Фото: Пресс-служба ФОРУМ-ГРУПП
Девелопмент расширяет инструментарий участия в создании городского ландшафта
Качество инфраструктуры городов становится все более значимым элементом создания точек притяжения капитала и раскрытия экономического потенциала городов. Как меняется запрос жителей на комфортность жизни в городе? Какие ориентиры в этой связи ставит государство? Какой вклад в поиск ответа на эти вызовы может внести сегмент проектирования и девелоперское сообщество? Ответы на эти вопросы искали участники панельной дискуссии «Как проектировать и строить города будущего: локальный ответ на глобальные вызовы», организованной журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт» в рамках выставки «100+ TechnoBuild — 2026».
Социальный ракурс девелопера
В новом национальном проекте «Инфраструктура для жизни» разработан комплексный подход к формированию городской среды. За ориентир взят показатель улучшения качества жизни в опорных населенных пунктах. К 2030 году необходимо довести показатель до 30%, а к 2036 году — до 60%. Росстат рассчитывает индикатор нарастающим итогом по отношению к 2019 году. Динамика заметна. В 2024 году показатель улучшения качества жизни в опорных населенных пунктах по России составлял 11,7%, концу 2025 года 27,8%, а к июню 2026 года уже 28,1%.
На позитив указывают и опросы. Как показало недавнее исследование «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, растет доля жителей, считающих свой город красивым и ухоженным.
В рамках нового государственного курса идет переход от точечного строительства социальной инфраструктуры к принципиально иной модели. В этой логике школы, детские сады и общественные пространства должны быть грамотно интегрированы в общую концепцию девелоперского проекта и вводиться синхронно с жильем. Одним из наиболее эффективных механизмов синхронизации считается комплексное развитие территорий (КРТ). В 2025 году в рамках трансформации КРТ усилены требования к включению в проекты застройщиков объектов социальной инфраструктуры.
Впрочем, и сам рынок увидел в этом необходимость. Как показала практика, наличие рядом со строящимся жилым комплексом школы повышает привлекательность новостроек. Такие объекты работают как якоря: они удерживают семьи, создают повседневные маршруты, запускают локальную экономику и снижают маятниковую миграцию.
Чтобы оценить и регулярно измерять масштабы и проблематику участия застройщиков в этом процессе, АЦ «Эксперт» третий год проводит исследование и формирует рейтинг социально ответственных девелоперов страны (среди топ?50 компаний по объему жилищного строительства).
Методика позволяет ранжировать участников и определить лидеров. Расчеты рейтинга в 2026 году показали перераспределение позиций в тройке лидеров. ГК ПИК и Setl Group сохранили первое и второе места, удерживая лидерство за счет внушительных объемов ввода и разнообразия проектов. На третьей позиции сразу три компании из разных регионов: ГК КВС (Санкт-Петербург), ГК «Самолет» (Москва) и уральский холдинг «Атом».
Суммарно за три года объем ввода компаний из ТОП-3 составил 262 объекта общей площадью 1,9 млн кв. м, а это 41% от ввода топ-50 крупнейших девелоперов.
Кроме того, в ходе исследования есть возможность выявлять общие тренды.
По словам заместителя директора аналитического центра «Эксперт» Кристины Чукавиной, результаты указывают на постепенное повышение уровня участия застройщиков в создании социальной составляющей городского ландшафта: «Если в прошлом исследовании совокупный ввод топ?50 компаниями составил около 500 объектов, то в текущей волне этот показатель увеличился на 57,5% и превысил 700 объектов».
Большая часть из них по-прежнему приходится на образовательные и медицинские учреждения (84% от общего числа объектов). При этом на общем фоне в 2025 году выделяется сегмент медицинских учреждений, он продемонстрировал наибольший прирост ввода (+5,6%).
Заметно растет и интерес девелоперов к реконструкции и благоустройству: количество таких проектов увеличилось на 88% и 76% соответственно по отношению к базе прошлого исследования. Застройщики активно включаются в работу с объектами культурного наследия (ОКН): их число в 2025 году выросло на 57,4% по отношению к 2024 году.
