Растите наймитов
В Югре реализуется пилотный проект по строительству доходных домов. Ставка на аренду с одновременным ограничением льготной ипотеки может обернуться для северного региона дефицитом кадров и неустойчивостью городского сообщества. В середине октября правительство Ханты-Мансийского автономного округа одобрило законопроект, касающийся развития арендного жилья. Принципиальных моментов в документе два. Первый — сформулировано понятие «наемный дом». Если отвлечься от громоздких юридических конструкций, это здание, принадлежащее одному собственнику, все квартиры в котором предоставляются по договору найма жилого помещения.
Второй — закрепление за региональным правительством полномочий по утверждению порядка формирования перечня доходных домов и определению стоимости аренды. За 1 кв. метр ставка не должна превышать показатель, рассчитываемый по следующей формуле: 45% средней номинальной начисленной зарплаты по муниципальному образованию умножаем на число квартир и индекс потребительских цен, получившееся произведение делим на совокупную общую площадь всех жилых помещений. Плюсом — коммуналка, содержание и ремонт жилья.
Ранее югорские власти одобрили еще один законопроект, связанный с доходными домами. Он освобождает собственников зданий от налога на имущество.
— Все проекты в области доступного арендного жилья могут рассчитывать на нашу всестороннюю поддержку, — заявил первый замгубернатора ХМАО Геннадий Бухтин. — Полагаю, что такая система мер позволит привлечь инвесторов и сформировать рынок доступного для югорчан жилья в максимально сжатые сроки.
Нормативное обеспечение рынка арендного жилья обсуждается и на федеральном уровне. В начале октября Госдума в первом чтении приняла законопроект о некоммерческом найме. В нем также закреплено понятие наемного дома (аналогично югорскому) и сказано, что квартиры будут сдаваться нуждающимся (не путать с малоимущими, список которых определяет муниципалитет) по льготной цене, якобы в два-три раза ниже рыночной. Наниматель сможет выбрать, на какой срок заключать договор аренды. Опции две: от года до трех и от трех до десяти лет. По прошествии десяти лет квартиросъемщик будет иметь преимущественное право на заключение нового договора.
Известно, что первые дома должны появиться в 80 городах России, из уральских субъектов готовность участвовать в проекте выказала Оренбургская область.
Пять пилотов
Югра бежит впереди федеральной инициативы. На данный момент в округе за счет Ипотечного агентства Югры (ИАЮ) строится пять арендных домов. Первый, в Нефтеюганске на 94 квартиры (4,5 тыс. кв. метров), должен быть сдан уже к весне следующего года.— Наемные дома также будут построены в Ханты-Мансийске и Сургуте, — сообщил и.о. директора департамента строительства Югры Андрей Кривуляк. — В сумме площадь пилотных проектов в трех городах составит 27 тыс. кв. метров. До 2020 года в округе планируется ввести 250 тыс. квадратов.
Эти цифры заложены в Концепции развития рынка арендного жилья, принятой еще осенью прошлого года.
— Специалисты жилищного рынка (в том числе специалисты Минрегионразвития) прогнозируют, что рынок первичного приобретения жилья в многоквартирных домах в России исчерпает себя к 2015 году, далее спрос будет в основном обеспечиваться за счет приобретения уже существующего жилья и последующего улучшения жилищных условий, — обосновывают необходимость появления наемных домов авторы Концепции. — По предположениям экспертов Минрегионразвития, начиная с 2015 года примерно 30 — 40% жилья будет строиться для дальнейшей сдачи в аренду.
Посылы создателей Концепции вряд ли можно критиковать. Во-первых, они отмечают, что стимулирование опережающего развития ипотеки в сочетании с увеличением доходов населения при ограниченных объемах строительства нового жилья привело к росту рыночной стоимости квартир. Их доступность для приобретения снизилась, соответственно появилась необходимость в альтернативном предложении — арендных площадях. Авторы документа предлагают субсидировать квартиросъемщиков, чтобы плата за наем была ниже рыночной на 30%.
Математика проста. Возьмем два города — Ханты-Мансийск и Сургут. Будем прикидывать на двухкомнатных квартирах площадью 45 — 55 кв. метров (согласно исследованию ИАЮ, этот сегмент аккумулирует 56,2% потенциального спроса). Средняя цена их аренды в обоих муниципалитетах — 28 — 30 тыс. рублей (с субсидией — 20 — 21 тысяча). Средняя цена квадрата — 75 — 77 тысяч. Ежемесячный платеж по двадцатилетней ипотеке под средние 12,5% годовых с 20-процентным первоначальным взносом — 30 тыс. рублей
(а еще надо придумать, откуда взять первоначальный взнос).
Во-вторых, развитие рынка арендного жилья позволит сделать его открытым (сейчас подавляющее большинство сделок находится в теневом секторе).
В-третьих, указано в Концепции, «эксперты отмечают, что потребность в жилых помещениях для целей аренды по-прежнему находится на высоком уровне (в Югре сдается примерно 12,5% жилфонда), и не ожидают падения цен, а даже, наоборот, прогнозируют их рост». В связи с этим строительство доходных домов позволит создать здоровую конкуренцию на рынке арендного жилья, что впоследствии приведет к снижению ставок платы за наем.
Три процента
Мы уже не раз писали о возможности и сложностях строительства на Урале доходных домов (см., например, «Концентрация — малоэтажка — аренда» , «Э-У» № 9 от 04.03.2013 или «Очень малая родина» , «Э-У» № 41 от 15.10.2012). Тем не менее еще раз зафиксируем свою точку зрения относительно нескольких моментов с учетом региональной специфики.Прежде всего нам кажется не совсем корректным употребление по отношению к арендному жилью дефиниции «рынок». С 2014 по 2020 годы в Югре планируется сдать около 8,35 млн кв. метров жилья, и 250 тыс. квадратов — только 3% этого объема. Мы говорим об узкой нише — не более. Альтернативой приобретения жилья в собственность из-за крайней ограниченности предложения она не может считаться (и это сильно вредит популяризации самой идеи жить в наемной квартире).
Со спросом картина та же. В ходе исследования, проведенного Ипотечным агентством Югры, выяснилось, что решить свои жилищные проблемы с помощью арендного жилья желают только 5% населения округа.
Объяснить такой результат несложно. Дело в ментальности: люди не готовы жить в съемной квартире. — При первой же возможности они вкладываются в жилье — пускай маленькое, неподходящее для жизни, но свое. С этим связан бум крошечных и недорогих квартир-студий, которые разлетались, как горячие пирожки. Снимать жилье — нормально для молодых людей. Но как только появляются дети, старики, возникает вопрос: а не выгонят ли тебя на следующий день?
Предположим, что в Югре этот вопрос будет решаться путем заключения долгосрочных договоров. Но тогда на первый план выйдет другое ограничение — переделка пространства. Собственник жилья может сделать с ним все что угодно (в рамках закона) — снести стены, переклеить обои, провести новые внутриквартирные сети и т.д. Арендатор в этом плане крайне ограничен.
«Целесообразно создание доходных домов различных форм собственности, с различными уровнями платы за пользование жилыми помещениями, ориентированными на различные категории граждан автономного округа» — говорится в Концепции. Это утверждение опять же небесспорно. Думается, спрос на дорогое арендное жилье будет мизерным. Легче купить квартиру с использованием льготной или коммерческой ипотеки. Вывод — наибольший спрос на арендное жилье будут, как и раньше, формировать «вахтовики».
Зайдем с другой стороны. Сегодня доходные дома строятся за счет ИАЮ. Власти рассчитывают, что до 2020 года привлекут из внебюджетных источников на эти цели 11,5 млрд рублей. Но появятся ли в этом сегменте частные деньги — вопрос открытый. Мы пока не встречали ни одного крупного инвестора, который бы с оптимизмом смотрел на перспективу строительства арендного жилья. Причина — слишком долгая окупаемость (15 — 25 лет) при отсутствии длинных дешевых денег. Власти Югры, конечно, обещают облегчить бремя региональных и местных налогов; компенсировать часть затрат на коммунальную и вложиться в дорожную и социальную инфраструктуры; сформировать долгосрочные источники финансирования. Но никакой конкретики, кроме отмены налога на имущество, пока нет.
Пятнадцать лет
А теперь окунемся в более глобальные рассуждения. Муниципалитеты Югры с очень большой натяжкой можно назвать удобными для жизни. В них слабо развита software-инфраструктура, нет разнообразных и сложных городских коммуникаций. Если говорить грубо: нет большого числа качественных магазинов, театров, нет эмоциональных зацепок.К исключениям можно причислить разве что Сургут, который в последнее время фигурирует в большом количестве соответствующих рейтингов. Например, питерский институт территориального планирования «Урбаника» и Союз архитекторов России поставили его на второе место среди сотни наиболее комфортных российских муниципалитетов (подробнее см. «Север впереди» , «Э-У» № 44 от 04.11.2013).
Несколько лет назад югорские власти ставили себе задачу — удерживать людей на своей территории. Основные надежды (совершенно логично) они связывали с относительно дешевым жильем. В итоге довольно большое число жителей и приезжих (молодые ученые, врачи, учителя, молодые семьи, ветераны войн, инвалиды и т.д.) могли претендовать на ипотеку с субсидированием процентной ставки (для заемщика она составляла 5 — 6%, максимальная сумма — 2 млн рублей).
В 2013-м от этой практики решено было избавиться: регион набрал слишком много обязательств (только молодых семей в очереди 40 тысяч), и льготные программы были приостановлены. Немногим позже власти провозгласили новую концепцию. Льготная ипотека становится доступна для любой категории граждан, но только после 15 лет проживания в Югре.
Для прошедших ценз оседлости решили внедрить и еще один инструмент — накопительную ипотеку с господдержкой. Схема следующая: человек в течение года-шести (этот срок засчитывается в 15 необходимых) ежемесячно вносит на депозит от 6,25 тыс. рублей, бюджет Югры добавляет 50% от суммы (максимальная месячная премия — 12,5 тыс. рублей, суммарная — 450 тыс. рублей), когда накопления достигнут 40% стоимости квартиры, гражданин получает право взять льготный десятилетний кредит на сумму не более 2 млн рублей.
Удел всех, кто живет в Югре меньше девяти лет, — арендное жилье. Нам такая политика северного региона не кажется выверенной с точки зрения игры вдолгую (ради сиюминутного спасения бюджета — быть может). Съемная квартира, как ни крути, не стимулирует человека оседать на территории, скорее наоборот — толкает его жить «вахтовым» методом. Надежда на получение льготы только через 15 лет не добавляет территории привлекательности. Естественное следствие — дефицит кадров и неустойчивость городских сообществ.