Пандемия — не повод не строить торговые центры
Ни пандемия, ни кажущееся обилие торговых центров не отменили планов девелопера по запуску в уральской столице нового торгового центра. Бизнес уверен — региону не хватает современных качественных объектов
Огромный торгово-развлекательный центр Veer Mall площадью 167 тыс. кв. метров открылся этим летом на северной окраине Екатеринбурга, несмотря на все угрозы новой волны пандемии. Стоимость проекта — около 10 млрд рублей. Столь масштабных ТРЦ в уральской столице не строили уже несколько лет. О том, зачем городу-миллионнику еще один торговый комплекс и чем живет этот бизнес сегодня, рассказывает генеральный директор девелопера ООО «Веер Молл» Алексей Городницкий.
Нас все ждали
— Veer Mall запускался в условиях пандемии. Трафик на тот момент упал по всем торговым центрам в среднем на 20%. Снизилась покупательная способность населения. Может, стоило подождать?
— Такие проекты реализуются не за год, строятся на десятилетия, договоры с некоторыми якорными арендаторами заключаются на 10 — 20 лет вперед. Финансовая модель считалась в самом начале проекта, в 2016 — 2017 годах. Сроки окупаемости мы закладывали в районе 12 — 15 лет. Тогда и речи не было о пандемии. Конечно, в краткосрочном периоде она влияет на бизнес. Но в любом случае торговый комплекс здесь нужен — все его ждали. Международные арендаторы, у которых бизнес по всему миру, размещаются в нашем комплексе: они верят, что люди пойдут. Если они открываются в таких условиях, это и нас обнадеживает. Безусловно, риск есть. Но риск есть всегда. Тем более что в России гораздо сильнее на окупаемость проекта может повлиять увеличение стоимости строительных материалов. Один только металл подорожал за время реализации проекта втрое, не говоря уже про остальные стройматериалы, ставка ЦБ выросла с 4,5 до 8,5%. А когда мы запускали первый крупный торгово-развлекательный комплекс Depo в Нижнем Тагиле, курс доллара вырос в три раза, что тоже повлияло на стоимость товаров и платежеспособность населения. Если всего бояться, можно вообще ничего не делать.
— Чем оправдано появление в городе еще одного масштабного торгового центра?
— Так сложилось, что Орджоникидзевский район — единственный в Екатеринбурге не охвачен большими торгово-развлекательными центрами. До нас здесь планировался ТЦ «Гагарин» на 300 тыс. квадратных метров — очень амбициозный проект, который хотели открывать в 2014 году. Когда мы решили строиться, то поняли, что столько не нужно. Для создания концепции привлекли экспертов по торговой недвижимости из «Магазина магазинов» и международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. По оценкам аналитиков, на 2016 год обеспеченность населения района непродовольственными торговыми площадями была примерно в полтора-два раза меньше, чем в остальных районах Екатеринбурга в пересчете на тысячу человек. На основании в числе прочего и этих данных принималось решение о запуске проекта именно в таких масштабах. Думаю, к моменту ввода Veer Mall в эксплуатацию ситуация кардинально не изменилась.
— Кто ваш основной посетитель, на кого вы в первую очередь ориентируетесь?
— Подавляющая доля гостей — жители Орджоникидзевского района. Из других районов к нам ездят, но в меньшей степени. Мы так изначально и планировали.