Компании берутся за реставрацию промышленных зданий, восстановление городских усадеб исторического значения, реконструкцию памятников культуры и мемориалов.
При этом, по словам Кристины Чукавиной, участники рынка все чаще стремятся не просто технически восстанавливать объекты, а еще и наполнять их востребованным функционалом: «Мы видим тренд переосмысления ОКН в качестве новых образовательных учреждений, медицинских центров, креативных кластеров, музейных центров».
Как показало исследование, социальная инфраструктура рассматривается как часть большого девелоперского продукта.
«Застройщики стремятся создавать многофункциональные пространства с уникальной архитектурой. Все объекты адаптируются к региональной специфике», — отмечает Кристина Чукавина.
Пресс-служба «URBAN GREEN»
Городские якоря
Выводы исследования подтверждают и участники дискуссии. Один из тезисов — комфортная городская среда невозможна без синхронизации инфраструктуры жилищного и социального строительства. В этом на практике убедились инициаторы проектов в концепции комплексного освоения территорий (КОТ). По такой модели, в частности, развивается район Академический в Екатеринбурге.
«Сейчас идет много дискуссий о том, каким будет город будущего. Чаще всего под этим подразумеваются цифровые сервисы или современные фасадные решения. А по нашему мнению, для обычного жителя важна прежде всего комфортная среда. И это не просто квадратные метры, это поиск ответов на ежедневные вопросы: как организовать обучение ребенка, семейный отдых, бытовые проблемы», — делится заместитель главного коммерческого директора группы компаний «КОРТРОС» Нина Голубцова (см. «Город будущего — это город, который умеет учиться»).
При этом лидеры рынка конкурируют уже не просто за объемы ввода жилья, а за способность создавать ценности в своих локациях и формировать образ жизни горожан.
Как показывает практика, инициативы девелоперов могут кардинально менять облик городов. Так, с помощью реализации формата комплексного освоения территорий в городах появляются новые современные технологичные районы. В Екатеринбурге, например, это район Новокольцовский. Но для успешности таких концепций нужны особые подходы к строительству и проектированию.
«Новокольцовский — это не просто квадратные метры, а полноценная экосистема, где параллельно развиваются жилье, образование, спорт, наука и деловая активность. Такой подход позволяет городу не разрастаться хаотично, а становиться по-настоящему удобным и функциональным для десятков тысяч людей», — считает заместитель генерального директора по проектам комплексного освоения территорий «Синара-Девелопмент» Олег Мороков (см. «Район с особенным характером»).
В рамках заданного государством курса свой вклад в развитие городской среды вносят и урбанисты разных специализаций. В частности, усиливается проблематика зеленого урбанизма.
«Города будущего не могут развиваться без зеленых технологий. Но нам нужно приручить природу и заставить ее быть технологичной. Мы считаем, что природа должна войти в город и улучшить его среду», — убеждена управляющий собственник ландшафтной компании «Urban Green» Юлия Сорокина (см. «Природа выходит в город»).
При этом доминантой городской среды все же остаются новые девелоперские проекты. Привлекательность жилого комплекса складывается из множества факторов. Это и локация, и удобство планировок, и благоустройство, и внешние фасады. Поэтому нужно, чтобы рынок не останавливал работу над продуктом, в том числе и в части интерьерных решений.
«Мы на своем опыте убедились: для того, чтобы корректно проектировать интерьеры разных жилых комплексов, крайне важно учитывать культурный контекст городов», — делится основатель и СЕО компании «СТУДИЯ 40» Владислав Сорока.
В жилых комплексах важно найти не только архитектурные и интерьерные идеи, но и правильные световые решения.
«Свет — это один из способов формирования пространства, повышения привлекательности проекта», — считает руководитель управления продуктового маркетинга ГК ФСК Алена Зыкина (см. «Свет как инструмент капитализации»).
Как показала дискуссия, повышение уровня включенности девелопмента в развитие городской среды растет. И это не просто разовые инвестиции в отдельных ЖК, а часть долгосрочных стратегий с рассчитанными бизнес-эффектами.
