Европейский дом

Фото: Андрей Порубов

П

Компания «ЮИТ-Уралстрой» создана в Екатеринбурге в конце 2006 года как совместное предприятие финского концерна «ЮИТ» и екатеринбургского застройщика «Эльмашстрой». Пока масштабы ее деятельности невелики. Ведется строительство двух жилых домов, в Екатеринбурге и Верхней Пышме, приобретен на аукционе земельный участок для еще одного в Екатеринбурге, возведен коттедж в рамках проекта «Галактика» (поселок, каждый коттедж в котором построен отдельной компанией по собственной технологии; в июне функционировал как выставка, сейчас продан жильцам). В «ЮИТ-Уралстрое» утверждают, что все это — пробные шары, и уже к концу года масштабы деятельности российско-финской компании существенно вырастут. За счет чего — пока молчат. А вот опытом работы в Европе делятся охотно. О том, почему финский концерн пришел на Урал и чему у европейских строителей могут научиться местные коллеги, мы беседуем с топ-менеджерами «ЮИТ-Уралстрой» — директором по экономике и финансам Понтусом Бюрингом и директором по развитию Антеро Стениусом.  

— Где в России уже существовали дочерние компании ЮИТ, когда создавалась «ЮИТ-Уралстрой»?

Понтус Бюринг: В Санкт-Петербурге, Москве и Московской области, в Казани.

— Интерес к столичным рынкам понятен. Почему следующей точкой приложения сил стал Екатеринбург?

П.Б.: У европейских строителей и инвесторов, нашего концерна в частности, интерес к российскому рынку недвижимости вообще высок. Во-первых, сегодня из-за мирового роста цен на энергоносители экономическое положение России постоянно улучшается, и если европейская компания развивает свой бизнес в вашей стране, котировки ее акций растут. Отношение финансовых рынков к России положительное. Во-вторых, рынок недвижимости здесь гораздо менее насыщен, чем в Европе. В Финляндии, например, никакая строительная компания не сможет увеличивать объемы на 50% в год. В России это вполне реально.

Екатеринбург показался наиболее привлекательным по сравнению с другими городами в европейской части России: мы анализировали многие. 

— По каким параметрам проводилось сравнение?

П.Б.: Их было множество, но ключевые — рост доходов населения и рынка недвижимости, степень диверсификации экономики города и региона. Для нас крайне важно, чтобы экономический рост территории не опирался на какую-то одну основную отрасль, например, на нефтянку в Тюмени или автомобилестроение в Тольятти. Это таит в себе большие риски.

Менеджмент в обмен на участки

— Каковы источники финансирования ваших объектов на Урале?

П.Б.: Финансирование полностью обеспечивает материнская компания — концерн «ЮИТ». Хотя часть средств поступает от продаж, но в целом концерн направляет достаточно средств для обеспечения строительства.

— На этих объектах работает местный персонал?

П.Б.: Да. Мы с Антеро Стениусом — единственные представители финской стороны. Скорее всего, так и будет. Наша стратегия основывается на максимальном использовании в строительстве местных ресурсов. Машины, стройматериалы, люди — слишком тяжело все это перевозить, лучше брать там, где строится объект.

— Получается, вклад ЮИТ — финансирование, а уральских партнеров — земельные участки и персонал?

П.Б.: Грубо говоря, так. Еще одним вкладом «Эльмашстроя» стало знание местного рынка и специфики строительства. Мы со своей стороны пытаемся переносить сюда европейский опыт.

— К слову об опыте: чем принципиально отличается строительство здесь и за рубежом? Чему наши строители могли бы поучиться?

Антеро Стениус: Правила и нормы строительства одинаковы почти у всех. С технологической точки зрения, процесс строительства по большому счету везде одинаков. Только в Европе он лучше организован и более практичен. Особенно в том, что касается тайм-менеджмента, ведения графиков работ, контроля за качеством, техники безопасности и т.д. Основная разница не в том, что делают в России и Европе, а в том, как это делают.

— Вы не могли бы привести примеры?

