Один плюс один
Чтобы дома строились, властям придется задуматься о том, как вести честную игру с бизнесом и где найти средства для создания инфраструктуры. В середине февраля стало известно: Корпорация развития Пермского края (КРПК) и Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию зарегистрировали ООО «Пермская краевая строительная компания» (ПКСК, уставный капитал — 7 млн рублей, 99% долей принадлежит КРПК). Цели создания учредители не раскрывают, в Корпорации нам сообщили, что смогут дать комментарии только после 17 марта. Основной вид деятельности ПКСК, согласно сведениям kartoteka.ru, — подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, в числе дополнительных — производство общестроительных, электромонтажных, малярных работ, деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом, деятельность в области архитектуры.
Вероятно, КРПК намерена использовать компанию в качестве заказчика-застройщика (вряд ли та будет заниматься непосредственно строительно-монтажными работами). В январе Корпорация стала единственным участником аукциона на право аренды участка 27,7 га в правобережной части Березников. Там в рамках программы переселения граждан из аварийных и ветхих домов планируется возвести 250 тыс. кв. метров жилья.
Власти Пермского края давно заявляли о желании заняться жилищным строительством в рамках реализации федеральных программ (в первую очередь для льготных категорий граждан). Но созданию ПКСК они удивились. Вице-премьер правительства Прикамья Олег Демченко даже пригрозил закрыть ООО за ненадобностью (по его мнению, КРПК способна самостоятельно реализовывать жилые проекты).
Пермский опыт для Урала не уникален. Например, Корпорация развития Среднего Урала (КРСУ) для реализации проектов комплексного освоения территории (КОТ) учредила сразу две «дочки»: в 2010-м — Центр малоэтажного строительства, в 2011-м — Управление капстроительства. В Челябинской области крупнейшим игроком на рынке недвижимости является Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки, учрежденная правительством региона (выполняет функции инвестора, заказчика-застройщика и генподрядчика).
Появление на строительном рынке госкомпаний — очевидно вынужденный шаг. Жилищная обеспеченность для федеральных властей по-прежнему является одним из главных показателей успешности региона (размышления о корректности такого критерия опустим). Несмотря на затасканность словосочетания, президент и правительство продолжают говорить о миллионах доступных и комфортных квадратных метров. Частные фирмы (даже крупные) в социальных проектах КОТ без бюджетной поддержки не заинтересованы. Отсюда — казенные посредники или управленцы, которые подчас взваливают на себя непосильную ношу.
Скребем потолок
В 2013 году на территории Урало-Западносибирского региона сдано 11,3 млн кв. метров жилья. Лидером по вводу на душу населения в 2013 году (как и в 2012-м) стала Тюменская область — 1,06 кв. метра. Для остальных территорий такой показатель — предел мечтаний. Ближайшие конкуренты — Югра и Башкирия — сдали по 0,65 и 0,6 кв. метра на человека соответственно. В последний эшелон по данному критерию попадают Удмуртия, Курганская и Оренбургская области: ввод здесь не превышает 0,4 кв. метра на жителя.По объему сданного жилья 2013-й на 5,3% превысил показатель 2012-го (далее все сравнения даны с аналогичными предыдущими периодами, если не указано иное). Замедление темпов прироста налицо: в 2012-м ввод увеличился на 12,4%, в 2011-м — на 11%.
Самой высокой динамикой в 2013-м отметились Пермский край (21,6%), Ямал (21%) и Курганская область (15,4%). Объемы ввода жилья снизились в двух субъектах — Югре (на 4,6%) и Свердловской области (на 7%, причем из-за Екатеринбурга, который в 2012-м
сдал миллион квадратов, а в 2013-м только 870 тысяч).
Драйвером роста рынка, судя по официальной статистике, стал сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС, его с определенной долей условности можно ассоциировать с загородным коттеджным): он прирос на 14,7%. Если откинуть Башкирию (в республике возводится треть уральского индивидуального жилья, и она показала увеличение объемов всего на 2%), то прирост получится еще больше — 22,3%. Лидеры по динамике — Тюменская область (61%) и Пермский край (55%). В то же время многоквартирный сектор на Урале просел на 1,1%.
