Талон на таунхаус

B Екатеринбурге завершено строительство экспериментального малоэтажного поселка Светлореченский. Заселение первых жильцов приурочено к двум праздникам - Дню города и Дню строителя.

Поселок представляет собой 15 таунхаусов и трехэтажных домов общей площадью 18,5 тыс. кв. метров, расположенных на участке 6,6 га. Стоимость квадратного метра - 30 тыс. рублей, на строительство ушло меньше года. Применены технологии быстрого возведения жилья, за характеристиками домов планируется следить в процессе эксплуатации. В итоге будут выбраны лучшие технологии, которые используют в следующих проектах.

95 квартир в Светлореченском получат льготники (сироты, малоимущие, инвалиды, ветераны боевых действий и т.д.). Еще 92 смогут выкупить молодые семьи: по условиям федеральной программы, им достаточно заплатить 60% стоимости.

К примеру, квартира площадью 54 квадрата обойдется всего в 972 тыс. рублей. Еще 28 квартир реализуются свободно.
Как отмечает вице-мэр Екатеринбурга Владимир Крицкий, проект выполнен за счет частного застройщика, строительство сетей, подготовка площадки, благоустройство входят в стоимость квадратного метра, из бюджета оплачено только три дома для очередников (те самые 95 квартир). Они обошлись городу в 87 млн рублей. Правда, в Свердловской области насчитывается свыше 75 тыс. семей, сто­ящих в очереди на получение социального жилья (на конец 2010 года). Светлореченский помог только 0,3% из них.

Цифры под крышей

По данным Росстата, в первой половине 2011 года в России введено в эксплуатацию 10,5 млн кв. метров индивидуального жилья, что на 2,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из регионов Урала и Западной Сибири три продемонстрировали прирост: Тюменская область (30% к первому полугодию-2010), Свердловская (11%) и Башкирия (9,5%). Остальные объемы снизили: от минус 2,7% в Пермском крае до минус 26,4% в ХМАО-Югре. (Под индивидуальным жильем в статистике понимают дом максимум в три этажа, рассчитанный на одну семью. Это единственный параметр, позволяющий оценить состояние мало­этажного строительства, он же используется в официальных документах.)

Больше всего индивидуального жилья в расчете на 100 тыс. населения - 15 тыс. кв. метров - в первом полугодии построено в Башкирии, известной разнообразными программами господдержки. На втором месте - Тюменская область (7,8 тысячи), на третьем - Удмуртия (7,2 тысячи). Аутсайдеры на Урале - Курганская область (4,5 тыс. кв. метров), ХМАО-Югра (3 тысячи) и ЯНАО (1,5 тысячи).

В ближайшие десять лет регионам придется активно улучшать показатели. В конце июля на совещании по малоэтажному строительству премьер-министр Владимир Путин задал новые ориентиры развития отрасли в России. К 2015 году доля малоэтажки в общем объеме жилья, сдаваемого в эксплуатацию, должна вырасти до 60% (в 2010-м - 43,6%). В натуральном выражении планируется построить 54 млн кв. метров против 25 миллионов в прошлом году. Из федерального бюджета на поддержку региональных жилищных программ (предусматривающих в частности выделение земельных участков, подключение к сетям, строительство инфраструктуры и дорог) направят 25 млрд рублей. Помощник президента Российского союза строителей Константин Кижель там же отметил, что к 2020 году доля должна вырасти до 80%.

Четыре субъекта Большого Урала уже выполнили требования, поставленные Путиным: в Башкирии, Удмуртии, Курганской и Оренбургской областях доля малоэтажки выше 60% в общем объеме. Однако для решения проблемы требуется повсеместно увеличивать объемы адресной помощи очередникам.

Хорошего помаленьку

Ключевых типов поддержки сегодня два. Первый - бесплатное выделение земельных участков: соответствующие программы приняты почти во всех субъектах. На наш взгляд, он малоэффективен. Во-первых, небольшая часть льготников сможет построить жилье самостоятельно: у сирот, инвалидов, малоимущих на это просто нет денег. Во-вторых, получение участков тормозят бюрократия и недостаток средств на подготовку инфраструктуры. В Свердловской области программа стартовала в 2009 году, по данным на июль 2011-го подано 27,3 тыс. заявок. За два года участки получили всего 485 семей, в 2011-м власти обеспечат еще 700. Учитывая среднегодовой темп в 400 участков, на обработку текущей очереди уйдет примерно 65 лет.

Второй вариант поддержки, на который и делает ставку правительство, - субсидирование строительства типовых проектов комплексного освоения территорий (КОТ, помимо большого количества коттеджей заложены объекты социально-бытовой инфраструктуры). Главное достоинство КОТ - относительная дешевизна строительства, обусловленная рядом факторов. Это, во-первых, возможность снижения издержек за счет больших объемов. Во-вторых, отсутствие затрат на проектировку (по оценке экспертов компании «Миэль», стоимость строительства типового дома составляет 18 - 20 тыс. рублей за кв. метр, по индивидуальному проекту - минимум на 30% дороже). В-третьих, экономия денег и времени благодаря использованию быстровозводимых технологий (подробнее о них см. «Бег на месте» , «Э-У» № 33 от 23.08.10).

По словам Владимира Крицкого, особенно выгодно строить многоквартирные трехэтажные дома.
- В малоэтажном строительстве высокая удельная доля расходов на строительство инженерных сетей. В трехэтажных зданиях они составляют 16% от общей стоимости, в таунхаусах - уже 23%, а в индивидуальном жилье доля увеличивается до 30%. Понятно, что, если мы хотим строить для социальных нужд, на первый план выходит трехэтажка.
Правда, пока примеров КОТ на территории Урала и Западной Сибири единицы.

В передовиках Башкирия. Здесь работы ведутся на нескольких площадках, рассчитанных на 3 тыс. домов. Стоимость квадратного метра начинается с 11 - 14 тыс. рублей. Такого уровня удалось достичь за счет строительства нескольких заводов быстровозводимых конструкций.

Еще один проект под Оренбургом - «Экодолье». До 2016 года будет построено более 4 тыс. домов. Минимальная стоимость предложения - 1,5 млн рублей за двухкомнатный коттедж площадью 55 кв. метров и участок земли в пять соток.

В Екатеринбурге разрабатывается документация для поселка Медный-2, в котором применят опыт Светлореченского. Только он будет почти в 30 раз больше: площадь жилья здесь около 500 тыс. кв. метров. Первые дома должны ввести в эксплуатацию в конце 2013 - начале 2014 года. Проект обещало поддержать областное правительство.

Генеральный директор ГК RAM-Group (Пермь) Павел Новоселов рассказывает, что и в Перми есть аналогичный проект:
- В 2011 году стартует строительство поселка Новоселы (около 20 км от Перми), рассчитанный на 60 тыс. кв. метров жилья эконом-класса. Застройщику будет выделен кредит в миллиард рублей, при этом правительство края возьмет на себя компенсацию процентов по кредитам застройщика на возведение коммунальной инфраструктуры, а также финансирование транспортной инфраструктуры. Тем не менее для решения жилищных проблем этого мало. Например, если речь идет о расселении ветхих и аварийных домов, в которых проживает порядка 24 - 25 тыс. человек, то объемы малоэтажного строительства только с такими целями должны быть не меньше чем на 350 - 400 тыс. кв. метров.

С этим мнением соглашаются и другие аналитики. Директор инвестиционно-строительной компании «Альфа-Урал» (Екатеринбург) Сергей Черноскутов:
- Внимания региональных властей недостаточно, оно не влияет на кардинальные изменения рынка. Поселок Светлореченский - единственный проект, который они поддержали, к тому же он невелик по масштабам. На мой взгляд, пример Светлореченского мог быть использован для стратегического развития малоэтажного строительства.

Фундамент забыли

Очевидно, что объемы строительства доступного малоэтажного жилья нужно увеличивать. Но реально ли перейти к массовому строительству? Генеральный директор «Миэль - Инвестиции в мало­этажное строительство» Олег Ступеньков:
- Сегодня в России насчитывается порядка 130 - 150 заводов быстровозводимых домов. Каждый из них может выпускать примерно 100 тыс. кв. метров жилья в год. Таким образом, все заводы могут произвести порядка 13 - 15 млн кв. метров. Проблема в том, что только часть предприятий работает. Около 80% сейчас в стадии планирования: оборудование может быть закуплено, но производство не запущено. Вторая проблема - кадры. Сборка и установка быстровозводимых домов должны выполняться рабочими высокой квалификации, а таких очень мало. Если экономить на кадрах, на инженерном составе, недостатки строительства проявятся сразу, прямо в процессе возведения домов. Третья - логистика. Крайне не­удобно производить комплекты на одном заводе, а потом везти их на дальние расстояния. Расходы на логистику получаются колоссальные. При разумном цено­образовании логистическое плечо таких заводов должно быть не более 500 км. Еще не будем забывать, что стоимость строительных материалов со временем растет, и попасть в заявленную цену квадратного метра в 30 тыс. рублей в будущем практически невозможно.

Нехватку заводов признает и президент Башкирии Рустэм Хамитов. По его словам, работающие в республике предприятия обеспечивают в год строительство полутора тысяч домов. Хотя в 2011 году по плану их должно быть 16 тысяч.

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин добавляет:
- Одной из первоочередных задач в случае массового развития малоэтажного строительства будет выделение локаций с подготовленной инфраструктурой и коммуникациями. Сейчас они в дефиците.

Наконец, еще одна проблема - бюрократия: количество согласительных процедур, которые надо пройти застройщикам в России, достигает 60, а в странах ЕС - всего 15. И последняя: дороговизна подключения к инженерным сетям (цена в среднем в 40 раз выше, чем в Европе). Эти цифры называл на одном из совещаний Владимир Путин.

Таким образом, рецепт эффективного малоэтажного строительства для социальных нужд понятен - это типовые проекты КОТ, преимущественно состоящие из трехэтажных домов. Недалеко должен работать завод быстровозводимых конструкций, а в подготовке площадки, сетей и социально-бытовой инфраструктуры должна участвовать власть. Чем больше факторов будет работать, тем меньше цена квадрата. Пока регионы ждут денег. Хотя устранением административных барьеров и работой с сетевиками можно заниматься и без них.