В ходе сессии была рассмотрена лишь часть форматов партнерства власти, бизнеса и жителей. На самом деле их достаточно много. Это в том числе и поддержка городских сообществ, и развитие креативных пространств. В будущем девелоперское сообщество, вероятно, будет играть одну из ключевых ролей в повышении качества жизни людей.
 Район с особенным характером
Концепция Новокольцовского полностью отвечает запросам жителя современного города, считает заместитель генерального директора по проектам комплексного освоения территорий «Синара-Девелопмент» Олег Мороков
— У каждого района города — своя история. Новокольцовский — самый молодой район в Екатеринбурге, он ведет отсчет с 2011 года, когда был запущен в работу международный выставочный центр «Екатеринбург-ЭКСПО». В 2019 году эти площади были дополнены инфраструктурой конгресс-холла. И только следующим этапом стало проектирование и строительство жилых домов и кварталов. Первый ЖК начали возводить в 2021 году и сдали в 2023-м. Сейчас в Новокольцовском создан современный квартал из шести жилых комплексов, в центре которого расположен детский сад на 250 мест, и это — в очень короткий срок.
Продуманность проектных решений видна в деталях: крупноформатные окна и панорамные лоджии делают квартиры светлыми, ниши и гардеробные помогают рационально использовать пространство. Входные группы с панорамным остеклением и просторные холлы создают приятную атмосферу, а безопасность обеспечивают круглосуточное видеонаблюдение и системы контроля доступа. Для удобства жителей предусмотрены индивидуальные кладовые, комнаты гигиены, а также специальные помещения для хранения сезонного инвентаря.
Новокольцовский — это не просто квадратные метры, а полноценная экосистема, где параллельно развиваются жилье, образование, спорт, наука и деловая активность. Такой подход позволяет городу не разрастаться хаотично, а становиться по-настоящему удобным и функциональным для десятков тысяч людей.
Кампус Уральского федерального университета, построенный в Новокольцовском, дал дополнительный импульс развитию района. В общежитиях, рассчитанных на 8500 человек, проживают студенты, в общественном центре проводятся лекции и мероприятия. В 2026 году в новых учебных корпусах и лицее УрФУ начнется образовательный процесс.
Изюминкой Новокольцовского также является Дворец водных видов спорта — крупнейший плавательный комплекс на Урале.
В перспективе Новокольцовский получит развитую социальную инфраструктуру: два детских образовательных центра (каждый на 1500 школьных и 350 дошкольных мест), четыре детских сада и школу на 1500 учеников. На площади 82,6 га будет возведено 1,2 млн кв. м жилья — здесь смогут комфортно жить порядка 50 тысяч человек.
Покупатели квартир в этой локации уже смогли оценить концепцию района. В его основе — равная удаленность от объекта к объекту, что делает его удобным для ежедневных маршрутов и интересным для разных жизненных сценариев его жителей. Это принцип пятнадцатиминутного города — внутри района до любого объекта можно дойти пешком за четверть часа.
Жители городов всегда особый запрос предъявляют к транспортной доступности. И мы тоже работаем над этим вопросом. Сейчас район обслуживают четыре автобусных маршрута. Продолжается строительство улично?дорожной сети — к осени 2026 года завершены первые два этапа работ.
Особый характер и идентичность района поддерживают и названия улиц в честь известных уральских ученых и екатеринбургских спортсменов. А уникальную атмосферу городской среды формируют не только интересные архитектурные решения общественно-деловых и спортивных объектов Новокольцовского, но и благоустроенные дворы, уличные стелы, пешеходный бульвар.
Таким образом в этой концепции строительство всего жилого района предполагается завершить до конца 2035 года. Так что мы еще в середине пути. Но уже сегодня Новокольцовский живет бурной жизнью и соответствует всем принципам пятнадцатиминутного города.
|
 Город будущего — это город, который умеет учиться
Чтобы реализовывать масштабные проекты, нужно на старте думать о том, как в них будет складываться жизнь покупателя, а затем менять решения по результатам обратной связи, считает заместитель главного коммерческого директора группы компаний «Кортрос» Нина Голубцова
— Сейчас идет много дискуссий о том, каким будет город будущего. Чаще всего под этим подразумеваются цифровые сервисы или современные фасадные решения. А по нашему мнению, для обычного жителя важна прежде всего комфортная среда. И это не просто квадратные метры, это поиск ответов на ежедневные вопросы: как организовать обучение ребенка, семейный отдых, бытовые вопросы.