Ситуация прелюбопытная. В прошлые годы мы писали: сегмент ИЖС не развивается, спрос в нем почти нулевой. Суждение подтверждалось цифрами: в 2011-м индивидуальная стройка приросла на 6,6% (ввод жилья в целом — на 11%), в 2012-м и вовсе упала на 1,5%. Теперь мы наблюдаем обратную картину, что наводит на мысль о некой игре со статистикой. Главный аналитик «КД-консалтинг» (Пермь) Наталья Короткая частично подтверждает наши опасения:
— В Перми в 2013 году принята новая жилищная программа. По ней регион должен был сдать миллион метров. На бумаге мы с поставленной задачей справились.
В основном благодаря ИЖС. Но в реальности прирост в этом сегменте обеспечен массовой регистрацией ранее построенных объектов. В целом ситуацию на строительном рынке Прикамья я бы охарактеризовала словом «стагнация».
Для полноты картины приведем еще один статистический показатель — объем выполненных строительных работ. В 2013-м по Уралу (за исключением ХМАО и ЯНАО, где высок процент промстройки) он составил 631,7 млрд рублей, это на 13,3% больше, чем в 2012-м, и почти на 31%, чем в докризисном 2008-м. В то же время в абсолютном выражении объем выполненных строительных работ в среднем сократился на 3%. Это, во-первых, говорит о том, что стоимость услуг строителей в 2013 году существенно возросла (вероятно, виновато повышение цен на материалы). Во-вторых, ясно свидетельствует: оживления на рынке пока нет.
Цены на жилье отражают ситуацию на рынке. Риэлторы в лучшем случае говорят о росте в пределах инфляции. Директор департамента оценки пермской компании «Инвест-аудит» Евгений Железнов фиксирует: «С января по декабрь 2013 года цены на первичном рынке выросли на 1%, на вторичном — всего 2%. Эти показатели ниже уровня инфляции, доходности банковских вкладов и не превышают уровень погрешности определения среднего значения на рынке».
Твоя моя понять
Определение «стагнация» подходит всему уральскому рынку жилья. Это объяснимо: объем промпроизводства в регионе в 2013 году снизился на 1%. А раз экономика стоит, то и стройке двигаться вперед некомильфо.Тем не менее социальные обязательства регионы выполнять должны. И остановить строительство жилья невозможно. На данный момент наиболее эффективным механизмом реализации проектов (особенно КОТ) в этой сфере является государственно-частное партнерство. Мы неслучайно поставили власть на первое место: преимущественно от ее инициатив и телодвижений в ближайшем будущем будет зависеть судьба рынка. Определим вызовы, на наш взгляд, стоящие перед чиновниками.
Первый — развитие жилой стройки в областных городах. Сегодня на административные центры субъектов приходится как минимум половина введенных метров. Так, Екатеринбург в 2013-м сдал 870 тыс. кв. метров, а остальные поселения Свердловской области — 871 тысячу. Результат Перми и тяготеющего к ней Пермского района — 642 тыс. квадратов, показатель края — 357,5 тысячи. Челябинск дал 902 тысячи, область — 880 тысяч. Это говорит о дисбалансе и неустойчивости строительного сектора. Негативные явления в одном населенном пункте сказываются на показателях региона в целом (так произошло, например, на Среднем Урале).
Некоторые чиновники, похоже, понимают этот вызов. Например, временно исполняющий обязанности губернатора Челябинской области Борис Дубровский (как и его предшественник Михаил Юревич). На встрече с региональными депутатами он заявил:
— На Южном Урале построено 1,78 млн кв. метров жилья. Но это не значит, что спрос удовлетворен. […] Рынок жилья не перенасыщен. Жилищный вопрос по-прежнему остро стоит в большинстве территорий. Важно равномерно распределить строительную нагрузку по всей области. Прежде всего в средних по численности населения городах — Златоусте, Миассе, Озерске.
А чуть раньше на встрече с девелоперами Дубровский отметил: «Есть крупные города, где новые дома стоят пустыми, а есть другие, где жилья катастрофически не хватает. Строительство должно вестись не только в Челябинске и Магнитогорске. Несправедливо, что, например, в некоторых “запретках” вводится по одному дому в год».
Второй вызов — усиление прозрачности и эффективности взаимодействия чиновников и бизнеса. Он тесно связан с первым. Стройка зачастую стоит из-за того, что власть не может найти точек соприкосновения с застройщиком. И чем мельче населенный пункт, тем темнее правила игры.