Очень много гостей из городов-спутников — Верхней Пышмы, Среднеуральска, Березовского. На них приходится примерно 25% общего потока. Приезжают и из Невьянска. Жители городов-спутников и городов северной части области для нас очень важны. Екатеринбуржец может по пути с работы из центра города зайти в другой ТРЦ и получить все услуги там. А жители соседних городов лишены возможности посетить качественный фэшн-магазин, комфортабельный кинотеатр, современный детский парк развлечений. В малых городах их нет. Поэтому они в любом случае поедут в Екатеринбург, и им удобнее заехать к нам. Гораздо проще остановиться здесь, чем ехать дальше в город по пробкам, а потом еще искать место для парковки. У нас очень хорошая локация. Мы стоим практически на границе Екатеринбурга и Верхней Пышмы — это один из основных въездов в город со стороны Нижнего Тагила, северной части области. Здесь удобные подъездные пути: близко ЕКАД, можно заехать с улицы Шефской, объехав основные городские пробки, или с проспекта Космонавтов: мы за свой счет расширили его с обеих сторон, чтобы обеспечить чуть большую пропускную способность на подъезде к ТРЦ и на выезде от него. Запустили бесплатные автобусы. А скоро сюда подойдет ветка скоростного трамвая со стороны Верхней Пышмы и Среднеуральска, и остановка будет прямо возле нашего молла.
В Европе нет торговых центров такого уровня, как у нас
— Есть мнение, что рынок сильно перенасыщен торговыми центрами.
— Реального перенасыщения нет. Качественных проектов, то есть таких торгово-развлекательных центров, где ты можешь провести весь день и получить полный спектр услуг, пожалуй, всего четыре: «Гринвич», «Мега», «Радуга» и мы. И это не только на Екатеринбург, но и на всю Свердловскую область с населением более 4 млн человек.
В городе очень много устаревших комплексов, которым по 20 лет и больше, а требования потребителя и представление о торговых центрах давно и сильно изменились. Раньше современными ТРЦ считались «Дирижабль» или «Мегаполис» с нарезанными под магазины площадями, куда ты просто зашел, купил, что тебе нужно, и ушел, в лучшем случае кино посмотрел. Теперь подход к ТРЦ совершенно другой. Именно поэтому «Мега», в частности, провела серьезный реконцепт. Кроме того, концепция самих магазинов, которые размещаются в ТЦ, меняется. Сравните Zara или в H&M в других торговых центрах и у нас — это совершенно разные магазины. У нас они работают в новых форматах: c новыми современными интерьерами, совершенно другой выкладкой товара, ассортиментом. И это нравится посетителям, привлекает их в наш молл. Плюс у нас открылся первый на Урале H&M Home — их по России всего четыре, не считая Москвы.
Международным и федеральным брендам, чтобы полностью обновить действующий магазин в торговом комплексе, сначала необходимо его окупить, а потом принимать решение о реконцепте. А это тоже не так быстро. Кроме того, некоторые международные бренды предъявляют особые требования девелоперу в виде полной или частичной компенсации затрат на ремонт магазина. В текущих условиях высокого роста цен на строительные и отделочные материалы, а также курса доллара/евро есть риск того, что магазины, открытые 10 — 15 лет назад, и дальше будут оставаться в старых концепциях.
— Согласны ли вы с тем, что сети со стрит-ритейла уходят в ТЦ, и чем это можно объяснить?
— Живой пример — магазин «Спортмастер»: он закрылся в стрит-ритейле на проспекте Космонавтов и открылся у нас. А дело в том, что трафик и конверсия в торговых центрах выше, чем в магазине в жилом доме. Нет проблем с парковкой. Ну и климат, конечно, имеет немалое значение. Когда мы строились, объехали весь мир, посмотрели, что творится в Европе и Азии, Арабских Эмиратах. Там, где климат некомфортный, создание торговых центров оправдано. Наш климат не подразумевает уличных прогулок среди бутиков, у нас шесть месяцев — зима. Из улицы Вайнера, например, не сделать торговую улицу с магазинами одежды таких брендов, как Zara или H&M. Покупателю просто некомфортно будет все время снимать и надевать варежки с пуховиком, захочется поскорее сбежать. Гораздо удобнее прийти в торговый центр, раздеться в гардеробе и спокойно пойти по магазинам и ресторанам. Вот почему в Европе, например, нет торговых центров такого уровня, как у нас. А в том же Сингапуре или Дубаи нет торговых улиц, потому что на улице плюс 50 и влажность.