Наилучшим образом на этот запрос отвечает формат комплексного освоения территорий (КОТ). И как показывает опыт развития района Академический, КОТ — это не мастер-план на бумаге и не разовое решение о застройке большого участка. Это ежедневное взаимодействие с жителями и принятие решений о развитии территории на основе обратной связи. А для этого нужен постоянный анализ эффективности концепций, а в некоторых случаях и отказ от неработающих идей. Например, мы видим, что аллеями для прогулок пользуются 80% наших покупателей, детскими площадками — 54%, уличными фитнесами — более 40%. Это говорит о том, что концепции выбраны верно.
Но в таком долгосрочном проекте сложно избежать ошибок. Например, мы далеко не сразу нашли оптимальное решение для организации парковочных пространств. Оказалось, что универсальная парковочная модель не всегда работает. И мы сейчас пришли к необходимости использования гибридной модели: это подземные паркинги, плоскостные парковки и наземные многоуровневые парковки. А для этого нужно осуществлять мониторинг использования объектов и оперативно принимать решения по корректировке модели.
Во-вторых, нужно анализировать, как и где создается ценность территории. По нашему мнению, она формируется вовсе не внутри дома. Эту ценность создает пространство между домами. Это социальная инфраструктура, прогулочные пространства и уровень безопасности.
Мы развиваемся именно по этой концепции, и это одна из причин, почему семьи выбирают район Академический: 90% квартир в наших домах в среднем реализуется до ввода в эксплуатацию. При этом 20% ежемесячных продаж — это покупки внутри района. То есть наши жители мигрируют внутри локации, расширяясь, приобретая недвижимость детям, своим родителям.
И конечно, комфортная городская среда невозможна без синхронизации инфраструктуры жилищного и социального строительства.
Практически все социальные объекты в Академическом были реализованы на основе частно-государственного партнерства. Это школы, детские сады, поликлиники, здание суда и районной администрации. Но такая модель тоже не всегда возможна.
Поэтому мы расширяем инструментарий. В этом году городом начато строительство школы и детского сада. В ближайшее время планируется начать строительство еще одного детского сада, который будет полностью реализован за счет средств застройщика.
Город будущего — это город, который умеет учиться. Нужно еще на старте проекта думать о том, как будет складываться жизнь покупателя жилья, задавать сценарии жизни разным группам жителей, а затем корректировать решения, которые не работают в реальной экономике и не отвечают изменениям в потребностях покупателей. Потому что города будущего не проектируются один раз, это непрерывный процесс. Тогда КОТ становится не просто территорией застройки, а городом, которому люди доверяют свое будущее.
|
 Свет как инструмент капитализации
Чтобы обеспечить комфорт жителей, девелоперу нужно грамотно подходить к созданию световой среды жилищного комплекса, убеждена руководитель управления продуктового маркетинга ГК ФСК Алена Зыкина
— Световые решения имеют чрезвычайно важное значение в реализации девелоперских проектов. Девелопмент сегодня занимается не просто вводом жилья, его функционал гораздо больше. Застройщики создают комфортную среду для жизни большого количества людей. И это накладывает на отрасль большую ответственность. В связи с чем сектор жилищного строительства достаточно сильно зарегламентирован.
Но в части использования света нормативные требования к световой среде отличаются от требований к продукту со стороны самого застройщика. Норматив обеспечивает безопасность человека и пользу освещения помещения. А девелопер смотрит шире: для него свет — это еще и инструмент формирования пространства, повышения привлекательности своего проекта.
Свет одновременно действует на зрение, бодрствование, сон и эмоциональную оценку среды. Поэтому это очень важный элемент цельности архитектуры, интерьера, да и всего продукта.
