов разной степени готовности находятся на рассмотрении в правительстве.

Поправки в закон «Об оценочной деятельности» предполагают введение норм, позволяющих заказчикам отчета об оценке добиваться возмещения убытков, рассказывает исполнительный директор Ассоциации «Русское общество оценщиков» Сергей Заякин. Второй серьезный блок поправок распространяется, по его словам, на размер финансовых требований к оценщикам: предлагается увеличить размер страховых сумм по договору обязательного страхования оценщика с 300 тысяч до 5 млн рублей, по договору страхования ответственности оценочных компаний — с 5 млн рублей до 10 миллионов. Законопроект также предусматривает введение ответственности за качество экспертизы отчетов об оценке и механизма возмещения убытков со стороны эксперта. Серьезно ужесточаются требования к персоналу: оценочная компания обязана иметь в штате не менее двух оценщиков, для которых эта компания является основным местом работы. Для компаний, оценивающих государственную муниципальную собственность, законопроект предусматривает введение дополнительных требований к опыту работы и количеству штатных оценщиков. Еще одна новация направлена на формирование реестра оценщиков: отчет, прежде чем поступить к заказчику, будет внесен в реестр, каждому отчету — присвоен сквозной уникальный номер. Вероятнее всего, полагает эксперт, этот реестр будет вести орган государственного надзора Росреестр.

Рынок относится к новациям без энтузиазма, но с пониманием:

— Оценочная деятельность пережила не одну реформу, — говорит Елена Дубровская. — Мы, конечно, будем вынуждены выполнять новые требования, если они будут приняты, но пока у нас к законодателю много вопросов, в частности не понятно, как будет работать единый реестр отчетов.

— Введение единого реестра может стать своеобразным костылем в оценочной деятельности, — соглашается Ольга Козырева. — Цепочка сложная, в процессе участвует много звеньев: клиент производит оплату, оценщик делает отчеты, делопроизводитель заполняет реестр. Возможны как ошибки в реестре, так и зависшие отчеты в результате неоплаты услуги, а пострадает оценщик. Кроме того, ведение единого реестра может затронуть информацию, которая является коммерческой тайной, что нарушает права заказчика.

По мнению Ильи Симкина, перспективы поправок в очередной раз погружают многих оценщиков, особенно начинающих, в состояние тревог и беспокойства: «В конечном итоге все ужесточения требований к оценочным компаниям приводят к росту стоимости вхождения и работы в данной сфере, а также к увеличению трудоемкости отчетов».

— Новации избыточны, — убеждена Галина Алибаева. — Добросовестные оценщики, которые работают с большими объектами, давно страхуют и специалистов, и ответственность компании на крупные суммы. Это риски самих оценщиков. Жесткие требования к экспертному отчету тоже уже реализованы.

Артем Максимов рассчитывает на принятие законодательных новаций в компромиссном варианте:

— Как показал опыт внедрения квалификационного экзамена, для оценщиков рост издержек на исполнение регуляторных требований не компенсируется рыночным спросом. Если весь пакет поправок будет принят, значительная часть оценщиков, скорее всего, откажется от сотрудничества с госорганами и муниципалитетами.

Андрей Потапов рассматривает этот пакет поправок как продолжение практики ужесточения требований к оценочной деятельности из-за неспособности института саморегулирования справиться с проблемой демпинга и недобросовестной конкуренции:

— СРО в свое время не сделали эти шаги сами, а действия государства каждый раз приводят к повышению себестоимости услуг оценщиков и снижению прибыльности. В то же время рынок структурируется, вымываются менее профессиональные коллеги. И здесь важно найти компромисс. Нельзя допустить, чтобы жесткое регулирование рынка привело к полному исчезновению конкуренции и деградации профессии.

Развитие рынка оценки тормозит другая проблема, расставляет акценты Галина Алибаева:

— Нередко мы сталкиваемся с трудностями оценки стоимости недвижимости, когда рынок демонстрирует непредсказуемую волатильность, когда нужны большие средства, чтобы эти рыночные колебания серьезно изучить. Я считаю, что для разрешения таких коллизий было бы целесообразно поручить Центрам государственной оценки заниматься анализом конъюнктуры на рынке недвижимости, и на сайтах муниципалитетов и субъектов федерации размещать описания регионального влияния различных ценовых факторов на цены. Такая модель действует во многих странах. Это сильно поднимает уровень цивилизованности рыночных отношений. У нас же пока оценщик может сделать расчет только по скудным публичным данным, самостоятельно выявляя доступные ему факторы ценообразования и степень их влияния. В таких условиях только одно ужесточение требований к оценщикам несправедливо и не даст эффекта.

Дополнительные материалы:

Тормоз для рынка

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости ущемляет интересы налогоплательщика, убежден руководитель департамента АНО «Национальное экспертное бюро» Сергей Волосников

— Сейчас меняется порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Раньше для оспаривания кадастровой стоимости можно было обратиться в комиссию или сразу в суд. Члены комиссии в большинстве своем не являются оценщиками, поэтому замечания, предъявляемые к отчетам, и результаты голосования не всегда корректны. После вступления в силу изменений заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в обязательном порядке будет подаваться в государственное бюджетное учреждение, анализировать отчет и принимать решение будут оценщики ГБУ. Я вижу в этом больше отрицательных моментов. Если ГБУ отказывает в установлении рыночной стоимости, в решении должны быть приведены все выявленные причины. При этом нарушения делятся на три группы: в связи с использованием неполных и недостоверных сведений, в связи с расчетными или иными ошибками, нарушением требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. Налогоплательщик решение бюджетного учреждения может оспорить в суде. Одновременно с оспариванием решений бюджетного учреждения в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной. Очевидно, предполагается, что налогоплательщик (с привлечением оценщика, а значит, неся дополнительные расходы) должен еще и подготовить ответы на замечания ГБУ, указанные в решении, иначе перед судом будет отчет оценщика и нарушения в нем, выявленные ГБУ. Поэтому просить суд установить стоимость на основании отчета, в котором другие оценщики выявили ошибки, без дополнительных контраргументов будет наивно.

Что делать в ситуации, когда есть расчетная ошибка, понятно. А что делать в случае, когда ГБУ, ссылаясь на платную аналитику, говорит, что коэффициент капитализации может быть другим, поэтому расчет неверен? Или оценщик ГБУ говорит, что абзац отчета вводит заказчика в заблуждение, а оценщик, составивший расчет, с этим не согласен? Это очень сложная коллизия.

На практике получится такая картина: на одном поле оценщики играют в футбол, а ГБУ в регби. Зачем оценщику тратить время на подготовку отчета и деньги заказчика, зная, что ГБУ нацелены на замечания? Можно утрировать: дать возможность оценщикам предоставлять в рамках консультации простую справку о стоимости на трех листах с кратким расчетом. Если рыночная стоимость в справке ГБУ не устраивает, тогда суд будет принимать решение на основании расчета судебного эксперта — оценщика, который вместо «бесполезного» отчета определяет эту же стоимость в заключении в ходе судебной экспертизы. А так получается, что заказчик платит оценщику немалые деньги за подробный отчет просто из-за того, что такой установлен порядок, по примеру расходов на услуги нотариусов. Тем самым мы получаем негативное отношение к профессии оценщиков. Поэтому мы призываем ГБУ все-таки не забывать, что механизм оспаривания разрабатывался в первую очередь для налогоплательщиков.