Выживут гибкие и профессиональные
Причины спада на рынке жилищного строительства — в непродуманной политике стимулирования спроса, считает эксперт
Фото пресс-служба «Палникс Девелопмент»
Комбинация опыта многоквартирного и коттеджного строительства вкупе с консервативным подходом позволяют компании «Палникс Девелопмент» успешно развиваться даже в сложной ситуации на рынке
Сектор жилищного строительства находится в эпицентре давления множества факторов. О трендах, проблематике, перспективах отрасли и инструментах адаптации к внешним вызовам в интервью «Эксперт-Уралу» рассказал генеральный директор компании «Палникс Девелопмент» Александр Николаев.
Перенастройка стимулов
— Рынок жилищного строительства проходил не один кризисный этап. На ваш взгляд, в чем особенность текущего момента?
— Глубинные причины спада я вижу в непродуманной политике стимулирования спроса. Массовая льготная ипотека задумывалась как инструмент повышения доступности жилья, а на деле произошло наоборот. Увеличился объем инвестиционного жилья, когда люди покупали несколько квартир в ипотеку для последующей их сдачи в аренду. Это разогнало цены, и доступность жилья для людей, которым оно действительно нужно, снизилась. Пузырь рос, и в какой-то момент государство поняло неправильность этой конструкции и начало урезать программу. Это привело к снижению спроса, но предложение продолжает расти. И этому есть объяснение. Строительство — инертный бизнес, процесс от покупки земли до ввода длительный. К тому же застройщикам нужно обслуживать кредиты в рамках проектного финансирования. Именно поэтому строят до сих пор много, хотя динамика и снижается. Да, хорошо, что у застройщиков есть серьезный запас, но он не бесконечный.
— Государство ошибку поняло и сейчас трансформирует программу «Семейная ипотека». Как рынок переживет изменения, вступившее в силу 1 октября?
— Рынок переживет изменения непросто. Доступность жилья не повысится. Цель льготной семейной ипотеки изначально была благородной — улучшение жилищных условий: семьи должны были переезжать в 2–3-комнатные квартиры. Однако накопить на первоначальный взнос для такого жилья молодые семьи с маленькими детьми не могут, поэтому по льготной ипотеке приобретают студии и остаются в прежних жилищных условиях. Многодетные семьи не располагают доходами для обслуживания кредита на большую площадь даже по льготной ставке. По сути, государство субсидирует не улучшение жилищных условий для семей с детьми, а снова инвестиционную деятельность, так как студии, как правило, планируют либо сдавать в аренду, либо перепродавать.
Консерватизм плюс диверсификация
— Каждый застройщик в текущей ситуации выбирает свой инструментарий, на что опираетесь вы?
— Мы изначально придерживались более консервативного подхода. Мы очень тщательно анализируем ситуацию и, в отличие от большинства девелоперов, нередко принимаем решения не входить в новый проект, даже если есть разрешение на строительство. Ждем, когда ставка снизится и спрос увеличится. Второе направление удержания нашей устойчивости — возврат в сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
— Аналитики в начале спада считали, что одним из инструментов адаптации девелопмента станет переход из многоквартирного строительства в ИЖС. Массового перетока не случилось. Почему?
— Это совсем разные компетенции. Если упрощенно, то в многоквартирном строительстве домов (МКД) на сети приходится только 10% затрат, все остальные составляет объем жилья. В коттеджном строительстве ровно обратная пропорция: 90% издержек составляют сети, дороги, инфраструктура, документация. Для этого необходимы специалисты и технологии. Кроме того, нужно очень грамотно планировать поселки и продажи в них, чтобы не допускать недостроя. А затем нужно организовать управление этими территориями, а оно, в отличие от МКД, преимущественно ручное. Именно поэтому крупный застройщик не сможет работать в этом сегменте.
— ИЖС переходит на проектное финансирование, как приживается эта модель?
— Модель приживается сложно. В сегменте ИЖС преобладают мелкие застройщики, многие из которых не соответствуют критериям банков. Проектное финансирование требует регулярной работы с банком, что отлажено у крупных застройщиков многоквартирного жилья. В ИЖС мы часто наблюдаем отсутствие регламентов и контроля качества, грамотного технического заказчика. Ранее при высоком спросе на качество закрывали глаза, сейчас мы видим изменение ситуации. По сути, проблема отрасли — отсутствие крупных игроков с регламентами и требованиями к качеству; это все еще рынок малого бизнеса.
— Чем отличается конкуренция на рынке ИЖС?
— Она по большей части строится на демпинге в ущерб качеству, и происходит это как раз потому, что техническую часть государство не контролирует. Но снижать качество до бесконечности невозможно. Поэтому у многих небольших игроков продажи падают. Потому что ключевой инструмент в этом сегменте — рекомендации. И если, прожив год-два в доме, покупатель сталкивается с проблемами, он эту локацию и застройщика никому не посоветует.
— В чем ваше конкурентное преимущество?
— Мы обладаем разными компетенциями и можем применять их в обоих сегментах. Мы строим и многоквартирные дома, и коттеджные поселки. В частности, из сегмента МКД в нашем портфеле комплекс комфорт-класса «Юрмала» в районе Компрессорный Екатеринбурга. Сегодня это один из лучших объектов в этом районе. Потому что здесь реализованы решения, которые характерны для домов бизнес-класса: в частности, под каждую квартиру предусмотрено свое парковочное место в подземном паркинге; в доме только двух- и трехкомнатные квартиры — уже тогда мы заботились о том, чтобы в доме не было студий и засилья арендаторов.
Сейчас мы готовим площадку на Уктусе в рамках механизма комплексного развития территории (КРТ). Проектом предусмотрено введение 20 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. В этом комплексе мы используем свой опыт и предлагаем покупателям более современные инфраструктурные концепции.
Александр Николаев: « Обмен компетенциями разных сегментов и адаптация лучших практик под конкретный проект дает нам гибкость»
При этом у нас есть большой опыт развития индивидуального жилищного строительства. Наши специалисты знают, как грамотно выстроить работу в специфических регуляторных условиях этого сегмента. А правовых вопросов здесь достаточно много. Это и дачная амнистия, и попадание участков в зону затопления, и многое другое.
В целом мы за более чем 30-летнюю историю сформировали полный цикл компетенций в направлении ИЖС: выбор и выкуп земли, прохождение экспертиз, строительство инженерных сетей, сдача объектов и работа с конечными покупателями по строительству домов. В ряде случаев мы выступаем в качестве технического заказчика, когда берем на себя функции управления проектом от идеи до ввода в эксплуатацию.
— Какие проекты сопровождает ваша компания в сегменте ИЖС?
— Самый известный наш комплекс — загородный поселок «Палникс» вблизи Екатеринбурга. На территории введено более 400 домов с собственной централизованной инженерной инфраструктурой. Локация пользуется большим спросом, и мы постоянно расширяем проект, добавляя новые очереди. Второй наш проект — «Оникс». Он находится в 25 км по Новомосковскому тракту.
Окна возможностей
— Как отрасль в целом и ваша компания в частности переживет кризис?
— Любой кризис — это окно возможностей. И мы его используем, опираясь на наши преимущества. Наш анализ показывает, что в 60% компаний наших конкурентов в сегменте ИЖС возникают большие проблемы с документацией. С другой стороны, крупные застройщики не могут опыт МКД автоматически перевести в ИЖС в силу своей специфики. У них хорошо отстроены технологические карты и они умеют масштабировать бизнес в стабильных условиях. Но как только возникают нестандартные ситуации, им сложно выстроить оптимальное управление. Мы же изначально в большей степени опирались на ручное управление.
В целом мы очень консервативно подходим к любому проекту и именно поэтому достаточно уверенно себя чувствуем. Кризис рано или поздно закончится. Я не знаю, в каком виде отрасль выйдет из кризиса. Но выживут самые гибкие.
Наш опыт в многоквартирном строительстве позволяет переносить требования и регламенты на малоэтажный сегмент, обеспечивая высокий уровень качества при контролируемой себестоимости. Аналогично мы применяем опыт малоэтажного строительства в многоэтажных проектах. Такой обмен компетенциями дает нам гибкость. Мы адаптируем лучшие практики под конкретный проект.
— Помогут ли вам технологии, в частности искусственный интеллект?
— Отчасти эта технология применима. С ее помощью можно упросить типовые бизнес-процессы, которые поддаются регламентации. И мы этим пользуемся. Но технология неспособна генерировать идеи. А они очень нужны. Чтобы остаться на рынке, нужно постоянно придумывать что-то новое — продукт, условия продаж и так далее. Причем нужно не просто придумать инновацию, а сделать так, чтобы она работала. Поэтому технологии нужны, но мне кажется, мы очень переоцениваем их влияние. Технология не будет работать за человека. Она будет нам помогать и облегчать работу. Потому мы по-прежнему инвестируем в свою команду и развиваем уникальные компетенции наших специалистов.