При определенной организации световой среды человек либо чувствует себя комфортно, либо нет. Один из основных элементов, который определяет это состояние, — количество света. Если говорить простыми словами, проблема — это как «недосвет», так и «пересвет». Нужен баланс.
И очень важна композиция: свет распределяет внимание и привлекает его к определенным элементам. Нужно стремиться не «осветить все», а решить, что человек увидит первым, вторым и третьим.
Неправильная композиция приводит к тому, что второстепенный объект становится ярче главного, и взгляд получает неверную иерархию.
Свет дает возможность сфокусировать внимание и восприятие человека. Если мы, например, подсвечиваем входные группы на ресепшен, то задаем маршрут. Если нам нужно акцентировать важный элемент в интерьере, эту задачу также можно решить с помощью света.
При работе со светом есть элементы, которые удорожают среду, а есть те, что ее дисконтируют. К первым я отношу световую иерархию и фон. Правильный фон позволяет сделать акцент и подсветить нужные элементы.
На привлекательность объекта также работают освещенные вертикальные поверхности, скрытые источники, мягкие градиенты, контролируемые тени, подсветка фактуры материала и темные зоны как часть композиции.
«Упрощает» восприятие среды равномерная «заливка» всего пространства, видимые яркие точки и блики, случайная смесь цветовых температур, слишком много конкурирующих акцентов.
Мы для себя сформулировали 10 законов световой среды жилищного комплекса. Опираясь на эти принципы в своих проектах, наряду с другими параметрами продукта, мы работаем со светом, чтобы людям было комфортно.
|
 Природа выходит в город
Зеленые технологии дают колоссальный эффект для жителей и позволяют по-другому управлять городом, убеждена управляющий собственник ландшафтной компании «Urban Green» Юлия Сорокина
— Проблематика зеленого урбанизма в современном мире чрезвычайно актуальна. Города будущего не могут развиваться без зеленых технологий. Другой вопрос, как приручить природу и заставить ее быть технологичной? Мы считаем, что природа должна войти в город и улучшить его среду.
При реализации таких проектов важно иметь экспертизу. В нашей компании разработано восемь зеленых технологий. В городах в будущем они однозначно будут востребованы.
Екатеринбург мы рассматриваем в качестве пилотной площадки, которая готова принимать современные технологичные решения.
Одно из таких решений — зеленая крыша. При реализации этой концепции мы не пошли по пути копирования иностранных разработок. Во-первых, нам нужны технологии более дешевые, во-вторых, подходящие для нашего климата. Третье условие — высокая скорость монтажа. Такую технологию ландшафта разработали в нашей компании. Она была успешно апробирована и нашла широкое применение в жилых комплексах.
В мировой практике уже просчитана экономическая эффективность этой технологии для девелопера. В проектах, где есть зеленая крыша, стоимость квартир увеличивается на 15%.
Человек заботится о своем здоровье и выбирает квартиры, соответствующие высоким показателям качества окружающей среды. Полтора килограмма пыли на один квадратный метр собирает зеленая крыша и понижает шум на 1,5 дБ.
Зеленая крыша забирает выхлопы углекислого газа и выделяет кислород.
Кроме того, такая конструкция поглощает до 90% воды. И это приводит к снижению нагрузки на ливневую систему.
Реализованные в Екатеринбурге проекты говорят о том, что с помощью зеленых крыш можно сделать жилой комплекс более интересным для покупателя.
Безусловно, это непростое техническое решение, и мы над этой стороной тщательно работаем. В частности, нам важно не нагрузить кровлю, и мы в этом направлении реализовали ряд инноваций.
Таким образом мы отработали формат зеленых крыш и решили попробовать создать еще один продукт — зеленые фасады. Пилотный проект реализован в центре Екатеринбурга.
Он был впервые в России выполнен из хвойных растений. Честно скажем, первая зима прошла тревожно. Нам говорили, что если 30% растений выживет, то это будет прорыв для ландшафтной отрасли. Но у нас не выжил только один вид. Его мы заменили.
В итоге сформировали свои модули для тиражирования.