А.С.: Возьмем график производства работ. В Европе он соблюдается по часам. Соответствие графику отслеживается постоянно, для этого стройплощадки оснащены компьютерной техникой, всем необходимым программным обеспечением, чего нельзя сказать о российских стройках. В итоге период от начала строительства до момента сдачи объекта в Европе меньше, чем здесь.

— Как вы считаете, почему российские строители до сих пор пренебрегали тайм-менеджментом?

П.Б.: В последнее время цены на недвижимость в России растут очень динамично. Спрос превышает предложение. Это позволяет застройщикам не прилагать особых усилий для соблюдения графиков работ и усиления контроля качества. Срок строительства в такой ситуации все равно ничего не решает. Но как только цены перестанут расти, уровень организации строительства начнет играть решающую роль.

Два в одном

— Расскажите, каковы основные механизмы финансирования жилищного строительства в Европе? Схемы долевого участия, столь популярные в России, там не очень распространены?

П.Б.: В Европе основополагающую роль в системе финансирования строительства играют банки. Потому что большинство людей покупает жилье за счет банковских кредитов. Причем банк контролирует и застройщика, и клиента. Клиент не обязан выплатить все деньги, которые стоит квартира до сдачи объекта, как это принято при долевом участии. Более того, в Европе во многих странах застройщику законом запрещается принимать от покупателя полную стоимость квартиры до завершения строительства. Это гарантия того, что жилье действительно будет построено, страховка от мошенничества.

— Расскажите о системе финансирования строительства жилья, наиболее распространенной в Финляндии.

П.Б.: При строительстве многоквартирных домов ключевым звеном в системе является специальное юридическое лицо — жилищное акционерное общество. Каждая акция общества дает право проживать владельцу в какой-то конкретной квартире. Весь дом целиком является собственностью этого акционерного общества. Это во многом похоже на ТСЖ в России, но разница в том, что российские ТСЖ — собственники только общих помещений. А в Финляндии именно эти акционерные общества владеют домом. При этом каждый акционер должен платить ежемесячные взносы и голосовать на общем собрании, словом, выполнять обязанности акционера. 

— На каком этапе строительства и как создаются такие жилищные общества?

П.Б.: Их создают строительные компании в самом начале работы над объектом. Акционерное общество является заказчиком строительства — клиентом строительной компании, получает финансирование за счет банковских кредитов и передает его строительной компании как подрядчику. В то же время строительная компания на этом этапе владеет всеми акциями этого общества. Когда начинаются продажи, клиент покупает у общества акцию с долей банковского долга, приходящейся на нее. Цена акции — разница между реальной стоимостью квартиры и долей задолженности общества банку, приходящейся на данную квартиру. То есть клиент покупает часть дома вместе с частью долгов этого дома.

— Зачем так сложно?

П.Б.: В первую очередь такая схема гарантирует, что ТСЖ будет реально работать. По крайней мере, что все жильцы будут участвовать в его работе. Акционер, живущий в квартире, может перестать быть акционером и лишиться квартиры, если не будет организационно и финансово участвовать в работе акционерного общества. И конечно, такая схема удобна строителям: они могут спокойно распродать дом вместе с долгами и переложить их на жилищное акционерное общество. При этом покупатель не обязан платить всю стоимость квартиры, и некое подобие ипотеки уже заложено в системе.

— То есть при такой системе проще изъять квартиру у недобросовестного владельца, который не возвращает долги банку или, например, не платит за коммунальные услуги?

П.Б.: Я не могу сказать, что это так уж легко сделать, но про­цедуры для этого существуют и они отработаны на практике. Почему в России с этим такие сложности? Потому что здесь быть собственником квартиры и членом ТСЖ — это разные вещи, слабо связанные даже на уровне законодательства. Одно из другого не вытекает. У нас владелец квартиры автоматически становится членом ТСЖ, которое владеет домом: это одно и то же. Для многоквартирных домов это очень удобно.

— Жилищные акции продаются в какой-то определенный момент строительства или по мере того, как находятся желающие?

П.Б.: Когда находятся желающие. Строительные компании стараются реализовать акции до завершения строительства, чтобы ускорить оборот средств.

— Цена акции меняется в зависимости от того, на какой стадии находится строительство?

П.Б.: Если ничего неожиданного не происходит, стоимость не меняется. Прайс-листы печатаются, когда начинаются продажи, и стоимость акции в нее вписывается. Цены могут измениться, если резко меняется конъюнктура, но это случается редко.

— А какой тогда интерес будущим жильцам приобретать акции до завершения строительства или даже на ранних стадиях? Рисков больше, а где выгода?

П.Б.: Чем раньше покупаешь, тем больше выбор. Риски в любом случае невелики, так что этой мотивации достаточно.

Слишком много возможностей

— Как вы можете оценить уровень конкуренции на российском строительном рынке?

П.Б.: Как его оценить? Участников рынка в России намного больше, но значительная их часть — мелки и слабы. Они могли работать, когда стоимость жилья постоянно росла, но когда цены остановятся, им будет непросто. В то же время есть и крупные сильные строительные компании, имеющие хороший доступ к банковскому финансированию. Я бы сказал, что конкуренция тут не меньше, чем в Финляндии. Конечно, динамичный рост цен на жилье можно расценивать как признак низкой конкуренции. Но мне кажется, причина роста цен в том, что недостаточно участков оформляется под застройку, в итоге объемы ввода жилья растут медленнее, чем доходы населения.

А.С.: Я считаю, что конкуренция в России все-таки ниже, чем в Европе. И связано это с тем, что здесь рынок предоставляет гораздо больше возможностей. Компании растут быстро, не прилагая каких-то особых усилий, места пока хватает всем. 

— А где дороже жилье эконом-класса: в Финляндии или в России?

А.С.: В Финляндии гораздо дороже, если брать абсолютные цифры. Если соотнести их с уровнем доходов населения, который в Финляндии заметно выше, тоже получится дороже, но разрыв будет не таким большим.

— Вы ощутили какие-то принципиальные изменения на строительном рынке в России вследствие реализации национального жилищного проекта?

П.Б.: Самое важное изменение, с моей точки зрения, — закон о долевом участии. Защитить потребителей — очень хорошее развитие. Хотя, конечно, для отрасли это был шок. Потому что не все сразу смогли начать работать по-иному. Многим компаниям потребовалась реорганизация финансовых потоков. У кого-то это лучше получилось, у кого-то хуже. Но это нужно было сделать все равно. Мы также видим, что ипотека развивается, ее стоимость для населения снижается. Это еще один успех нацпроекта.

А вот в вопросе финансирования строительства инженерных сетей пока подвижек не видно. Если государство на деле обеспечит обновление и развитие инфраструктурных сетей, это тоже будет иметь огромное значение для рынка недвижимости. Я считаю, что именно это необходимо сделать для будущего развития, для обеспечения достаточного ввода жилья, ограничения роста цен. Потому что именно строительство сетей часто является ограничивающим фактором для освоения новых площадок, причиной задержки сдачи уже готового объекта в эксплуатацию.

— Как вы считаете, насколько адекватна цивилизованному рынку устоявшаяся в России система распределения земли под застройку?

П.Б.: Система была нестабильна много лет. Частое изменение правил препятствовало выработке разумных компромиссов между заинтересованными сторонами. С введением обязательной процедуры земельных аукционов появились предпосылки стабилизации ситуации. Но насколько система будет эффективна в конечном счете, сказать сейчас сложно. В принципе введение аукционов — очень позитивное решение, поскольку эта процедура прозрачна.

А.С.: Главная ценность аукционов в том, что каждый может знать, кто покупает земельные участки и за сколько. Ценообразование становится видимым.

— В Финляндии похожая система?

А.С.: Похожа, но есть специфика. Участники аукциона отправляют письменные заявки с указанием максимальной суммы, которую бы они хотели предложить за участок. Победитель выбирается на базе этих письменных заявок. Открытых торгов нет. Есть определенный период, когда принимаются заявки на участие, затем собственник земли оглашает решение.

— Это сделано, чтобы стоимость земельных участков чересчур не завышалась в ходе торгов?

А.С.: Нет, это скорее финская традиция. То, что открытых торгов не происходит, может привести как к тому, что земля будет дешевле, так и к обратному результату. Потому что если кто-то, например, готов заплатить на 10% больше другого, при открытом аукционе он дал бы заявку на 5% больше конкурента, все бы молчали, и он бы сэкономил эти 5%.

— А какие требования предъявляются к земельному участку? Каким он должен быть, чтобы его можно было выставить на аукцион?

А.С.: В первую очередь он должен быть подготовлен в плане инфраструктуры. Случаи, когда выставляется неподготовленный участок, редки, и такие участки имеют очень точные технические условия, то есть покупатель знает, во сколько ему обойдется инфраструктура.

— В России земли под строительство выделяется мало. В Финляндии схожие проблемы?

А.С.: Проблема существует, но она в основном связана с территорией ближе к центру города. Земли в целом достаточно, но процесс ее подготовки занимает много времени. Прежде чем выставлять эти участки на аукцион, город покупает землю, готовит генплан, строит инженерную инфраструктуру.

П.Б.: Еще одна проблема, актуальная для Финляндии, заключается в том, что далеко не все участки, обозначенные в генплане как перспективные для застройки, находятся в муниципальной собственности. Муниципалитеты вынуждены их выкупать у частных владельцев. Но владельцы не всегда согласны их продавать или могут счесть предложенную цену несправедливой. Тогда возможны длительные разбирательства, судебные тяжбы. Именно закупка земли у частных владельцев затягивает процесс передачи участков под новую застройку. Но настолько острой проблемы с землей, как в России, в Финляндии нет.

— А какова доля подготовленного земельного участка в общей себестоимости строительства?

А.С.: От 10% на окраинах до 30% в центре Хельсинки.

— Распространена ли в Финляндии точечная застройка?

А.С.: Да, в больших городах.

— В России этот способ застройки очень непопулярен в обществе, так как часто разрушает исторический облик городов и портит условия проживания людей в домах старой постройки. А как у вас?

А.С.: Конечно, есть люди, которые недовольны, тем не менее строительство таких домов включено в генеральный план, поэтому все проблемы с жителями берет на себя муниципалитет. Строители же стараются не нарушать исторический облик. 

— У меня создалось ощущение, что у вас муниципалитеты гораздо активнее участвуют в процессе строительства, особенно в части подготовки участков, и взаимоотношениях с населением, с собственниками земли.

А.С.: Это так, сотрудничество между властями и строителями более тесное. В свое время мы испытывали проблемы, схожие с вашими. Решить их помогло новое законодательство, регулирующее взаимоотношения между застройщиками и муниципалитетами. Если не вдаваться в юридические подробности, идеология была такой: значительно увеличился объем организационных и консультационных функций, возложенных на муниципалитет, одновременно повысилась ответственность застройщиков перед государством, муниципалитетами и потребителями.

— Насколько я знаю, в Финляндии очень развито малоэтажное деревянное домостроение. Как вы считаете, развитие этого вида строительства могло бы решить жилищную проблему в России? Наши страны схожи климатически, леса у нас много.

П.Б.: Мне кажется, это не совсем ваше. В Финляндии города гораздо меньше. Представьте, если расселить в одноэтажные дома полмиллиона человек. Какую площадь займет этот район?

Сколько дорог придется построить? А время, которое человек будет добираться до работы? Конечно, малоэтажным строительством тоже нужно заниматься. Но основой должно быть все-таки многоквартирное жилье, а для того, чтобы оно строилось активнее, нужно выделять больше участков.

Дополнительные материалы:

Концерн «ЮИТ»

Ведущая строительная компании Финляндии. Создана в 1912 году. Активно работает в странах Балтии и Скандинавии. В России — с 1961 года. Среди известных объектов — реконструкция гостиницы «Метрополь» и строительство новых корпусов для Третьяковской галереи в Москве. Крупнейшая иностранная компания, специализирующаяся на жилье: под брендом «ЮИТ Дом» идет строительство около 900 тыс. квартир.