Яркий пример большого города — Екатеринбург, не выполнивший план. Застройщики часть вины возлагают на областное Мингосимущество, которому было передано право распоряжаться неразграниченными землями в границах города. Бизнес утверждает, что ведомство не справилось с задачей и не наладило нормального механизма торгов. Чиновники ловко отбивают подачу: мы, мол, наторговали больше, чем мэрия, это саботаж строителей, которые по формальным причинам не зарегистрировали готовые объекты. Кто прав — вопрос второй. Прежде стоит задуматься над налаживанием отношений.
О челябинской практике говорит директор компании «Легион» Александр Букреев:
— Сложности возникают и при подаче заявки на земельный аукцион, и при определении, кто и за чей счет должен заниматься вопросами обеспеченности будущего микрорайона инженерной инфраструктурой и социальными объектами. Так, из технической документации к объявленным торгам застройщикам зачастую непонятно, в какую сумму им обойдется подключение к сетям.
Отсутствие транспарентности открывает большие возможности для допуска к земле «своих» и отсекания «чужих». Инвесторы (особенно инорегиональные или иностранные) ограниченную конкуренцию не жалуют.
Третий вызов (опять-таки связанный с предыдущими) — участие в строительстве инфраструктуры. Не обязательно финансовое. Иногда важнее координировать взаимоотношения застройщиков и сетевиков. Мы уже не раз писали, что успех в реализации многих проектов зависит от согласованности действий трех этих акторов (см., например, «Не в этой жизни», «Э-У» № 49 от 13.12.2010). Но последние годы договаривались они с трудом. Инвестпланы энергетиков, газовиков и водоканальщиков лежали в одной стопке, градпланы — в другой. Пересечения были, но о полном взаимопонимании речи не шло. Отсюда взаимные обвинения. Например, екатеринбургские девелоперы сетуют: МУП «Водоканал» вовремя не подводит трубу. МУП «Водоканал» парирует: «Часто к нам обращаются уже в тот момент, когда здание полностью построено, не учитывая, что согласование документации может потребовать от 300 до 500 дней».
Один из наиболее заметных провалов в области согласованной политики по инфраструктуре — район Истокский (4,3 млн кв. метров жилья) в Екатеринбурге. Он должен был прославить КРСУ, стать социальной мегастройкой (кв. метр за 30 тыс. рублей), вторым Академическим (район на 9 млн кв. метров жилья, возводится в столице Среднего Урала с 2007 года). Госкорпорация была гарантом того, что областные власти выделят деньги на строительство инженерной инфраструктуры.
Проект не раз демонстрировался на разных площадках. Бывший свердловский губернатор Александр Мишарин рассказывал о нем Владимиру Путину, Истокский был включен в список приоритетных региональных проектов. Центр малоэтажного строительства провел конкурс застройщиков, отобрал пять компаний. Но деньги из бюджета так и не пришли. Корпорация кивала на правительство, правительство — на неверные расчеты затрат со стороны КРСУ. Не важно, была это аппаратная игра или искреннее чиновничье взаимонепонимание, но Истокский превратился из социального проекта в коммерческий.
Наконец, четвертый вызов — работа с застроенными территориями. Моральное и физическое устаревание фонда рано или поздно вынудит власти активно работать с участками, на которых уже возведены жилые объекты (совсем не обязательно, что это будут ветхие и аварийные дома). Застройщики крайне неохотно берутся за такие проекты. Они знают, что закон не регулирует их взаимоотношения с собственниками квартир. А те могут попросить за 50 метров и 2 млн рублей, и 22 миллиона. Кроме того, девелоперы всегда ждут подвоха — неучтенных в аукционной документации обременений. От чиновников требуется полная открытость и четкость.
Во весь рост данный вызов встанет перед пермскими властями. Руководитель аналитического центра «КД-Консалтинг» Эльвира Епишина указывает: современный жилой фонд в краевом центре составляет лишь 20% от общего объема, в то время как, например, в Екатеринбурге этот показатель превышает 26%, а в Тюмени достигает 40,2%. Вместе с тем по числу ветхих домов Пермь значительно обгоняет соседние города: хрущевки, брежневки и сталинки — это 43,1% жилого фонда столицы Прикамья.