Кроме того, у международных операторов большие технические требования к помещению. В центре Екатеринбурга таких нет. Если говорить о пешеходной улице Вайнера, а торговая улица должна быть пешеходной, то половина зданий здесь — памятники архитектуры, которые невозможно серьезно реконструировать.
Мы сами создаем события
— Что сегодня привлекает посетителей в торговые центры?
— Современному гостю торгового центра нужно не только купить одежду или продукты, но и качественно пообедать, развлечься, провести более разнообразно досуг — посетить лекцию или театральное представление, заняться спортом. При этом гость торгового центра стал достаточно притязателен к качеству как самого объекта, так и к услугам, которые ему предлагают, к их выбору.
Мы проектировали и строили наш центр так, чтобы в нем было много общественных пространств. Да, возможно, коэффициент полезных площадей ниже, зато уровень комфорта на порядок выше: нет скученности магазинов, много естественного света за счет прозрачной кровли. У нас получился очень светлый торговый центр, он «не давит», в нем комфортно находиться.
В фойе разместился амфитеатр, где можно отдохнуть и зарядить телефон, рядом сцена для выступления музыкантов или лекторов, десяток событийных зон, где проходят выставки, лекции, планируем открыть коворкинг, библиотеку, фотостудию. Каждую неделю с пятницы по воскресенье в Veer Mall проходят мероприятия, за полгода мы провели их около 86: мастер-классы, лекции по стилю и моде, детские спектакли, вечера живой музыки, спортивные мероприятия, танцевальные конкурсы. Мы заключили договоры с театральными и музыкальными коллективами и постоянно экспериментируем, смотрим, что людям нравится. Детские спектакли пользуются большей популярностью — собирают полный амфитеатр. Мы сами создаем события, и люди приходят, часто семьями. Для нас было большим сюрпризом, например, получить Народную премию E1 спустя буквально полгода после открытия, за что мы очень благодарны своим гостям. Кроме того, по итогам читательского голосования портала «ЯПокупаю» Veer Mall стал победителем премии Shopping года-2021 в номинации «Сердце шопинга». Нас оценивают не только посетители, но и профессиональное сообщество. В этом году мы удостоены специального приза среди торговых центров от премии Global Retail Real Estate Awards, получили ряд наград архитектурных премий и конкурсов.
— Как вы оцениваете спрос на «Мягкий кинотеатр» и детский парк развлечений «Мегаленд», которые до недавнего времени в Екатеринбурге вовсе не были представлены?
— Спрос на «Мягкий кинотеатр» очень велик. Несмотря на большую конкуренцию, мы быстро набрали свою аудиторию, ведь по комфорту кинотеатр — один из лучших в городе. Сюда приходят целыми классами по 30 человек. Буквально за три месяца «Мягкий кинотеатр» стал вторым по посещаемости после кинотеатра в «Гринвиче». Детский парк развлечений «Мегаленд» также пользуется огромным спросом. Мы собираем обратную связь от них, прислушиваемся к замечаниям и пожеланиям. Именно поэтому мы еще до пандемии начали рассматривать вопрос о расширении его: возможность для этого есть, но пока мы отложили эти планы в связи с введением ограничений по QR-кодам.
— Как на поток гостей повлияло требование о предъявлении QR-кода о вакцинации?
— Конечно, после введения QR-кодов трафик в сравнении с октябрем значительно снизился, примерно в 1,5 — 2 раза, а после того, как запретили посещение подросткам, — еще сильнее. Сейчас им разрешили вернуться в торговые центры. Уже порядка 60% населения области вакцинировано (по данным полпредства президента в УрФО на 14 декабря — 44,3%. — «Э-У»). Мы считаем, что в течение года-полутора, возможно, раньше, ситуация, а вместе с ней и трафик нормализуются.