Конечно, чтобы держать зеленый фасад в хорошем состоянии, тоже нужны грамотные решения. Наиболее критичной для растений является вода. Поэтому система автополива растений монтируется внутрь модуля.
Зеленых кровель в Екатеринбурге уже достаточно много. А у зеленых фасадов очень большой потенциал тиражирования, и они будут очень востребованы в будущем.
Еще одним прогрессивным элементом станут подвесные тротуары. Это технология, которая критически важна в городах будущего. Потому что большие деревья не приживаются в мегаполисах. А подвесные тротуары снимают нагрузку на корневую систему, в результате удается снизить вибрацию от движения автомобилей, организуют полив и аэрацию корневой системы.
И наконец, еще одна наша разработка — подземное крепление деревьев.
Такого рода инновационные решения уменьшают вандализм и увеличивают эстетику.
Именно по этому на наши восемь технологий обратил внимание фонд Сколково, включив в этом году нашу компанию в число резидентов. С помощью таких инноваций мы и учимся по-другому управлять городом.
|
 Проектируем сценарии для жизни
Для того чтобы создавать привлекательные пространства с помощью интерьеров, нужно учитывать запросы аудитории и национальный контекст, считает основатель и СЕО компании «СТУДИЯ 40» Владислав Сорока
— Качество дизайна интерьеров в девелоперских проектах имеет огромное значение. Мы на своем опыте убедились: для того чтобы корректно проектировать интерьеры разных жилых комплексов, крайне важно учитывать культурный контекст городов.
География наших проектов широкая: проекты Студии реализованы в 65 городах шести стран. Это позволяет посмотреть на одну и ту же задачу с совершенно разных сторон.
Мы убедились в эффективности ансамблевого подхода, при котором интерьеры становятся частью общего архитектурного замысла. Они продолжают идеи и образы архитекторов и ландшафтных дизайнеров.
Чтобы жилой комплекс был значимым в городской среде, он должен быть не только красивым, но и удобным. Людям важно иметь не только свой дом и работу, но и так называемое «третье место» — пространство для проведения досуга прямо в своем жилом комплексе.
А как показывает практика, лучше всего на этот запрос отвечают комьюнити-центры. Например, в жилом комплексе «Dostyk 300» премиум-класса в городе Алматы в Казахстане застройщику Sensata Group было важно сделать это место точкой притяжения. Мы заложили в проект создание условий для проведения досуга разных возрастов: детскую зону для малышей, зону для мастер-классов и занятий с репетиторами для детей среднего возраста и помещение с телевизором и приставкой для подростков.
В свою очередь, взрослым тоже нужны возможности для отдыха в комфортной обстановке, для этого было сделано пространство с мягкой мебелью. И, конечно, нужно было предусмотреть размещение кухни-кафе.
Другой подход необходим в комплексах бизнес-класса, как правило, в таких объектах более крупный масштаб застройки и требуется более крупный комьюнити-центр. По такой модели строился комплекс «Qasteev» от застройщика Bi Group в Астане.
В этом объекте мы спроектировали двухэтажный комьюнити-центр с расширенным функционалом. Кроме зоны для игры детей добавляется фитнес-рум, коворкинг, переговорные комнаты, помещение для настольных игр, кофейня.
Чтобы сделать такие пространства востребованными, важна не только грамотная планировка, но и целостный визуальный образ. В дизайне интерьера комьюнити-центра прослеживаются национальные казахские мотивы, продолжающие идеи брендинга и архитектуры объекта.
Другие решения были нужны для интерьеров комьюнити-центра жилого комплекса комфорт-плюс класса «Форма» в Екатеринбурге от девелопера Forum Group. Здесь появился запрос на более яркий интерьер, так как все пространство комьюнити-центра ориентировано на подростков. В этом более молодежном жилом интерьере появилось множество функций: зона игровых автоматов и аэрохоккея, помещение для настольных игр, кухня, зона кинотеатра. В эпоху развития социальных сетей появляется новшество — специализированное помещение для записи подкастов.
Таким образом, сегодня с помощью разнообразных интерьерных решений проектируется множество сценариев для комфортной жизни.
|