Всеобщий контролер
Вступая в стройпроект, власти обычно увлекаются контролем. Понять это устремление можно: за потраченные бюджетные деньги придется отчитываться. Потому компании, учрежденные регионами, пытаются взять на себя функции заказчика-застройщика, генподрядчика и.т.д. Пока это дало эффект, пожалуй, только в Челябинске, где Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки возвела район Парковый с массой малогабаритных квартир. В остальных случаях госсектор эффективностью не отличался.Думается, государство должно выступать неким оператором крупных проектов или содействовать их инициаторам. Не более. Множить сущности вроде Центра малоэтажного строительства, Управления капстроительства в Свердловской области или Пермской краевой строительной компании — вряд ли эффективно. Лучше использовать опыт профессионалов рынка, задействовать их потенциал для решения задач оперативного управления и обеспечения строительного процесса.
Дополнительная информация.
Производителям строительных материалов в Уральском федеральном округе (УрФО, мы вынуждены ограничиться им ввиду ряда особенностей опубликованной статистики) 2013 год не принес негативных новостей.
Выпуск пяти материалов из шести основных, используемых в многоэтажном и индивидуальном жилищном строительстве, вырос. Больше всего увеличилось производство товарного бетона (почти на 29% по сравнению с 2012 годом) и минеральной ваты (на 23%). Единственным материалом, продемонстрировавшим сокращение, оказались мелкие стеновые блоки из ячеистых бетонов (минус 12%). Но поскольку объем индивидуального жилищного строительства на территории УрФО за 2013 год увеличился с 1,8 до 2,1 млн кв. метров (+20%), производство блоков на этом фоне могло упасть за счет конкуренции с другими стеновыми материалами. Выпуск кирпича, железобетонных конструкций, крупных стеновых блоков увеличился в среднем на 5,4%.
Одновременно с этим продолжился подъем цен. Раз в квартал Росстат проводит опрос строительных организаций по этой теме. На протяжении 2013 года ни одна опрошенная компания в УрФО не отмечала снижение цен на стройматериалы, в среднем 28% респондентов говорило о том, что цены не меняются, а 72% фиксировали их увеличение.
 |  |
 |  |
 |  |
Тренды года
О тенденциях на рынке жилой недвижимости рассказал директор АН «Уралэнергостройкомплекс» (Екатеринбург) Михаил Скоробрещук
- Михаил, какие тренды характерны сегодня для рынка жилой недвижимости Екатеринбурга?
- Сегодня возведение жилья в Екатеринбурге идет по двум векторам. Первый - малоэтажка, второй - высотное строительство. Это объяснимо: застройщики стремятся максимально эффективно осваивать земельные участки. За границами муниципалитета наиболее выгодный формат - это, конечно же, малоэтажная застройка. В черте города, особенно в его центральных районах, стоимость площадки и подведения инженерных коммуникаций не позволяет «растрачивать» пространство на возведение зданий низкой и средней этажности.
Строительство жилого комплекса не ограничивается только возведением зданий. Девелоперы стремятся обеспечить будущих собственников квартир всей необходимой инфраструктурой, будь то паркинг, продуктовый магазин или салон красоты на территории комплекса.
Еще одна тенденция - освоение застройщиками новых технологий, которые позволяют сократить цикл строительства и экономить энергоресурсы. Последние позволяют с одной стороны оптимизировать затраты при возведении зданий, с другой - снизить расходы будущих жильцов на коммунальные услуги.
- В каком сегменте жилой недвижимости формируется наибольший спрос? Воспринимают ли потребители квартиру как средство сохранения сбережений?
- На данный момент на рынке наибольшим спросом пользуется жилье эконом- и комфорт-класса. Именно такие предложения преимущественно выводят в продажу застройщики Екатеринбурга. Что касается приобретения недвижимости в качестве инвестиций, такая форма вложений по-прежнему актуальна. Тем более на рынке появился новый формат, отвечающий такой цели, - апартаменты. С каждым годом они будут востребованы все больше, инвестировать в них сегодня - правильное решение.
- Каковы ваши прогнозы на краткосрочную перспективу?
- Думаю, что в 2014 году спрос и объем продаж жилой недвижимости продолжат стабильно расти, а цены будут повышаться лишь в пределах инфляции.
Партнер проекта:
