Здесь будет город-сад

Как девелоперы меняют среду российских городов

Фото Дмитрий Макурин

От точечной застройки девелоперы готовы переходить к применению сложных механизмов развития городской среды. Но такие проекты требуют ресурсов и высокого уровня профессионализма

Компания «УГМК-Застройщик» начинает в Екатеринбурге еще один проект в рамках редевелопмента промышленных зон.  

Вдохновение промышленной зоны

Застройщик взялся за преобразование территории кузнечно-прессового цеха завода «Уралмаш». Концепция предполагает строительство жилой недвижимости, вокруг которой сформируется инфраструктура для жизни и отдыха. Общая площадь застройки — 94,2 га. Сдать комплекс предполагается в 2028 году.

Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин убежден в том, что проект станет новым центром притяжения: «Жители получат не только жилье, но и социальную, спортивную инфраструктуру, культурно-раз­влекательные центры».

«УГМК-Застройщик» относится к ключевым игрокам, которые берутся за сложные проекты редевелопмента. В портфеле компании, в частности, флагманский проект строительства жилого комплекса «Макаровский», построенного на участке, где раньше находился Екатеринбургский мукомольный завод.

Другой яркий пример — жилой квартал бизнес-класса «Нагорный», построенный на месте завода «Уралкабель».

Застройкой промышленных территорий на Среднем Урале заинтересовались и другие компании. Так, семь екатеринбургских девелоперов в екатеринбургском районе Вторчермет на месте бывших складов возводят жилую экосистему «Атлас Юник».

Преобразование площадок неработающих промышленных объектов в жилые кварталы — довольно распространенная и работоспособная концепция, что обусловлено маржинальностью таких проектов. Однако в России есть примеры реновации бывших производственных участков и в общественные пространства.  

«В Санкт-Петербурге, к примеру, в рамках проекта «Галерея на Окружной» удалось преобразовать заброшенное здание в центр креативных индустрий. Архитекторы использовали элементы исторической конструкции, добавляя современные фасады и открытые пространства, чтобы создать синергию между старым и новым», — рассказывает генеральный директор бюро LН47 Сергей Мырза.

Впрочем, в процессе редевелопмента достаточно часто в структуре жилых комплексов появляются востребованные у горожан креативные пространства и социальные объекты. 

Генеральный директор компании СЗ «Монолит Девелопмент» (входит в ГК Villagio Estate) Светлана Клиновая в качестве иллюстрации приводит редевелопмент бывшей складской зоны Южного порта в Москве: «Застройщик, который реализует жилой комплекс на первой линии Москвы-реки, совместно с городом разработал мастер-план акватории, в который вошла водная инфраструктура: места для занятий водными видами спорта. Подобные нестандартные инфраструктурные решения и отличают проекты реновации». 

Опрошенные нами эксперты в качестве передового опыта реновации заброшенных производственных площадей назвали Москву, но мы видим, что и в регионах этот ресурс тоже находит применение. 

К примеру, в том же пространстве «Макаровский» «УГМК-Застройщик» в здании бывшей производственной лаборатории при мельнице создал центр развития «Мир открытий», а на набережной реки Исеть — зоны отдыха для горожан. Привлекательность таких локаций достигается через комбинацию элементов исторического наследия и современных архитектурных решений.

Пульс реновации

Но такие проекты под силу не каждой компании, редевелопмент — продукт уникальный. У застройщика должны быть финансовые ресурсы и мощные профессиональные компетенции. Такие же условия нужны при реновации жилого фонда на основе комплексного развития территорий (КРТ).

Федеральный закон о КРТ, напомним, был подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья. 

По словам заместителя директора по направлению «Жилье» ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России» Аделя Хакимова, в целом по стране градостроительный потенциал по программе КРТ оценивается в порядка 266 млн квадратных метров: «С помощью этого механизма в стране застраивается более 1,5 тыс. территорий в 85 регионах общей площадью 36 тысяч гектаров».

На территории Урала этот инструмент используют все регионы. Но наибольших успехов достигли, по мнению Светланы Клиновой, Свердловская и Тюменская области: «Сейчас для тюменцев заявлено 33 проекта КРТ, а площадь застройки достигает почти 494 га. В рамках них будет реализовано свыше 4,1 млн кв. метров нового строительства, куда войдут как жилые здания, так и социальные объекты с дополнительной инфраструктурой. В Свердловской области заявлено 25 проектов КРТ, а площадь новой застройки достигнет 126,6 га». 

Девелоперы, государство и эксперты признают, что реновация — это наиболее эффективный способ развития городов, который позволит сгладить сложившиеся десятилетиями диспропорции. На протяжении последних 30 лет фокус жилищного строительства находился в основном на ранее не освоенных территориях. Тем временем существующая застройка в городах ветшала, что привело к большому износу физических активов и старению городской среды.

Помимо этих задач появление закона стало драйвером для расширения застройщиками географии бизнеса и усиления компетенций. К примеру, ГК «Самолет» приходит с такими проектами во многие регионы, а застройщик родом из Тюмени «Страна Девелопмент» реализует проект в Екатеринбурге и недавно вошел в проект КРТ в Москве.

Законодатель долго отстраивал нормативную базу механизма КРТ, но она до сих пор требует корректировки. Например, рынок давно поднимал проблему барьеров при реновации территории, занятой индивидуальной жилой застройкой.

С 1 марта 2025 года вступили в силу поправки в федеральное законодательство. В проекты разрешено включать ветхо-аварийные блокированные и индивидуальные дома. 

«Во многих городах практически в центре или в срединной зоне есть сохранившаяся ветхая индивидуальная жилая застройка, которая требует модернизации. Раньше была возможность изымать такие объекты в целях КРТ только при условии, что на этой же территории есть многоквартирные дома, признанные аварийными или не соответствующие установленным регионом критериям», — объясняет президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

По мнению Светланы Клиновой, поправки позволят увеличить территории, подходящие под КРТ, что поспособствует росту количества таких проектов. Рынок в целом новацию приветствует, но, по мнению девелоперов, многое будет зависеть от практики применения.

«Поправки представляют собой логичное развитие механизма КРТ, устраняющее правовую дискриминацию. Однако успех новации будет зависеть от способности регионов найти баланс между интересами городского развития и защитой прав граждан», —отмечает генеральный директор G5 Architects Алексей Бравин.

Риски видит и основатель компании «Дежурный по бизнесу» Павел Авдеев: «Возможны сложности с переселением жильцов, ростом цен на недвижимость и увеличением административного давления. Чтобы добиться положительного результата, необходимо обеспечить прозрачность компенсационных механизмов, контролировать динамику цен и развивать устойчивую систему администрирования».

Президент G3 Group Олег Гулеватый полагает, что поправки актуальны для столиц субъектов РФ, в которых центр города представлен хаотичной застройкой ИЖС: «Важно, как это будет применяться на практике и как будет учтен интерес жителей таких домов». 

Вторая новелла, введенная с 1 марта, — обязательное планирование очередности ввода инженерной и социальной инфраструктуры. 

«Поправка дает будущим жителям гарантию того, что люди, заселившиеся в первые очереди, будут обеспечены базовым набором инфраструктуры для комфортной жизни: школой, детским садом, поликлиникой», — соглашается с актуальностью изменений Светлана Клиновая. 

Основатель компании курортной недвижимости Bravo Аркадий Погосян считает это решение законодателя крайне важным условием, которое позволяет планировать развитие новых микрорайонов на годы вперед: «Но нужно понимать, что проекты КРТ, как правило, предполагают несколько очередей строительства, и литеры будут вводиться в эксплуатацию в разные сроки. Поэтому необходимо четко представлять, какими инженерными коммуникациями и в каких объемах будет обеспечен жилой комплекс. Также это позволяет избежать ситуации, когда в новом районе уже живут тысячи людей, но все еще не введены в строй детский сад и школа».

По мнению Павла Авдеева, норма важна для предотвращения появления плохо обустроенных районов и повышения качества жилой среды: «Хотя бизнес может воспринимать это как дополнительную нагрузку, но очевидно, что продуманная инфраструктура становится конкурентным преимуществом, увеличивая привлекательность объектов и создавая стабильные условия для покупателей».

Притом что правовое поле КРТ постоянно совершенствуется, на практике еще остается много барьеров.

«Основная проблема — колоссальная финансовая нагрузка на ранних этапах развития проектов. В отличие от точечной застройки, КРТ требует значительных вложений в проектирование, инженерную подготовку, создание инфраструктуры до начала строительства. Неопределенность сроков окупаемости создает серьезное давление на девелоперов, особенно в периоды экономической нестабильности. Оптимальным сроком реализации КРТ называется пять-семь лет, однако на практике он может достигать 18 лет», — называет один из барьеров Алексей Бравин.

По мнению Светланы Клиновой, масштаб проектов КРТ становится как их плюсом, так и минусом. И по этой причине круг игроков не сильно большой.  

«Такие проекты требуют от девелопера доскональной проработки, реализации дополнительных транспортных и коммунальных сетей, большого объема инвестиций, а самое главное — множества этапов согласований с местными органами власти. Объем работ и вложений в такой проект отталкивают некоторых девелоперов, особенно тех, кто не обладает подобным опытом. Поэтому некоторые игроки рынка останавливаются на создании более привычных жилых комплексов», — рассуждает Клиновая.

Формирование социальной и инженерной инфраструктуры для проекта КРТ проходит непросто, в этом убедился управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Моисей Фурщик: «Не считая наиболее привлекательных участков в крупнейших городах, достичь коммерческой эффективности масштабных проектов без бюджетного софинансирования инфраструктуры нереально. Особенно в регионах со сложными условиями для строительства. Поэтому при разработке, например, стратегии жилищного строительства Ханты-Мансийского автономного округа мы во взаимодействии с органами власти закладывали довольно серьезные меры такой поддержки. Конечно, не всем регионам по силам выделить значительное бюджетное финансирование на инфраструктуру. И в такой ситуации максимально важно сформировать качественную модель». 

Новые локации 

Такой же высокий уровень взаимодействия с властью на местах необходим при реализации концепции комплексного освоения территорий (КОТ). 

В России в нормативное поле понятие КОТ было введено в середине нулевых. Это сбалансированная застройка значительной по размерам территории с учетом всех основных социальных, экономических и культурных потребностей жителей крупных городов. С одной стороны, такой формат требует от властей вложений в транспортную инфраструктуру, с другой — способствует появлению новых современных и часто уникальных городских локаций.

Изначально на Урале желающих реализовать такие проекты набралось десятка два. По итогу, правда, после кризиса 2008 года выжил только один — проект «Академический» в Екатеринбурге. Однако впоследствии формат вновь заинтересовал игроков рынка.   

В Екатеринбурге, к примеру, по этой модели с 2021 года начал застраиваться район Новокольцовский. Кроме того, девелоперы увидели потенциал в застройке территорий городов-спутников. Так, в этом году московская компания Villagio Estate начинает реализацию проекта малоэтажной застройки «Россы» в пригороде Екатеринбурга. Кроме жилья инвестор создаст деловую инфраструктуру, культурно-досуговые объекты, спортивные и арт-пространства, поликлинику, гостиницу, парки, термальные и спа-комплексы.

В каждом из трех рассмотренных нами механизмов есть преимущества и ограничения. Важно, что поиск решений продолжается. В последние годы индустрия доказала, что способна к конститутивному диалогу с властью. Очередной большой профессиональный разговор состоится в Екатеринбурге с 30 сентября по 3 октября на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild. В дискуссиях примут участие представители как индустрии, так и власти. Возможно, в ходе обсуждения и будут найдены ответы на многие вызовы.